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ÚNICO, al construirse sobre pautas básicas que permitan la integración y articulación de una jurisdicción con otras, estructurando niveles de información a distintas escalas territoriales.TOTAL, porque debe ser completo (cubrir todo el ámbito de la jurisdicción municipal) y en permanente proceso de actualización.GRADUAL, en su implementación y operación, considerando los diferentes tamaños de jurisdicciones y capacidades de acción.

PROGRESIVO, porque permite realizarse por etapas: implementación, mantenimiento y operación.DIFERENCIADO, porque permite priorizar aquella información más relevante a la gestión municipal. ARTICULADOR, porque deberá mantener una codificación de enlace y nomenclatura de datos común que permita su articulación. INCLUYENTE, para que permita su articulación con información de otras entidades del Estado, como del sector privado.

Es así que un catastro se caracteriza porque es:

El Catastro como instrumento de registro: orientaciones para la

acción3El catastro es un instrumento que permite administrar una ciudad como un ente vivo, requiere y exige conocimiento y experiencia suficiente para hacerlo de forma exitosa. A partir de un catastro es posible implementar proyectos, planes y programas, de manera casi inmediata, porque la información está a la mano, en especial para los que toman las decisiones, como es el caso de los altos funcionarios y alcaldes.

Por ello, el registro adecuado de la condición de tenencia de las viviendas se encuentra en un (buen) catastro, pues permite tener un inventario real de las unidades físicas y sociales de una ciudad; es un instrumento con reglas claras, que repasamos para no olvidarlas y luego acotamos las preguntas necesarias que nos permitan completar las condiciones de tenencia.

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Además de los problemas de falta de actualidad, sucede que los catastros no siempre consideran a la totalidad de predios existentes en una zona, puesto que muchos de ellos aún presentan problemas de propiedad o se trata de lotizaciones no incorporadas a la trama urbana. Por estas razones, se trata de zonas enteras que “no pueden ser incorporadas al catastro” y hasta no es conveniente que ello suceda hasta que no se cumplan los requisitos. Sin embargo, las mismas autoridades o la propia población disponen de información sobre estos casos. Por esta razón, debe existir un mecanismo de levantamiento de información que no tenga el carácter oficial pero que en el que se disponga de los mismos datos, puesto que en cualquier situación –sea una emergencia o un proceso de formalización—se necesitará que toda la información se encuentre a mano.

Pararecordar:La palabra catastro deriva del latín “capitastrum” contracción de “capitum registrum”, significa registro per cápita de unidades territoriales. El concepto se ha ampliado para constituir los sistemas de información y gestión catastral, se considera todo tipo de información relacionada al territorio con propósito múltiple.La jurisdicción territorial sea urbano o rural, lo inventariado físico natural o artificial.La información se cualifica, característica de cada registro físico de manera física, legal, fiscal y económica.Ya existe un tipo de dato catastrado para situaciones de emergencia denominado: Catastro de áreas de riesgo y vulnerabilidad. Este registro debe ser ampliado para disponer la información sobre la tenencia y propiedad de los predios.

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La distinción formal que surge a partir de las normas técnicas y de gestión, que cataloga la unidad de información territorial catastral para su codificación, servirá de apoyo para introducir las ampliaciones que den respuesta a las situaciones encontradas luego del sismo del 15 de agosto:

Se denomina Unidad Catastral a la unidad mínima de registro para efectos catastrales que cuenta con una definición física, legal y con un uso diferenciado.Un lote de terreno puede constituir una sola unidad catastral, y un predio puede estar conformado por más de una unidad catastral.Lote catastral, unidad de predio mayor, en que está dividida una manzana catastral, delimitado por los linderos, que a la vez son de carácter legal y delimitan la tenencia, tienen un frente a vía pública.Predio urbano, unidad física a nivel de lote catastral, con independencia física y legal.

3.1 Preguntas relevantes de tenencia de vivienda a incorporar en la ficha catastral

Cada municipalidad distrital tiene entre sus funciones elaborar y mantener el catastro distrital dentro de su jurisdicción, tanto en el ámbito urbano como rural. Para la elaboración del catastro cada municipalidad es autónoma en la información que debe tener la ficha a ser aplicada según los aspectos sociales, económicos, legales, ambientales, de riesgo entre otros; es decir responde a la realidad de cada distrito.

Nos proponemos resolver el hecho que en muchas oportunidades lainformaciónsobreloslotesesacertada y en numerosos casos cubre toda la localidad, pero noasíla información sobre la situación de latenencia,estoes,sobrelapropiedadylaposesión.

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Para incorporar preguntas de tenencia de vivienda, la referencia es la Ficha del Instituto Catastral de Lima (ICL), ver anexo 2: Ficha Individual. En la propuesta se ampliará y completará, considerando los incisos:

Identificación del propietario (incisos 13, 14 y 15 explícitamente se dice No llenar en caso de propiedad), Características de la propiedad (incisos 32 y 33) y Descripción del predio (38)

Las situaciones problemas, justamente de carácter físico y legal, no identificadas por el sistema convencional de catastro se presentan por modificación interna en la Unidad Catastral, ya sea:

Por cambios físicos: El lote original ha sido modificado, subdividido o independizado.La vivienda ha sido modificada, ampliada, subdividida o independizada.Se constata cambios en el número de viviendas en el lote o en el número de hogares en la vivienda.

O por cambios legales: Posesión sin título.Lote o predio sin inscripción.No se conoce la situación de tenencia.Subdivisión del lote o predio sin documentos.Contradicciones en el registro.

3.2 Aspectos arquitectónicos y urbanísticos (técnicos)

Los aspectos arquitectónicos - urbanísticos y legales que se presentan a continuación pueden ser incorporados a la ficha catastral que emplee cada municipalidad distrital.

Se trata de realizar un levantamiento arquitectónico de la edificación existente (lo más preciso posible) y la información documentaria de propiedad original y de tenencia actual, que permita una comparación de la Unidad Catastral original (Ficha ICL) con la situación actual. En el cuadro siguiente se presenta la ficha original en relación con la propuesta:

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FICHA ICL. UNIDAD CATASTRAL ORIGINAL

FICHA PROPUESTA. UNIDAD CATASTRAL

Catastro físico original Catastro físico para Regularización

Haga un croquis detalla-do con medidas del lote matriz original (informa-ción documento original de propiedad)

• Sobre el croquis del lote matriz original, realice un levantamiento de la edifi-cación existente por pisos (de ser necesario emplee cortes esquemáticos, no olvide precisar el nombre de los ambientes)

•

Indique el nombre de las calles o lotes vecinos

• Indique las ampliaciones y subdivisiones produci-das

•

Indique la planimetría y las medidas de los linde-ros

•Indique por ambientes o pisos, en que se subdi-vide la edificación según la tenencia (por ejemplo ambientes comunes y ambientes de uso exclu-sivo de padres o de la fa-milia ampliada)

•

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Área total del lote•

Área construida por pisos•Según la distribución de tenencia indicar de ma-nera independiente:

Área del sub lote (distinguiendo área libre)Área construida de la subdivisiónMateriales predo-minantes de la subdivisión.Estado de la cons-trucción de la sub-división a.(En construcción, terminado (38))Estado de la cons-trucción de la sub-división b.(Bueno, regular o malo)

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1.

2.

3.

4.

5.

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7.

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3.3 Aspectos legales

La información que brinde el Catastro Municipal con respecto a la situación de la tenencia de cada uno de los lotes debe ser clara, precisa y actualizada. Así, frente a una situación de desastre o simplemente de litigio se pueda identificar cuál es la situación de tenencia de las familias respecto al predio, a fin que la ayuda social y económica, así como las acciones de reconstrucción se puedan realizar considerando no sólo al propietario sino a los posesionarios, identificando los lotes abandonados, las áreas de propiedad del Estado, los espacios públicos ocupados y libres, entre otros.

Corresponde, entonces, revisar los rubros sobre tenencia que se recogen en la Ficha Catastral, individual, elaborada por el Instituto Catastral de Lima – ICL.

IDENTIFICACIÓNDELPROPIETARIO(Nollenarencasodecopropiedad)

29 CONDICIÓNESPECIALDELPROPIETARIO(Exonerados)

01 Gob. Cen-tral/Regional

02 Gobierno Local

03 Gobiernos extranjeros

04 Benefi-cencias

05 Hospitales 06 Entidad religiosa católica

07 Compañía de Bomberos

08 Universi-dades

09 Centros Educativos

10 Comunida-des Campesi-nas

11 Org. interna-cionales

12 Pensionis-tas

13 Otra ent. religiosa

- - -

30 NºRESOLUCIÓN

Fechaaplicación

Fechavencimiento

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CARAC T ER Í S T I C A S D E L A P ROP I E DAD

31 TIPODEPROPIETARIO

01 Persona natural

02 Persona jurídica

32 DERECHODEPROPIEDAD

01 Propietario único

02 Sucesión intestada

03 Poseedor 04 Sociedad conyugal

05Copropiedad

06 Tenedor 07 Otros (espe-cificar)

33 FORMADEADQUISICIÓN

01 Adjudicación 02 Anticipo legitima

03 Compra venta

04 Donación

05 Declaratoria de herederos

06 Permuta 07 Prescripción adquisitiva

08 Expropia-ción

09 Fusión 10 Cesión derecho/ acciones

11 Dación pago 12 Const. empresas

13 Testamentos 14 Otro

34 FECHADEADQUISICIÓN

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I D EN T I F I C A C I ÓN D E L A T EN ENC I A (Nollenarencasodecopropiedad)

29 CONDICIÓNESPECIALDELATENENCIA(Exoneración)

01 Gobierno Central

02 Gobierno Regional

03 Gobierno Local

04 Gob. ex-tranjeros

05 Beneficen-cias

06 Hospitales 07 Entidades religiosas

08 Universi-dades

09 Compañía de Bomberos

10 Comunida-des Indígenas

11 Org. interna-cionales

12 Pensionis-tas

13 Centros Educativos

- - -

30 NºRESOLUCIÓN

Fechaaplicación

Fechavencimiento

En la perspectiva de hacer visible las condiciones de tenencia de las viviendas, se introducen algunos cambios en los rubros:

El rubro IDENTIFICACIÓN DEL PROPIETARIO y CONDICIÓN ESPECIAL DEL PROPIETARIO hace referencia expresa a la situación legal de propiedad, situación que no es exacta, porque en algunos casos los titulares antes señalados pueden encontrarse como arrendatarios o teniendo el bien en calidad de cesión en uso, entre otros, es por ello que es conveniente ha-blar de CONDICIÓN ESPECIAL DE LA TENENCIA. Es conveniente asignarle un número por separado al Gobierno Central y al Gobierno Regional, porque los bienes del Gobierno Central están referi-dos básicamente a los diferentes bienes de los ministerios que no son los mismos bienes que de los gobiernos regionales.

•

•

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Dado la igualdad de las religiones no se requiere hacer una diferencia entre entidad religiosa católica y otras entidades religiosas conviene colocar sólo entidades religiosasExisten comunidades nativas que tienen predios en la zona urbana por lo que se debe considerar tanto a las comunidades campesinas como a las comunidades nativas. En los casos de exoneración para universidades y centros educativos se debe tener presente lo señalado en el párrafo final del artículo 19º de la Constitución Política del Perú: “Para las instituciones educativas privadas que generen ingresos que por ley sean calificados como uti-lidades, puede establecerse la aplicación del impuesto a la renta”, es decir, existen excepciones a la exoneración cuando existen fines de lucro. Para el caso de los pensionistas también debe considerarse excepcio-nes porque algunos de ellos perciben pensiones bastantes elevadas.

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Hacer un catastro en función sólo a la propiedad es impreciso, consi-derando que el mayor porcentaje son los posesionarios y que la mayor parte de propietarios no cuentan con su derecho inscrito. El término idóneo es: Características de la Tenencia y es mejor consignar el tipo de titular, en lugar de Tipo de Propietario.

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CARAC T ER Í S T I C A S D E L A T EN ENC I A

31 TIPODETITULAR

01 Persona Natural

02 Persona Jurídica

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Con respecto al numeral 06 Te-nedor definido en el Manual de Levantamiento Catastral como “la persona que está ocupando la unidad catastral por encargo de otra”, es conveniente utilizar términos que recojan realidades más comunes. La definición que se le da a tenedor calza tanto al alojado, como al guardián y excluye al arrendatario, que si

• bien está en el rubro poseedor, es conveniente considerarlo de forma expresa, es por ello que se considera que es más con-veniente en lugar de TENEDOR abrir dos rubros para alojado y guardián y considerar un ru-bro expreso para el caso de los arrendatarios, términos más co-loquiales que tenedor.

32 SITUACIÓNDELATENENCIA01 Pro-pietario Único

02 Sucesión intestada

03 Poseedor

04 Sociedad conyugal

05 Alojado

06 Copro-piedad

07 Arren-datario

08Guardián

09 Otros(especificar)

33 FORMADEADQUISICIÓN01 Adjudica-ción

02 Anticipo Legítima

03 Compra venta

04 Donación

05 Declarato-ria de here-deros

06 Permuta 07 Prescrip-ción adquisi-tiva

08 Expro-piación

09 Fusión 10 Cesión der/ acciones

11 Dación pago

12 Const. empresas

13 Testamen-to

14 Sub división 15 Otro

34 FECHADEADQUISICIÓN

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Dentro de las formas de adquisición, la subdivisión, señalada en el punto 14, se presenta como una situación de hecho, como una práctica común en el gran porcentaje de familias en nuestro país, los padres dejan a sus hijos la vi-vienda familiar y los hijos la subdividen de acuerdo al número de hermanos y al mejor parecer, redistribuyendo los es-pacios o generando espacios sin aseso-ramiento técnico ni legal.

La inscripción de los derechos en los registros públicos hace que dicho dere-cho no sólo sea conocido por las partes, como por ejemplo comprador y vende-dor, sino que sea de conocimiento de todos. Otorgando seguridad jurídica. Es conveniente resaltar que en nues-tro sistema jurídico la inscripción no es

obligatoria, es decir, no es constitutiva de derechos sino sólo declarativa. En el caso de los derechos de propie-dad estos se realizan respecto al lote por lo que dicho lote también debe es-tar inscrito y registrado en el catastro de registros públicos (con sus áreas, medidas, ubicación, plano y memoria descriptiva).

Un rubro no considerado en la ficha catastral del Institu-to Catastral de Lima como parte de la tenencia es la SITUACIÓN REGISTRAL.

SITUACIÓNDEINSCRIPCIÓNDELPREDIO01 No inscrito 2.4 Estado02 Inscrito en registros públicos 2.5 Comunidades Indígenas

2.1 A nombre del propietario 2.6 Gobierno Regional o Local2.2 Pariente fallecido 2.7 Beneficencias2.3 Tercero 03 Predio inscrito con carga o

gravamen

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01Noinscrito, es el predio que no se encuentra inscrito en los registros públicos, no está in matriculado.

02Inscritoenregistrospúblicos,es el predio que se encuentra inscrito en los registros públicos, está in matriculado, tiene partida registral

2.1Inscritoanombredelpropietario, es el predio que figura inscri-to a nombre de su actual propietario. Hay una relación entre lo que señala el registro y la realidad.

2.2 Inscritoanombredeparientefallecido,es el predio que figura inscrito a nombre de la persona que fue propietaria pero actual-mente se encuentra fallecida y es familiar de quienes se encuen-tran en la vivienda por tanto tienen derecho.

2.3 Inscritoanombrede tercero, es el predio que se encuentra inscrito a nombre de un propietario que no tiene ninguna relación con el actual poseedor o propietario.

2.4 InscritoanombredelEstado, es el predio que se encuentra inscrito a nombre de una entidad u organismo del Estado.

03CargaoGravamen, es una carga que pesa sobre un bien para asegurar o garantizar el cumplimiento de una obligación, por ejemplo un predio que ha sido hipotecado para garantizar la deuda.

2�

3.4 ¿Cómo incorporar la tenencia en la ficha del catastro?

Se debe plasmar en el catastro los aspectos relevantes presentados en cam-po, por ejemplo:

Incorporar una addenda al formato de la Ficha Catastral.Plano (croquis con medidas) que indiquen la subdivisión y cambios rea-lizados a partir de la Unidad Catastral original. Importante es indicar las áreas construidas de la vivienda y lote original, y las nuevas áreas de las viviendas ampliadas, subdivididas o independizadas; además de los materiales de construcción predominante, el estado de conservación, la altura de edificación. Documentos que acrediten los cambios en la tenencia o la situaciones irregulares (conflictos) presentes.Si no se cuenta con un catastro urbano municipal, se debe confeccionar una Ficha Catastral con los aspectos señalados. Si ya se cuenta con uno, incluir en la actualización, verificar y poner de relieve las precisiones en los aspectos físico y legal.

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3.5 Otras informaciones relevantes de un catastro

Una gran conclusión a extraer es que un catastro permite múltiples apli-caciones, tanto a nivel más general, de aspectos urbanos. Referirse a un lote o vivienda, o una manzana a toda la ciudad, prepararse y planear con toda la comunidad.

También que las tareas de registrar información y planear acciones nos permite una mejor preparación del municipio y su comunidad.

Conocer a las organizaciones sociales, como juntas de vecinos y or-ganizaciones sectoriales que permitan una participación activa en las etapas de diagnóstico, planificación, capacitación y asesoramiento. Una gestión del riesgo que signifique un pacto social redundará en consensos y abreviar las etapas de reconstrucción.

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Construir un catastro de áreas de riesgo y vulnerabilidad y donde se pueda identificar la población vulnerable mediante mapa de riesgo físico que per-mita identificar las zonas de mayor peligro. Identificar zonas de evacuación y seguridad que signifique un sistema vial de evacuación y contar espacios públicos preparados o edificaciones acon-dicionadas , como barrios de transición. Contar con planes de ordenamiento territorial que permitan distinguir zo-nas de expansión y habilitación de proyectos, donde se planifique la reubi-cación y el crecimiento de la ciudad. Preparar a la población con acciones de simulacros que permitan organizar a las familias e identificar responsabilidades.

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Mirar el terremoto del 15 de agosto de 2007 en retrospectiva será fundacional si lo planteamos como retos y nuevos compro-misos.El registro de la vivienda tiene varios instrumentos, el principal y más importante es el catastro que es muy bueno si se convierte en práctica participativa. No olvidar que debe incluir los temas del suelo, la vivienda y su proceso, y la tenencia.Deben agilizarse los procedimientos y formularios para que las familias perciban que formalizarse es una oportunidad de mejo-rar y no un problema más. Las acciones de respuesta deben organizarse de manera horizon-tal, descentralizada y con la mayor participación social posible. Las mejores respuestas urbanísticas y arquitectónicas son las que atienden a la diversidad y a las maneras culturales existentes de construir.La preparación reduce al máximo la duración del período de emergencia postdesastre, acelerando el inicio de las etapas de rehabilitación y reconstrucción. Uno de los principales retos será construir una cultura registral, con participación de autoridades, dirigentes y las familias.

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Paratenerencuenta: