[25 preguntas sobre propiedad horizontal]

[25 Preguntas sobre Propiedad Horizontal]

1


2


Índice

1. Bicicletas en las zonas comunes

2. Reparaciones por humedades en casa del vecino

3. Bloqueo de una ventana por una obra

4. Presidente de la comunidad,

5. Gastos del ascensor por parte de los propietarios de los bajos

6. Deuda de cuotas

7. Representación en la Junta de Propietarios

8. Aprobación del reglamento de régimen interno de la comunidad de propietarios

9. Rampa o elevador

10. Firma del acta por parte del presidente saliente de una comunidad

11. Negar la presidencia al que no vive en el edificio

12. Requisitos para ser miembro de la junta de propietarios

13. Obligaciones del Club Social

14. Delegar el voto

3

4

15. Elección en la junta de propietarios

16. Destitución del administrador

17. Votos necesarios para instalar una caldera

18. ¿Es responsable la comunidad de propietarios de las condensaciones en la vivienda?

19. Instalación de cámaras de seguridad en la comunidad

20. Obligación de arreglar los desperfectos de una casa heredada

21. Pagos mensuales a la Comunidad

22. Contadores de agua

23. Sistema de elección de presidente

24. Indemnización por daños y perjuicios

25. Obra de la fachada


1. Bicicletas en las zonas comunes

¿Está permitida la colocación de bicicletas en las zonas comunes de un edificio de viviendas?

El artículo 9 de la vigente LPH estipula lo siguiente en referencia a las obligaciones de cada propietario, "Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

Es incompatible con el destino al que se encuentra afecta las zonas comunes del edificio, salvo que existan zonas comunes destinadas y acomodadas para tal fin.

Todo ello sin perjuicio de que la junta de propietarios autorice dicho extremo."

5


2. Reparaciones por humedades en casa del vecino

¿Qué ocurre cuando habiendo necesidad de realizar reparaciones urgentes por humedades en casa del vecino derivadas de la vivienda arrendada, el inquilino no tiene disposición para que los técnicos puedan entrar y realizar la reparación?

El artículo 9 de la vigente LPH al respecto de las obligaciones de los propietarios establece lo siguiente:

"1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas

6


conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores."

Es por ello que la Comunidad deberá requerir a la propiedad del inmueble para que esta a su vez requiera a su arrendatario para que proceda a facilitar el acceso a la vivienda.

En el supuesto que insista en su comportamiento, deberán instar ante el Juzgado de Guardia de su localidad una medida cautelarísima, por el cual se les permita el acceso a la vivienda arrendada por razones de urgencia y necesidad.

7


3. Bloqueo de una ventana por una obra

Tengo una nave que tenía abierta una ventana, el ayuntamiento autorizó un permiso de obra siendo yo por indiviso del terreno. Me han tapado la ventana y estoy cansado de decírselo al ayuntamiento y no hace caso. ¿Qué puedo hacer?

Entendemos que quien ha tapado la ventana es el vecino colindante el cual ha obtenido permiso de obra para construir.

El artículo 585 del Código Civil dice que "cuando por cualquier título se hubiese adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros".

Así mismo, el derecho de servidumbre de vistas y luces se adquiere por:

a) Un título registrado en el Registro de la Propiedad b) Prescripción de 20 años

Si la ventanas están hechas en su pared estaríamos ante una servidumbre negativa y el plazo de 20 años empezaría a contar desde que se le prohíbe judicialmente a la vecino colindante a tapar las mimas y este cumple tal extremo durante 20 años.

Si las ventanas están hechas en pared medianera, servidumbre positiva, el plazo empezaría a contar desde que se hicieron las ventanas

8


Evidentemente eres tu el que tiene que demostrar la antigüedad de las ventanas, y si están hechas en pared medianera o no, ya que la propiedad de tu vecino se presume libre y eres tu el que intentas prohibirle que haga algo que le seria licito si no fuera por un supuesto derecho que intentas ejercer (servidumbre de luces y vistas)

Sin perjuicio de lo anterior, el código civil te permite abrir una ventana de 30*30 cm, en la pared, pero la misma podrá ser tapada por el vecino colindante (Art. 581 C.C.). Por ellas ni se puede mirar ni tirar cosas, lo que demuestra la no existencia de servidumbre, y también lo prueba la facultad que tiene el vecino de tapar esas ventanas levantando pared contigua, lo que no sería posible si el derecho indicado fuera servidumbre. Son pues huecos de mera tolerancia.

En el supuesto de que entienda que posee servidumbre de vistas y luces podrá interponer un Interdicto de Obra Nueva cuando inicie la construcción que intente tapar las ventanas

Así mismo el vecino puede interponerte una Acción Negatoria de servidumbre de luces y vistas para hacer que proceda a tapar dicha venta.

9


4. Presidente de la comunidad

El presidente lleva 2 años sin entregar las actas de la comunidad. Ha instalado cámaras de vigilancia sin contar con los propietarios. Desde el día 16-10-2012 no es propietario. ¿Qué puedo hacer?

El artículo 13.2LPH estipula literalmente " El presidente será nombrado entre los propietarios", por lo que no puede ejercitar funciones de presidente quien no lo sea, debiendo asumirlas el vicepresidente hasta que se convoque junta para tal fin.

Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia, por lo que tiene la obligación de custodiar los documentos, pudiendo solicitarle la entrega de los mismos judicialmente.

Para la supresión de las cámaras de seguridad habrás que convocar junta extraordinaria pudiendo acordar reclamar judicialmente los gastos de instalación.

10


5. Gastos del ascensor por parte de los propietarios de los bajos

Entonces si en mi edificio hay dos locales independientes de la entrada al ascensor, ¿tienen que pagar también los gastos?

Tal y como indica art.9.2 LPH la no utilización de un servicio) no exime del cumplimiento de las obligaciones establecidas en la Ley, entre ellas el pago de la instalación de nuevo servicio cuando esa instalación se realiza en la forma prevenida en la LPH. Por lo tanto si los Estatutos no exoneran expresamente de su abono, sí están obligados a contribuir a su instalación.

11


6. Deuda de cuotas

Tengo deuda de cuotas y extras debido a mi situación laboral. Me he ofrecido a realizar la limpieza hasta saldar la deuda. Y ésta me lo niega. ¿Qué debo hacer?

La comunidad de propietarios no está obligada a aceptar la compensación de cuotas adeudadas a cambio de la realización de trabajo para la misma, por lo que la que su única opción para evitar la reclamación judicial es formalizar un acuerdo transaccional con la comunidad que le permita proceder al abono de las cuotas atrasadas así como las corrientes de una forma acorde a sus posibilidades.

12


7. Representación en la Junta de Propietarios

¿Es válida la representación realizada al presidente de la Comunidad mediante un escrito enviado por fax? ¿Haría falta tener el documento original?

Si el presidente no pudiera asistir a la junta de propietarios ésta la presidirá ésta el Vicepresidente y si no asiste éste o no hay, los propietarios asistentes elegirán un propietario para que presida la Junta. Como propietario puede delegar el voto, no como Presidente.

A tenor del Artículo 15 de la vigente LPH, los propietarios pueden asistir a la Junta de Propietarios personalmente o por representación legal o voluntaria.

Todas las representaciones deberán acreditarse por escrito, ya sea mediante el documento de representación que se acompaña junto con la convocatoria de la reunión, o un documento elaborado por el representado, como indica la ley. No siendo válida la representación verbal.

El escrito de representación, será válido si entrega el original al secretario o la impresión de la transmisión realizada por fax, correo electrónico, o cualquier otro medio. Lógicamente siempre crea más garantías la aportación de original junto con la copia del DNI del propietario representado, pero aun así es válida aquella remitida por fax o correo electrónico que sea entregada de forma impresa.

13


8. Aprobación del reglamento de régimen interno de la comunidad de propietarios

Una comunidad de propietarios que lleva más de 20 años constituida quiere aprobar un reglamento de régimen interno. Existen 38 vecinos. A la reunión asisten 5 y el presidente tiene el voto delegado de 20 vecinos enviado por fax. ¿Puede el presidente sólo con sus 20 votos delegados aprobar dicho reglamento?

Además de los Estatutos, los propietarios pueden establecer un Reglamento de Régimen Interno mediante el cual regulen la convivencia cotidiana entre los propietarios y la utilización de los servicios comunes.

Dicha circunstancia viene regulada en el artículo 6 LPH.

"Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración."

De acuerdo con ello, el reglamento de régimen interior podrá contener, entre otras, disposiciones relativas a la recogida de basuras, horario de apertura y cierre de portal, encendido de calefacción, uso de la piscina, tendido de ropa etc.

Si bien las normas de régimen interior pueden constar en escritura pública, esta no tendrá acceso al Registro de la Propiedad.

14


Las normas de régimen interior se aprueban y modifican, en primera convocatoria, por mayoría del total de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación o, en segunda convocatoria, por mayoría de asistentes que a su vez representen más de la mitad de dichas cuotas de participación.

En caso de incumplimiento, podrá apercibirse al infractor e incluso se podrá establecer algún tipo de sanción que será recogida en las propias Normas, o incluso acudir a la vía judicial conforme a lo dispuesto en la L.P.H.

Son válidos todos aquellos acuerdos que no sean contrarios a la Ley ni a los Estatutos.

Aclaración

Sí es válido, el Artículo 15 de la vigente LPH, estipula que los propietarios pueden asistir a la Junta de Propietarios personalmente o por representación legal o voluntaria.

Todas las representaciones deberán acreditarse por escrito, ya sea mediante el documento de representación que se acompaña junto con la convocatoria de la reunión, o un documento elaborado por el representado, como indica la ley. No siendo válida la representación verbal.

El escrito de representación, será válido si entrega el original al secretario o la impresión de la transmisión realizada por fax, correo electrónico, o cualquier otro medio.

15


9. Rampa o elevador

Hola, soy mama de mellizos y vivo en un bajo, pero para salir a la calle tengo un tramo de siete escalones muy verticales y dependo siempre de alguien tanto para salir como para entrar. La solución sería que la comunidad de vecinos instalara un elevador.¿Tengo derecho a solicitarlo?

La nueva regulación normativa, sobre accesibilidad universal en edificios sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal, se encuentra en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (LPH), en la nueva redacción dada por La Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, en su disposición final primera, que modifica, entre otros, los artículos 10 y 17 de la LPH.

El artículo 10 de la vigente LPH, al respecto indica que serán obligatorias y, por tanto, no requerirán el acuerdo previo de la junta de propietarios, las siguientes actuaciones que soliciten los propietarios o las exijan las Administraciones Públicas, entre otras, las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de 70 años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de

16


gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido

El derecho puede instarlo según la LPH, la persona propietaria de la vivienda si en ella viven, trabajan, prestan servicios voluntarios personas con discapacidad o que sean mayores de setenta años. También puede instar la realización de obras o actuaciones de accesibilidad universal, y esta es una novedad importante a partir de esta última modificación realizada, cualquier propietario del inmueble o si estas obras viniesen impuestas por las Administraciones Pública en el deber legal de conservación del inmueble.

Por lo que en el supuesto en que el edificio vivieran personas con discapacidad o mayores de 70 años y no excediera su coste de 12 mensualidades de cuotas ordinarias dicha obra tendría el carácter de obligatoria no requiriendo acuerdo previo de junta.

Aclaración

Siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.

17


10. Firma del acta por parte del presidente saliente de una comunidad

El Presidente saliente de una Comunidad se niega a firmar el acta porque dice que no le corresponde. ¿Qué debo hacer?

El artículo 19.3.3º de la LPH al respecto estipula lo siguiente "El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario".

En el caso de que Presidente de la Comunidad se negara a firmar el acta deberá suscribirla el Secretario de la Junta, indicando los motivos por los cuales falta la rúbrica del Presidente en el acta.

La jurisprudencia mayoritaria (Sentencia del TS Sala 1ª de 25 abril 1992) entiende que aunque falte la firma del presidente el acuerdo es válido y eficaz." La ausencia de las firmas requeridas, no priva de virtualidad a los acuerdos dotados de la necesaria legalidad; la firma tiene significación formal de representar un elemento confirmatorio de las declaraciones emitidas y recogidas en los documentos que hayan producido las partes obligadas. El supuesto incumplimiento de los requisitos formales en el acta de la reunión, tales como que no consta la firma de éstos no afectan, esencialmente a la validez de la reunión, pues no se produce indefensión para cualquiera de los comuneros.

18


11. Negar la presidencia al que no vive en el edificio

Por petición de los vecinos y aprobado en junta llevo de presidenta 10 años, pero ahora dos vecinos (uno de ellos vive fuera), quieren que lo deje. ¿Vale lo acordado en junta? ¿Se le puede negar la presidencia al que no vive en el edificio?

La Ley de Propiedad Horizontal, en su Artº 13, indica que:

"El presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello."

Tanto en Junta Ordinaria como en extraordinaria (25%) puede incluirse la elección de nuevo presidente, para cuyo nombramiento sólo será necesario esté de acuerdo la mayoría.

Para que una persona desempeñe la función de presidente basta con ser propietario de un piso de la comunidad en cuestión. Los arrendatarios de pisos o de locales de la finca no tienen derechos al respecto y ni siquiera pueden representar al propietario. Tampoco los hijos de los propietarios pueden ser presidente.

19


12. Requisitos para ser miembro de la junta de propietarios

¿Puede ser miembro de la junta de propietarios el que deba cuotas atrasadas?

La Junta de Propietarios se compone por todos y cada uno de los propietarios de los inmuebles que conforman la finca. Ésta se reunirá por lo menos una vez al año con el fin de aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo crean conveniente el Presidente o lo soliciten la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representes el 25% de las cuotas de participación.

En virtud de lo anterior si puede formar parte de la Junta aquel que deba cuotas a la Comunidad teniendo vetado el derecho a voto en virtud de lo previsto en el artículo 15.2 de la LPH

Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

20


13. Obligaciones del Club Social

En la finca tenemos club social que cedieron a una persona autónoma, el contrato que firmó esta persona tiene defectos de forma y no se puede cancelar. Esta persona no cobra nada por los servicios prestados, pero según el contrato, tiene que pagar un 50% de los gastos de luz y gas. ¿Es legal tener a una persona en un sitio privado sin cobrar? ¿Dónde puedo consultar las obligaciones de los clubes sociales?

En el supuesto que se plantea rige el principio de autonomía de la voluntad de privada así como el principio de libertad de pactos, por lo tanto cualquier acuerdo que no sea contrario a la ley y al orden público es válido. Para saber si el contrato adolece de algún defecto de forma sería necesario conocer las estipulaciones en él recogidas.

Si el club social pertenece a la Comunidad de Propietarios, estará regulado por lo previsto en los Estatutos y Reglamento de régimen interno de la misma, sin perjuicio de que si en dicho club se realiza algún tipo de actividad económica tendrán que cumplir la normativa para el ejercicio de la misma.

21


14. Delegar el voto

¿El presidente puede delegar en otro vecino su cargo?

El presidente de la Comunidad de propietarios no puede delegar el cargo, si éste no pudiera asistir a la junta de propietarios ésta la presidirá ésta el Vicepresidente y si no asiste éste o no hay, los propietarios asistentes elegirán un propietario para que presida la Junta. Como propietario puede delegar el voto, no como Presidente.

22


15. Elección en la junta de propietarios

La junta celebrada día 28 febrero nombra a los nuevos cargos que corresponden por turno. Y otros propietarios se niegan. ¿Puede negarse al ser propietario de la comunidad? Esta comunidad carece de administrador

La Ley de Propiedad Horizontal señala en su artículo 13.2 que el presidente será nombrado entre los propietarios: bien mediante elección, siguiendo un turno rotatorio o con la realización de un sorteo. Todas esas fórmulas, por tanto, son igualmente legales, estableciendo la normativa que dicha elección tendrá que llevarse a cabo con el acuerdo mayoritario de la junta de propietarios.

De igualmente modo los Estatutos de la comunidad pueden fijar la forma de designación del presidente, o acordarse en la propia junta de propietarios. La elección de una forma de designación debe ser unánime para que pueda figurar en los estatutos. En este caso, el acuerdo tendrá validez para al futuro y será vinculante para los propietarios y para los nuevos compradores. Si se llega a un acuerdo puntual por parte de la junta, bastará con la mayoría y no se mantendrá en el futuro. Además, si ningún copropietario se opone en siguientes elecciones, el acuerdo se considera válido sin necesidad de llegar a nuevos pactos.

Por último hay que señalar que un nombramiento puede ser impugnado, según el procedimiento marcado en el artículo 18. Es en los casos en los que no se contemplan las formalidades legales o se vulneran los estatutos. En ambas circunstancias se debe considerar que el acuerdo de la junta para designar presidente no se suspende por su impugnación o la solicitud de sustitución, salvo

23


que el juez lo designe con carácter cautelar. Por tanto, el propietario designado estará obligado a ejercer las funciones del cargo hasta que no haya resolución judicial.

El cargo de presidente es obligatorio para todos los propietarios y no se puede renunciar a él, aunque la ley también contempla algunas excepciones, siempre que haya "una causa justa". Los propios comuneros puedan decidir si eximen o no al propietario elegido presidente de la labor de dicho cargo, en virtud de las circunstancias especiales que consideren oportunas. Por lo general estas suelen ser siempre razones relacionadas con la edad o alguna enfermedad o incapacidad. Si no se llega a un acuerdo entre los vecinos, el propietario elegido presidente puede solicitar su relevo ante juez competente. Éste será el que determine si existen causas justificadas para liberarse de esta obligación (artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal).

24


16. Destitución del administrador

¿Cuáles son los pasos para la destitución del administrador de una comunidad de propietarios?

El presidente debe convocar debidamente, informando previamente a todos los propietarios de la comunidad, una Junta Extraordinaria u Ordinaria. En caso de no ser convocada por el Presidente, la podrían convocar directamente la cuarta parte de los propietarios, o los que representen el 25 % de las cuotas:

En dicha convocatoria deberá indicarse como uno de los puntos del orden del día que se tratará el cese y cambio del administrador.

25


17. Votos necesarios para instalar una caldera

¿Cuántos votos se necesitan para poner una caldera en la fachada sin sobre techo y a un metro del vecino? ¿Su totalidad o las tres quintas partes?

La fachada es un elemento común y es evidente se alteraría la estética del edificio por lo que lo primero que habría que hacer es consultar los Estatutos de la comunidad, y atenerse a lo indicado en ellos, a no ser que se decidiera instar su modificación siendo necesaria la unanimidad.

Una cuestión que habría que tener en cuenta es si hubiera otras calderas o aparatos similares instaladas, el edificio ya no tendría ninguna estética que guardar, existiendo jurisprudencia al respecto que indica que si hay otros aparatos instalados supondría un agravio comparativo que pretendieran impedir la instalación a otro copropietario sin obligar a retirar los demás. Por otra parte, si hubiera otros aparatos instalados, aunque hubiera sido sin permiso, y ya llevan años, se podría decir que la instalación está consolidada y que la Comunidad ha otorgado su consentimiento tácitamente y ya no podrían obligar a retirarlos.

Si los Estatutos no prohíben la instalación de la caldera en la fachada, y no hay ninguna instalada con anterioridad, se debería solicitar al Presidente que se incluyera en el orden del día de la próxima Junta de Propietarios o bien reunir la cuarta parte de los propietarios o el 25 % de las cuotas de participación y convocar Junta extraordinaria.

26


Si la instalación de la caldera requiriere perforar el muro sería necesaria unanimidad, igual que si los Estatutos lo prohíben, bastando en cambio la autorización de la mayoría de los propietarios si apenas hubiera que hacer obra y simplemente se tratara de colgar el aparato (en primera convocatoria la mayoría del total de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación y en segunda la mayoría de los asistentes siempre que representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes).

27


18. ¿Es responsable la comunidad de propietarios de las condensaciones en la vivienda?

Mi vivienda es un bajo, y tras esta temporada de lluvias, han surgidos manchas de humedad a la altura de los techos de varias estancias, y el perito de mi seguro en su informe dice que es debido a filtraciones causadas por un problema en la capa de impermeabilización o camara aislante, que no existe y a la falta de obras de conservación y mantenimiento del edificio.

Si la humedad tiene su origen en una deficiente impermeabilización de la fachada o grietas o fisuras de la misma, el arreglo debe correr a cuenta de la comunidad. Si por el contrario es un problema de condensaciones el abono le corresponderá al propietario. Para determinar la causa exacta es recomendable contar con el dictamen de un perito.

28


19. Instalación de cámaras de seguridad en la comunidad

Tengo una segunda residencia en la Manga del Mar Menor y el presidente, sin someterlo a Junta General, ha mandado instalar cámaras de seguridad en la comunidad ¿Qué podemos hacer?

La video-vigilancia está regulada por la Instrucción 1/2006 de la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD), debiendo cumplir la Comunidad de propietarios instale dicho sistema de seguridad entre otras con las siguientes obligaciones:

Colocar distintivos informativos tanto en espacios abiertos como cerrados. En estos últimos debe contener la información específica del nombre del/los propietarios de los ficheros y el lugar donde el ciudadano puede ejercitar sus derechos.

Crear un fichero de imágenes exige notificación a la AEPD para su inscripción en el Registro General.

Las cámaras instaladas en espacios privados no podrán obtener imágenes de espacios públicos salvo que sea imprescindible para la finalidad de vigilancia que se pretende, o resulte imposible evitarlo por la ubicación de las mismas. En todo caso se evitará el tratamiento de datos innecesarios para la finalidad perseguida.

Elaboración obligatoria del Documento de Seguridad relativo a la instalación de vigilancia.

Puesta en marcha de medidas de seguridad relativas a la captación de imágenes y recuperación de las grabaciones. Deberán estar protegidas mediante password y contraseña.

29


Las imágenes no deberán almacenarse por un plazo superior a 30 días.

Así mismo las instalaciones deberán se adecuadas a lo previsto en la Ley de la Seguridad Privada, 23/1992.

En caso de incumplimiento o inobservancia de dichas normas la comunidad podría ser condenada a abonar sanciones de elevada cuantía.

Así, mismo para instalación de cámaras de vigilancia se requerirá la adopción de acuerdo por 3/5 según establece el art. 17.1 LPH, quedando obligados todos al pago de alcanzarse ese quórum.

En dicho caso, si se ha adoptado el acuerdo como medida de seguridad y recogiéndose tal objetivo en el acta, no se entendería que dicha medida afecte el derecho a la propia imagen de los comuneros por el hecho de que ellos salgan en la imagen, ya que existe una cobertura de acuerdo comunitario.

En el supuesto de que no se haya alcanzado dicho acuerdo o no se cumpla la normativa se podrá instalar las mismas, se podrá requerir al Presidente de la Comunidad para que proceda a desinstalar las mismas ya que carece de acuerdo de junta que avale la instalación de las misma. Para tal fin, podrán convocar junta extraordinaria cuyo único punto del día sea acordar la supresión de las mismas.

30


20. Obligación de arreglar los desperfectos de una casa heredada

Tenemos una casa heredada de nuestra madre para 8 hijos. Se ha desplomado el techo de la planta de arriba ¿Todos tenemos obligación de arreglar dicho desprendimiento para poder ser habitable?

Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio. Tal y como indica el Artículo 395 del código civil:

"Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio."

31


21. Pagos mensuales a la Comunidad

Por la imposibilidad de pagar las cuotas de la comunidad, el administrador no acepta pagos mensuales. ¿Hay alguna posibilidad de hacerles entender que con nóminas embargadas, pensiones de manutención, etc. la única forma de pagar es mensual poco a poco?

La Comunidad de propietarios no está obligada a aceptar un acuerdo transaccional por el cual se abone la deuda de manera fraccionada y periódica. Si el administrador no los acepta será porqué tenga instrucciones del Presidente en tal sentido. Puede usted intentar dialogar con ellos aportándoles pruebas de su situación económica actual que les convenza de la inviabilidad del procedimiento judicial.

32


22. Contadores de agua

En mi bloque quieren montar contadores de agua. Yo voy al dia con mis recibos y estoy parado. Gano 426 euros de subsidio de desempleo y somos tres de familia. ¿Estoy obligado?

La instalación de contadores comunitarios requiere unanimidad al no ser considerados los contadores como elementos comunes, por lo que la instalación requerirá únicamente el acuerdo por mayoría.

Actualmente en algunas localidades su instalación es obligatoria, como es el caso de Madrid en virtud de la "Ordenanza de Gestión y uso eficiente del agua en la ciudad de Madrid de fecha 31 de mayo de 2006". Así mismo, la instalación de contadores individuales va a ser obligatoria en todo el territorio nacional en cumplimiento de las directivas europeas tal y como se desprende del nuevo borrador del Real Decreto por el que se transpone la directiva 2012/27UE del Parlamento Europeo, relativa a la eficiencia energética.

33


23. Sistema de elección de presidente

Al llegar el relevo a presidente un propietario se presenta voluntario y se le elige presidente, alternando el turno rotatorio. ¿Se tiene que restablecer el turno rotatorio en la siguiente relevo?

El sistema de elección de presidente fue introducido en la LPH por la Ley 8/1999, en cuya virtud los propietarios pueden elegir al presidente directamente, o establecer un sistema de turno rotatorio o de sorteo. Por tanto, en la medida en que el sistema rotatorio o de sorteo es subsidiario del de elección, los vecinos pueden optar en por este sistema de elección, aunque se venga utilizando el de sistema rotatorio (que se salta), cuando no encuentre idónea a la persona que conforme al turno va a ostentar el cargo o haya u voluntario para tal cargo. En este sentido, bastará con un acuerdo adoptado por mayoría para designar al presidente o al secretario. Así, el sistema de elección siempre prevalece sobre los demás, siempre de acuerdo con lo adoptado por la comunidad por mayoría

Al año siguiente de no haber nuevamente voluntario aprobado por mayoría se restablecerá el sistema rotatorio.

34


24. Indemnización por daños y perjuicios

Y en cuanto a los plazos de prescripción para reclamar indemnización por daños y perjuicios (mala praxis, no convocar junta, etc.) ¿En Cataluña?

El Código Civil Catalán estable los siguientes plazos de prescripción.

- Artículo 121-20 Prescripción decenal

Las pretensiones de cualquier clase prescriben a los diez años, a menos que alguien haya adquirido antes el derecho por usucapión o que el presente Código o las leyes especiales dispongan otra cosa.

- Artículo 121-21 Prescripción trienal

Prescriben a los tres años:

a) Las pretensiones relativas a pagos periódicos que deban efectuarse por años o plazos más breves. b) Las pretensiones relativas a la remuneración de prestaciones de servicios y de ejecuciones de obra. c) Las pretensiones de cobro del precio en las ventas al consumo. d) Las pretensiones derivadas de responsabilidad extracontractual.

- Artículo 121-22 Prescripción anual

Las pretensiones protectoras exclusivamente de la posesión prescriben al cabo de un año.

Por lo que el plazo para reclamar una indemnización por una mala praxis profesional sería de 3 años.

35


36

25. Obra de la fachada

Soy propietaria de un local de la comunidad. El edificio tiene una antigüedad de 40 años y no se ha ejecutado ninguna obra de conservación de fachada, ahora se va a proceder a ejecutar la reforma de la fachada de los pisos altos, como consecuencia del deteriorado de años. La fachada del local está modo de obra. Según los estatutos, ¿estoy libre del gasto de la obra de la fachada de las viviendas?

En virtud de lo previsto en los Estatutos transcritos, si la obra de conservación sólo se está llevando a cabo en la fachada de los pisos superiores, los locales están exentos de participar, de acuerdo a su cuota de participación, en el abono dichas obras Sin perjuicio de lo anterior, dicha circunstancia deberá haber sido contemplada en el acta de la Junta ordinaria o extraordinaria en la cual se aprobó la realización de dichas obras, así como la derrama necesaria para sufragar las mismas.


37

http://www.efl.es/catalogo/mementos/memento-propiedad-horizontal-2014-2015�

[25 preguntas sobre propiedad horizontal]

Documents