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Simulación urbanística y financiera
Plan Parcial Ciudadela de la Justicia 2013 1
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[2013]
Plan Parcial de Renovación Urbana
Ciudadela de la Justicia
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Alcaldía de Santiago de Cali
Dr. Rodrigo Guerrero Velasco Alcalde
Secretaria de Vivienda Social
Dra. Amparo Viveros Vargas
Subsecretario de Renovación Urbana y Proyectos Especiales
Dr. Julián Lora
Empresa Municipal de Renovación Urbana EMRU E.I.C.
Arq. María Elena López Tenorio
Gerente
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Plan Parcial de Renovación Urbana
Ciudadela de la Justicia
Santiago de Cali, Agosto 2013
Simulación Urbanística y Financiera
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Equipo Consultor
Empresa Municipal de Renovación Urbana- EMRU E.I.C.E- (2013)
Gerente Arquitecta MARÍA ELENA LÓPEZ TENORIO
Equipo Técnico
Arquitecto. Mg. NELSON NOEL LONDOÑO PINTO
Arquitecto. Mg. CARLOS ANDRÉS ARGOTY BOTERO
Arquitecto MIGUEL ANGEL VARGAS GALLEGO
Arquitecto GIOVANNI MOSQUERA MOLINA
Geógrafo LUIS MÉNDEZ VARGAS
Socióloga ANA ELIZABETH MURILLO
Abogada PAOLA ANDREA MEJÍA GONZÁLEZ
Abogada VICTORIA ROSERO CHECA
Est. Gestión Urbana VALENTINA SOTO GIL
Est. Arq. JORGE ARMANDO NIÑO CASTILLO
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SIMULACIÓN URBANÍSTICA Y FINANCIERA DEL PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA
CIUDADELA DE LA JUSTICIA EN SANTIAGO DE CALI
El documento que se presenta, tiene como propósito mostrar los resultados de la simulación urbanística y financiera del
Plan Parcial Ciudadela de la Justicia en el barrio El Calvario en el centro de Cali. La metodología seguida responde a los
lineamientos del Decreto 2181 de 2007 y la Ley 388 de 1997.
La construcción de indicadores, fue alimentada por la información urbanística y estructuración de costos realizada por la
EMRU E.I.C.E dentro de la formulación y ejecución del proyecto Ciudad Paraíso, el cual contiene dentro de su área de
planificación al plan parcial Ciudadela de la Justicia. Los indicadores para los valores directos de construcción de los
proyectos, se establecieron de acuerdo a los índices de costos para la ciudad de Cali contenidos en la publicación
Construdata Edición No. 165, página 61 para el m² de costo directo de construcción para oficinas, mientras que para el
valor de construcción de comercio se toma como referente el consignado en documento de formulación del plan parcial
de renovación urbana para el cercano barrio de San Pascual, quedando como costo directo de construcción por m² para
comercio en primer y segundo piso y para oficinas $ 1.400.000 y 1.092.496 respectivamente. La fuente de la cual
provienen los valores unitarios de urbanización presentados en la simulación financiera es el Listado de Precios Oficiales
(Decreto 0328 de Abril 16 de 2013) y la Lista de Análisis Unitarios del presente año, expedidos por la Gobernación del
Valle del Cauca, así como las referencias encontradas en el plan parcial para San Pascual, adoptado y ubicado en el
centro global de la ciudad.
El alcance del estudio muestra la combinación de variables arquitectónicas y financieras, dentro de un escenario posible
de aprovechamiento básico y máximo, de tal manera que se pueda conocer la estructuración de costos, beneficios y
condiciones de rentabilidad de los proyectos.
MARCO NORMATIVO.
Ley 388 de 1997: El artículo 19 especifica entre otros los requerimientos de viabilidad financiera del plan parcial en
aspectos como reparto de cargas y beneficios, evaluación financiera de las obras de urbanización y su programa de
ejecución.
Decreto 2181 de 2006: La evaluación financiera de las obras de urbanización de las unidades de actuación y su
programa de ejecución, junto con el programa de financiamiento.
CARGAS LOCALES DE LA URBANIZACIÓN: Las cargas locales de la urbanización que serán objeto de reparto entre
los propietarios de inmuebles de las unidades de actuación urbanística del plan parcial, incluirán entre otros
componentes, las cesiones y la realización de obras públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de
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servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y telecomunicaciones, así como las cesiones para espacio
público y su adecuación, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de los equipamientos comunitarios.
CUADRO DE ÁREAS.
El presente ejercicio financiero se sustenta en la elaboración de la simulación urbanística del plan parcial, cuyas áreas de
trabajo oficial corresponden a las presentadas en el siguiente cuadro general de áreas:
CUADRO GENERAL DE ÁREAS PLAN PARCIAL CIUDADELA DE LA JUSTICIA
CUADRO DE ÁREAS RESUMEN
m2 Ha %
ÁREA BRUTA1 17.809,32 1,78 100,00%
MANZANA A-0202 7.265,12 0,73 40,8%
MANZANA A-0203 9.567,45 0,96 56,8%
ÁREA PRIVADA ACTUAL 16.832,57 1,68 94,5%
AFECTACIONES² CARRERA 12 378,48 0,04 2,1%
Total Afectaciones 378,48 0,04 2,1%
ÁREA NETA URBANIZABLE3 17.430,84 1,74 97,9%
CESIONES4
ESPACIO PÚBLICO 2.524,89 0,25 14,2% (*)
EQUIPAMIENTO - - 0,0%
REGULARIZACIÓN CRA. 10 250,95 0,03 1,4%
REGULARIZACIÓN CL. 13 CRA. 10 Y 11 376,91 0,04 2,1%
REGULARIZACIÓN CL. 13 CRA. 11 Y 12 530,02 0,05 3,0%
REGULARIZACIÓN CL. 12 CRA. 10 Y 11 222,29 0,02 1,2%
REGULARIZACIÓN CL. 12 CRA. 11 Y 12 410,90 0,04 2,3%
COMPLEMENTO CRA. 11 EN CL. 13 62,03 0,01 0,3%
COMPLEMENTO CRA. 11 EN CL. 12 51,92 0,01 0,3%
VÍAS LOCALES 1.905,05 0,19 10,7%
COMPENSACIÓN CRA. 11 814,23 0,08 4,6%
TOTAL CESIONES Y VÍAS Total Cesiones y vías 7.149,19 0,71 40,1%
ÁREA ÚTIL RESULTANTE 5 12.186,67 1,22 68,4%
1. Ámbito de aplicación art. 1, numeral 4, Decreto 2181 de 2006.
2. Áreas a las que se refiere el numeral 5, art. 1, Decreto 2181 de 2006.
3. Ámbito de aplicación art. 1, numeral 5, Decreto 2181 de 2006.
4. Ámbito de aplicación Capítulo II (de las cesiones obligatorias), artículo 352 -Acuerdo 069 de 2000 (POT)-. (*) La base de liquidación de las cesiones obligatorias de espacio público, corresponde a 16.832,57 m2, área correspondiente a la sumatoria de los predios actuales objeto de intervención. El área mínima obligatoria a ceder
es 2.524,89 m² de espacio público, el cual corresponde al 15% del área útil actual, es decir, el área objeto de
redesarrollo.
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5. Ámbito de aplicación artículo 1, numeral 6, Decreto 2181 de 2006.
Cuadro 1. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.
Con el fin de realizar el ejercicio de Pre-factibilidad Financiera de la operación propuesta por el plan parcial en forma
global, se desarrolló la Matriz de CUANTIFICACIÓN GENERAL DE LA EDIFICABILIDAD, a partir de la cual se establece
el aprovechamiento en metros cuadrados (m2) posibles de construcción, resultantes de la ejecución del proyecto, según
los usos establecidos (Comerciales e Institucionales), que podrán ser desarrollados como consecuencia de la ejecución
del plan parcial.
CUADRO DE ÁREAS POR MANZANA
CUADRO DE ÁREAS
USO DESTINO MZ. Nº. DE
PREDIOS
ÁREA PRIVADA
ACTUAL ( m²)
ÁREA CONSTRUIDA
ACTUAL
ÁREA ÚTIL RESULTANTE
MZ
ESPACIO PÚBLICO EFECTIVO
CEDIDO
ÁREA Mz. (HASTA
SARDINEL)
ÁREA DE ANDENES
ÁREA A ADECUAR
E.P.
ÁREA ÚTIL A-0202 31 7.265,12 0,0 7.244,49 0,00
18.868,9 3.291,43
0,00
ÁREA ÚTIL A-0203 38 9.567,45 12.167,6
4.942,18 0,00 0,00
ESPACIO PÚBLICO 0,00 2.524,89 3.339,1
TOTALES - 69 16.832,6 12.167,6 12.186,7 2.524,9 18.868,9 3.291,4 3.339,1
Cuadro 2. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.
De esta forma y como punto de partida se puede establecer que el Área Útil resultante del Plan Parcial es de 12.186,7
m2. El presente ejercicio de pre-factibilidad financiera, basado en un escenario de aprovechamiento básico, que en nada
limita al ejecutor en su posibilidad de hacer uso del potencial máximo al que tiene derecho, ha establecido un potencial
de desarrollo en metros cuadrados (Área Neta Construcción-Edificabilidad) de 24.078 m2 para la Unidad de Actuación
Urbanística 2. Este escenario básico se ha tomado solo para efectos de demostrar la factibilidad financiera, como
resultado de la aplicación de un índice de ocupación de 0,8 para los usos comerciales y servicios complementarios a la
Fiscalía General de la Nación que se desarrollarán en la misma y un índice de construcción de 6,72.
No obstante lo anterior, los aprovechamientos a los que tiene derecho el ejecutor del proyecto corresponden a unos
índices máximos de ocupación de 0,7 para la subárea donde se ubicará la sede de la Fiscalía General de la Nación y 0,8
en la zona destinada para usos comerciales y servicios complementarios a la Fiscalía. Los índices máximos de
construcción son 11,2 y 9,6 respectivamente; mientras que la altura máxima permitida al interior del área de planificación
es de 16 pisos para la sede de la Fiscalía General y 12 pisos para los usos comerciales y servicios complementarios a la
Fiscalía General de la Nación
Los datos de soporte pueden verse en la tabla de CÁLCULO DE APROVECHAMIENTOS (ESCENARIO 1:
APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MAXIMO):
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CÁLCULO DE APROVECHAMIENTOS
UNIDAD DE ACTUACIÓN
URBANÍSTICA
SUB-ÁREA
MZ USO DESTINO ÁREA ÚTIL I.O I.C
ÁREA DE OCUPACIÓN
ÁREA CONSTRUIBLE
(m²) (m²) (m²)
UAU 1 1 A-0202 ÁREA ÚTIL 7.244,5 0,7 11,2 5071,14 81.138,29
UAU 2 2 A-0203 ÁREA ÚTIL 4.942,2 0,8 9,6 3953,74 47.444,93
- - - - 12.186,67 - - 9.024,89 128.583,22 Cuadro 3. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.
Cuadro 4. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.
Cuadro 5. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.
No obstante lo anterior, los datos con los que se elaboró la pre-factibilidad financiera corresponden al escenario de
aprovechamiento urbanístico básico, donde se tomó para efectos de calcular índices de aprovechamiento básico (I.C.), el
70% del aprovechamiento máximo, conforme se muestra en los siguientes cuadros (ESCENARIO 2:
APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO BÁSICO):
Cuadro 6. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.
CCIO
PISO 1
CCIO
PISO 2
CCIO
PISOS >
CCIO
PISO 1
CCIO
PISO 2
CCIO
PISOS > TOTAL CCIO PISO 1 CCIO PISO 2 CCIO PISOS > 2 TOTAL
$ 1.400.000 $ 1.092.496 $ 1.092.496 -
6% 6% 89% 1.977 1.977 30.444 34.398 $ 3.817.408.000 $ 2.978.930.693 $ 45.875.532.674 $ 52.671.871.367
% POR PISO
VALOR DE CONSTRUCCIÓN
ESCENARIO 1: APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MAXIMO
ÁREA VENDIBLE APROVECHAMIENTO MÁXIMO
CCIO
PISO 1
CCIO
PISO 2
CCIO
PISOS >
CCIO
PISO 1
CCIO
PISO 2
CCIO
PISOS > TOTAL CCIO PISO 1
CCIO Y SERV.
PISO 2CCIO PISOS > 2 TOTAL
$ 6.000.000 $ 3.000.000 $ 2.500.000 -
6% 6% 89% 1.977 1.977 30.444 34.398 $ 11.861.232.000 $ 5.930.616.000 $ 76.109.572.000 $ 93.901.420.000
% POR PISO
VALOR VENTAS
ESCENARIO 1: APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO MAXIMO
ÁREA VENDIBLE APROVECHAMIENTO MÁXIMO
USO
DESTINOÁREA ÚTIL I.O I.C CCIO PISO 1 CCIO PISO 2
CCIO PISOS
> 2TOTAL
(m²)
UAU 1 1 A-0202 ÁREA ÚTIL 7.244,49
UAU 2 2 A-0203 ÁREA ÚTIL 4.942,18 0,80 6,72 1.433 1.433 21.212 24.078
- - - - 12.186,67
ESCENARIO 2: APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO BÁSICO
ÁREA VENDIBLE APROVECHAMIENTO BÁSICO
UNIDAD DE
ACTUACIÓN
URBANÍSTICA
MZSUB-ÁREA
CÁLCULO DE APROVECHAMIENTOS
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VALORES DE CONSTRUCCIÓN SEGÚN APROVECHAMIENTO BÁSICO
Cuadro 7. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.
VALORES DE VENTAS ESTIMADAS SEGÚN APROVECHAMIENTO BÁSICO
Cuadro 8. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.
Con base en el aprovechamiento básico calculado, se establece la siguiente participación por manzana de los
aprovechamientos:
UNIDAD DE ACTUACIÓN
URBANÍSTICA
SUB-ÁREA
MZ USO DESTINO ÁREA ÚTIL % PARTICIPACIÓN
APROVECHAMIENTOS POR UAU (m²)
UAU 1 1 A-0202 ÁREA ÚTIL 7.244,5 63,10%
UAU 2 2 A-0203 ÁREA ÚTIL 4.942,2 36,90%
- - - - 12.186,67 100,00% Cuadro 9. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.
I.O I.C CCIO PISO 1 CCIO PISO 2CCIO PISOS
> 2TOTAL CCIO PISO 1
CCIO Y SERV.
PISO 2SERV. PISOS > 2 TOTAL
$ 1.400.000 $ 1.092.496 $ 1.092.496 -
0,80 6,72 1.433 1.433 21.212 24.078 $ 6.919.052.000 $ 5.399.311.881 $ 25.484.752.080 $ 37.803.115.961
VALOR DE CONSTRUCCIÓN
ESCENARIO 2: APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO BÁSICO
ÁREA VENDIBLE APROVECHAMIENTO BÁSICO
I.O I.C CCIO PISO 1 CCIO PISO 2CCIO PISOS
> 2TOTAL CCIO PISO 1
CCIO Y SERV.
PISO 2CCIO PISOS > 2 TOTAL
$ 6.000.000 $ 3.000.000 $ 2.500.000 -
0,80 6,72 1.433 1.433 21.212 24.078 $ 8.599.393.200 $ 4.299.696.600 $ 53.029.591.400 $ 65.928.681.200
VALOR VENTAS
ESCENARIO 2: APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO BÁSICO
ÁREA VENDIBLE APROVECHAMIENTO BÁSICO
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VALORES DEL SUELO
El cálculo del valor del suelo inicial tiene como basamento los avalúos comerciales de cada uno de los predios al interior del área de planificación, elaborados por el Colegio de
Avaluadores de Camacol Valle en Septiembre de 2012, donde se pudo establecer un valor comercial de los mismos al interior del área de planificación de $17.171.624.094.oo,
así como un total de $5.595.158.367.oo correspondiente a los predios a adquirir para desarrollo de la UAU 2; por concepto de costo de cerramientos y demoliciones de éstos
últimos se estableció un valor de $424.066.940, éste último determinado por ofertas de proponentes y de acuerdo a lo pagado por servicios similares por la Empresa Municipal de
Renovación Urbana – EMRU EICE, según se expresa en el siguiente cuadro:
Cuadro 10. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E,. Avalúos comerciales.
Cuadro 11. Fuente: Elaboración EMRU EICE, Avalúos comerciales.
VALOR DEL SUELO POR MANZANAS ACTUALES1
USO DESTINO MANZANANº. DE
PREDIOS
ÁREA
PRIVADA
ACTUAL
ÁREA
CONSTRUIDA
ACTUAL
PERÍMETRO
MZ (ml)SUELO (2013)
EDIFICACIÓN
(2013)
TOTAL AVALÚO
(2013)
VALOR
DEMOLICIONES
VALOR
CERRAMIENTO
TOTAL
DEMOLICIÓN +
CERRAMIENTO
TOTAL SUELO +
DEMOLICIONES
ÁREA ÚTIL A-0202 30 7.265,12 0 352,68 2.350.263.025$ 6.866.160.927$ 9.216.423.952$ -$ 27.001.181$ 27.001.181$ 9.243.425.133$
ÁREA ÚTIL
ESPACIO PÚBLICO
TOTALES 68 16.833 12.168 752,26 4.744.720.025$ 12.426.904.069$ 17.171.624.094$ 565.793.400$ 57.593.026$ 623.386.426$ 17.795.010.520$
Valor promedio M2 1.053.756$
NOTA:
399,58 8.551.585.387$ 2.394.457.000$ 5.560.743.142$ 7.955.200.142$ 565.793.400$ 30.591.845$ 596.385.245$
1. Los valores aquí consignados son los insumos del cálculo de cargas urbanísticas del plan parcial.
A-0203 38 9.567,45 12.168
VALOR DEL SUELO UNIDAD DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA 2
USO DESTINO MANZANANº. DE
PREDIOS
ÁREA
PRIVADA
ACTUAL
ÁREA
CONSTRUIDA
ACTUAL
PERÍMETRO
MZ (ml)SUELO (2013)
EDIFICACIÓN
(2013)
TOTAL AVALÚO
(2013)
VALOR
DEMOLICIONES
VALOR
CERRAMIENTO
TOTAL
DEMOLICIÓN +
CERRAMIENTO
TOTAL SUELO +
DEMOLICIONES
ÁREA ÚTIL A-0203 27 6.317,16 8.462 399,58 1.606.940.000$ 3.988.218.367$ 5.595.158.367$ 393.475.095$ 30.591.845$ 424.066.940$ 6.019.225.307$
NOTA:
1. Los valores aquí consignados se han establecido para efectos de determinar la pre-
factibilidad de la Unidad de Actuación Urbanística 2, a ser desarrollada por medio de la
concurrencia de un privado interesado.
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CUANTIFICACIÓN GENERAL DE LAS CARGAS LOCALES
Para comenzar es necesario recalcar que respecto al desarrollo de la UAU 1, en la actualidad la Fiscalía General de la
Nación adelanta las acciones administrativas ante el Departamento Nacional de Planeación y el Ministerio de Hacienda
para la obtención de recursos y la estructuración del negocio mediante la modalidad de asociación público-privada.
Por otra parte, de conformidad al marco legal vigente en la materia, las cargas locales a las que se obliga el presente
plan parcial, corresponden a la cesión de zonas verdes, la adecuación de espacio público, la restitución de las redes de
servicios públicos y los aportes para el plan de gestión social. Sin embargo se aclara que el valor por concepto de suelo
para espacio público no hace parte del valor objeto de reparto, por cuanto será asumido por el Municipio de Santiago de
Cali, como parte del aporte municipal al desarrollo del proyecto.
Para el caso de la restitución de redes de servicios públicos, EMCALI EICE insta a reponer las tuberías existentes con
los mismos diámetros cuando se amplíen o construyan nuevas calzadas, cuando se modifiquen ya sea por
pavimentación, reparcheo y refuerzo de la carpeta asfáltica o de concreto; cuando las tuberías sean de Asbesto
Cemento (AC) o Hierro Fundido (HF) y deban ser cambiadas a PVC u otro material aceptado en las normas vigentes de
EMCALI EICE y cuando el tiempo de servicio supere los 30 años o si se tiene un registro de daños que amerite el
cambio; sin embargo, en la Simulación Urbanística y Financiera (Ver Cuadro 12) se contempla, para garantizar la
prestación efectiva, la reposición de la totalidad de las redes secundarias de los servicios públicos domiciliarios y los
colectores en ladrillo que sean intervenidos por los proyectos deben ser reemplazados con una tubería con el diámetro
equivalente, chequeando el área tributaria servida. Se menciona para tener en cuenta que la restitución de las redes
matrices del sector fue realizada por EMCALI EICE en el marco de la construcción de las Troncales de las Calles 13 y 15
y la Carrera 15 del Sistema Integrado de Transporte Masivo.
El valor que le corresponde a la Unidad de Actuación Urbanística 1, por concepto de los costos del Plan de Gestión
Social, será asumido por el Municipio de Santiago de Cali, en el marco de los Acuerdos Legales vigentes entre la
Fiscalía General de la Nación y el Municipio de Cali. El REPARTO EQUITATIVO DE LAS CARGAS, por cada manzana o
unidad de gestión (UG) obedece al aprovechamiento medio proyectado y se especifica en el cuadro No. 12 REPARTO
EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS POR UNIDADES DE ACTUACIÓN RESULTANTES.
A continuación se hace una síntesis del cálculo de las cargas urbanísticas del plan parcial en el siguiente cuadro:
CÁLCULO DE CARGAS LOCALES DE LA URBANIZACIÓN PLAN PARCIAL CIUDADELA DE LA JUSTICIA
COMPRA DE SUELO PARA ZONAS VERDES REPARTO DE CARGAS
CESIÓN SUELO OBJETO REPARTO Mt² Valor $/Mt² Costo Total Compra
Predios) UAU 1 (Fiscalía)
UAU 2 (Usos Complementarios)
Cesión espacio público manzana A -203 (m2) 2.524,89 $ 890.623 $ 2.248.721.764 $ - $ - Cesión Vía ampliación Calle 12 (frente a mz. A-0202) 222,30 $ 1.268.585 $ 282.006.497 $ - $ -
Cesión Vía ampliación Calle 12 (frente a E.P.) 194,26 $ 890.623 $ 173.012.475 $ - $ - Cesión Vía ampliación Calle 12 (frente a mz. A-0203) 224,63 $ 890.623 $ 200.060.704 $ - $ -
Demoliciones 3.822,63 $ 49.682 $ 189.915.364 $ - $ -
SUBTOTAL CESIÓN SUELO 3.093.716.804 $ - $ -
ADECUACIONES SUELO
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ACTIVIDAD Mt² $/Mt² $ Total UAU 1 (Fiscalía) UAU 2 (Usos
Complementarios)
ANDENES + INSTALACIONES 3.291,43 $ 127.000 $ 418.011.610 $ 263.772.734 $ 154.238.876
AMPLIACION Kra. 12 378,48 $ 185.000 $ 70.018.800 $ 44.183.104 $ 25.835.696
RENOVACION DE VIAS 1.109,63 $ 119.104 $ 132.160.832 $ 83.395.827 $ 48.765.005
Adecuación Zonas blandas 2.373,57 $ 15.600 $ 37.027.754 $ 23.365.169 $ 13.662.585
Adecuación Zonas duras 1.017,25 $ 78.400 $ 79.752.086 $ 50.324.980 $ 29.427.107
TOTAL URBANISMO LOCAL SIN COMPRA PREDIOS $ 736.971.083 $ 465.041.813 $ 271.929.269
REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS
ACTIVIDAD ML $/ML $ Total UAU 1 (Fiscalía) UAU 2 (Usos
Complementarios)
RED DE ALCANTARILLADO 298,26 $ 230.600 $ 68.778.756 $ 43.400.614 $ 25.378.142
RED DE ACUEDUCTO 379,23 $ 172.400 $ 65.379.252 $ 41.255.467 $ 24.123.785
RED DE ELÉCTRICA 379,23 $ 1.544.000 $ 585.531.120 $ 369.480.513 $ 216.050.607
RED DE TELECOMUNICACIONES 208,32 $ 930.000 $ 193.737.600 $ 122.251.859 $ 71.485.741
TOTAL REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS $ 913.426.728,00 $ 576.388.453 $ 337.038.275
TOTAL CARGAS LOCALES DE LA URBANIZACIÓN A REPARTIR EQUITATIVAMENTE $ 1.650.397.811 $ 1.041.430.266 $ 608.967.544
CÁLCULO OTRAS OBLIGACIONES PLAN PARCIAL CIUDADELA DE LA JUSTICIA
TOTAL PLAN DE GESTIÓN SOCIAL2 $ 447.168.446,00 $ 282.171.214 $ 164.997.232
TOTAL OBLIGACIONES DEL PLAN PARCIAL $ 2.097.566.257 $ 1.323.601.480 $ 773.964.776
EQUIVALENCIA DE LAS CARGAS TOTALES EN PUNTOS3 3.558
EQUIVALENCIA EN PUNTOS DEL COSTO A SER ASUMIDO POR EL MUNICIPIO DE CALI POR CONCEPTO DE IMPLEMENTACIÓN DEL PLAN DE GESTIÓN SOCIAL DEL PROYECTO
479
NOTA:
1. El valor por concepto de suelo para espacio público, no hace parte del valor objeto de reparto, por cuanto será asumido por el Municipio de Santiago de Cali, como parte del aporte municipal al desarrollo del proyecto.
2. El valor que le corresponde a la Unidad de Actuación Urbanística 1, por concepto de los costos del Plan de Gestión Social, será asumido por el Municipio de Santiago de Cali, en el marco de los Acuerdo Legales vigentes entre la Fiscalía General de la Nación y el Municipio de Cali.
3. El valor equivalente a cada punto corresponde a un (1) Salario Mínimo Legal Vigente de Colombia, el cual será ajustado en el tiempo conforme a los incrementos de Ley.
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Plan Parcial Ciudadela de la Justicia 2013 13
Cuadro 12. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.
De acuerdo a la cuantificación general de las cargas locales la compra de predios para la cesión de zonas verdes, ampliación de vías y equipamiento suman $ 3.093’716.804,oo; sin embargo éste no hace parte del valor objeto de reparto, ya que será asumido por el Municipio de Santiago de Cali, como parte del aporte municipal al desarrollo del proyecto. Los costos de adecuación del suelo de la infraestructura pública en área de cesión cuestan $ 736’971.083,oo y los costos de la infraestructura de Servicios públicos corresponden a $ 913’426.728,oo, para un total de $ 1.650’397.811 de Cargas Locales de la Urbanización a repartir equitativamente. Por otro lado, los costos del plan de gestión social correspondiente a la UAU 2 ascienden a $447.168.446,oo. En resumen, las cargas totales a las que se obliga el plan parcial corresponden a $2.862.294.621.oo.
REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS
El REPARTO EQUITATIVO DE LAS CARGAS, por cada manzana o unidad de gestión (UG) de acuerdo al aprovechamiento medio proyectado, se especifica a continuación:
REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS POR UNIDADES DE ACTUACIÓN RESULTANTES
UAU ÁREA ÚTIL
MANZANA
APROVECHAMIENTOS % DE PARTICIPACIÓN EN
APROVECHAMIENTOS POR MANZANA ÚTIL*
CARGAS (EN
PUNTOS)**
VALOR CARGAS A COSTO AÑO 2013 (M2 CONSTRUIBLES
POR UAU)
UAU 1 7.244,49 81.138,29 63,10% 2.245 $ 1.323.601.480
UAU 2 4.942,18 47.444,93 36,90% 1.313 $ 773.964.776
TOTALES 12.186,67 128.583,22 100,00% 3.558 $ 2.097.566.257
* Participación calculada con base en el aprovechamiento urbanístico del plan parcial.
** El valor equivalente a cada punto corresponde a un (1) Salario Mínimo Legal Vigente Colombiano, el cual será ajustado en el tiempo conforme a los incrementos de Ley.
Cuadro 13. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.
PRODUCTOS INMOBILIARIOS PLAN PARCIAL CIUDADELA DE LA JUSTICIA
Precio de Venta de Productos Inmobiliarios:
Para éste caso los atributos que tienen mayor incidencia en el valor comercial de los locales comerciales son: Los
tamaños, los cuales después de cierta magnitud disminuye su precio unitario, la presencia de una elevada renta media
en la zona, la accesibilidad que se verá mejorada sustancialmente al desarrollarse el plan parcial y el nivel de
concentración (cuánto mayor concentración de locales, mayor es su precio) – (El Olivar Andaluz, Territorio y Economía,
Baeza/Jaén. Julio 2008).
Bajo el escenario de Territorio Renovado, el área de planificación del plan parcial Ciudadela de la Justicia mejorará sus
condiciones de accesibilidad, afianzará una renta media significativa por la alta concentración de Demanda (localización
de los servicios del sector justicia, colindante a una Troncal del Sistema Integrado de Transporte Masivo MIO , cercano a
desarrollos comerciales, a servicios institucionales, financieros y a vivienda de alta densidad) y las economías de
aglomeración jalonarán el precio de venta de los locales comerciales y de servicios complementarios propuestos al
interior del área de planificación.
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La construcción de las obras públicas que mejoran las condiciones sociales de la zona, la ampliación de andenes, la
cesión y adecuación de espacio público, la accesibilidad a los desarrollos, la incorporación del proyecto para la sede
regional de la Fiscalía General de la Nación en el plan parcial, la construcción de la Estación Intermedia del SITM en el
área de planificación del plan parcial El Calvario (sobre la Carrera 11 entre Calles 13 y 15) y los desarrollos
habitacionales de alta densidad propuestos en el plan parcial para el barrio San Pascual son también dinamizadores de
las ventas por incrementos en la demanda, rubros de costos determinantes en la formación del precio de venta.
Bajo las consideraciones anteriores los precios de venta de los productos inmobiliarios de la operación del plan parcial
Ciudadela de la Justicia se han tasado en los siguientes valores:
PRODUCTOS INMOBILIARIOS ÁREA VENTA VALOR / M2 TOTAL VENTAS
Comercio y Servicios Piso 1 1.433 6.000.000 8.599.393.200
Comercio y Servicios Piso 2 1.433 3.000.000 4.299.696.600
Comercio y Servicios Otros Pisos 21.212 2.500.000 53.029.591.400
Cuadro 14. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.
Las unidades de actuación urbanística y/o de gestión adoptadas en el plan parcial consisten en un área conformada por
uno o varios predios o inmuebles que deben ser urbanizados o construidos como una unidad integral dentro del mismo,
que implica la gestión asociada entre los propietarios. Ésta se da mediante el reajuste de suelos, la integración
inmobiliaria o la cooperación entre partícipes. Su propósito es facilitar el reparto equitativo entre los propietarios de las
cargas correspondientes al desarrollo urbanístico de beneficio local; las cesiones y la realización de obras públicas de las
redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y telecomunicaciones de
beneficio local; las cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de
equipamientos comunales de beneficio local; y los beneficios resultantes de los aprovechamientos que se deriven del
proyecto urbanístico tanto del potencial constructivo como del potencial de usos asignado.
El plan parcial Ciudadela de la Justicia ha dispuesto dos (2) unidades de actuación urbanística y/o de Gestión. El criterio
fundamental tenido en cuenta para su delimitación surge de la necesidad imperante de contar en la ciudad con una sede
única para la Fiscalía General de la Ciudad, de un proyecto de usos comerciales y servicios complementarios a la sede
de la Fiscalía que aglutinara los usos del sector justicia en una zona, que permitiera su apalancamiento y facilitara la
gestión predial; las vías principales, las condiciones financieras y económicas que permitieran hacer posible el reparto
equilibrado de las cargas y beneficios y la relativa homogeneidad en la distribución de la división predial que facilite los
procesos de integración inmobiliaria, el reajuste de suelos ó la cooperación entre participes. La delimitación precisa de
las UAU se definió mediante la modelación urbanística y financiera que permitió identificar el punto de equilibrio entre los
costos y los aprovechamientos, para asegurar así la viabilidad financiera de cada una de las UAU. Estas unidades de
actuación urbana (UAU) y/o gestión son:
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Unidad de Actuación Urbanística 1: Conformada por la manzana con identificación catastral No. A-0202. Se encuentra
delimitada por las calles 12 y 13 y las carreras 10 y 11 de la actual nomenclatura urbana municipal.
Unidad de Actuación Urbanística 2: Conformada por un sector de la manzana con identificación catastral No. A-0203.
Se encuentra precedida del globo de terreno que corresponde a la respectiva cesión de espacio público que hace el plan
parcial. Se encuentra delimitada por las calles 12 y 13 y las carreras 11 y 12.
PLANO DE DELIMITACIÓN DE UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA Y/O DE GESTIÓN
Imagen 1. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.
Área de Cesión por concepto de Espacio Público
El modelo de gestión planteado para la generación de las áreas de cesión obligatoria de espacio público, al interior del
plan parcial de renovación urbana Ciudadela de la Justicia, se estructura a partir del siguiente esquema:
1. Teniendo en cuenta que no hace parte del valor objeto de reparto la compra de suelo y la demolición de
edificaciones para la cesión de zonas verdes, ya que será asumido por el Municipio de Santiago de Cali, como
parte del aporte municipal al desarrollo del proyecto, a cada unidad de actuación urbanística y/o de gestión
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derivada del plan parcial, se le ha asignado una participación en las cargas urbanísticas correspondientes a la
adecuación del suelo y la restitución de las redes de servicios públicos, de acuerdo con el potencial de
edificabilidad posible para cada una, de conformidad con el reparto equitativo de cargas y beneficios
desarrollado en la simulación urbanística y financiera del plan. El desarrollo de las obras correspondientes
pueden ser adelantadas directamente por cada promotor o desarrollador de las UAU o en su defecto, éstas
cargas tasadas en pesos de hoy, y traducidas a puntos, podrán ser aportadas por los promotores de cada UAU
y/o de gestión al encargo fiduciario que para dicho efecto constituya la entidad gestora. Las áreas destinadas
en el plan parcial como cargas urbanísticas para cesiones de espacio público, no hacen parte de las unidades
de actuación urbanística y/o de gestión, sin embargo, eventualmente pueden ser ejecutadas como parte de los
desarrollos inmobiliarios derivados de las mismas, atendiendo a la distribución que se deriva del reparto
equitativo de cargas y beneficios.
2. De optar por la constitución de un encargo fiduciario para el desarrollo de las obras correspondientes a las
cargas locales de la urbanización, los aportes deberán ser destinados a la construcción del espacio público y7o
la reposición de redes de servicios públicos. En su totalidad serán manejados por un encargo fiduciario que la
entidad gestora constituya para dicho fin exclusivo. En el manejo de este encargo deben hacer parte los
promotores o gestores de ambas unidades de actuación urbanística y/o de gestión y entidad gestora, la cual
tendrá participación de la Empresa Municipal de Renovación Urbana EMRU E.I.C.
3. La ejecución de las obras de construcción para la generación del espacio público requerido y la reposición de
las redes de servicios públicos se harán con cargo a los recursos disponibles en el encargo fiduciario, una vez
se disponga de los aportes correspondientes realizados por la(s) unidad(es) de actuación urbanística y/o de
gestión, garantizándose así en un tiempo prudente, el desarrollo de la unidad completa del espacio público
definido en el plan parcial. Para el mismo, se entenderá por unidad completa de espacio público, el globo de
terreno entre las unidades de actuación urbanística y/o de gestión designado como CESIÓN DE ESPACIO
PÚBLICO (Ver PLANO 23/26 DELIMITACIÓN DE UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA Y/O DE
GESTIÓN).
4. Los propietarios de los predios donde se localizará el espacio público deberán tener la posibilidad de hacer
parte del desarrollo de la unidad de actuación urbanística y/o de gestión 2, mediante el aporte de sus predios al
desarrollo de la misma. El ofrecimiento para esta participación debe ser garantizada por parte del(os)
promotor(es) o gestor(es) de la UAU, en función del valor establecido en el avalúo comercial de cada predio y
será coordinado por parte de la entidad gestora del plan parcial.
5. Las licencias de urbanización o construcción expedidas en el marco de la ejecución del plan parcial Ciudadela
de la Justicia, deberán contener la distribución de las cargas de adecuación del suelo y la reposición de redes
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de servicios públicos domiciliarios, la forma en la cual se asumirán, y serán objeto de estricta vigilancia y
control por parte del Departamento Administrativo de Planeación Municipal.
ESTADO DE RESULTADOS PLAN PARCIAL CIUDADELA DE LA JUSTICIA
A partir del desarrollo de un ejercicio urbanístico, económico y financiero y de la simulación de un escenario de
aprovechamiento básico, solo expresado para efectos de demostrar la factibilidad financiera del proyecto, y que en nada
limita al ejecutor en cuanto a la potencialidad a la que tiene derecho por la aplicación de los índices máximos de
ocupación y construcción de los que habla la ficha normativa, se genera el siguiente estado de resultados:
ESTADO DE RESULTADOS UAU 2 PLAN PARCIAL CIUDADELA DE LA JUSTICIA
CAPÍTULO VALOR % ITEM ESPECÍFICO VALORES ESPECÍFICOS %
PREDIOS $ 6.019.225.307 9,13% Suelo + Construcción $ 5.595.158.367 8,49%
Demoliciones y Cerramiento $ 424.066.940 0,64%
URBANISMO $ 608.967.544 0,92%
Vías $ 74.600.701 0,11%
Andenes $ 154.238.876 0,23%
Adecuación de Espacio Público $ 43.089.692 0,07%
Redes de Servicios $ 337.038.275 0,51%
CONSTRUCCIÓN $ 37.803.115.961 57,34% Costos Directos $ 37.803.115.961 57,34%
INDIRECTOS $ 9.017.897.002 13,68%
Gastos Legales $ 1.120.787.580 1,70%
Estudios, diseños $ 1.318.573.624 2,00%
Mercadeo y Ventas $ 3.296.434.060 5,00%
Gerencia Proyecto $ 1.648.217.030 2,50%
Impuestos $ 659.286.812 1,00%
Seguros $ 527.429.450 0,80%
Plan de Gestión Social $ 447.168.446 0,68%
FINANCIEROS $ 3.296.434.060 5,00% Intereses $ 3.296.434.060
5,00%
TOTAL COSTOS $ 56.745.639.874 86,07%
TOTAL VENTAS $ 65.928.681.200 100,00%
UTILIDAD BRUTA $ 9.183.041.326 13,93%
NOTA: El estado de resultados que aquí se presenta, corresponde al resultado del ejercicio de pre-factibilidad elaborado para la Unidad de Actuación Urbanística 2, la cual será desarrollada por medio de la concurrencia del sector privado, y la cual fue realizada con base en un aprovechamiento básico, que corresponde al 70% del aprovechamiento máximo.
Cuadro 15. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.
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El cronograma sobre el cual se sustentan los flujos de efectivo de la unidad de gestión 2, y que muestra las etapas de ejecución de la misma, se muestra a
continuación en el cuadro 16:
Cuadro 16. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.
Los flujos de efectivo, sobre los cuales fueron construidos los indicadores de rentabilidad de la UAU 2, obedecen a la lógica de demostrar la viabilidad del proyecto en un
escenario básico.
FLUJO DE EFECTIVO EN EL TIEMPO – INDICADORES DE RENTABILIDAD
FLUJO DE EFECTIVO UAU 2
MES TOTAL INGRESOS A
CAJA EGRESOS CAJA
SALDO CAJA ANTES DE REEMBOLSO CAPITAL RIESGO
ABONO CAPITAL RIESGO
UTILIDAD OPERACIONES INVERSIONISTA
FLUJO DE EFECTIVO PROYECTO
1 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)
2 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)
3 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)
4 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)
5 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)
6 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)
7 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)
8 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)
9 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)
10 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)
11 $ 1.422.371.805 $ 1.422.371.805 $ - $ - $ - $ (1.422.371.805) $ (1.422.371.805)
12 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868
13 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868
Actividades Específicas No. Meses 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
Enajenación Voluntaria o expropiación 8 1 1 1 1 1 1 1 1
Ejecución plan de Gestión Social 8 1 1 1 1 1 1 1 1
Elaboración estudios técnicos 8 1 1 1 1 1 1 1 1
Licencias 11 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Preventas 6 1 1 1 1 1 1
Ejecución de Obra 12 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Ventas 15 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Post-Ventas 1 1
Meses de Inversión 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN UAU 2PLAN PARCIAL CIUDADELA DE LA JUSTICIA
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14 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868
15 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868
16 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868
17 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868
18 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868
19 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868
20 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868
21 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868
22 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868
23 $ 5.347.882.370 $ 3.424.962.502 $ 1.922.919.868 $ 1.211.728.950 $ 711.190.919 $ 1.211.728.950 $ 1.922.919.868
24 $ 10.713.410.695 $ 10.274.887.505 $ 438.523.190 $ 276.335.615 $ 162.187.575 $ 276.335.615 $ 438.523.190
25 $ 10.713.410.695 $ 10.274.887.505 $ 438.523.190 $ 276.335.615 $ 162.187.575 $ 276.335.615 $ 438.523.190
26 $ 10.713.410.695 $ 10.274.887.505 $ 438.523.190 $ 276.335.615 $ 162.187.575 $ 276.335.615 $ 438.523.190
27 $ 10.713.410.695 $ 10.274.887.505 $ 438.523.190 $ 276.335.615 $ 162.187.575 $ 9.459.376.940 $ 438.523.190
- $ 122.674.321.074 $ 97.845.189.895 $ 24.829.131.179 $ 15.646.089.853 $ 9.183.041.326 $ 9.183.041.326 $ 24.829.131.179
Cuadro 17. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.
SINTESIS VALORES
Predios $ 6.019.225.307 9,13%
Urbanismo + Estudios $ 9.626.864.546 14,60%
Construcción $ 37.803.115.961 57,34%
Intereses $ 3.296.434.060 5,00%
Total Costos $ 56.745.639.874 86,07%
Total Ventas UAU $ 65.928.681.200 100,00%
Utilidad Bruta $ 9.183.041.326 13,93%
Capital de Riesgo requerido $ 15.646.089.853 23,73%
Financiación $ 41.099.550.021 62,34%
SÍNTESIS INDICADORES FINANCIEROS UAU
TASA DE DESCUENTO DEL DINERO Vs MERCADO ACCIONARIO (22% - 30%) 20%
RENDIMIENTO 1,53%
DTF 16 ABRIL 2013: 4,48% + 6 PUNTOS 12%
RENDIMIENTO 0,95%
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VALOR TASA OPORTUNIDAD
VPN CAPITAL DE RIESGO $ 5.526.450.073 20%
VPN PROYECTO $ 6.158.274.800 12%
MENSUAL ANUAL
TIR CAPITAL DE RIESGO 3,11% 37,31%
TIR PROYECTO 3,94% 47,22%
Cuadro 18. Fuente: Elaboración EMRU E.I.C.E.