UNIVERSIDAD  DE  NAVARRA,  ESCUELA  DE  ARQUITECTURA       DICIEMBRE  de  2011  MASTER  en  Diseño  Arquitectónico.      

URBANIZACIONES CERRADAS PROFESOR – Arquitecto José María Ezquiaga ALUMNO- Arq. Lucio Gernaert Willmar    

URBANIZACIONES  CERRADAS  EN  EL  GRAN  BUENOS  AIRES  :    ¿DISPERSION  TERRITORIAL  o  “NUEVO  URBANISMO”    ?    Año  2030.  Zona  Norte  del  Gran  Buenos  Aires  

“Ya   no   quedan   casi   predios   grandes   vacíos   en   la   periferia   norte   de   la   Ciudad   de   Buenos  

Aires.  Esta  área  ha  sido  ocupada  en  su  gran  mayoría  por  barrios  privados,  o  por  el  conjunto  

de   ellos   formando   “ciudades   privadas”,   otros   tantos   centros   comerciales,   polígonos  

industriales  o  de  oficinas,  zonas  deportivas   ,  y  el  restante  por  barrios  abiertos  suburbanos  

preexistentes.    

Un  nuevo  nombre  está  surgiendo  para  todo  este  nuevo  entramado,    este  nuevo  concepto  

de   ciudad.   Ya   no   podremos   llamarla   “Zona   Norte   de   Buenos   Aires”,   porque   ya   tiene  

identidad  por  sí  misma.    

Hace  17  años,  allá  por  el  año  2013  el  gobierno  de   la  Provincia  de  Buenos  Aires  dispuso,  a  

través  de  sus  urbanistas,  un  plan  regulado  de  creación  de  espacios  públicos  que  pretendía  

articular   las   uniones   entre   urbanizaciones   o   ciudades   privadas   y   los   barrios   aledaños  

abiertos.  Para  ello  se  promulgó  una  ley  que  obligaba  a  las  nuevas  urbanizaciones  privadas  a  

ceder   a   los   municipios   el   5   %   de   las   tierras   de   los   predios   (en   alguno   de   sus   lados   del  

perímetro)  para  la  creación  de  futuros  espacios  públicos;  cesión  obligada  de  tierras  previa  a  

la  aprobación  municipal  (esta  medida  muy  similar  ya  estaba  siendo  probada  con  éxito  desde  

el  año  2008  en  la  República  O.  del  Uruguay).  Además  se  implementó  la  obligatoriedad  de  un  

estudio  de  impacto  ambiental  previo  a  la  aprobación  de  las  nuevas  urbanizaciones  privadas;  

y   los   distintos   distritos   se   ocuparon   de   la   creación   y   urbanización   de   grandes   reservas  

naturales  en  terrenos  fiscales  estratégicamente  ubicadas  con  fines  educativos,  recreativos  y  

culturales  para  toda  la  sociedad.  

Eso  generó  que  se  concretaran  en  estos  nuevos  espacios  públicos  distintas  soluciones,  tales  

como:  la  creación  de  centros  deportivos  públicos,  bibliotecas  públicas,  centros  culturales  y  

toda  clase  de  plazas  públicas  (que  se  utilizarían  en  el  futuro  para  el  armado  de  ferias  y  de  

shows   al   aire   libre).   Dicho   tipo   de   soluciones   arquitectónicas   se   han   ubicado  

estratégicamente  en  los  límites  que  separaban  las  urbanizaciones  cerradas  de  las  abiertas.    

Esto  ha  permitido  con  el  tiempo  la  integración  de  los  vecinos  de  los  distintos  barrios.    

Ahora   ya   varios   se   conocen   y   se   pueden   llamar   “vecinos”   (quizás   no   de   casas,   pero   de  

barrios).    

 

Además  ,  hubieron  iniciativas  o  emprendimientos  que  ayudaron  mucho  a  esta  integración  ,  

de  los  mismas  comunidades  de  los  barrios  tanto  privados  como  abiertos,  como  ser:    son  el  

armado   de   ferias   comerciales   para   potenciar   las   pequeñas   economías   del   lugar,   el  

sostenimiento   económico   con   fondos   privados   de   comedores   escolares,   el   padrinazgo   de  

colegios  privados  a  escuelas  públicas,  etcétera.    

Se  han  recuperado  desde  entonces  un  total  de  385  has,  destinados  a  espacios  públicos,  que  

hoy  ya  disfrutan  y  comparten  los  vecinos  de  las  distintas  urbanizaciones.    

Ante   la   ausencia   de   plazas   y   veredas   públicas   típicas   de   una   ciudad   consolidada,   estos  

nuevos  espacios  se  han  transformado  en  las  “nuevas  plazas,  las  nuevas  grandes  veredas  “;  y  

ellas  han  ido  generando  un  nuevo  concepto  de  ciudad.  

Estas  integraciones  con  el  tiempo,    han  forjado  una  mayor  vecindad  y  con  la  ayuda  también  

del  gobierno  (en  conjunto  con  la  policía  a  nivel  municipal):  el  problema  de  la  inseguridad  ha  

ido  resolviendosé  ya  que  los  vecinos  al  “conocerse”  han  colaborado  naturalmente  para  que  

sus  barrios  fuesen  todos  más  seguros.  Algunas  urbanizaciones  cerradas,  ya  han  empezado  a  

abrir  sus  accesos  y  prescinden  de  tantos  controles  en  sus  perímetros  y  sus  accesos.”  

                                                         

 

 

 

Año  2011.  Descripción  actual  de  la  situación  del  AMBA  

Con   una   extensión   de   más   de   3.600   Km.   y   una   población   superior   a   los   12.000.000  

habitantes,  el  Área  Metropolitana  de  Buenos  Aires  (AMBA)  constituye  la  región  urbana  de  

mayor   importancia   en   la   Argentina.   Actualmente,   se   reconoce   como   “aglomerado  

metropolitano”   al   conjunto   de   30   municipios   que   en   forma   total   o   parcial,   junto   con   la  

ciudad  de  Buenos  Aires,    forman  un  continuo  urbanizado.  

El   peso   de   esta   región   altamente   urbanizada   radica   no   sólo   en   la   concentración   de  

población,  sino  también  en  la  jerarquía  de  los  equipamientos  y  servicios  y  en  su  capacidad  

para  atraer  inversiones.  

A  pesar  de  que  su  territorio  representa  aproximadamente  el  0,15%  de  la  superficie  total  del  

país,   reúne   el   31%   de   la   población   total   .La   importancia   económica   de   esta   región   es  

notablemente  superior  a  su  extensión  geográfica.  Según   las  estimaciones  publicadas  en  el  

Plan  Estratégico  Buenos  Aires  2010,  su  economía  representa  el  40%  del  PBI  del  país.  

     La  situación  del  Gran  Buenos  Aires  y  las  urbanizaciones  cerradas.  

Hacia  finales  del  año  2000,  hace  de  ello  más  de  10  años,  se  determinó  que  en  los  catorce  

municipios  del  AMBA,   se  había   invertido  un  monto   total  de  4.800  millones  de  dólares  en  

proyectos  de  urbanizaciones  cerradas,  centros  comerciales,  complejos  de  cines,  etc.  

Según  informaciones  generadas  por  la  Comisión  Interministerial  de  Ordenamiento  Urbano  y  

Territorial  (C.I.O.U.T.),  en  junio  de  2010,  en  la  provincia  de  Buenos  Aires,  existen  más  de  600  

emprendimientos  urbanos  cerrados.  

El  95  %,  de  las  UC  (  urbanizaciones  cerradas)  están  localizadas  en  el  AMBA.  La  zona  Norte  es  

donde  se  registran  la  mayor  cantidad:  Pilar  (133  de  UC  ),  Tigre  (71),  Escobar  (45)  y  San  Isidro  

(39).  La  proliferación  de  estas  urbanizaciones,  supone  una  ocupación  de  suelo  desmesurada  

de  500  km2,  una  superficie  2    veces  superior  a  la  que  ocupa  la  Ciudad  de  Buenos  Aires,  en  el  

que  apenas  residen  100.000  personas  aproximadamnete   ,   solo  el  1%  de   la   totalidad  de   la  

población  metropolitana.  

Paralelamente   a   este   proceso,   algunas   investigaciones   han   estimado   en   más   de   dos  

millones,  el  número  de  habitantes  en  asentamientos  precarios  y  villas  de  emergencia  en  el  

Gran  Buenos  Aires.    

 

 

 

 

     

Urbanizaciones  cerradas.  Análisis  

¿Qué  eran  esas  parcelas  y   los  barrios  aledaños  antes  de  que   llegasen   las  urbanizaciones  

cerradas?  

Las  parcelas  que  hoy  son  barrios  privados  eran  parcelas  rurales,  casi  sin  explotación  alguna;    

cercanos   o   linderos   a   barrios   precarios   de   loteos   de   bajos   recursos,     que   extendieron   la  

periferia   de   una   manera   irracional.   En   efecto,   las   bajas   densidades   resultaban   poco  

rentables  para  poder  asegurar  el  tendido  de  las  redes  básicas  y  las  empresas  inmobiliarias  

se  contentaron  solamente  con  subdividir  el  suelo  en  lotes  de  8,66  metros  de  frente  (las  10  

varas  que  estipulaban  las  Leyes  de  Indias)  y  no  aseguraron  la  provisión  de  agua,  desagües  y  

otros  servicios  básicos.  De  hecho,  en  la  actualidad  todavía  extensas  zonas  de  la  periferia  que  

carecen  de  estos  servicios.  No  obstante,  esas  incorporaciones  de  tierra  urbana  supusieron  la  

única  forma  de  acceder  a  la  vivienda  propia  para  los  sectores  populares.  

Al  pequeño  capital  individual  que  construyó  su  vivienda  en  los  suburbios  como  parte  de  un  

proceso   de   asegurar   su   vivienda,   fue   reemplazado   por   una   fuerte   inversión   de   capitales  

(nacionales   y/o   extranjeros)   que   colocan   al   hábitat   como   gran   negocio   en   un   mercado  

global,  buscando  como  fin  último  la  reproducción  del  capital  invertido.  Estas  dos  formas  de  

expansión  de  la  urbanización,  se  expresan  morfológica  y  funcionalmente  en  la  configuración  

territorial,   organizando   dos   paisajes   superpuestos   y   con   escasa   o   mejor   dicho   nula  

articulación  entre  ellos.  

       

   

     Algunas  imágenes  de  urbanizaciones  cerradas,  insertas  como  islas  en  el  gran  Buenos  Aires.    

¿Qué  caracteriza  una  urbanización  cerrada?  

 

-­‐  Zonas  residenciales  privadas  y  vigiladas.  

-­‐Es  un  conjunto  residencial,  en  donde  las  calles,  veredas,  plazas,  accesos,  zonas  recreativas  

o  deportivas  son  de  propiedad  y  uso  común  exclusivo  de  los  propietarios.  

 -­‐Vallas   o   barreras   perimetrales   en   su   ámbito,   negando   el   libre   acceso   y   delimitando   la  

urbanización.  

-­‐Los  accesos  están  controlados  por  puertas  exclusivas  de  entrada  (que  son  la  única  conexión  

entre   lo   público   y   lo   privado);   dicho   acceso   es   sólo   a   través   de   una   autorización   del  

propietario.  

-­‐Muy  baja  densidad  poblacional.  Un  promedio  de  5  viviendas  por  hectárea  

-­‐Lotes  con  superficie  promedio  de  1000  m2,  que  van  desde  los  600  m2  a  los  2500m2  

-­‐Su  ubicación:  -­‐  en  las  periferias  de  la  ciudad  de  Buenos  Aires  en  un  radio  promedio  de  20  a  

70  Km.  Principalmente  en  la  zona  Norte  del  Gran  Buenos  Aires.  

-­‐  en  cercanías  a  las  principales  autopistas  o  vías  rápidas.  

-­‐Poseen  su  propio  código  de  convivencia  y  edificación  

   

 Imágenes  de  limites  perimetrales        

 Imágenes  de  accesos  controlados      

 Imágenes  de  accesos  controlados      

Distintas  clases  de  urbanizaciones  privadas  

A-­‐ Barrios   privados:   se   componen   de   lotes   privados,   accesos   y   calles   comunes.   No  

poseen  espacios  comunes  deportivos,  sociales  y  recreativos.  

B-­‐ Clubes   de   Campo  o   “Countries”:   se   componen   de   lotes,   accesos,   calles   y   espacios  

sociales,  deportivos  y  recreativos  de  propiedad  y  uso  común  a  los  copropietarios.  

C-­‐ Condominios   privados:   son   residencias   en   altura   dentro   de   una   urbanización  

cerrada.  

D-­‐ Ciudades   privadas:   son   el   conjunto   de   barrios   privados,   clubes   de   campo   y/o  

condominios.   Dentro   de   ellas   funcionan,   clínicas   privadas,   colegios   privados   y  

condominios  de  oficinas.  

   

   A-­‐  Imagen  Barrio  Privado.        

       B-­‐Club  de  Campo  o  Country    

   C-­‐Imagen  aérea  de  Ciudad  privada      

 

   

   D-­‐Imágenes  de  condominio  privado,  dentro  de  una  ciudad  privada.      ¿Qué  impulsó  el  urbanismo  privado?  

 

-­‐La  escalada  sin  límite  de  la  inseguridad  pública  y  los  altos  índices  de  violencia  de  la  ciudad  y  

su  entorno.  

-­‐El  vacío  legal  y  la  falta  de  planificación  urbana,  ha  permitido  su  rápida  proliferación.  

-­‐Si   bien   a   través   de   las   campañas   de   promoción   se   asoció   el   concepto   de   urbanización  

cerrada  a  factores  de  seguridad,  de  calidad  de  vida;  indudablemente,  el  fin  último  de  estas  

intervenciones   en   la   región   ha   sido   el   de   generar   buenas   ganancias,   dejando   de   lado  

cualquier   preocupación   sobre   ordenamiento   urbano.  Los  motivos   de   este   vuelco   hacia   la  

inversión  en  tierras  encuentran  como  principales  causas:  la  falta  de  opciones  de  inversión  y  

la  inseguridad  del  sistema  financiero.    

       

¿Quiénes  lo  habitan?  

-­‐Personas  y  familias  de  alta  posición  económica.  

-­‐En  su  gran  mayoría  familias  con  hijos  en  edad  de  infancia  y  preadolescencia.    

-­‐  Familias  que  su  medio  de  transporte  es  el  automóvil.  

 ¿Cuáles  son  las  razones  de  quienes  lo  habitan?  

 -­‐Familias  en  las  que  prevalece  la  vida  al  aire  libre  y  con  una  cierta  proximidad  a  los  centros  

urbanos  y/o  lugares  de  trabajo.  

-­‐La  inseguridad  pública  y  los  altos  índices  de  violencia  general.  

-­‐El  tamaño  generoso  de  los  lotes  (promedio  de  1.000  m2  c/u)  y  presencia  de  áreas  verdes.  

-­‐Poder  acceder  a  servicios  y  equipamientos  propios  de  la  ciudad.  

-­‐En  algunos  casos,    poder  ascender  en  la  escala  social.  

 ¿Qué  generan  socialmente  este  tipo  de  urbanizaciones  o  el  conjunto  de  ellas?      

La   creciente   autosuficiencia   de   las   urbanizaciones   cerradas   es   un   importante   factor   de  

desarticulación  y  de  fragmentación  con  el  resto  de  los  vecinos  de  los  barrios  abiertos.  

Ellas  producen  una  fractura  en  el  espacio  urbano,  al  brindar  de  manera  privada  servicios  y  

áreas   recreativas   que   antes   se   disponían   en   el   tejido   residencial   tradicional   con   calles   y  

plazas  públicas.    

Esto  marca  una  nueva  condición  en  términos  de  sociabilidad,  porque:    

-­‐las   relaciones   entre   vecinos   del   ámbito   cerrado,   se   pautan   en   espacios   controlados,  

algunos  fuertemente  vigilados  y  con  alta  homogeneidad  social.  

-­‐las  relaciones  entre  las  urbanizaciones  privadas  y  las  abiertas  son  hoy  casi  nulas.  

 

 Malla  de  urbanizaciones  privadas.  

   ¿Qué  aspectos  positivos  generan  en  su  entorno  mediato?      

-­‐Si  bien  esta  claro  que  generan  una  fragmentación  social  en  su  inserción  en  el  conurbano  al  

reproducirse   como   islas,   también   es   cierto   que   proporciona   una   cierta   revitalización  

económica  de  los  negocios  de  baja  o  media  escala  en  los  barrios  abiertos  próximos.  Y  en  la  

demanda   de   mano   de   obra   para   la   construcción   y   equipamiento   de   las   mismas  

urbanizaciones  y  sus  posteriores  residencias.  

 ¿Qué  desafíos  sociales  tienen  hoy  las  urbanizaciones  cerradas?      

 

Una   de   los   índices   que   permiten   medir   el   grado   de   integración   de   una   sociedad   o  

comunidad  es  la  existencia  de  lugares  públicos  en  los  que  se  pueda  cruzar  gente  de  diversas  

clases  sociales,  actividades,  edades  o  gustos.  La  mezcla  en  lo  social,  lo  espontáneo,  fortuito  

y   casual   es   lo   que   genera   que   haya  más   ciudad.   Precisamente   uno   de   los   desafíos   es   la    

tendencia  a  la  homogeneidad  social  que  promueven  .  

Si  la  tendencia  a  cierta  uniformidad  es  lo  que  distingue  a  los  lugares  exclusivos,  la  diversidad  

y  la  mezcla  social  caracterizan  a  los  ámbitos  públicos.  

Históricamente  segregar  ha  sido  más  fácil;  integrar  es  más  difícil  porque  hay  que  “negociar  

o  renunciar”.  La  evolución  hacia  la  complejidad  es  hoy  uno  de  los  mayores    desafíos  para  la  

sociedad  urbana.  

 

¿Cuál  es  el  papel  del  Estado?      

 

“Si   no   hay   Estado  que  planifique   cómo   crear   lugares   de   encuentro,   la   ciudad   en   si   es   un  

campamento  de  tribus  hostiles  entre  sí.  “  

Las   consecuencias   que   han   producido   las   intervenciones   sobre   el   territorio   son   variadas,  

pero   a   modo   de   síntesis   se   destacan   algunos   aspectos   urbanísticos   que   no   fueron  

contemplados.  

a)  Integración  de  los  emprendimientos  con  su  entorno  inmediato.  

Los  estudios  de  impacto  ambiental  exigidos,  intentan  evitar  las  alteraciones  en  la  calidad  del  

entorno,   pero   no   hay   recomendaciones   acerca   de   un   diseño   urbano   que   facilite   la  

integración  y  la  inserción  urbanas,  o  de  un  diseño  de  las  redes  que  a  futuro  puedan  ampliar  

su  cobertura  hacia  sectores  urbanos  preexistentes.    

 

 

b)  Control  de  las  dimensiones  de  los  proyectos.  

Debería  ser  revisado  a  nivel  provincial,  ya  que  los  mega-­‐emprendimientos  proyectados  en  la  

actualidad   llegan   a   topes   superiores   a   los   100.000   habitantes,   cifra   equivalente   a   la  

población  total  de  una  ciudad  de  dimensiones  intermedias  en  la  provincia  de  Buenos  Aires.  

c)  Tratamiento  del  espacio  público.  

En   la   normativa   vigente   de   las   urbanizaciones   privadas   se   hace   alusión   a   elementos   del  

dominio  público  (calles  y  lugares  de  uso  común);  pero  no  a  espacios  públicos.  Entre  ambos  

conceptos  existen  diferencias.  El  espacio  público  es  inseparable  de  la  noción  de  ciudad,  ya  

que  fuera  de  los  edificios  que  pueden  ser  privados,  semipúblicos  o  de  uso  público,  las  calles,  

plazas,   espacios   abiertos,   etc.,   forman   parte   de   ese   espacio,   permitiendo   diferentes  

instancias   de   articulación   desde   el   ámbito   privado   hacia   el   ámbito   público.   En   las  

urbanizaciones  cerradas,  las  calles  y  los  espacios  comunes  son  de  uso  colectivo  y  no  público  

existiendo   también   una   diferencia   entre   ambas   categorías;   puesto   que   estos   espacios  

pueden  ser  utilizados  por  todos  los  habitantes  del  complejo  urbano,  pero  no  por  el  resto  de  

los  habitantes  del  municipio.  Se  advierte  la  falta  de  preocupación  en  el  tratamiento  de  este  

tipo  de  espacios  y  mas  aún  en  su  diseño  ,  sin  que  habitualmente  se  tome  en  consideración  

la  posibilidad  de  la  apertura,  a  futuro,  del  complejo  urbanístico  hacia  la  ciudad.  

*Es   necesario   recuperar   el   rol   de   gobierno   en   el   ordenamiento   territorial.   No   se   puede  

ignorar   la   responsabilidad   del   Estado   en   la   promoción   del   uso   sustentable   de   la   tierra  

incorporando   los   objetivos   sociales   y   ambientales   e   incorporando   a   los   segmentos   más  

vulnerables  de  la  población.  

   

¿Cómo  suele  ser  el  encargo  profesional  de  una  urbanización  privada?  

En  todos  los  casos  el  comitente  será  un  particular  y  no  el  Estado,  ya  que  las  tierras  son,  en  

su  amplia  mayoría  tierras  privadas.    Los  predios  son  en  general  de  tipo  rural,    o  predios  ya  

con  posibilidad    de   ser   transformados   según  el   código  municipal   correspondiente,  en  dos  

tipos  de  urbanizaciones  privadas:    

-­‐Barrio  cerrado.  

-­‐Club  de  Campo.  

Ambas  podrán  inluir  en  su  ordenación  lotes  de  media  densidad  destinados  a  condominios.  

La   participación   del   profesional   diferirá   bastante   en   un   caso   y   en   el   otro;   y   dependerá  

también  del    tamaño  y  la  escala  de  la  urbanización  privada.  

En  todos  los  casos  se  buscará  de  distintas  formas  el  mayor  aprovechamiento  y  rendimiento  

económico  de  la  tierra,    junto  con  la  definición  en  paralelo  de  un  desarrollo  exitoso.  

El   tipo,   su   carácter   y   sus   detalles,   siguen   hoy   siendo   definidos   muchas   veces   en   forma  

intuitiva   por   los   promotores   en   colaboración   con   los   profesionales.   Casi   los   únicos  

“cánones”   disponibles   son   los   que   se   apoyan   en   éxitos   y   pruebas   de   anteriores  

urbanizaciones   vecinas  u  otros  emprendimientos  exitosos.  De  manera  primordial   se  debe  

intentar  que  cada  urbanización  cerrada  acierte  a  ser  reconocida  por  su  nombre  y  carácter  

propio  que  la  identifique  y  distinga  de  las  demás.  

En  el   encargo  primero   se  definirá   cual   será  el   tipo  de  urbanización   cerrada,   como   ser:   es  

decir  ,  si  se  trata  de  un  Club  de  Campo,  Barrio  privado  o  Condominio  privado;  o  la  mezcla  de  

alguna  de  estos  tipos.    

En   forma   siguiente   y   casi   paralela,   se   definirá   que   carácter   específico   tendrá   ,   confiando  

para  ello  en  el  atractivo  que  le  pueda  proporcionar  una  determinada  actividad  de  ocio.  Asi  

por   ejemplo   se   preparará   un   Club   de   Campo   con   Golf,   Club   de   Campo   Náutico,   Barrio  

Privado  Náutico,  Club  de  Campo  de  Polo,  etc.  

Después  se  definirán  temas  generales  de  programa  como  puede  ser:  

-­‐ Tamaño/s  de  la/s  unidad/es  (lote,  “housing”  o  apartamento).  

-­‐ Porcentaje  destinado  a  espacios  comunes  (anchos  de  calles,  veredas,  plazas,  etc.)  

-­‐ Infraestructura  y  tipo  de  servicios.  

-­‐ Medidas  de  frente  del  lote.  

-­‐ La  existencia  o  no  de  edificios  sociales  y  deportivos,  de  propiedad  y  uso  común.  

Al  final  se  discutirán  temas  aún  más  puntuales,  tales  como:  

-­‐ Estilos  de  la  arquitectura  de  accesos  y  edificios  comunes.    

-­‐ Materialización  de  los  límites  y  fronteras.  

-­‐ Códigos  y  reglamentos    internos  de  edificación  y  convivencia.  

-­‐ Nombre  del  emprendimiento,  isotipo,  logo.  

-­‐ Figura  legal  del  desarrollo.  Modalidad  de  venta.  

El   arquitecto,   dependiendo   del   tamaño   de   la   urbanización,   trabajará   también   en   forma  

interdisciplinaria  con  otros  profesionales  y/o  asesores,  como  pueden  ser:  

-­‐Asesores  comerciales  

-­‐Asesores  en  marketing  e  imagen  

-­‐Asesores  en  paisajismo  

-­‐Asesores  en  decoración  

-­‐Asesores  legales.  

     

Algunas  reflexiones  finales  acerca  del  urbanismo  privado  

 

Las  urbanizaciones  cerradas  son  realmente  una  revolución.  En  ellas  no  existe  la  articulación  

entre   lo   público   y   lo   privado.   La   articulación   se   da   entre   lo   privado   estricto   y   lo   privado  

público.  Hay  una  acentuación  de  la  palabra  “privado”  y  eso  quizás  fue  y  sigue  siendo  el  “leit  

motiv”    más  fuerte  de  quienes  lo  habitan  y  quienes  los  promocionan.    

Claro,  hay  algo  muy  objetivo  que  es  la  falta  de  seguridad;  pero  realmente  hay  otras  razones  

no   tan   claras   y   complejas  que   llevan  al   éxito   (y  parecería  no  acabar   aún)  de  este   tipo  de  

urbanizaciones.    

 

En  este  contexto  de  crecimiento,  se  produjo  un  proceso  de  “dispersión  territorial”;  es  decir,  

la   conformación   de   asentamientos   alejados   de   los   centros   urbanos   consolidados.   En  

muchos  casos,  establecidos  en  zonas   rurales,   sin   servicios  públicos  ni   infraestructura.  Con  

un  altísimo  porcentaje  de  tierra  ocupada  y,  comparativamente,  poca  densidad  poblacional.  

 

Por  el  momento,  hay  coincidencia  en  que  en  el  nuevo  modelo  emergente  las  urbanizaciones  

cerradas   constituyen   una   de   las   transformaciones   de   mayor   importancia   en   cuanto   a   la  

modificación   de   los   usos   del   suelo   y   en   lo   referente   a   los   patrones   socio-­‐económicos   de  

localización   espacial   de   la   población.     Modelo   que   implicaría   un   proceso   de   invasión-­‐

sucesión  de  los  sectores  de  ingresos  medio-­‐altos  sobre  los  sectores  populares,  modificando  

el  tipo  de  ocupación  del  suelo  y  de  sus  valores  en  el  mercado  de  tierras.  

La  nueva  geografía  urbana  es   la  contigüidad  espacial  de  zonas  pobres,  con  asentamientos  

precarios  y  urbanizaciones  cerradas  de  todo  tipo  con  todos  los  servicios  y  viviendas  de  alto  

costo.   La   modificación   sustancial   en   los   costos   del   suelo,   aun   sin   urbanizar,   nos   lleva   a  

preguntarnos  ¿qué  lugar  queda  para  la  vivienda  de  las  clases  de  menor  poder  adquisitivo?  

Entre   la   ocupación   espontánea   ilegal   y   el   avance   del   urbanismo   cerrado   ¿qué   espacio  

ocupará  la  trama  urbana  tradicional?.  ¿Seguirá  existiendo?.        

 

Una  visión  de  lo  analizado  sobre  el  proceso  de  urbanización  privada,  nos  lleva  a  afirmar  que  

más   allá   de   aspectos   coyunturales   que   impulsaron   el   crecimiento   de   las   urbanizaciones  

cerradas,   tales   como   el   aumento   de   delitos   contra   las   propiedades   y   personas   o   las  

deficiencias   de   servicios   e   infraestructuras   en   las   ciudades,   la   búsqueda   de   ventajas  

económicas  de  parte  de  la  oferta  y  de  la  demanda  ha  jugado  un  rol  preponderante.    

Los  nuevos  denominados  pueblos  privados,  ciudades  privadas  o  ciudad  pueblo,  comienzan  a  

promocionarse  a  principios  del  siglo  XXI.  En  el  área  (  AMBA)  existen  en   la  actualidad  ocho  

emprendimientos  de  este  tipo,  con  diferentes  grados  de  consolidación.  

Pero   indudablemente   la   mayor   transformación   en   el   negocio   de   bienes   raíces   es   la  

propuesta   de   los   promotores   de   “generar   ciudad”.   Las   empresas   líderes   en   el   mercado  

inmobiliario   están   desarrollando   sectores   comerciales   y   de   servicios   para   abastecer   a   las  

urbanizaciones   cerradas   vecinas   a   ellos.   Se   puede   decir,   que   se   está   materializando   un  

sistema   de   áreas   residenciales   cerradas   con   nuevas   áreas   de   centralidad   externas   a   los  

núcleos  urbanos  existentes,  sustentada  en  una  estructura  de  comunicaciones  de  canales  de  

circulación  rápidos.  

Asimismo   el   crecimiento   de   los   pueblos   privados   con   sistemas   propios   de   servicios   e  

infraestructuras  y  con  reglamentos  de  convivencia,  códigos  de  edificación  y  comisiones  de  

disciplina   para   administrar   las   relaciones   entre   vecinos,   está   poniendo   de   relieve   otras  

cuestiones  no   resueltas,   tales   como   la  de   la  gobernabilidad.  Hasta  el  presente,  no   se  han  

estudiado  en  profundidad,   las  formas  de  administración  de  ciudades  privadas  que  podrían  

tener   capacidad   para   más   de   cien   mil   habitantes.   Este   tema   es   una   de   las   grandes  

asignaturas  pendientes.  

Por  otra  parte,   los  resultados  de  estas  acciones  se  reflejan  en  una  periferia  expandida,  en  

donde  sobresalen  islotes  urbanizados  con  bajísimas  densidades  que  han  consumido  más  del  

doble  de  superficie  que  la  ciudad  de  Buenos  Aires  y  donde  apenas  se  ha  radicado  un  1%  de  

la  totalidad  de  la  población  metropolitana.  

   Bibliografía   TELLA,  G.  Del  suburbio  a  la  post-­‐periferia.  Efectos  de  la  modernización  tardía  en  la  región  metropolitana  de  Buenos  Aires.  Buenos  Aires:  Ediciones  de  la  FADU,  Universidad  de  Buenos  Aires,  2001.      VIDAL-­‐KOPPMANN,  S.  Nuevas  fronteras  intraurbanas:  de  los  barrios  cerrados  a  los  pueblos  privados.  Buenos  Aires,  Argentina.  En  Cabrales  Barajas,  L.  (Coord.),  Latinoamérica:  países  abiertos,  ciudades  cerradas.  México:  Universidad  de  Guadalajara,  Centro  Universitario  de  Ciencias  Sociales  y  Humanidades  y  UNESCO,  2002,  p.261-­‐286.  Vidal-­‐Koppmann,  Sonia.  Mutaciones  metropolitanas:  de  la  construcción  de  barrios  cerrados  a  la  creación  de  ciudades  privadas:  balance  de  una  década  de  urbanización  privada  en  la  región  metropolitana  de  Buenos  Aires.  Diez  años  de  cambios  en  el  Mundo,  en  la  Geografía  y  en  las  Ciencias  Sociales,  1999-­‐2008.      Sitios  y  Publicaciones  on-­‐line  consultadas  Reporte  Inmobiliario.com    www.reporteinmobilairio.com  www.verdecountry.com