2012, bid, los mercados de vivenda en america latina y el caribe

Un espacio parael desarrollo

Un espacio parael desarrollo

LOS MERCADOS DE VIVIENDA EN AMRICA LATINA Y EL CARIBE

Csar Patricio Bouillon, editor

Banco Interamericano de Desarrollo

Las opiniones expresadas en este libro pertenecen a los autores y no necesariamente re!ejan los puntos de vista del BID.

Catalogacin en la fuente proporcionada por laBiblioteca Felipe Herrera delBanco Interamericano de Desarrollo

Un espacio para el desarrollo: Los mercados de vivienda en Amrica Latina y el Caribe / Csar Patricio Bouillon, editor.

p. cm. (Desarrollo en las Amricas) Incluye referencias bibliogr"cas. ISBN 9781-597821544

1. ViviendaCaribe (Regin). 2. ViviendaAmrica Latina. 3. Poltica de viviendaCaribe (Regin). 4. Poltica de viviendaAmrica Latina. 5. ViviendaCaribe (Regin)Financiacin. 6. ViviendaAmrica LatinaFinanciacin. I. Bouillon, Csar Patricio. II. Banco Interamericano de Desarrollo.HD72.D48 2012

Banco Interamericano de Desarrollo, 2012. Todos los derechos reservados. Esta publicacin no puede ser reproducida, ni en todo ni en parte, ni utilizarse de ninguna manera ni por ningn medio, sea electrnico o mecnico, incluidos los procesos de fotocopiado o grabado, ni por ningn sistema de almacenamiento o recuperacin de informacin, sin permiso previo por escrito del BID. La autorizacin para utilizar el contenido de este libro puede solicitarse a [email protected].

Distribucin en Amrica Latina y el CaribeFondo de Cultura Econmicawww.fondodeculturaeconomica.com

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Contenido

Lista de recuadros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . vi

Lista de gr"cos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .vii

Lista de cuadros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xiv

Agradecimientos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xix

Acerca de los colaboradores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xxiii

Prlogo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .xxv

Introduccin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xxvii

1 Pisos y calles de tierra: los mercados de vivienda s cuentan . . . . . . . . . . . . . . 1

2 Retrato de un problema: el sector de la vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23

3 Dos habitaciones, dos baos y un patio grande? La demanda de vivienda en Amrica Latina y el Caribe . . . . . . . . . . . . . . . . . .55

4 Comprar o no comprar: la expansin del mercado de alquiler . . . . . . . . . . .95

5 La verdad acerca de los mercados de tierras. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

6 Una industria de la construccin que requiere remodelacin . . . . . . . . . . 165

7 Muy pequeo para prosperar: el mercado de "nanciamiento de vivienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207

8 Y si yo construyo mi casa? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239

9 Construccin de una poltica de vivienda que funcione . . . . . . . . . . . . . . . . 271

Lista de recuadros

Recuadro 1.1 Consecuencias de los programas de titulacin de tierras: un experimento en Argentina 7

Recuadro 4.1 El potencial del alquiler: Hbitat para la Humanidad en Buenos Aires 117

Recuadro 5.1 Crculo virtuoso: "nanciar infraestructura bsica con la renta de la tierra 158

Recuadro 5.2 Los Macroproyectos de Colombia: un caso exitoso de vivienda para grupos de bajos ingresos en un entorno de uso mixto 162

Recuadro 6.1 E"ciencia energtica en Barbados 196

Recuadro 7.1 La titularizacin y el "nanciamiento hipotecario en Amrica Latina y el Caribe 216

Recuadro 8.1 Patrimonio Hoy 254

Recuadro 8.2 Mejoramiento de barrios marginales desde el mercado: Terra Nova en Brasil 257

Recuadro 8.3 Un esfuerzo mancomunado para fomentar la vivienda de grupos de bajos ingresos en Paraguay 260

Recuadro 8.4. Una asociacin pblico-privada para vivienda de bajo costo en El Salvador 267

Lista de grficos

Gr"co 1.1 Proyecciones de cobertura urbana en Amrica Latina y el Caribe, 200050 16

Gr"co 2.1a Condiciones de vivienda por quintil de ingresos, mediados de los aos noventa y "nales de los aos 2000: d"cits cuantitativos 31

Gr"co 2.1b Condiciones de vivienda por quintil de ingresos, mediados de los aos noventa y "nales de los aos 2000: hogares construidos con materiales de desecho o donde hay hacinamiento 31

Gr"co 2.1c Condiciones de vivienda por quintil de ingresos, mediados de los aos noventa y "nales de los aos 2000: infraestructura inadecuada 31

Gr"co 2.1d Condiciones de vivienda por quintil de ingresos, mediados de los aos noventa y "nales de los aos 2000: falta de tenencia segura 31

Gr"co 2.2a D"cit de viviendas por pas en Amrica Latina, 2009: cuantitativo 35

Gr"co 2.2b D"cit de vivienda por pas en Amrica Latina, 2009: cualitativo 35

Gr"co 2.3a D"cit de vivienda por ciudad, 2009: cuantitativo 36

Gr"co 2.3b D"cit de vivienda por ciudad, 2009: cualitativo 36

Gr"co 2.4 Poblacin que habita en barrios marginales e ingreso per cpita en pases seleccionados a nivel mundial, 2005 39

Gr"co 2.5 Poblacin que habita en barrios marginales e ingreso per cpita por tamao de la poblacin, 2005 40

viii LISTA DE GRFICOS

Gr"co 2.6 Densidad de poblacin en ciudades seleccionadas a nivel mundial, 19902000 45

Gr"co 2.7 Densidad de poblacin de zonas urbanizadas en ciudades seleccionadas a nivel mundial, 18002000 45

Gr"co 2.8 D"cit total de vivienda en ciudades seleccionadas de Amrica Latina y el Caribe, 2009 51

Gr"co 3.1 Cambio en la tasa de crecimiento urbano y la poblacin total, 201025 57

Gr"co 3.2 Brecha de asequibilidad debida a los bajos ingresos del hogar en ciudades de Amrica Latina 63

Gr"co 3.3 Brecha de asequibilidad debida a la tasa de inters en ciudades de Amrica Latina 67

Gr"co 3.4a Brecha de asequibilidad en ciudades de Amrica Latina: incapacidad de documentar los ingresos debido al autoempleo 69

Gr"co 3.4b Brecha de asequibilidad en ciudades de Amrica Latina: incapacidad de documentar los ingresos debido al autoempleo o a la falta de acceso a la seguridad social 70

Gr"co 3.5 Efecto del precio de la vivienda en la asequibilidad en ciudades de Amrica Latina 73

Gr"co 3.6a Mercado de vivienda en Bogot, 2008: oferta y capacidad de pago 74

Gr"co 3.6b Mercado de vivienda en Bogot, 2008: oferta por deciles de ingreso 74

Gr"co 3.7 Brecha total de asequibilidad en ciudades de Amrica Latina y el Caribe 76

Gr"co 3.8 Opciones de tenencia por sexo del jefe de familia, Argentina, 2009 82

Gr"co 3.9a Distribucin del ingreso per cpita mensual por hogar y por opcin de tenencia en Brasil: trabajadores formales 84

LISTA DE GRFICOS ix

Gr"co 3.9b Distribucin del ingreso per cpita mensual por hogar y por opcin de tenencia en Brasil: trabajadores informales 84

Gr"co 4.1 Tenencia en alquiler: Amrica Latina y el Caribe frente a pases seleccionados de la Unin Europea 99

Gr"co 4.2 Tenencia en alquiler por tamao de la ciudad: ciudades ms grandes de Amrica Latina y el Caribe, 2010 101

Gr"co 4.3 Evolucin de la tenencia en alquiler en las reas urbanas de Amrica Latina, 19952007 102

Gr"co 5.1 Precios de la tierra e ingresos en 18 ciudades de Amrica Latina 127

Gr"co 5.2a Efecto de los precios de la tierra en la asequibilidad de la vivienda por tamao del lote: tamao del lote de 60 metros cuadrados 128

Gr"co 5.2b Efecto de precios de la tierra en la asequibilidad de la vivienda por tamao del lote: tamao del lote de 100 metros cuadrados 129

Gr"co 5.3a Oferta de vivienda y distribucin de la poblacin ordenadas segn el precio de la tierra y el poder adquisitivo de las familias en ciudades seleccionadas de Amrica Latina: Buenos Aires 131

Gr"co 5.3b Oferta de vivienda y distribucin de la poblacin ordenadas segn el precio de la tierra y el poder adquisitivo de las familias en ciudades seleccionadas de Amrica Latina: Crdoba 131

Gr"co 5.3c Oferta de vivienda y distribucin de la poblacin ordenadas segn el precio de la tierra y el poder adquisitivo de las familias en ciudades seleccionadas de Amrica Latina: Rosario 132

Gr"co 5.3d Oferta de vivienda y distribucin de la poblacin ordenadas segn el precio de la tierra y el poder adquisitivo de las familias en ciudades seleccionadas de Amrica Latina: Rio de Janeiro 132

x LISTA DE GRFICOS

Gr"co 5.3e Oferta de vivienda y distribucin de la poblacin ordenadas segn el precio de la tierra y el poder adquisitivo de las familias en ciudades seleccionadas de Amrica Latina: Santiago 132

Gr"co 5.4a Oferta de vivienda por deciles de ingreso en ciudades seleccionadas de Amrica Latina: Buenos Aires 133

Gr"co 5.4b Oferta de vivienda por deciles de ingreso en ciudades seleccionadas de Amrica Latina: Crdoba 133

Gr"co 5.4c Oferta de vivienda por deciles de ingreso en ciudades seleccionadas de Amrica Latina: Rosario 133

Gr"co 5.4d Oferta de vivienda por deciles de ingreso en ciudades seleccionadas de Amrica Latina: Rio de Janeiro 134

Gr"co 5.4e Oferta de vivienda por deciles de ingreso en ciudades seleccionadas de Amrica Latina: Santiago 134

Gr"co 5.5 Efecto del tamao del lote en la asequibilidad en ciudades con regulaciones sobre tamao mnimo del lote 147

Gr"co 5.6 Tiempo requerido para registrar la propiedad en pases de Amrica Latina y el Caribe, 2010 149

Gr"co 5.7 Costo del registro de la propiedad en Amrica Latina y el Caribe, 2010 150

Gr"co 5.8 Costo del registro de la propiedad (como porcentaje del valor de la propiedad) e ingreso per cpita en el mundo, 2009 150

Gr"co 6.1 Costos de construccin como porcentaje del precio total de la solucin de vivienda ms barata en ciudades seleccionadas, 2010 168

Gr"co 6.1.1 del recuadro 6.1 Viabilidad de GD renovable en Barbados 197

Gr"co 6.1.2 Consumo promedio de energa del sector hotelero del recuadro 6.1 de Barbados 198

LISTA DE GRFICOS xi

Gr"co 6.1.3 E"ciencia en funcin de los costos de los del recuadro 6.1 electrodomsticos e"cientes en Barbados 199

Gr"co 6.2a Costos de construccin en ciudades seleccionadas de Amrica Latina y el Caribe: costos totales 170

Gr"co 6.2b Costos de construccin en ciudades seleccionadas de Amrica Latina y el Caribe: costos de los materiales 171

Gr"co 6.2c Costos de construccin en ciudades seleccionadas de Amrica Latina y el Caribe: costos laborales 171

Gr"co 6.3 Precio de los permisos de construccin e ingreso per cpita, 2009 180

Gr"co 6.4 Tecnologas de la construccin 181

Gr"co 6.5 Tipo de construccin para nueva vivienda social en pases seleccionados de Amrica Latina y el Caribe 189

Gr"co 7.1a Comparacin internacional de niveles de precios de vivienda: economas desarrolladas y economas emergentes, 19902010 208

Gr"co 7.1b Comparacin internacional de los niveles de precios de vivienda: economas en desarrollo seleccionadas, 200010 208

Gr"co 7.1.1 Hipotecas titularizadas como porcentaje del recuadro 7.1 del total de la cartera hipotecaria 217

Gr"co 7.2a Deuda hipotecaria como porcentaje del PIB, 2009: Europa Occidental y Amrica del Norte 211

Gr"co 7.2b Deuda hipotecaria como porcentaje del PIB, 2009: Asia y el Pac"co 212

Gr"co 7.2c Deuda hipotecaria como porcentaje del PIB, 2009: Europa del Este 212

Gr"co 7.2d Deuda hipotecaria como porcentaje del PIB, 2009: Amrica Latina y el Caribe 213

Gr"co 7.2e Deuda hipotecaria como porcentaje del PIB, 2009: frica y Medio Oriente 213

xii LISTA DE GRFICOS

Gr"co 7.3 Brasil: requisitos netos y total de prstamos para vivienda de entidades crediticias privadas 225

Gr"co 7.4a Mxico: evolucin del origen de los prstamos segn los participantes principales: porcentaje de prstamos hipotecarios 227

Gr"co 7.4b Mxico: evolucin del origen de los prstamos segn los participantes principales: nmero de prstamos hipotecarios 227

Gr"co 7.5 Colombia: gastos hipotecarios para vivienda social y no social 231

Gr"co 8.1 Fallas crticas de mercado a lo largo de la cadena de valor de la vivienda para grupos de bajos ingresos 241

Gr"co 8.2 Opciones iniciales bsicas para un ncleo de vivienda en el Programa de Vivienda Incremental de Guyana 247

Gr"co 8.3 Posibilidades de ampliacin de un ncleo de vivienda en el Programa de Vivienda Incremental de Guyana 248

Gr"co 9.1 Polticas de vivienda en Argentina: enfoques y tendencias 281

Gr"co 9.2 Polticas de vivienda en Chile: enfoques y tendencias 284

Gr"co 9.3 Polticas de vivienda en Colombia: enfoques y tendencias 287

Gr"co 9.4a Cifras del sector de la vivienda, formacin de hogares y vivienda formal: Argentina 290

Gr"co 9.4b Cifras del sector de la vivienda, formacin de hogares y vivienda formal: Chile 290

Gr"co 9.4c Cifras del sector de la vivienda, formacin de hogares y vivienda formal: Colombia 291

Gr"co 9.5 Distribucin porcentual de bene"ciarios de programas seleccionados de vivienda pblica 298

Gr"co 9.6 Argentina: cambios en las condiciones de vivienda de las familias bene"ciarias gracias a los programas de vivienda 304

LISTA DE GRFICOS xiii

Gr"co 9.7 Colombia: cambios en las condiciones de vivienda de las familias bene"ciarias gracias a los programas de vivienda 305

Gr"co 9.8 Colombia: cambios en la distancia a comodidades urbanas para las familias bene"ciarias de los programas de vivienda 306

Gr"co 9.9 Argentina: nivel de satisfaccin con los programas de vivienda 307

Lista de cuadros

Cuadro 1.1 Impactos negativos en la salud como resultado de las malas condiciones de la vivienda y de los barrios circundantes 4

Cuadro 1.2 Clasi"cacin de megaciudades con base en la calidad del aire ambiente y la velocidad de trnsito vial 13

Cuadro 2.1 Resultados del mercado de vivienda 25

Cuadro 2.2 D"cit regional de vivienda en Amrica Latina y el Caribe, 2009 27

Cuadro 2.3 D"cits totales de vivienda en Amrica Latina y el Caribe por pas, 2009 29

Cuadro 2.4 D"cits de vivienda urbana en Amrica Latina y el Caribe por pas, 2009 30

Cuadro 2.5 Libreta de cali"caciones de la vivienda de los pases de Amrica Latina y el Caribe 32

Cuadro 2.6 Percepcin del entorno de la vivienda en Amrica Latina y el Caribe, 2007 42

Cuadro 2.7 Medidas de segregacin basadas en el logro educativo de los adultos, ciudades seleccionadas de Amrica Latina y Estados Unidos 48

Cuadro 3.1 Composicin del crecimiento del PIB de las ciudades en Amrica Latina y el Caribe, 200725 59

Cuadro 3.2 Demanda de vivienda en ciudades seleccionadas de Amrica Latina y el Caribe, 200725 59

Cuadro 3.3 Tasas de inters hipotecario en pases de Amrica Latina y el Caribe, 2010 65

LISTA DE CUADROS xv

Cuadro 3.4 Solucin de vivienda ms barata del sector privado: precios y nmero de meses de ingresos totales para comprarla en Amrica Latina, 2010 71

Cuadro 3.5 Libreta de puntuacin de asequibilidad en ciudades de Amrica Latina y el Caribe 78

Cuadro 4.1 Tenencia en alquiler en ciudades seleccionadas a nivel mundial 100

Cuadro 4.2 D"cits cualitativos en zonas urbanas por tipo de tenencia de vivienda, 2009 104

Cuadro 5.1 Componentes de los costos de la vivienda en ciudades de Amrica Latina y el Caribe, 2010 125

Cuadro 5.2 Chile: evolucin de los componentes de costos de la vivienda en programas de vivienda social, 19942004 126

Cuadro 5.3 Asequibilidad de la tierra en ciudades seleccionadas de Amrica Latina 137

Cuadro 5.4 Categoras e instrumentos para la regulacin del uso de tierras 140

Cuadro 5.5 Sistemas de plani"cacin urbana en Amrica Latina en pases seleccionados 144

Cuadro 5.6 Regulacin de tierras en 15 ciudades de Amrica Latina y el Caribe 146

Cuadro 5.7 Prima por urbanizacin de terrenos en ciudades seleccionadas de Amrica Latina y el Caribe 148

Cuadro 5.8 Factores que reducen la inversin privada en la urbanizacin de terrenos para personas de bajos ingresos en Argentina 154

Cuadro 5.9 Regulaciones para urbanizaciones en tres ciudades de Argentina 155

Cuadro 5.10 Costos de proporcionar infraestructura para vivienda en una urbanizacin regular de terrenos y en programas de mejoramiento de barrios marginales 160

xvi LISTA DE CUADROS

Cuadro 6.1 Costos de construccin por tipo de acabados en ciudades seleccionadas 167

Cuadro 6.2 Costos de construccin e ingresos del hogar en ciudades seleccionadas, 2010 169

Cuadro 6.3 Caractersticas especiales de la industria de la construccin 173

Cuadro 6.4 Concentracin y dispersin de la industria de la construccin en ciudades seleccionadas de Amrica Latina y el Caribe, 2010 175

Cuadro 6.5 Costos legales y tiempo necesario para obtener permisos de construccin en ciudades seleccionadas de Amrica Latina y el Caribe, 2010 178

Cuadro 6.6 Esfuerzo, tiempo y dinero invertidos en obtener permisos de construccin en pases de Amrica Latina y el Caribe, 2009 179

Cuadro 6.7 Ventajas y desventajas de la construccin industrializada 183

Cuadro 6.8 Diferencias entre la construccin tradicional y las tecnologas de construccin moderna 184

Cuadro 6.9 Ahorros de la construccin industrializada 187

Cuadro 7.1 Participacin de las instituciones de crdito auspiciadas por el gobierno en el mercado de crdito inmobiliario 210

Cuadro 7.2 Factores que favorecen la oferta de "nanciamiento de vivienda 220

Cuadro 8.1 Inversiones de los propieatarios en mejoras habitacionales en los programas de vivienda progresiva en Chile 251

Cuadro 8.2 Inversin de los hogares en vivienda por tipo de solucin habitacional inicial, El Salvador 251

Cuadro 8.3 Patrones de inversin comparativos de hogares que reciben y no reciben remesas en El Salvador 263

Cuadro 9.1 Disposiciones constitucionales relativas a la vivienda en pases seleccionados de Amrica Latina 272

LISTA DE CUADROS xvii

Cuadro 9.2 Enfoque de facilitacin de los mercados de vivienda: qu se debe y qu no se debe hacer 275

Cuadro 9.3 Programas de vivienda en Amrica Latina y el Caribe 276

Cuadro 9.4 Produccin anual de viviendas en cada submercado en Argentina, Chile y Colombia 291

Cuadro 9.5 Programas de vivienda en Argentina, Chile y Colombia 293

Cuadro 9.6 Caractersticas de los programas de vivienda ms importantes de Argentina, Chile y Colombia 296

Cuadro 9.7 Cobertura de programas de vivienda 301

Agradecimientos

Desarrollo en las Amricas (DIA) es la publicacin insignia del Banco Intera-mericano de Desarrollo (BID). Este nmero fue elaborado bajo la direccin de Csar Patricio Bouillon, economista lder de investigacin del Departamento de Investigacin. La edicin general del volumen estuvo a cargo de Rita Funaro, coordinadora de publicaciones del Departamento de Investigacin, con la colaboracin de Nancy Morrison. La edicin tcnica del libro estuvo a cargo de Carlos Andrs Gmez-Pea, economista asociado del Departamento de Investigacin. La traduccin al espaol, edicin de estilo y lectura de pruebas estuvieron a cargo de Alberto Magnet, Patricia Ardila y Claudia M. Pasquetti respectivamente. Eduardo Lora, economista jefe (a.i.) y gerente general del Departamento de Investigacin, brind asesora y una invaluable orientacin durante el curso de este proyecto. Vicente Fretes, jefe de la Divisin de Gestin Fiscal y Municipal del Sector de Capacidad Institucional y Finanzas, y Eduardo Rojas, especialista principal en retiro del rea de Programas de Vivienda y Desa-rrollo Urbano del BID, realizaron aportes de gran utilidad al proyecto en su con-junto. Santiago Levy, vicepresidente de Sectores, brind su apoyo permanente a esta iniciativa.

Los siguientes son los autores principales de los captulos individuales:

Introduccin Csar Patricio BouillonCaptulo 1 Csar Patricio Bouillon, Viviane Azevedo y Katia HerreraCaptulo 2 Csar Patricio Bouillon, Nadin Medelln y Cynthia

BoruchowiczCaptulo 3 Csar Patricio Bouillon, Viviane Azevedo, Nadin Medelln

y Cynthia BoruchowiczCaptulo 4 Andrs Blanco, Csar Patricio Bouillon, Vicente Fretes y

Andrs Muoz Miranda

Captulo 5 Csar Patricio Bouillon, Cynthia Boruchowicz, David Dowall y Nadin Medelln

Captulo 6 Cynthia Boruchowicz, Csar Patricio Bouillon y Sebastin Miller

Captulo 7 Alessandro Rebucci, Arturo Galindo, Frank Warnock y Veronica Warnock

Captulo 8 Viviane Azevedo, Csar Patricio Bouillon y Ophlie Chevalier

Captulo 9 Fernando Cuenin, Carolina Piedra"ta, Eduardo Rojas y Nadin Medelln

Diversas personas hicieron valiosos aportes a captulos espec"cos: Viviane Azevedo (captulo 2), Cynthia Boruchowicz (captulo 1), Fernando Ca#erata (captulo 6), Marc Godbout (captulo 4), Ophlie Chevalier (captulo 5), Edgardo Demaestri (captulo 7), Bruce Ferguson (captulo 8) y Christiaan Gischler (cap-tulo 6).

Numerosos investigadores participaron en la elaboracin de documentos tcnicos utilizados como material base de este informe: Ral Abreu-Lastra, Shlomo Angel, Mara Anglica Arbelez, Etna Mabel Artiga de Soundy, Sebas-tin Auguste, Fernando Balderrama, Nelson Baltrusis, Ricardo Bebczuk, Ale-jandro Becerra, Guillermo Bermdez, Manuel Bonilla, Mara Isabel Bonilla, Carolina Camacho, Rosario Casanova, Juan Casazza, Roberto Chvez, Mar-cela Cristini, Mario Cuevas, Johanna Fajardo, Bruce Ferguson, Yolanda Gaete, Sebastin Galiani, Natalia Garabato, George Gattoni, Christiaan Gischler, Reinhard Goethert, Margarita Greene, Marc Hofstetter, Sigfrido Le, Julie Lit-ch"eld, Marco A. Lpez-Silva, Eduardo Lundberg, James Magowan, Bruno Mar-tins, Rosa Massena, Pauline McHardy, Helena Menna Barreto, Alejandro Micco, Felipe Morris, Paavo Monkkonen, Ramiro Moya, Miguel Palomino Bonilla, Eric Parrado, Agustn Pauln-Hutmacher, Manuel Perl Cohen, Bernardita Piedra-buena, Caio Piza, Alberto Saracho-Martnez, Magdalena Ramada-Sarasola, Ernesto Schargrodsky, Eduardo Reese, Lucas Ronconi, Alejandro Sparacino, Maria Teresa Souza, Roberto Steiner, Eugenia Suarez, Tony Takeda, Jorge Tovar, Pablo Trivelli, Jorge Enrique Torres Ramrez, Miguel Urrutia, Irene Vance, David Vetter, Marcia Vetter, Daniel Wills y Rudy Wong Barrantes.

Los siguientes asistentes de investigacin contribuyeron a la preparacin del proyecto: Johanna Fajardo, Luis Felipe Senz y Ana Virginia Mujica.

xx AGRADECIMIENTOS

Varias personas brindaron aportes importantes a los estudios espec"cos de los primeros borradores de este volumen. En particular, Samuel Berlinski, Jos Brakarz, Matas Busso, Ana Corbacho, Julin Cristi, Pablo Federico, Eduardo Fernndez-Arias, Kurt Focke, Kirsten Funes Deras, Jane Katz, Fernanda Magal-haes, Shagun Mehrotra, Andrew Powell, Ana Mara Rodrguez, Inder Ruprah, Hctor Salazar, Ernesto Stein y Mara Luisa Zanelli.

Este libro no habra sido posible sin el enorme esfuerzo y dedicacin del personal administrativo del Departamento de Investigacin, y en particular de Patricia Arauz, Carla Carpio, Cathleen Conkling-Shaker, Myriam Escobar-Genes, Raquel Gmez, Elton Mancilla, Luis Daniel Martnez, Mariela Semidey y Federico Volpino.

Los comentarios y opiniones expresados en esta publicacin son los del coordinador del proyecto y de los autores de los captulos correspondientes, y no re!ejan de ningn modo los del BID y/o de su Directorio Ejecutivo.

AGRADECIMIENTOS xxi

Colaboradores

Viviane Azevedo, ciudadana brasilea, obtuvo un doctorado en economa de la Universidad de Illinois, Urbana-Champaign, y es especialista en el Sector de Opor-tunidades para la Mayora del Banco Interamericano de Desarrollo.

Andrs Blanco, ciudadano colombiano, obtuvo un doctorado (c) en plani"cacin urbana y regional de la Universidad de Cornell y es profesor asistente en el Depar-tamento de Plani"cacin Urbana y Regional de la Universidad de Florida.

Cynthia Boruchowicz, ciudadana argentina, obtuvo una maestra en polticas pblicas de la Universidad de Chicago y es investigadora asistente en el Departa-mento de Investigacin del Banco Interamericano de Desarrollo.

Csar Patricio Bouillon, ciudadano peruano, obtuvo un doctorado en econo-ma de la Universidad de Georgetown y es economista lder de investigacin en el Departamento de Investigacin del Banco Interamericano de Desarrollo.

Ophlie Chevalier, ciudadana francesa, obtuvo una maestra en asuntos inter-nacionales de la Universidad de Columbia y es especialista en desarrollo urbano y vivienda en la Divisin de Gestin Fiscal y Municipal del Sector de Capacidad Ins-titucional y Finanzas del Banco Interamericano de Desarrollo.

Fernando Cuenin, ciudadano argentino, obtuvo una maestra en economa de la Universidad Nacional de La Plata y es especialista en evaluacin de operacio-nes del Departamento de Pases del Grupo Andino del Banco Interamericano de Desarrollo.

David Dowall, ciudadano de Estados Unidos, obtuvo una maestra en plani"ca-cin urbana y regional y un doctorado en economa de la Universidad de Colorado, y es profesor de plani"cacin urbana y regional en la Universidad de California, Berkeley.

Vicente Fretes, ciudadano argentino, obtuvo una maestra en administracin de empresas y un doctorado en economa de las Universidades de Pennsylvania

y Estatal de Carolina del Norte respectivamente, y es jefe de la Divisin de Ges-tin Fiscal y Municipal del Sector de Capacidad Institucional y Finanzas del Banco Interamericano de Desarrollo.

Arturo Galindo, ciudadano colombiano, obtuvo un doctorado en economa de la Universidad de Illinois, Urbana-Champaign, y es asesor econmico regional del Departamento de Pases del Grupo Andino del Banco Interamericano de Desarrollo.

Katia Herrera, ciudadana mexicana, est culminando sus estudios de doctorado en economa y educacin en la Universidad de Columbia.

Nadin Medelln, ciudadana mexicana, obtuvo una maestra en economa y polti-cas pblicas del Instituto Tecnolgico de Monterrey.

Sebastin Miller, ciudadano estadounidense y chileno, obtuvo un doctorado en economa de la Universidad de Maryland, College Park, y es economista investiga-dor del Departamento de Investigacin del Banco Interamericano de Desarrollo.

Andrs Muoz Miranda, ciudadano colombiano, obtuvo un doctorado (c) en administracin pblica de la Universidad de Nueva York y es investigador aso-ciado en la Divisin de Gestin Fiscal y Municipal del Sector de Capacidad Institu-cional y Finanzas del Banco Interamericano de Desarrollo.

Carolina Piedra!ta, ciudadana argentina, obtuvo una maestra en polticas pblicas y administracin de la Universidad de Columbia y es especialista en desa-rrollo urbano y vivienda en la Divisin de Gestin Fiscal y Municipal del Sector de Capacidad Institucional y Finanzas del Banco Interamericano de Desarrollo.

Alessandro Rebucci, ciudadano italiano, obtuvo un doctorado en economa de la Universidad de Londres y es economista lder de investigacin del Departamento de Investigacin del Banco Interamericano de Desarrollo.

Eduardo Rojas, ciudadano chileno, obtuvo una maestra en administracin de empresas de la Universidad de Johns Hopkins y se desempe como especialista principal en desarrollo urbano y vivienda en el Banco Interamericano de Desarrollo.

Frank Warnock, ciudadano estadounidense, obtuvo un doctorado en econo-ma de la Universidad de Carolina del Norte, Chapel Hill, y es profesor adjunto de administracin de empresas en la Universidad de Virginia.

Veronica Warnock, ciudadana "lipina, obtuvo un doctorado en economa de la Universidad de Fordham y es profesora en la Escuela de Negocios de la Universi-dad de Virginia.

xxiv COLABO ADORESR

Prlogo

Las ciudades son verdaderos motores de crecimiento e innovacin, generan empleo y atraen inversiones y gente. Sin embargo, esa promesa viene acompaada de diversos desafos, entre ellos el de cmo dotar de servicios, empleo y techo a poblaciones cada vez ms numerosas. Las profundas diferencias en las condicio-nes de vivienda que se registran entre las familias adineradas y las de menores recursos nos recuerdan constantemente las di"cultades que entraa esta tarea y las brechas socioeconmicas que persisten en Amrica Latina y el Caribe.

Los problemas de vivienda que sufre la regin datan de hace varias dcadas. Muchos de ellos a!oraron en los aos cincuenta como producto de las olas migra-torias del campo a la ciudad, y se acrecentaron como consecuencia de la falta de plani"cacin urbana y de la poca inversin en infraestructura. Desde entonces, muchas de nuestras ciudades y muchos de nuestros pases han hecho avances signi"cativos en lo que se re"ere a satisfacer diversas necesidades, tal y como lo demuestra el impresionante progreso logrado en materia de acceso a electricidad y agua potable. Se debe avanzar ms rpido, construir a partir de la experiencia y aprender de aquellas ciudades por fuera de la regin que se encuentran mejor administradas y cuyas condiciones y calidad de vida son muy superiores.

Esta edicin de Desarrollo en las Amricas trata precisamente sobre esta bs-queda. El libro estudia con gran detenimiento las causas y las consecuencias de los d"cits de vivienda y se propone extraer enseanzas tanto de los xitos como de los fracasos de la regin con el "n de mejorar la vivienda y los barrios de las fami-lias latinoamericanas y caribeas. En el libro se cuestiona la sabidura convencio-nal sobre varios problemas habitacionales y al mismo tiempo se deja en claro que su solucin, en el caso de los grupos de menores ingresos de las ciudades, implica un esfuerzo multifactico que exige actuar en mbitos de la poltica pblica apa-rentemente dispares y que van desde el "nanciamiento, la tributacin y la norma-tiva, hasta cuestiones de infraestructura, urbanizacin de terrenos e innovacin.

Los gobiernos tienen un papel importante que desempear para construir un sector de vivienda ms slido, pero son las familias y el sector privado quienes

xxvi PRLOGO

deben ser los principales protagonistas en el mejoramiento de las condiciones de vivienda, en un marco normativo y de polticas pblicas adecuado. La opor-tunidad de inversin para el sector privado es enorme para que millones de fami-lias pueden mejorar sustancialmente su calidad de vida. Cuando se presta mayor atencin a la vivienda destinada a los grupos de bajos ingresos en nuestras ciuda-des, todos salimos ganando. Por un lado se genera empleo y crecimiento econ-mico. Por otro lado se contribuye a disminuir la desigualdad social y a mejorar las posibilidades futuras de todos los nios de la regin.

El BID tiene una larga trayectoria de apoyo a los programas de vivienda pblica y desarrollo urbano, as como a las reformas de poltica de todos aquellos pases y ciudades de la regin que se muestran dispuestos a emprenderlas. El Banco "nan-cia proyectos destinados a mejorar el transporte urbano, proporcionar vivienda a hogares de bajos ingresos y crear parques y reas verdes. Todos los programas de desarrollo urbano del Banco apuntan a ampliar la capacidad "scal, "nanciera y de plani"cacin de los gobiernos locales con los que se asocia. A travs de su reciente iniciativa encaminada a apoyar ciudades emergentes sostenibles, el BID otorga prstamos y asistencia tcnica para fortalecer la plani"cacin urbana y la regula-cin, para reconstruir y conservar el centro de las ciudades y sus lugares histricos, y para mejorar la infraestructura y los servicios urbanos con el "n de poder contar con mejor vivienda y mejores vecindarios. ltimamente el BID tambin ha prestado atencin a fomentar la innovacin y aumentar las inversiones del sector privado destinadas a satisfacer las necesidades de los habitantes de menores ingresos en las ciudades de la regin a travs de su programa Oportunidades para la Mayora.

Ms all de sus numerosos logros, el Banco se ha comprometido a profundi-zar sus esfuerzos en este sector, sobre todo los destinados a las familias menos privilegiadas. El BID se encuentra preparado para asumir este reto y para apoyar a gobiernos, empresas y familias en sus intentos por mejorar sus condiciones de vivienda y de vida en los aos venideros.

Constituye para m un verdadero placer presentar este libro a los formulado-res de polticas pblicas, empresarios, acadmicos y a todos aquellos interesados en el desarrollo de la regin. Espero que los instrumentos y propuestas que aqu se ofrecen conduzcan a crear Un espacio para el desarrollo en nuestras ciudades.

Luis Alberto MorenoPresidente

Banco Interamericano de Desarrollo

Introduccin

Los pases de Amrica Latina y el Caribe son los ms urbanizados del mundo en desarrollo, gozan de altas tasas de propiedad de vivienda y cuentan con un pro-medio alto de ingresos familiares para los estndares de ciudades con el mismo nivel de desarrollo. No obstante el hecho de que a lo largo de las ltimas dos dca-das se ha registrado un progreso signi"cativo, la vivienda de muchos habitantes de las ciudades de la regin es todava precaria. De los 130 millones de familias que viven en las ciudades, 5 millones estn obligados a compartir vivienda con otra familia, 3 millones residen en viviendas irreparables y otros 34 millones habi-tan en inmuebles que carecen de ttulo de propiedad, agua potable, saneamiento, pisos adecuados o espacio su"ciente. Muchas de estas viviendas, e incluso de aquellas cuyas condiciones son satisfactorias, estn situadas en barrios que carecen de facilidades urbanas bsicas como transporte pblico, parques y hos-pitales. Paradjicamente, la mayora de familias que habitan en viviendas inade-cuadas no son pobres; provienen del sector de ingresos medios bajos.

Un espacio para el desarrollo: Los mercados de vivienda en Amrica Latina y el Caribe aborda los factores determinantes y las consecuencias del d"cit habi-tacional en las ciudades de Amrica Latina y el Caribe. Aunque algunas de las condiciones habitacionales como el acceso a agua potable y saneamiento, as como el predominio de materiales de construccin de mala calidad son peores en las zonas rurales, este libro se centra solo en las reas urbanas. Los proble-mas de la vivienda en la ciudad y en las zonas rurales son muy diferentes. En las zonas rurales, debido precisamente a que la poblacin se encuentra dispersa y en algunos casos aislada, la provisin de infraestructura bsica y de acceso a servicios sociales es costosa y a veces inviable. Ms an, ciertos factores que son esenciales para el funcionamiento y los buenos resultados de los mercados de vivienda en las zonas urbanas sencillamente no son relevantes en las rura-les, como por ejemplo el acceso a ciertos servicios como espacios al aire libre y reas verdes, o las medidas destinadas a evitar la congestin vehicular. Lo

mismo en lo que se re"ere a las llamadas economas de aglomeracin que sur-gen de la concentracin de la poblacin, como por ejemplo los vnculos entre transporte pblico y oportunidades de empleo, y los menores costos originados en el suministro de servicios bsicos a un gran nmero de personas.

Las condiciones de la vivienda y el barrio in!uyen de manera decisiva en la salud, alimentacin y educacin de la poblacin, as como en su acceso a opor-tunidades econmicas y su grado de vulnerabilidad a los problemas sociales.

Este libro aprovecha nuevas fuentes de datos y aplica mtodos analticos rigurosos para estudiar los tres factores interrelacionados que con mayor fre-cuencia se citan como los principales causantes de los malos resultados de la regin en materia de vivienda: sus altos precios en relacin con el ingreso fami-liar, la falta de acceso al crdito hipotecario y los altos precios de la tierra y de la construccin que son a su vez los factores crticos que ms in!uyen en los cos-tos de la vivienda. El libro analiza el rol que desempean el sector privado y la industria de la construccin en lo que se re"ere a atender o a desatender el mercado inmobiliario para sectores de bajos ingresos. Tambin analiza la fun-cin que cumplen las polticas y las regulaciones pblicas, y la de los programas pblicos de vivienda en el nivel local y central para mejorar la situacin habita-cional en la regin.

El libro se basa en la premisa de que una vivienda es algo ms que un techo y cuatro paredes. Se centra en analizar tanto las caractersticas individuales del hogar, entre ellas las carencias (d"cits) habitacionales tradicionales como la falta de acceso a servicios de acueducto y alcantarillado, as como en estudiar la importancia de la ubicacin del barrio, el acceso a facilidades urbanas, la forma urbana, la densidad y la segregacin. Estos factores son el resultado de la manera en que funcionan o no funcionan los mercados de vivienda: desde la forma en que ocurre la urbanizacin de terrenos y se proporcionan los ser-vicios, hasta la manera en que se construye la vivienda. Este enfoque se aleja del anlisis tradicional de los problemas habitacionales centrado fundamental-mente en los atributos de la vivienda, y por lo tanto conduce a entender mejor de qu manera esta in!uye en la calidad de vida en un entorno urbano.

Con el propsito de profundizar la comprensin de la situacin de la vivienda urbana en Amrica Latina y el Caribe, en este libro se utilizan diver-sas fuentes de datos, entre ellas las encuestas de hogares ms recientes y nueva informacin sobre vivienda, precios de la tierra y regulaciones para una mues-tra de ciudades de la regin. A partir de estas cifras, el anlisis en el libro va ms

xxviii INTRODUCCIN

all de los indicadores nacionales y se centra en los indicadores desagregados para 41 ciudades. El uso de las encuestas de hogares permite elaborar un an-lisis de las brechas de vivienda por nivel de ingresos familiares y asequibilidad.

Para cerrar la brecha de vivienda actual en la regin se requerir una inver-sin de por lo menos US$310.000 millones, o 7,8% de su producto interno bruto (PIB). Para satisfacer la demanda futura de vivienda se necesitan inversiones de por lo menos US$70.000 millones al ao. Las familias, las empresas y el sector pblico deben aunar esfuerzos para responder a este desafo. El sector privado debe profundizar el mercado y ampliar el "nanciamiento hipotecario y el micro-"nanciamiento de vivienda. Los hogares tienen que movilizar sus ahorros, bus-car ayuda tcnica y pblica e informarse acerca del potencial que ofrecen las nuevas tecnologas de construccin. Las municipalidades deben intensi"car sus esfuerzos por asegurar el suministro de servicios a los barrios, dado que junto con los gobiernos centrales y las empresas de servicios, son las principales intere-sadas en aprobar y reformar regulaciones clave y proveer infraestructura bsica.

Se requiere un cambio de polticas pblicas que permita a las familias y al sector privado interactuar e"cazmente en un mercado inmobiliario fortalecido y que ayude a los hogares pobres a lograr estndares mnimos de vivienda. En este libro se resean las polticas pblicas y programas de vivienda tradiciona-les aprobados en los ltimos decenios para abordar los d"cits cuantitativos y cualitativos de vivienda urbana. Es claro que estas polticas pblicas no han bastado para cerrar las brechas de vivienda registradas en la regin, y que se necesitan medidas innovadoras y de mayor alcance.

Los hallazgos que aqu se presentan sealan algunos de los elementos que deben formar parte de los cambios de las polticas pblicas relativas a progra-mas y regulaciones de la vivienda en nuestras ciudades. Uno de los principales hallazgos es que las polticas pblicas y las regulaciones de la tierra y la vivienda en la regin deben respetar y potenciar las decisiones de los hogares en el mer-cado inmobiliario. Es necesario reducir el sesgo que tienen la polticas pblicas de la regin a favor de la propiedad de vivienda, y de vivienda nueva, por una visin ms amplia que valore la rehabilitacin y mejora del stock de vivienda existente y ample las opciones de los hogares mediante incentivos para incre-mentar el acceso y la oferta de la vivienda de alquiler. Es necesario superar los obstculos a la movilidad residencial con el "n de permitir que las fami-lias puedan mudarse en vez de permanecer en sitios de habitacin subestndar. Dado que millones de familias en la regin construyen sus propias viviendas

INTRODUCCIN xxix

de manera paulatina a lo largo del tiempo (la denominada vivienda incremen-tal), tambin es importante mejorar este proceso. Sin embargo, es fundamen-tal reconocer que las familias que construyen sus propias viviendas pueden introducir ine"ciencias en las mismas y acabar residiendo en construcciones de"cientes. Incluso cuando el gobierno proporciona asistencia, los esquemas de autoconstruccin no permiten aprovechar parte de los ahorros, e"ciencias ambientales e innovaciones que caracterizan a la construccin industrial del sector privado.

Proporcionar ms y mejores opciones de vivienda a las familias de ingresos bajos y medios necesariamente implica aumentar los incentivos y disminuir las limitaciones a la expansin de la oferta de vivienda formal, sobre todo las limi-taciones a la urbanizacin de terrenos, la construccin de vivienda asequible y el "nanciamiento de largo plazo.

Ampliar las opciones en los mercados de vivienda exige formular polticas y regulaciones que, ms que tratar los sntomas de las de"ciencias de los mer-cados de vivienda, enfrenten sus causas. Esto implica centrarse en mejorar los mercados de tierra e hipotecario, asegurando que exista un marco regulato-rio apropiado para que estos funcionen adecuadamente, y proporcionando la infraestructura y los subsidios necesarios para dotar de servicios a los hoga-res pobres. La reformulacin de estas polticas y regulaciones tambin debera apuntar a fomentar la vivienda ecolgica sostenible promoviendo la conser-vacin de tierras, una mayor densidad de poblacin urbana y construcciones ecolgicas.

Por ltimo, este DIA con"rma que muchos de los programas y el gasto en vivienda no bene"cian a los hogares ms pobres. Es necesario corregir el sesgo que favorece a la clase media y a los hogares ms ricos reorientando la provisin directa de vivienda y los subsidios a la demanda hacia los hogares de bajos ingre-sos. Asimismo se debera fortalecer la funcin supervisora y de asesora que desempean los Ministerios de Vivienda con el "n de controlar las regulaciones locales que discriminan contra el desarrollo de vivienda para grupos de bajos ingresos y el uso mixto de la tierra. Se deberan instaurar incentivos "scales y subsidios cuando as se requiera, lo mismo que asociaciones pblico-privadas para fomentar la urbanizacin y las tecnologas innovadoras de construccin para la vivienda social. Si se dan estos pasos, millones de personas que viven en las ciudades de Amrica Latina y el Caribe y sus hijos podrn aspirar a cum-plir sus esperanzas de tener mejor vivienda, mejores barrios y un mejor futuro.

xxx INTRODUCCIN

Pisos y calles de tierra: los mercados de vivienda s cuentan

Amrica Latina y el Caribe es la regin en desarrollo ms urbanizada del mundo: ms de cuatro de cada cinco personas viven en ciudades. Esto es positivo ya que la urbanizacin tiene numerosos bene"cios, entre los cuales el ms importante es que contribuye a reducir la pobreza. Las ciudades atraen a los pobres, lo cual como sostiene el economista Edward Glaeser en su reciente libro El triunfo de las ciudades: cmo nuestra gran creacin nos hace ms ricos, ms sostenibles, ms sanos y ms felices1 (Glaeser 2011) es una seal de la solidez de las zonas urbanas, no de su debilidad.

Desgraciadamente, el efecto de la urbanizacin en la pobreza no es uni-forme. A medida que los pobres del campo migran a las reas urbanas, la pobreza rural se reduce. Por desgracia, la pobreza urbana tiende a disminuir ms lentamente. Si bien algunos migrantes rurales pobres logran salir de la pobreza en las ciudades, los que continan en ese estado di"cultan el proceso de disminuir la pobreza urbana (Ferre, Ferreira y Lanjouw 2010).

Los pobres buscan en las ciudades ms oportunidades de empleo, mejor acceso a servicios bsicos y otra serie de facilidades. Las ciudades permiten que las personas y las empresas disfruten de los bene"cios de la proximidad, un proceso que los economistas denominan aglomeracin. Los bene"cios de la aglomeracin surgen de las economas de escala y de los efectos de red, los cua-les disminuyen el costo de servicios como el transporte, reducen los costos de produccin, aumentan la productividad de los trabajadores (a travs de la com-petencia, la especializacin y la divisin del trabajo), promueven la innovacin y disminuyen el costo per cpita del suministro de facilidades.

Aunque las ciudades proporcionan numerosas oportunidades econmi-cas y acceso a mejores servicios y otras facilidades, tambin pueden ser muy

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2 PISOS Y CALLES DE TIERRA: LOS MERCADOS DE VIVIENDA S CUENTAN

duras con sus habitantes. Glaeser (2011) identi"ca los tres grandes azotes de la vida urbana: el crimen, las enfermedades y la congestin. La precarie-dad de la vivienda y los barrios son factores clave para explicar estas pla-gas, pues empeoran la calidad de vida de los habitantes de la ciudad, pueden tener un impacto negativo en el desarrollo de los nios, y a su vez pueden limitar las posibilidades que ofrecen las ciudades a los pobres para superar su condicin.

Por ejemplo, en Argentina en aos recientes las familias se han desplazado a las zonas urbanas donde la creacin de empleos es acelerada. Dado que la oferta de vivienda no ha crecido al mismo ritmo que el aumento de poblacin, se ha producido un peligroso hacinamiento en las viviendas2 (Cristini, Moya y Bermdez 2011).

Sin embargo, el hacinamiento es solo un aspecto de la precariedad de la vivienda. Una buena vivienda es mucho ms que una edi"cacin bien cons-truida con su"cientes habitaciones, agua potable y un piso slido. La construc-cin de una buena vivienda comienza mucho antes de que se coloquen el piso, las paredes y el techo. Comienza cuando un terreno legal ubicado dentro de los lmites de la ciudad con acceso a infraestructura troncal (conexin principal para agua, saneamiento, drenaje, vas principales y otras formas de transporte pblico) se subdivide en lotes individuales, cada uno con sus propias conexio-nes a la infraestructura. Si el terreno original es lo bastante grande, se deben plani"car parques, centros comunitarios, escuelas y, en algunos casos, centros de salud, para lo cual se debern reservar reas y "rmar acuerdos pblico-pri-vados que garanticen su mantenimiento.

Pero una buena vivienda tiene adems otros componentes, entre los cuales "guran que est ubicada en un rea con una densidad de poblacin ni dema-siado baja ni demasiado alta, con acceso a facilidades urbanas y prxima o acce-sible al centro de la ciudad, todo lo cual permite que las familias y la sociedad disfruten de los bene"cios y e"ciencias de la aglomeracin urbana. Entre ellos "guran el acceso a empleo y a otras oportunidades econmicas, menores cos-tos de transporte, bene"cios ambientales vinculados al uso denso de terrenos urbanos (menor consumo de energa, por ejemplo), externalidades de red (ms proveedores de insumos y servicios, entre otros), efectos positivos entre pares (la in!uencia positiva de los vecinos o compaeros de estudio en el comporta-miento de los individuos), acceso a servicios culturales e instalaciones deporti-vas y participacin poltica.

PISOS Y CALLES DE TIERRA: LOS MERCADOS DE VIVIENDA S CUENTAN 3

La presencia extendida de vivienda precaria hace de la ciudad latinoame-ricana y caribea estereotpica y moderna un conglomerado que combina una amplia gama de asentamientos informales o barriadas que circundan bolso-nes de barrios residenciales formales y distritos comerciales. Sin embargo, el problema no es puramente cosmtico. La necesidad de solucionar estas caren-cias mejorando el funcionamiento de los mercados de tierra y vivienda, apro-bando regulaciones inteligentes y aumentando la efectividad de las polticas pblicas de vivienda es tan urgente como esencial. En lo fundamental, la vivienda y el barrio in!uyen en la calidad de vida de las personas, en la salud y la educacin de sus hijos, en su huella de carbono y en su vulnerabilidad al cri-men y a los desastres naturales.

La salud comienza por casa

Habitar en una vivienda precaria no es bueno para la salud, sobre todo para la de los nios pequeos. Una vivienda precaria se puede convertir fcilmente en caldo de cultivo de enfermedades y angustias en vez de ser un nido de seguri-dad y comodidad.

En las ciudades de toda Amrica Latina y el Caribe, millones de hogares an residen hacinados en viviendas con pisos de tierra, sin servicios de sanea-miento y/o recoleccin de basuras. El hacinamiento aumenta la posibilidad de que las enfermedades contagiosas se transmitan dentro del hogar cuando uno de sus miembros se enferma. Los pisos de tierra agravan el problema pues con-tribuyen a propagar enfermedades parasitarias. La falta de servicios de agua, electricidad y saneamiento di"culta y hace ms costoso el proceso de obtener agua potable, preparar y almacenar los alimentos de manera segura y mantener una buena higiene personal, todo lo cual compromete la salud de los habitan-tes y fomenta la transmisin de enfermedades contagiosas y transportadas por los alimentos. Otras de"ciencias, como la falta de calefaccin y aire acondicio-nado, y la humedad, pueden causar enfermedades respiratorias. En el cuadro 1.1 se resumen los principales efectos de la precariedad habitacional en ciertas enfermedades.

La salud de los nios se encuentra altamente in!uenciada por el lugar donde residen. Por consiguiente, el riesgo de enfermedad y desnutricin durante la infancia temprana es alto para aquellos nios de hogares de bajos ingresos que


Cuadro 1.1 Impactos negativos en la salud como resultado de las malas condiciones de la vivienda y de los barrios circundantes

Factores de riesgo

Enfermedades contagiosas asociadas

Accidentes y enfermedades no contagiosas

Enfermedades mentales asociadas

Construccin deficiente, hacinamiento, ventilacin inadecuada, humedad y pisos de tierra

s Enfermedades causadas o infecciones transmitidas por insectos, parsitos, roedores, mordeduras de animales, (malaria, mal de Chagas)

s Infecciones respiratorias agudas

s Tuberculosis

s Enfermedades coronarias

s Enfermedades pulmonares y respiratorias crnicas (incluyendo asma)

s Cncer de pulmns Heridass Quemadurass Enfermedades

prenatales

s Desarrollo cognitivo y psicomotor deficiente en nios pequeos

s Problemas de aprendizaje y trastornos del comportamiento causados por la exposicin a materiales txicos (plomo)

s Neurosiss Violencia domsticas Alcoholismo y

drogadiccin

Agua y saneamiento inadecuados

s Enfermedades fecales-orales y parasitarias (tifo, clera, hepatitis y polio, entre otras)


s Cncer de estmago

s Enfermedades relacionadas con toxinas microbiolgicas

s Enfermedades relacionadas con infestacin de insectos

reas que rodean la vivienda (servicios deficientes de recoleccin y disposicin final de basuras, contaminacin, proximidad a zonas industriales o de vas congestionadas, instalaciones recreativas y parques precarios)

s Enfermedades causadas por infecciones transmitidas por insectos, parsitos, roedores, mordeduras de animales

s Intoxicacins Enfermedades

respiratorias agudas


s Enfermedades pulmonares y respiratorias crnicas

s Obesidads Cncers Accidentes de trfico

y otros

s Neurosiss Trastornos

psiquitricos relacionados con sustancias qumicas y otros contaminantes

Fuente: Compilacin de los autores.

LA SALUD COMIENZA POR CASA 5

tienden a habitar en viviendas subestndar. Las consecuencias de las enfermeda-des son difciles de remediar y es probable que in!uyan en la tasa de escolaridad y en el rendimiento escolar, incluso hasta la edad adulta. Numerosas enfermeda-des infantiles pueden manifestarse debido a la falta de acceso a agua potable y saneamiento adecuado, a la presencia generalizada de pisos de tierra y a la exis-tencia de viviendas a menudo malsanas en las que han crecido estos nios.

Las caractersticas de los barrios tambin in!uyen signi"cativamente en la salud. Muchos de los barrios en Amrica Latina y el Caribe surgen como asenta-mientos informales en planicies inundables o en terrenos de ladera en la perife-ria de las grandes ciudades. A menudo estos barrios estn localizados en sitios cercanos a alto volumen de tr"co y contaminacin, zonas industriales, verte-deros de basura o sitios de incubacin de vectores.3 Vivir en un barrio sin par-ques, sin centros para el deporte, la recreacin al aire libre, o actividades de esparcimiento tambin tiene un impacto negativo en la salud mental y fsica de las personas y puede contribuir a la obesidad.

Desentraar y medir el impacto de las condiciones de la vivienda en la salud no es tarea fcil, pero es posible hacerlo a partir de evaluaciones rigurosas de impacto de programas cuyo objetivo es resolver ciertos problemas espec"cos relativos a la vivienda. Por ejemplo, en un estudio reciente se evala el impacto que tiene el programa Piso Firme de Mxico en la salud y el desarrollo cogni-tivo de los menores, as como en la salud mental y en la felicidad de sus madres. El programa reemplaza pisos de tierra por cemento, a un costo de US$150 por hogar. Los resultados de la evaluacin sealan que Piso Firme disminuy de manera signi"cativa la incidencia de infecciones parasitarias, diarrea y ane-mia, y mejor el desarrollo cognitivo de los menores que se bene"ciaron del programa (segn mediciones arrojadas por la prueba Peabody de Vocabula-rio en Imgenes4). Adems, los adultos bene"ciarios del programa declara-ron sentirse ms felices y obtuvieron un puntaje signi"cativamente menor en las evaluaciones que miden la depresin y la percepcin de estrs. Cattaneo et al. (2009, p.77) resumen los resultados: Piso Firme tiene un impacto en el desarrollo cognitivo de los nios comparable con el del programa mexicano de transferencias condicionadas en efectivo contra la pobreza Oportunidades, antiguamente llamado PROGRESA. Nuestros resultados tambin sealan que cambiar los pisos de tierra por pisos de cemento parece ser al menos tan e"caz como los complementos nutricionales y la estimulacin cognitiva en la infancia temprana.


El acceso a agua limpia tambin tiene importantes consecuencias para la salud. Las enfermedades transportadas por agua como la diarrea intestinal, el clera, la "ebre tifoidea y la disentera causadas por un suministro contami-nado se relacionan con la carencia o de"ciencia de instalaciones de alcanta-rillado y saneamiento. El agua limpia es particularmente importante para la salud infantil. En diversos estudios se seala que el acceso a agua de buena cali-dad es una de las claves para mejorarla (por ejemplo, Merrick 1985; Esrey et al. 1991; Lee, Rosenzweig y Pitt 1997; Jalan y Ravallion 2003). A su vez, la salud infantil precaria tiene un impacto signi"cativo en el rendimiento escolar de los menores.

La importancia del acceso a servicios de agua y saneamiento puede ilus-trarse observando los efectos en la salud infantil de la privatizacin y mejora en el abastecimiento del agua potable en Argentina (los cuales resultaron en mayor cobertura, mejor suministro de agua y saneamiento, tratamiento de aguas negras, limpieza y presin del agua, reduccin de fugas y reparacio-nes ms rpidas). Galiani, Gertler y Schargrodsky (2005) determinaron que la mejora en el suministro de agua contribuy a disminuir la mortalidad infantil en un 8%, debido a una reduccin en enfermedades infecciosas y parasitarias. El efecto es an ms notable (26%) en las zonas ms pobres, donde probable-mente la calidad y cobertura de servicios de agua y saneamiento eran inferiores antes de que estos fueran privatizados. La tenencia de un ttulo de propiedad tambin in!uye en la salud infantil, tal y como lo muestran los resultados de un experimento natural en Argentina (vase el recuadro 1.1).

El dao causado por las enfermedades infantiles y la desnutricin puede ser irreversible. No solo los nios enfermos faltan a menudo a clases sino que pue-den sufrir una prdida permanente de la capacidad cognitiva debido a infeccio-nes parasitarias.

Vivienda y educacin: una calle de doble va

La vivienda tambin in!uye en los resultados educativos aunque, como en el caso de la salud, es difcil medir el efecto directo debido a que existen varia-bles interconectadas que inciden en los resultados de la vivienda y la educa-cin. Por ejemplo, las familias con ingresos ms altos pueden adquirir mejores viviendas y una mejor educacin para s mismas y para sus hijos. Pueden cos-tear una escuela de mejor calidad, mejores libros de texto, materiales comple-

LA SALUD COMIENZA POR CASA 7

RECUADRO 1.1. CONSECUENCIAS DE LOS PROGRAMAS DE TITULACIN DE TIERRAS: UN EXPERIMENTO EN ARGENTINA

Numerosos pases de Amrica Latina y el Caribe han promovido programas de titulacin de tierras en gran escala, entre ellos Brasil, El Salvador y Per. Aunque las opiniones acerca de la eficiencia de estos programas varan, las investigaciones sobre ellos han demostrado lo siguiente: i) los programas de titu-lacin no han aumentado el acceso al crdito formal (Deininger y Feder 2009); ii) la inversin en vivienda informal no requiere que la gente tenga ttulos (Payne y Fernandes 2001); iii) las polticas de legalizacin estn asociadas con mejoras en la nutricin de los nios, un menor nmero de das de ausentismo es-colar, menores ndices de embarazo precoz (Galiani y Schargrodsky 2004) y con una mayor participacin en la fuerza laboral (Field 2007).

Si bien se ha establecido que existe una correlacin entre la propiedad de ttulos y las mejoras en los indicadores sociales, la causalidad es ms difcil de determinar (Fernandes 2011). En general, los beneficiarios de los programas de titulacin no son seleccionados al azar sino sobre la base de criterios preferenciales como el favoritismo poltico o las conexiones familiares. Esto a su vez crea un sesgo de seleccin que impide evaluar de manera adecuada el vnculo causal entre titulacin de la tierra y las mejoras en el bienestar o la situacin econmica de los beneficiarios.

Para superar el problema del sesgo de seleccin, se podra conducir un experimento en el que se otor-garan aleatoriamente ttulos de propiedad a un grupo de ocupantes ilegales (grupo de tratamiento) y no se les entregaran a otros (grupo de control) que comparten las mismas caractersticas iniciales. Sin embargo, se trata de algo difcil de implementar en la prctica. Aun as, Galiani y Schargrodsky (2004) aprovecharon un experimento natural sobre ttulos de propiedad en San Francisco Solano, condado de Quilmes, provincia de Buenos Aires, Argentina. En 1981, cerca de 1.800 familias ocuparon una parcela de terrenos baldos que en realidad eran 13 lotes pertenecientes a diferentes propietarios privados. En 1984, el Congreso de la provincia de Buenos Aires aprob una ley que expropiaba estas tierras y las transfera a los ocupantes. Nueve de los propietarios de tierras aceptaron la compensacin ofrecida por el gobierno local y cuatro se negaron a hacerlo (los fallos judiciales estn todava pendientes). En consecuencia, algunos de los ocupantes iniciales ahora tienen ttulos de propiedad formales, mientras que otros no. Sin embargo, comparten caractersticas similares y llegaron al mismo tiempo; el hecho de que algunos tuvieran suerte y otros no fue completamente fruto del azar.

Con base en este experimento, la evaluacin de los efectos de la titulacin de tierras urbanas en la salud de los nios muestra que los menores que habitaban en viviendas con ttulo disfrutaban de mejores niveles nutricionales, pero slo en el corto plazo (registros de peso-altura pero no de altura por edad). Las nias adolescentes que vivan en los lotes formales tenan tasas de embarazo menores que las de los lotes sin ttulo, lo cual coincide con la idea de que el acceso a ttulos de tierra estimula a los hogares a invertir en capital humano.

Fuente: Deininger y Feder (2009), Fernandes (2011), Field (2007), Galiani y Schardgrodsky (2004) y Payne y Fernandes (2001).


mentarios o clases particulares. Adems, sus hijos se alimentan mejor, lo cual se traduce en menores tasas de enfermedad y mejor desempeo escolar. Dado que las redes sociales de la lite como las que existen en los barrios ms acau-dalados tambin le atribuyen un mayor valor a la educacin, tambin inciden en que las familias inviertan en ms y mejor educacin. En otras palabras, quie-nes residen en mejores viviendas tienden a disfrutar de una mejor educacin. Sin embargo, hasta qu punto todo esto se debe a sus ingresos y a lo que pue-den adquirir con ellos?

No obstante estas complejas interacciones, la vivienda in!uye en los resul-tados educativos a travs de diversas vas causales, tanto directas como indi-rectas. Por ejemplo, la falta de agua entubada y electricidad efectivamente disminuye el nmero de horas en que un nio puede estudiar, ya que se ve obli-gado a ir en busca de agua o a reducir el tiempo asignado a sus tareas escolares a las horas de luz natural. El hacinamiento produce distraccin, y por lo tanto limita el desempeo acadmico de los estudiantes; lo mismo sucede con los bajos niveles de saneamiento (Goux y Maurin 2005).

Curiosamente, cuando se trata de vivienda y educacin la espada es de doble "lo. As como las condiciones de la vivienda in!uyen en los resultados escolares, la calidad de la escuela puede incidir en los precios de la vivienda en un deter-minado barrio. Las cifras para Estados Unidos y Europa demuestran que los precios inmobiliarios (de las viviendas) son ms altos en los barrios que tienen buenas escuelas pblicas. Es evidente que estos precios re!ejan la demanda de buenas escuelas (Black 1999; Figlio y Lucas 2004; Fack y Grenet 2010).

Los mercados de vivienda y de tierra que no funcionan correctamente tam-bin pueden causar segregacin residencial. Esto a su vez afecta los resultados educativos a travs de los efectos de pares y del barrio. En el contexto de la educacin, los efectos de pares son aquellos que se derivan de la in!uencia de los compaeros en el desempeo y las decisiones de un estudiante individual. Es probable que quienes habiten en zonas segregadas de bajos ingresos ten-gan vecinos que tambin residen en viviendas hacinadas e inadecuadas, y que carezcan de recursos su"cientes para invertir en educacin. Tener compaeros cuyo rendimiento acadmico es bajo disminuye el desempeo escolar de los alumnos individuales y de la cohorte (Altermatt y Pomerantz 2005). Adems, las escuelas localizadas en zonas segregadas usualmente carecen de recursos para proporcionar un entorno conducente al aprendizaje, lo cual perpeta el ciclo de la pobreza.

SEGREGACIN, CALIDAD DE LOS BARRIOS Y PROBLEMAS SOCIALES 9

Por otro lado, los estudios realizados en pases desarrollados demuestran que mudarse a barrios con una mayor proporcin de propietarios aumenta la estabilidad educativa y redunda en menores tasas de desercin y repeticin. No sorprende que el traslado constante de sitio de habitacin y de escuela in!uya de manera negativa en el desempeo de los estudiantes (Brennan 2011). A pesar de que se requiere ms investigacin en el contexto de Amrica Latina para enten-der la relacin entre vivienda, efectos de barrio y educacin, las investigacio-nes sobre los programas de vivienda pblica sealan un efecto positivo derivado de la propiedad de la misma, de un menor hacinamiento y de la calidad de las estructuras. Sin embargo, no se encontraron efectos signi"cativos en el desem-peo escolar medido por la asistencia. Una posible explicacin es que a menudo los programas pblicos de vivienda se construyen en la periferia urbana, lo cual conduce a la segregacin de familias de bajos ingresos (Ruprah 2011).

Es evidente que las condiciones de vida, la salud y el logro escolar son ingre-dientes crticos de la reduccin de la pobreza y del crecimiento econmico en las ciudades. Por lo tanto, los formuladores de polticas pblicas y los plani-"cadores urbanos deben considerar los efectos secundarios positivos de la mejora de las viviendas en la educacin y viceversa, y concebir programas de vivienda dirigidos a optimizar su impacto en conjunto.

Segregacin, calidad de los barrios y problemas sociales

Para bien o para mal, el entorno de las viviendas, la composicin y las caracters-ticas del barrio tienen un efecto en la calidad de vida de las familias5 (Sampson y Raudenbush 1999). Las reas residenciales mal plani"cadas, deterioradas e inseguras in!uyen de manera adversa en toda una gama de resultados sociales. Estas zonas suelen carecer de servicios pblicos adecuados, parques o facilida-des deportivas y se las ha asociado con un aumento de las tasas de obesidad, un desarrollo cognitivo de"ciente en los pequeos y con otros males sociales como la di"cultad de socializacin.

Existen mayores probabilidades de que las familias que viven en los barrios bajos es decir, en barrios deteriorados, segregados, aislados y generalmente caracterizados por la violencia y otros males sociales se sientan marginadas por la sociedad. Lo mismo con respecto a las personas que all habitan: proba-blemente alimentarn sentimientos de inseguridad y descon"anza. Los nios


que crecen en barrios de este tipo sufrirn por la falta de acceso a educacin y empleo de buena calidad, y podran verse expuestos a riesgos sociales como la drogadiccin, la inactividad y el pandillaje, entre otros.

Las caractersticas del barrio, tanto fsicas como socioeconmicas, desem-pean un papel fundamental en cuanto a de"nir las oportunidades disponibles para los individuos y sus familias. Cierto tipo de facilidades urbanas podran in!uir directamente en los resultados educativos y en consecuencias de salud como la obesidad. De manera indirecta, el grado de cohesin social in!uye en el crimen y en el bienestar psicolgico.

Durante los ltimos 50 aos, la regin ha registrado un rpido proceso de urbanizacin que ha conducido a la existencia de ciudades y megaciudades (con 10 millones de habitantes o ms) caracterizadas por altos niveles de des-igualdad de ingresos y condiciones precarias de vivienda. El crecimiento eco-nmico tambin ha alimentado un patrn de vivienda claramente segregado: en los suburbios proliferan conjuntos habitacionales cerrados para familias de ingresos medios y altos. Si bien es cierto que los conjuntos cerrados promue-ven la concentracin de los pobres en barrios perifricos carentes de infraes-tructura adecuada y la formacin de tugurios, algunos investigadores sostienen que este fenmeno no representa un cambio importante en el actual patrn de segregacin en la regin (Roberts y Wilson 2009).

Medir rigurosamente el impacto de la segregacin y de la calidad de los barrios es difcil porque la gente escoge vivir en los lugares con mejores pers-pectivas. Una manera no sesgada de evaluar el impacto de los barrios en los resultados educativos es a travs de experimentos aleatorios controlados (RCT por sus siglas en ingls). Sin embargo, en los pases en desarrollo los RCT para programas de vivienda son costosos y escasos. En Estados Unidos se han eva-luado programas en los que familias de escasos recursos participaban en un sorteo para recibir ayuda para instalarse en viviendas en barrios mejores. Los ganadores de los cupones de subsidio (grupo de tratamiento) eran comparados con las familias que no resultaban seleccionadas (grupo de control). Los hallaz-gos mostraron los bene"cios de las viviendas adecuadas, seguras y estables en mejores barrios. Mudarse a mejores barrios ofrece a los jvenes la posibilidad de vivir en un entorno mejor y ms seguro, ya que las tasas de victimizacin son ms bajas y porque es menos probable que los miembros del hogar parti-cipen en actividades criminales. Los hogares bene"ciados con los cupones de vivienda muestran tambin resultados positivos en materia de salud mental y


niveles ms bajos de obesidad (Katz, Kling y Liebman 2001; Kling, Liebman y Katz 2007).

Por ltimo, la urbanizacin acelerada en Amrica Latina a menudo ha supe-rado la capacidad de los gobiernos de proporcionar servicios pblicos funda-mentales para el desarrollo. Un ejemplo son los efectos negativos por la falta de escuelas pblicas de calidad. Los hogares ms pobres no tienen otra alternativa que enviar a sus hijos a las escuelas pblicas del barrio, mientras que las familias ms adineradas suelen pagar colegios privados, incluso en lugares alejados. Los hijos de familias ms pobres no slo sufren las consecuencias de una educacin de mala calidad sino tambin los peligros de vivir en barrios inseguros y malsa-nos. La falta de viviendas adecuadas, junto con la ausencia de servicios pblicos o con la disponibilidad solo de servicios de mala calidad en el barrio, perpe-ta las desigualdades y obstaculiza el desarrollo econmico y social.

Mejores mercados de vivienda, ciudades ms ecolgicas?

Los mercados de vivienda y de tierra son importantes para el medio ambiente en diversos sentidos. Por ejemplo, el combustible que una familia use para coci-nar depende de si la vivienda tiene conexin a la red elctrica o a una red de dis-tribucin de gas natural domiciliario. El diseo y el aislamiento trmico de la vivienda tienen un impacto en el uso de la energa para la calefaccin y el aire acondicionado. La densidad y la ubicacin de los barrios, as como su acceso a vas y redes de transporte pblico, inciden en el consumo de energa para el transporte.

Las ciudades producen entre el 40% y el 70% de las emisiones globales de gases de efecto de invernadero (UN-HABITAT 2011a). A raz del crecimiento ace-lerado de las ciudades, de las densidades urbanas decrecientes y del aumento de los ingresos, se calcula que la contribucin de las ciudades a las emisiones se disparar. Por primera vez en la historia, ms de la mitad de la poblacin mun-dial vive en ciudades, un umbral que se alcanz en 2008 (UNFPA 2007). Se cal-cula que hacia 2050 la poblacin urbana se habr duplicado; tambin se estima que la mayor parte del crecimiento demogr"co y econmico tendr lugar en las ciudades de los hoy denominados pases en desarrollo, lo cual concentrara las nuevas fuentes de emisiones.

Amrica Latina y el Caribe no es una excepcin a estas tendencias; tanto la proporcin como el nmero absoluto de poblacin en reas urbanas aumen-


tarn drsticamente durante los prximos 40 aos. Amrica Latina es la nica regin de los pases en desarrollo que exhibe tasas elevadas de urbanizacin. Como se ha sealado, ms del 80% de su poblacin vive en ciudades (UNFPA 2010). El total de la poblacin urbana en la regin es de aproximadamente 470 millones de personas y se espera que supere los 680 millones hacia 2050 (Angel 2011, p.46).

La vivienda y el transporte constituyen dos de las fuentes ms impor-tantes de emisiones en las ciudades. En tal sentido representan un factor determinante de su huella de carbono. Las emisiones de gases de efecto de invernadero particularmente las originadas en la quema de combustibles fsiles para alumbrado, calefaccin y aire acondicionado, as como para los automviles y otros modos de transporte "guran entre los principales res-ponsables del aumento de las temperaturas globales (UN-HABITAT 2011a). Segn la Agencia Internacional de la Energa, la vivienda en Amrica Latina libera el 7% del total de las emisiones de gases de efecto de invernadero en la regin, mientras que el transporte representa el 35% (World Resources Ins-titute 2005). El transporte urbano es fuente de contaminantes atmosfricos como partculas en suspensin (un componente del esmog), dixido de sul-furo y dixido de nitrgeno, todo lo cual tiene un impacto adverso en la salud (vase el cuadro 1.2). Por lo tanto, la idea de internalizar el costo de la conta-minacin a travs de mecanismos de precios debera ser analizada en mayor profundidad (Parry y Timilsina 2010).

A medida que las ciudades crecen y los hogares mejoran sus ingresos, aumenta el consumo de energa. Los salarios ms altos permiten la adquisicin de automviles, un menor uso del transporte pblico, la compra de viviendas ms grandes y el aumento del consumo, todo lo cual conduce al incremento de las emisiones (Wilbanks et al. 2007; UN-HABITAT 2011a). Las emisiones de gases de efecto de invernadero en Amrica Latina y el Caribe estn aumentando rpi-damente. Las emisiones de dixido de carbono (CO2) por persona aumentaron de 4,6% a 5,9% entre 1990 y 2007, una proporcin superior al promedio mun-dial (World Resources Institute 2011). Los altos niveles de emisiones tienen un impacto negativo en el medio ambiente y plantean una serie de contraprestacio-nes difciles. Tanto los gobiernos como los ciudadanos debern hacer esfuerzos para reducirlas. Aunque las ciudades de Amrica Latina no son grandes emiso-ras de gases de efecto de invernadero cuando se comparan con las de los pases ms industrializados,6 es probable que la regin tenga que compartir la carga


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global para reducir las emisiones en el futuro e incluso pueda bene"ciarse de los incentivos globales para hacerlo.

Las ciudades intermedias estn creciendo ms rpidamente que las mega-ciudades, y la densidad est disminuyendo (BID 2008; Angel 2011). Esto es pro-blemtico porque las ciudades con menor densidad tienen un consumo de energa per cpita superior al de aquellas con mayor densidad. El funciona-miento del mercado de la vivienda y, en particular, la urbanizacin de la tierra y la construccin de vivienda son factores clave que in!uyen en las emisiones originadas en la ciudad.

Forma urbana, uso del carbono y mercados de vivienda

La forma de una ciudad, la densidad de poblacin en sus zonas construidas y el que sea su"cientemente compacta7 constituyen factores determinantes crti-cos del consumo de la energa de sus habitantes y, por lo tanto de las emisio-nes de gases de efecto de invernadero, especialmente para el transporte (Angel 2011). La urbanizacin descontrolada alimenta la dependencia de los autom-viles, ya que las personas deben recorrer distancias ms largas para acceder al trabajo y a los servicios.8

En promedio, las ciudades de alta densidad tienen emisiones de gases de efecto de invernadero signi"cativamente inferiores a las de los suburbios en expansin (Glaeser y Kahn 2010). Cuanto ms cerca estn las personas de su lugar de trabajo y cuanto ms e"ciente sea el sistema de transporte pblico, habr menos emisiones por habitante. La dependencia de los automviles tiene otros efectos adversos en la salud humana. Por ejemplo, el sistema respi-ratorio sufre con la contaminacin del aire; adems hay ms accidentes viales, peatones lesionados y vctimas fatales. Las ciudades de baja densidad pro-mueven un estilo de vida ms sedentario, mientras que aquellas con mayor densidad fomentan un estilo de vida que genera menos emisiones per cpita (Frumkin 2002).

Son numerosos los factores que inciden en el crecimiento de la ciudad, en su densidad y en su extensin, es decir, en la super"cie total construida ocu-pada por las ciudades. Entre esos factores se encuentran el crecimiento de la poblacin, los ingresos, la desigualdad, las regulaciones del mercado de tierra, la infraestructura, los precios de los combustibles y del transporte pblico y las caractersticas geogr"cas. Por ejemplo, el crecimiento de la poblacin se


asocia con ciudades de mayor densidad, mientras que los mayores ingresos se asocian con ciudades de menor densidad. Cuando las regulaciones del mer-cado de tierras se aplican, constituyen un factor determinante de primer orden de la intensidad del uso de la tierra.

La cobertura de terrenos urbanos en la regin ha aumentado desde comien-zos del presente siglo y se calcula que se elevar sustancialmente en los prxi-mos aos, sobre todo a medida que disminuya la densidad (Angel 2011). Se ha estimado que la cobertura urbana en Amrica Latina ascenda a 91.300 km2 en 2000, y hacia 2050 aumentar en un 74% suponiendo que la densidad perma-nezca constante. Sin embargo, si la densidad disminuyera en un 1%, la cober-tura de terrenos urbanos aumentara en un 187% hacia 2050 (vase el gr"co 1.1). El crecimiento de las ciudades acompaado por reducciones en la densi-dad ser ms intensivo en carbono. Para contrarrestar este fenmeno es nece-sario crear los incentivos adecuados que promuevan asentamientos urbanos densos.

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Fuente: Angel (2011).


Los asentamientos urbanos densos proporcionan respuestas e"cientes y efectivas al cambio climtico en la medida en que reducen las emisiones per cpita de gases de efecto de invernadero, promueven el crecimiento econmico y mejoran el estndar de vida. En primer lugar, la densidad urbana disminuye los costos de transaccin, ya que los hogares y los proveedores de servicios estn ms cerca los unos de los otros. Por lo tanto, en las ciudades existe el potencial de coordinar el transporte y el uso de la tierra, reduciendo as la distancia de desplazamiento de sus habitantes. El transporte masivo puede utilizar combus-tibles e"cientes en consumo de energa, lo cual disminuye las emisiones, la con-taminacin y la congestin. Un ejemplo de ello es el Sistema de Buses de Trnsito Rpido (BTR) implementado en Curitiba, Brasil, durante los aos setenta que ahora funciona en varias ciudades de Amrica Latina, entre ellas Bogot, Lima y Ciudad de Mxico, con el cual se ha reducido el uso del automvil.

En segundo lugar, como resultado de las economas de escala se obtienen bene"cios en el suministro de servicios. Las altas densidades urbanas permi-ten a mltiples hogares tener acceso a servicios de red como agua, transporte y electricidad con costos incrementales mnimos. Los lotes urbanos con servi-cios aumentan los valores de la "nca raz. Un ejemplo es el de Curitiba, donde los valores de la propiedad inmobiliaria aumentaron con el acceso al sistema de BTR (FTA 2009).

En tercer lugar, las ciudades con mayores densidades pueden lograr econo-mas de alcance, obteniendo bene"cios de e"ciencia mediante la produccin conjunta de algunos servicios como agua y saneamiento. En cuarto lugar, las ciudades fomentan la innovacin gracias a los bene"cios adicionales derivados de la difusin del conocimiento. En quinto lugar, las economas de aglomera-cin reducen los costos de produccin de las empresas en razn de los bene"-cios derivados de la coubicacin de empresas (OFlaherty 2005; Glaeser 2011).

Los mercados de vivienda: en el ojo del huracn del cambio climtico

El cambio climtico est afectando la existencia de prcticamente todos los seres vivos del planeta. Para evaluar los riesgos que el cambio climtico crea en las zonas urbanas, Mehrotra et al. (2011) han desarrollado una metodologa integral. En sta se articula el riesgo como una combinacin de la intensidad de los riesgos climticos, la vulnerabilidad de los hogares y las empresas, y la capacidad y voluntad de actuar de los dirigentes locales. Los riesgos climticos


se re"eren al cambio en las temperaturas medias y extremas, el nivel del mar y las precipitaciones. Estas variables climticas tienen un impacto en la ciudad mediante modi"caciones en la magnitud y frecuencia de olas de calor, sequas e inundaciones. El aumento del nivel del mar afecta fundamentalmente a las ciu-dades costeras en Amrica Latina y el Caribe especialmente a las de El Sal-vador, Guyana y el Buenos Aires ribereo (Magrn et al. 2007) as como a los pases caribeos. Se espera que hacia 2050 la temperatura en Amrica Latina aumente entre 1 C y 4 C.

La vulnerabilidad se re"ere a las condiciones de las personas, sus vivien-das y sus activos que las exponen a riesgos. Estas vulnerabilidades varan segn las caractersticas socioeconmicas de la poblacin. Las ciudades en Amrica Latina estn segregadas por ingreso y a menudo las personas pobres viven en asentamientos irregulares situados en sitios peligrosos como zonas de ladera, fallas y reas costeras. Eventos extremos como las inundaciones afectan a los pobres ms que al resto de los habitantes de la ciudad porque residen en vivien-das de inferior calidad. El cambio climtico incide de manera adversa en la pro-ductividad laboral y tiene costos econmicos, especialmente para los pobres. Las tempe

2012, bid, los mercados de vivenda en america latina y el caribe

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