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ANA PAULA NICOLAU MACHADO Arquiteta – Perita Judicial
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA
14ª VARA CÍVEL FORUM REGIONAL II - SANTO AMARO
PROCESSO: 1007983-03.2018.8.26.0002 AÇÃO: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
EXEQUENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MORUMBI SUL EXECUTADO: JOSÉ ADONES MATOS BARRETO
Ana Paula Nicolau Machado, arquiteta, perita
judicial nomeada por V.Exa. nos autos da ação epigrafa,
agradecendo a honrosa nomeação e tendo procedido as vistorias e
estudos necessários, vem respeitosamente, apresentar suas conclusões
transcritas no seguinte.
LAUDO DE AVALIAÇÃO
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Índice
1) Apresentação
2) Premissas
3) Localização
4) Vistoria
5) Descrição do imóvel
6) Documentação analisada
7) Método Avaliação 8) Tratamento dos elementos da pesquisa imobiliária 9) Levantamento Fotográfico 10) Resumo áreas
11) Elementos de referência 12) Tratamento fatores 13) Intervalo de Discrepância
14) Conclusão..............................................................................................47
15) Encerramento
16) anexo I
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1 - APRESENTAÇÃO O presente Laudo Judicial de Avaliação de Imóvel, denominado de Parecer
Técnico de Avaliação Mercadológica, é assinado por uma arquiteta de
formação e Perita Judicial o que lhe confere comprovada especialização na
matéria na qual foi nomeada pelo MM. Juizo.
Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica o documento no
qual é apresentada, com base em critérios técnicos, uma análise de mercado
com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial,
em consonância com a normatização estabelecida pela Associação Brasileira
de Normas Técnicas – ABNT sobre Avaliação de Imóveis, da série NBR
14.653.
2 - PREMISSAS
As informações sobre os dados de quantidades físicas do imóvel (como áreas
e medidas) foram extraídas dos documentos apresentados.
Não foram efetuadas investigações quanto à veracidade e validade dos
documentos apresentados, pressupondo-se a boa fé de seus conteúdos e
admitidos como sendo verdadeiros e confiáveis.
Todas as informações de mercado obtidas nas pesquisas realizadas foram
consideradas como confiáveis.
Este Laudo Judicial constitui-se peça única, não devendo, portanto, qualquer
informação parcial ser tomada como conclusiva.
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3 – LOCALIZAÇÃO
Imóvel localizado – Rua Lira Cearense, nº 190, apto. 31, Bloco
Olinda – Chácara Nossa Senhora do Bom Conselho
Matrícula nº: 132.621 – 11º Cartório de Registro de Imóveis.
4 - VISTORIA Na vistoria da unidade penhorada, a perita teve o acompanhamento da Sra.
Teresinha, viúva do Sr. Adones ( executado) e do zelador do condomínio há 03
anos Sr. Washington.
A Pericia transcorreu sem eventualidades.
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Localização por mapa - macro região
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Localização por satélite -
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Melhoramentos Públicos O bairro e o logradouro em estudo possuem todos os melhoramentos públicos, quais sejam: - água;
- esgoto;
- Iluminação pública;
- iluminação domiciliar;
- gás natural Comgás;
- TV a cabo;
- pavimentação;
- guia e sarjetas;
- telecomunicações;
- coleta de lixo, etc. Serviços Urbanos
A região é dotada de fácil acesso pela malha viária e pelos
meios de transporte coletivo, assim como:
- correio;
- escola pública;
- comércio geral;
- segurança pública. Circunvizinhança e Localização O imóvel está localizado no Bairro Chacará Nossa Senhora do Bom Conselho próximo a Av. Carlos Caldeira Filho e a Estrada do Campo Limpo. Como pode ser observado no mapa localização por satélite , o imovel esta inserido em uma região de um lado com predominância residencial e por casas térrea e assobradada de padrão simples/econômico
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5 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel faz parte de terreno plano. Ao nível dos logradouros e seu solo é aparentemente firme e seco. O condomínio residencial é padrão simples/econômico e possui 16 blocos distribuídos em 7 torres com 4 andares cada e com 04 apartamentos por andar. Totalizando 256 unidades. O condomínio possui ainda algumas infra estruturas de uso comum tais como: piscina, quadra poliesportiva, churrasqueira, play para crianças, salão de festas.
O imóvel possui : 01 sala, 03 quartos, 01 banheiro social, 01 cozinha, 01 wc empregado e área serviço. Como pode ser observado pelas fotos anexas ao item 9.0 deste laudo, o apartamento encontra-se em estado razoável, com algumas partes dos pisos cerâmicos rachados, algumas partes das paredes da cozinha sem azulejos, portas em madeira e tampo em mármore da cozinha em mal estado de conservação. O imóvel possui 01 vaga de garagem externa.
Descrição de acabamento do imóvel
Sala: Parede: pintura látex com textura na cor branca; Piso: cerâmica bege Teto: pintura látex pva na cor branca; Esquadria: /aluminio
Banheiro: Parede: Azulejo bege com estampa floral Piso: cerâmica bege Teto: pintura látex pva na cor branca; Esquadria: /aluminio
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Quartos: Parede: pintura látex com textura na cor branca; Piso: cerâmica bege Teto: pintura látex pva na cor branca;
Cozinha Parede: Azulejo amarelo claro; Piso: cerâmica bege Teto: pintura látex pva na cor branca; portas de madeira com pintura
Área serviço: Parede: Azulejo amarelo claro; Piso: cerâmica bege Teto: pintura látex pva na cor branca; portas de madeira com pintura
6 – DOCUMENTAÇÃO ANALISADA
- Matrícula de Imóvel nº 132.621 do 11º Cartório de Registro de Imóveis de São
Paulo.
7- MÉTODO DE AVALIAÇÃO
Para a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando cabe consignar a definição de Valor de Mercado preconizada na “NBR 14653-1 e 2” – Avaliações de bens da ABNT, que substituiu em parte a “NBR 5676 – Avaliações de Imóveis Urbanos”, bem como a “Norma de Avaliações do IBAPE/SP”. Segundo essas normas a definição de valor de mercado é: “Quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.”
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Vale citar também a descrição para Valor de Mercado do engenheiro Alberto Lélio Moreira em seu livro Princípios de Engenharia de Avaliações- Ed.Pini,1994: “É aquele encontrado por um vendedor desejoso de vender mas não forçado e um comprador desejoso de comprar mas também não forçado, tendo ambos pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da propriedade.” 7.1- MÉTODO COMPARATIVO DIRETO Para o presente caso será utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado, que define valores por comparação em imóveis similares ao avaliando. Os dados pesquisados são ponderados através de homogeneização, a fim de equalizar as características próprias de cada elemento, já que estas influenciam no valor do mercado. Para a aplicação deste método, é condição a existência de um conjunto de dados que possa tornar-se, estaticamente, amostra real do mercado imobiliário. O Método Comparativo Direto é descrito pela NBR 14653-1 da ABNT, citada, como sendo: “Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.” 8 - TRATAMENTO DOS ELEMENTOS DA PESQUISA IMOBILIÁRIA Consideradas as características da região onde se situa o imóvel avaliando elaborou-se a pesquisa de valores ofertados para os imóveis no próprio condomínio e também em edifícios similares próximos ao imóvel avaliando. A amostragem pesquisada obedece a critérios contidos na Norma Técnica da ABNT apresentando as seguintes informações com relação:
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- detalhamento de sua localização, descrição e características que permitam a sua identificação; - idoneidade das fontes de informação; - semelhança com o imóvel avaliando; - atualidade; - números de elementos utilizados maior ou igual a cinco. Os elementos serão tratados e homogeneizados através dos atributos (ou fatores de homogeneização) relatados à seguir, conforme recomendação das normas: - localização; - padrão construtivo; - estado de conservação; - obsoletismo; - fator elasticidade ou fator oferta (adotado 90%, já que é comum uma variação entre os valores ofertados e os preços comercializados. A redução de 10% do valor ofertado resulta no valor de venda ou de transação da propriedade); Os fatores de homogeneização e tratamento dos elementos amostrais serão expressos, de acordo com o Método Comparativo Direto para Avaliações de Unidades Padronizadas. Após a homogeneização dos elementos pesquisados, ou amostragem de mercado, apura-se o valor do metro quadrado do imóvel avaliando.
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9 - LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO
ASPECTO GERAL DO EDIFICIO
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ASPECTOS GERAIS DA RUA
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ASPECTOS GERAIS DO CONDOMINIO
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ASPECTO GERAL DO EDIFICIO
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ASPECTOS GERAIS CORREDOR 3 ANDAR
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ASPECTOS GERAIS DO CONDOMINIO
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ASPECTOS GERAIS SALÃO DE JOGOS
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ASPECTOS GERAIS CHURRASQUEIRA E SALÃO FESTAS
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ASPECTOS GERAIS SALÃO FESTAS
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10 – RESUMO DE ÁREAS
Com base nas informações da Matrícula do Imóvel, o imóvel possui as
seguintes áreas:
Imóvel periciado (Matrícula de Imóvel nº 132.621 – 11º CRI)
o área Útil: 66,61m²
o área comum: 26,96m²
o área Total: 93,57 m²
o Fração Ideal de Terreno: 0,332038 %
Obs.: Portanto Para efeito de avaliação será considerada a Área Útil de 67m², que é a unidade adotada pelo mercado imobiliário.
11 – ELEMENTOS DE REFERÊNCIA (PESQUISA DE MERCADO) As pesquisas de mercado identificaram imóveis semelhantes e relativamente
comparáveis na região, em número suficiente para estabelecer um valor médio
por metro quadrado para a área útil do imóvel, conforme relação abaixo:
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[email protected] Cel. 11 9.9905.7606 Página 40
Elemento 01
Tipo: apartamento
Endereço: Rua Lira Cearense
Área útil: 70 m²
Preço de Venda: R$ 295.000,00
Fonte: IVT Serviços Administrativos Empresariais
Tel.: (11) 3542-8694
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[email protected] Cel. 11 9.9905.7606 Página 41
Elemento 02
Tips: apartamento
Endereço: Rua Lira Cearense
Área útil: 69m²
Preço de Venda: R$ 310.000,00
Fonte: 2AP Imóveis
Tel.: (11) 98668-5794
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[email protected] Cel. 11 9.9905.7606 Página 42
Elemento 03
Tipo: apartamento
Endereço: Rua Nossa Senhora do Bom Coselho
Área útil: 66m²
Preço de Venda: R$ 320.000,00
Fonte Maria Lucimar Marinho de Santana
Tel.: (11) 3496-2590
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[email protected] Cel. 11 9.9905.7606 Página 43
Elemento 04
Tipo: Apartamento
Endereço: Rua Estrada do Campo Limpo 560
Área útil: 75m²
Preço de Venda: R$ 330.000,00
Fonte: Agricia Menezes
Tel.: (11) 99210-0240
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Elemento 05
Tipo: Apartamento
Endereço: Rua Estevão Sanviti 140
Área útil: 78m²
Preço de Venda: R$ 360.000,00
Fonte: JC Imobiliária
Tel.: (11) 5816-8125
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12– TRATAMENTO DE FATORES (HOMOGENEIZAÇÃO)
ELEMENTOS PESQUISADOS
PREÇO DE VENDA
FATOR OFERTA
PREÇO TRATADO
ÁREA ÚTIL PREÇO
R$ / m² 1 R$295.000,00 0,9 R$265.500,00 70 R$3.792,86 2 R$310.000,00 0,9 R$279.000,00 69 R$4.043,48 3 R$320.000,00 0,9 R$288.000,00 66 R$4.363,64 4 R$330.000,00 0,9 R$297.000,00 75 R$3.960,00 5 R$360.000,00 0,9 R$324.000,00 78 R$4.153,85 R$20.313,82
PREÇO METRO QUADRADO R$4.062,76
A média aritmética dos preços tratados por m² de área útil dos cinco elementos
de referência em oferta resulta em R$ 4.062,76
Obs.: Sobre os preços em oferta normalmente aplica-se um fator de
comercialização (liquidez) com coeficiente de 0,90 a fim de compensar
eventual desconto nas negociações em caso de venda.
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13- INTERVALO DE DISCREPÂNCIA
Sobre a média encontrada de R$ 4.062,76/m² / se faz necessário
estabelecer um intervalo de discrepância da ordem de 30% para cima e para
baixo, a fim de que eventuais elementos de referência que estejam fora
desta faixa sejam excluídos da média, como segue:
R$ 4.062,76/ m² - 30% = R$ 2.843,93/m² (limite mínimo )
R$ 4.062,76/ m² + 30% = R$ 5.281,59/m² (limite maximo)
No caso, observou-se que todos os elementos de referência se encontram
dentro da faixa de admissão, não havendo necessidade de se calcular nova
média.
Portanto, o resultado será:
67m² (área útil) x R$ 4.062,76 / m² (preço médio tratado por m²) =
R$ 272.204,92 ou R$ 272.200,00 por arredondamento de mercado.
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14- CONCLUSÃO
Concluiu-se, após pesquisas de mercado, coleta de opiniões de operadores do
mercado imobiliário, vistoria ao imóvel, análise da documentação apresentada,
análise e considerações objetivas e subjetivas do Perito Avaliador de Imóveis,
que o imóvel urbano em estudo, objeto deste Laudo Judicial de Avaliação de
Imóvel, localizado na Rua Lira Cearense, nº 190, apto. 31, Bloco Olinda –
Chácara Nossa Senhora do Bom Conselho, pode ser AVALIADO pelo VALOR DE MERCADO PARA VENDA À VISTA (VALOR DE COMERCIALIZAÇÃO), em:
VALOR IMÓVEL = R$ 272.200,00 (duzentos e setenta e dois mil e duzentos reais )
(Válido para setembro 2019)
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15) ENCERRAMENTO
Dada por cumprida a missão, encerra-se o presente Laudo
Pericial, que vai editado em 50 ( cinquenta folhas). Sendo, 48 folhas (quarenta e oito folhas) do laudo Pericial
impressas, a última datada e assinada e por fim o Anexo I contendo 02 folhas que totalizam o trabalho em 50 ( cinquenta folhas).
A signatária coloca-se a inteira disposição deste R. Juízo para
quaisquer outros esclarecimentos que se tornarem necessários.
São Paulo, 24 de setembro de 2019.
Ana Paula Nicolau Machado CREA - 506100518
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16) ANEXO I – REGISTRO DE IMÓVEIS
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