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10 consejos para negociar un contrato de arrendamiento

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10 CONSEJOS PARA NEGOCIAR DE FORMA EFICAZ UN CONTRATODE ARRENDAMIENTO DE LOCAL U OFICINA

Por Colaboradores sobre Creacin de empresas

Cuando nos disponemos a iniciar un negocio en un nuevo local u oficina o queremos cambiar nuestro negocio de local

u oficina, nos encontramos con la necesidad de pactar las condiciones del contrato de arrendamiento de forma que

logremos obtener los acuerdos ms beneficiosos para nosotros y para nuestro negocio.

Respecto a los contratos de arrendamiento de local u oficina, la Ley de Arrendamientos Urbanos actualmente vigente

(Ley 24/1994 de 24 de noviembre), establece que se trata de contratos de arrendamiento para uso distinto del de

vivienda, que se rigen primordialmente, por la voluntad de las partes, lo que da lugar a muchos casos y contratos

diferentes.

A continuacin te exponemos 10 consejos para poder negociar eficazmente el contrato de arrendamiento de un local o

de una oficina:

1. BSQUEDA DEL LOCAL U OFICINA

En primer lugar, en cuanto a la bsqueda del local u oficina y a la orientacin sobre los aspectos econmicosdel contrato (importe de la renta, gastos que se repercuten etc.), podemos acudir a portales inmobiliarios parahacer un sondeo de los precios del mercado.

Si necesitamos asesoramiento profesional, se pueden solicitar los servicios de algn consultor del mercado inmobiliario

con solvencia en el sector que corresponda (locales comerciales, oficinas etc.), aunque es probable que el consultor

cobre una comisin por el asesoramiento, que puede oscilar entre una mensualidad de renta y un porcentaje de la

renta anual del contrato que finalmente se pacte.

En cuanto a los gastos que se repercuten al arrendatario (limpieza, vigilancia, mantenimiento etc.) en el contratode arrendamiento, sobre todo en los contratos de arrendamiento de oficinas, son un aspecto econmico fundamentalporque es habitual repercutir al inquilino los gastos comunes del edificio donde se encuentra la oficina.

Normalmente esos gastos se pagan en base a un porcentaje establecido en funcin de la superficie de la oficina y

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aunque se pagan mensualmente, a finales de ao se suele realizar una regularizacin en funcin de los gastos reales

que hayan existido. En este sentido, es aconsejable establecer en el contrato de arrendamiento, un lmitemximo a esos gastos de forma que no supongan una carga econmica excesiva para el inquilino.

2. ESTUDIAR SI EL LOCAL U OFICINA PERMITE NUESTRAACTIVIDAD

En segundo lugar, es importante estudiar si el local u oficina que pretendemos alquilar se puede destinar a laactividad que queremos desarrollar y si tiene licencia. Este tema cobra especial importancia en los localescomerciales debido a la multitud de actividades que se pueden desarrollar en un local. Para poder saber si el inmueble

se puede destinar a la actividad que queremos llevar a cabo, es aconsejable realizar tres acciones:

Pedir informacin al Ayuntamiento de la localidad donde se encuentre el local o la oficina, sobre la posibilidadde obtener licencia para la actividad que nos interesa. En el caso de Madrid, dicha informacin se puede solicitar

acudiendo a la Junta de distrito que corresponda al lugar donde se encuentra el local o la oficina. De esta forma,

sabremos si el inmueble a arrendar es apto para la actividad a desarrollar y si es posible obtener la oportuna

licencia.

Solicitar al Registro de la Propiedad que corresponda al local u oficina, una nota simpleo certificacin delos estatutos de comunidad de la finca donde se encuentra el local o la oficina que se quiere arrendar. Lasnotas simples o certificaciones se pueden solicitar presencialmente en el Registro de la Propiedad que

corresponda a la localidad donde se encuentra el local o a travs de internet en la web: registradores.org.Con la

nota simple podremos averiguar la titularidad del inmueble, es decir, quin es el propietario, la superficie y las

cargas que tiene (hipotecas etc.).

Consultar con un tcnico de nuestra confianza es tambin una medida aconsejable para que nos ayude asaber si el local cumple todos los requisitos tcnicos para la actividad a desarrollar.

Es aconsejable regular en el contrato de arrendamiento que en el caso en que no se obtenga la licencia para

desarrollar la actividad, se pueda resolver el contrato de arrendamiento por parte del inquilino, sin necesidad de

indemnizar al propietario.

3. VERIFICAR EL PROPIETARIO

En tercer lugar, es muy importante cotejar que el propietario del local u oficina es efectivamente propietario yrevisar las caractersticas del local (superficie, cargas etc.) Para ello podemos solicitar una nota simple en elRegistro de la Propiedad tal y como se explica en el apartado anterior. En el caso en que existan varios propietarios,

todos ellos debern firmar el contrato.

Si el propietario es una sociedad mercantil (sociedad annima, sociedad de responsabilidad limitada etc.) deberemos

solicitar la escritura de constitucin de la sociedad y la escritura de poder o de nombramiento de la persona que firme

el contrato, de forma que podamos cotejar los datos de la sociedad y si el poder de la persona que firma en nombre de

la sociedad es suficiente, para lo cual deberemos cotejar las facultades que constan en ese poder.



4. NEGOCIAR LA RENTA

En cuarto lugar, la renta es uno de los aspectos econmicos ms importante de todo contrato de arrendamiento. Eneste sentido, sin perjuicio del asesoramiento en cuanto a su importe tal y como se ha detallado anteriormente, se debe

tener en cuenta que en determinadas ocasiones se puede negociar una renta fija junto con una renta variable enfuncin de los beneficios que obtenga el inquilino (este aspecto es muy habitual en los contratos de arrendamiento de

locales que se encuentran en centros comerciales) y que tambin, se puede pactar una renta escalonada, es decir,que vare de importe a medida que avanza la duracin del contrato, de forma que tenga un importe el primera ao, un

importe mayor el segundo y as sucesivamente.

5. ESTABLECER LA DURACIN DEL CONTRATO

En quinto lugar, uno de los aspectos ms importantes del contrato de arrendamiento, junto con la renta, es la

duracin. En los casos de los contratos de arrendamiento de local u oficina, el propietario y el inquilino pueden pactarla duracin que estimen conveniente.

Generalmente en este tipo de contratos se suele pactar una duracin inicial que es de obligado cumplimiento para el

inquilino. Esto quiere decir que el inquilino no podr resolver el contrato durante ese periodo de obligado cumplimiento

y si lo hace deber pagar una indemnizacin (si as se pacta) al arrendador.

En este sentido es aconsejable, sin embargo, para el inquilino pactar una posibilidad de resolucin del contrato en

cualquier momento sin indemnizacin, de forma que el inquilino pueda resolver el contrato de arrendamiento en el caso

en que el negocio no funcione o simplemente quiera cambiar de ubicacin.

Generalmente se pacta en el contrato un preaviso de X meses para que el inquilino pueda resolver el contrato,regulando adems que en ese caso el inquilino no deber abonar indemnizacin alguna.

6. VALORAR LAS OBRAS NECESARIAS

Un aspecto muy importante en todo contrato de arrendamiento de local u oficina es el tema de las obras, puesto quees habitual que cuando se alquila un local u oficina, se tengan que hacer obras para adaptarlo a la actividad a

desarrollar.

En el contrato debe quedar muy claro qu obras va a realizar el inquilino con detalle, para lo cual es aconsejableque un tcnico elabore un informe de dichas obras y se adjunte dicho informe al contrato. Si se va a variar la

configuracin del local u oficina tambin se tendrn que adjuntar al contrato planos y fotos del inmueble con el cambio

que se quiere realizar de forma que quede clara la configuracin del local antes y despus de las obras.

7. NEGOCIAR UNA CARENCIA SI SE NECESITA HACER OBRAS

En relacin con las obras, es muy habitual que en los contratos de arrendamiento se pacte una carencia durante el



tiempo que duren las obras. La carencia es un periodo de tiempo durante el cual no se va a abonar por parte del

inquilino la renta pactada. De esta forma el inquilino tiene un cierto desahogo al iniciar su actividad.

8. PACTAR LA ACTUALIZACIN DE LA RENTA

Por lo que respecta a la renta, en los contratos de arrendamiento de oficina o local se suele pactar una actualizacinde la renta que se puede llevar a cabo de diversas formas:

Mediante la aplicacin a la renta de las variaciones del ndice de precios al consumo (IPC) publicado por elInstituto Nacional de Estadstica durante un periodo de tiempo determinado (generalmente un ao). Es decir que

se aplicar un porcentaje a la renta segn la variacin del citado ndice.

Mediante la aplicacin a la renta de las variaciones del IPC ms x puntos. Por ejemplo, en contratos de largaduracin para evitar que el importe de la renta quede desfasado se suele pactar la citada variacin, por ejemplo,

IPC ms 3 puntos al inicio del quinto ao de duracin del contrato.

Mediante revisin de la renta conforme a la renta de mercado. Igualmente este mtodo se utiliza encontratos de larga duracin para evitar que la renta quede muy desfasada. Consiste en pactar que llegado un

determinado momento del contrato (por ejemplo al inicio del 5 ao) la renta se revisar y se aplicar al contrato

la renta que exista en el mercado de locales u oficinas para inmuebles de caractersticas similares al alquilado.

Generalmente se puede pactar en el propio contrato que cada parte elija un consultor inmobiliario y en base a la

renta de mercado que establezca cada consultor se har una media aritmtica que ser la renta del contrato a

partir de ese momento.

En este sentido, lo ms favorable al inquilino es que se pacte una revisin de renta conforme a IPC al alza o a la baja

durante toda la duracin del contrato.

9. PACTAR LAS GARANTAS

Generalmente en los contratos de arrendamiento de oficina de local, se suelen pactar dos tipos de garantas, lafianza legal que es la establecida por la Ley de Arrendamientos Urbanos y que es equivalente a dos meses de renta, yla pactada por el inquilino y el propietario que puede ser de varios tipos:

Un depsito en garanta. Es decir, una cantidad de dinero pactada por las partes (generalmente suele ser dedos a seis meses de renta) que entrega el inquilino al propietario en garanta del cumplimiento del contrato. Esta

garanta tiene el problema para el inquilino de que es una cantidad de dinero inmovilizada por el arrendador que

es quien la custodia durante el periodo de duracin del contrato.

Un aval bancario que es una garanta que da una entidad bancaria en virtud de la cual el banco paga en elcaso de que el inquilino no lo haga. Esta es la garanta ms fuerte para un propietario, sobre todo en el caso de

que se trate de un aval a primer requerimiento o primera demanda (es decir, aquel aval que se puede ejecutar

ante el banco sin necesidad de justificacin). Para el inquilino dar un aval supondr un coste que deber abonar

a la entidad bancaria avalista.

Una carta de patrocinio. Esta garanta se utiliza en el caso de inquilinos que son sociedades mercantiles quepertenecen a un grupo de sociedades. La garanta consiste en un documento firmado por la sociedad matriz del



grupo, por el que dicha sociedad matriz se compromete a pagar o cumplir el contrato en el caso en que la

sociedad arrendataria no lo haga. Se trata de una garanta algo dbil para el propietario, sobre todo por las

dificultades de ejecucin en caso de que la sociedad matriz sea extranjera.

10. CESIN Y SUBARRIENDO.

La cesin del contrato supone el cambio de un arrendatario por otro que ocupar el lugar del primero en el contrato de

arrendamiento asumiendo todos los derechos y obligaciones de dicho contrato. El subarriendo supone que el

arrendatario cede el uso de todo o parte del local u oficina arrendado a otro arrendatario pero el contrato de

arrendamiento inicial subsiste y el arrendatario inicial lo sigue siendo.

En los contratos de arrendamiento de locales y oficinas es muy habitual que se renuncie a este derecho que la Ley de

Arrendamientos Urbanos regula a favor del inquilino, aunque en determinadas ocasiones en las que el arrendatario es

una sociedad, se suele pactar una autorizacin a ceder el contrato o subarrendar el local u oficina a empresas del

mismo grupo que la sociedad arrendataria.

Aunque no suele ser un pacto que se acepte por los propietarios de locales u oficinas, es aconsejable regular en el

contrato la posibilidad de cesin o subarriendo sin necesidad de autorizacin del propietario, ya que puede ser una va

de escape si el negocio no va bien o se quiere cambiar de ubicacin.

No obstante todo lo anteriormente mencionado, en caso de duda durante la negociacin de un contrato dearrendamiento, lo aconsejable es consultar con un abogado de confianza que nos asesore y nos ayude en lanegociacin de forma que el contrato sea lo ms favorable a nuestros intereses.

Sobre la autora, Arnzazu lvaro

Arnzazu lvaro es Licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de

Madrid. Ha ejercido la abogaca en el sector inmobiliario durante los ltimos 12 aos y

actualmente se dedica a dar contenido a webs y blogs con artculos sobre diversas

temticas.

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