07 balboa sea tower presentación marzo 10

BST

BALBOA SEA TOWERAvenida Balboa – Ciudad de Panamá - Panamá

Febrero 2016

-

BSTProyecto: BALBOA SEA TOWEROrden del Día

-

Paginas

1. Localización. 1-2

1,1 Localización escala urbana - Localización escala zonal

2. Conceptos Arquitectónico y Estructural. 3-26

2.1 Etapa 1 Etapa 2 -------------------------------------------------------------------------- 5

2.2 Plantas Tipo niveles 17 al 52 -------------------------------------------------------- 6

2.3 Planta – Nivel 16 ---------------------------------------------------------------------- 7

2.4 Plantas Tipo niveles 12 al 15 -------------------------------------------------------- 8

2.5 Planta Tipo niveles 2 al 3 Y 7 al 11 ------------------------------------------------ 9

2.6 Planta Tipo niveles 4 al 6 ------------------------------------------------------------ 10

2.7 Planta – Nivel 1 ------------------------------------------------------------------------ 11

2.8 Planta Tipo – sótanos 1 y 2 --------------------------------------------------------- 12

2.9 Corte esquemático – etapa 1 y etapa 2 --------------------------------------------13

2.10 Corte esquemático – Etapa 1 Fase 1 --------------------------------------------14





2.15 Corte esquemático – Etapa 2 Fase 1 ---------------------------------------------19





2.20 Torre A y Torre B Terminadas--------------------------------------------------------24

2.21 Torre Tipo ------------------------------------------------------------------------------- 25

2.22 Apartamentos Tipo 1- Tipo 2- Tipo 3 ---------------------------------------------- 26

Paginas

3. Variables del proyecto.2 27-29

3.1 Datos de Entrada ----------------------------------------------------------------- 28

3.2 Datos de Entrada – Detalles de producto ------------------------------------- 29

4. Pre factibilidad Económica. 30-40

4.1 Pre factibilidad Económica Terreno, Urbanismo, Construcción ---------------- 31

4.2 Pre factibilidad Económica Honorarios ---------------------------------------------- 32

4.3 - 4.4 Pre factibilidad Económica Impuestos y Gastos Administrativos ------------- 33

4.5 Pre factibilidad Económica Gastos Ventas Financieros --------------------------- 34

4.6 Pre factibilidad Económica Ventas ---------------------------------------------------- 35

4.7 Pre factibilidad Económica Resumen Económico ---------------------------------- 36

4.8 Pre factibilidad Económica Flujo de caja---------------------------------------------- 37

4.9 Pre factibilidad Económica Saldo Crédito y aportes--------------------------------- 38

4.10 Pre factibilidad Económica Flujo de aportes y utilidades-------------------------- 39

5. Programa General de Proyecto. 40-43

5.1 Programa general de proyecto Etapa 1 Etapa 2 -------------------------------------- 41

5.2 Programa general de proyecto Etapa 1 ------------------------------------------------- 42

5.3 Programa general de proyecto Etapa 2 -------------------------------------------------- 43

6. Resultados Financieros. 44-48

6.1 Fondo de aporte - constructor -------------------------------------------------------------- 45

6.2 Familia Olloqui – Propietario lote ----------------------------------------------------------- 46

6.3 Proyecto Flujo de caja ------------------------------------------------------------------------ 47

6.4 Estructura de negocio ------------------------------------------------------------------------- 48

BST

1. Localización

BALBOA SEA TOWER

1

BST1.1 Localización

2

RETORNO VEHICULAR

RETORNO VEHICULAR

27

5.0

0

57

5.0

0

RETORNO VEHICULAR

Calle 31 Este

Ave-

Ba

lbo

a

Calle 29 Este

Calle 27 Este

Aven

ida

MéxicoCalle 28 Este

Calle 30 Este

BST

2. Concepto Arquitectónico

BALBOA SEA TOWER

El proyecto se concibe para el concepto de plataforma edificio, siendo este el que mejor se acomoda a las

determinantes del predio a intervenir, localizado en la ciudad de Panamá, sobre la Av. Bilbao, en una manzana

completa entre las avenidas Balboa y México y las calles 29E y 30E. Es un proyecto con una plataforma que contiene

el comercio, los accesos, los parqueaderos y las áreas comunes más dos torres de vivienda.

El proyecto es de uso mixto teniendo en orden de magnitud descendente los usos de vivienda, oficinas y comercio,

más todos los amenities y parqueaderos que se requieren para su funcionamiento y la oferta comercial. Cada uso

funciona de manera autónoma, teniendo en su estructura de funcionamiento, acceso, lobbys, áreas comunes y puntos

fijos independientes.

Los parqueaderos se desarrollan en altura y en dos sótanos en el volumen de plataforma.

La vivienda se propone en dos torres que podrán desarrollarse en dos fases de acuerdo a los requerimientos de

mercado o el avance comercial. La concepción de diseño bajo un esquema de flexibilidad, da la posibilidad de múltiples

formas o áreas en caso de que el mercado lo requiera. Las oficinas están en una planta libre con unos puntos centrales

de servicios, luz natural a través de vacíos centrales y visuales por todas las fachadas del edificio.

El comercio en primer piso está al nivel del arden, con ocales de gran formato que pueden funcionar bajo el esquema

de stand alone cada uno o también tienen la flexibilidad para dividirse en caso de ser necesario.

3

BST

2. Concepto Estructural

BALBOA SEA TOWER

El proyecto en referencia está pensado volumétricamente como dos torres que se conectan a través de una

plataforma; se plantea un desarrollo en dos etapas (varias fases entre estas para entrega), cada una de estas

consta de una torre con plataforma.

Estructuralmente el proyecto está partido en planta en cruz, dando como resultado cuatro edificaciones

correspondientes a dos partes para la etapa uno y dos para la etapa dos; en cada etapa una de las partes

corresponde a la torre y la otra únicamente a plataforma. Esa partición corresponde a una eficiencia estructural,

ya que por diferencia de cargas y asentamientos este planteamiento da como resultado un proyecto muy flexible

a nivel funcional y constructivo, adicionalmente con costos más económicos y con procesos constructivos más

sencillos que dan una facilidad de obra y tiempos menores de ejecución.

El proyecto es viable de construirse sin juntas en su totalidad, pero esto repercute en mayores costos, procesos

constructivos más complejos y mayores tiempos de ejecución. Si por requerimientos comerciales, financieros o

constructivos esta es la preferencia (sin juntas), se puede cambiar el sistema propuesto, pero es indispensable

tener en cuenta en los análisis los puntos expuestos anteriormente. 4

BST2.1 Concepto Arquitectónico

5


6


7


8


9


10


11


12


13


14

Fase I


15

Fase II


16

Fase III


17

Fase IV


18

Fase V


19

Fase I


20

Fase II


21

Fase III


22

Fase IV


23

Fase V

BST

2.20 Concepto Arquitectónico

24


25


26

BST

3. Variables del proyecto

BALBOA SEA TOWER

27

BST3.1 Variables del Proyecto

Datos de Entrada

Etapa I

Etapa II

Tipo cant area prom separacion cuotas credito Precio $/m2 Precio $

Apto 288 84 m2 10% 20% 70% 3.650$ 88.366.500$

oficinas 32 217 m2 10% 20% 70% 4.000$ 27.757.760$

locales 1 873 m2 10% 20% 70% 5.500$ 4.799.960$

parqueaderos 208 1 10% 20% 70% 26.500$ 5.512.000$

Total 126.436.220$

Forma de Pago

-

Tipo cant area prom separacion cuotas credito Precio $/m2 Precio $

Apto 288 84 m2 10% 20% 70% 3.650$ 88.366.500$

oficinas 32 219 m2 10% 20% 70% 4.000$ 28.063.840$

locales 1 1.514 m2 10% 20% 70% 6.500$ 9.840.740$

parqueaderos 208 1 10% 20% 70% 26.500$ 5.512.000$

Total 131.783.080$

Forma de pago

Ritmo de ventas estimado(promedio mes)

Oficinas 1 un/mesVivienda 8 un/mes

Oficinas 1 un/mesVivienda 8 un/mes

Nota: El ritmo de ventas promedio considera las ventas del lanzamiento de cada etapa y el remate de ventas al final de cada una

28

BST3.2 Variables del Proyecto

Datos de Entrada – detalle de producto

VENTAS: ETAPA I

Apartamentos Área Apto.

36 pisos - 8 x Piso 8 288 144 93 13.392

Pisos 17 a 52 72 76 5.472

72 74 5.346 Valor $/m2 Vlr/Parcial

288 Área Total 24.210 3.650 88.366.500

Oficinas

4 pisos 12 a 15 6.939 Pisos 12 a 15 6.939 4.000 27.757.760

Locales

1 Piso uno Local 2 Sobre Av. Mexico 873 5.500 4.799.960

Parqueaderos para venta adicionales

208 208 26.500 5.512.000

Valor total ventas 1a. Etapa. USD 126.436.220

Valor total ventas según prefáctibilidad USD258.219.300 % Etapa I 48,96%

VENTAS: ETAPA II

Apartamentos Área Apto.

36 pisos - 8 x Piso 8 288 144 93 13.392

Pisos 17 a 52 72 76 5.472

72 74 5.346 Valor $/m2 Vlr/Parcial

288 Área Total 24.210 3.650 88.366.500

Oficinas

4 pisos 12 a 15 7.016 Pisos 12 a 15 7.016 4.000 28.063.840

Locales

1 Piso uno Local 1 Sobre Av. Balboa 1.514 6.500 9.840.740

Parqueaderos para venta adicionales

208 208 26.500 5.512.000

Valor total ventas 2a. Etapa. USD 131.783.080

Valor total ventas según prefáctibilidad USD258.219.300 % Etapa II 51,04%

258.219.300Valor total ventas según

prefáctibilidad USD$

29

BST

4. Pre factibilidad Económica

BALBOA SEA TOWER

30

BST4.1 Pre Factibilidad Económica

1. TERRENO

% sobre ventas 0,13

Area Bruta (m2) 5.806,41

Area Neta Urbanizable (m2)

Area Util 5.806,41

Precio/m2 (A. Util) 5.769,49

Valor Total Lote 33.500.000

2. URBANISMO EXTERNO Y DEMOLICIONES

Urbanismo General 870.961,50

Demoliciones en cimentación existente - Empalme 100.000,00

TOTAL 970.961,50

3. CONSTRUCCIÓN

Descripción Area (m2) Costo (m2) Total Costos

Comercio - Vendible 2.386,68 900 2.148.012

Oficinas - Vendible 13.955,40 1.000 13.955.400

Vivienda - Vendible 48.420,00 1.100 53.262.000

Circulaciones - Vivienda/Comercio - - Puntos fijos -

Áreas Técnicos - Soporte 22.846,73 900 20.562.057

Parqueaderos Sótanos y en altura (1604 un) 48.314,35 750 36.235.763

Área total construida 135.923,16

Exteriores y Vías a nivel 3.586,00 200 717.200

TOTAL CONSTRUCCIÓN 126.880.432

Imprevistos 3% 126.880.432 3.806.413

GRAN TOTAL COSTOS CONSTRUCCIÓN 130.686.844

AREA CONSTRUIDA 135.923,16 933 Val/M2

AREA VENDIBLE 64.762,08 48% 31


4. HONORARIOS

Descripción % Base Honorario 0 TOTAL

4.1.1 Arquitectónico Definitivo Final 0,75% 126.880.432 951.603 152.257 1.103.860

4,20 Suelos Gl 25.000 1.750 26.750

4,30 Topografía Gl 15.000 1.050 16.050

4,40 Diseño estructural 4,00 135.923 543.693 86.991 630.683

4,50 Diseño eléctrico, Iluminaciónvoz y datos a 103.000 16.480 119.480

4,60 Diseño hidráulico, sanitario, Red contra Incendio Gl 114.000 18.240 132.240

4,70 Estudio ambiental, de paisaje y bioclimatico Gl 250.000 40.000 290.000

4,80

Estudio de Seguridad Humana, Diseños de Seguridad

Eléctrónica y control (CCTV, Incendio, Intrusión y

Accesos) Gl 69.000 11.040 80.040

4,90

Modelación y Coordinación técnica - BIM 3d (revit-

mep) Gl 75.000 12.000 87.000

4,10 Estudio Aerodinámico en Tunel de Viento Gl 120.000 8.400 128.400

4,11

Diseño Redes Aire Acondicionado, Ventilación y

Extracción Mecnicas Gl 85.000 13.600 98.600

4,12 Gerencia Proyecto (Incluye costos fijos negocio) 1,50% 258.219.300 3.873.290 271.130 4.144.420

4,13 Comisiones de venta, tramitación y cartera 4,00% 258.219.300 10.328.772 10.328.772

4,14 Promoción y Comercialización 0,50% 258.219.300 1.291.097 90.377 1.381.473

4,15 Presupuesto, programación y control 0,10% 258.219.300 258.219 18.075 276.295

4,16 Contrato Construcción 7,00% 126.880.432 8.881.630 621.714 9.503.344

4,17 Interventoría Técnica 1,50% 126.880.432 1.903.206 133.224 2.036.431

4,18 Reglamento de copropiedad Gl 40.000 2.800 42.800

4,19

Asesorias y trámites Legales, Avalúos, aprobaciónes

y/trámites ante: ANAM, MIVI, MOP, MEF,

MICI,BOMBEROS,MUNICIPIO y otros Gl 100.000 7.000 107.000

4,21 Estructuración Negocio Gl 258.219.300 1.900.494 133.035 2.033.529

32.567.167TOTAL HONORARIOS

32

BST4.3 - 4.4 Pre Factibilidad Económica

5. IMPUESTOS

Lic. Construcción % Base Honorario IVA TOTAL

Impuesto Licencia y Póliza todo Riesgo 0,01 126.880.432 1.268.804 88.816 1.357.621

Expensas oficinas MIVI y otras entidades 0,00 126.880.432 63.440 4.441 67.881

5,10 Total Licencia Construcción 1.425.502

5,20 Licencia de Urbanismo 1,00 970.962 970.962 0 970.962

5,50 Impuesto Predial 7 años 20.000,00 Años 7 140.000

5,60 Seguros Construcción 0,02 126.880.432 1.903.206 304.513 2.207.720

Tramite y costo Bancos

Visitas perítos 108,00 250 40 27.040

Otros costos Bancarios 108,00 200 21.600

5,70 Total Trámites Corporaciones 48.640

TOTAL IMPUESTOS 4.792.823

33

6. GASTOS ADMINISTRACIÓN

Legales % BASE Valor IVA TOTAL

Imp. Sobre Ganancia 2,00% 258.219.300 5.164.386 5.164.386

Imp. De transferencia 3,00% 258.219.300 7.746.579 1.239.453 8.986.032

6,10 Total Legales 14.150.418

Generales Vr. Mensual Meses IVA TOTAL

Constitución y contribuciones 2 5.000 10.000

Gastos sala de ventas 3.500,00 60 210.000 210.000

Servicios publicos Sala de ventas 1.500,00 60 90.000 90.000

Gastos admon provisional 5.000,00 24 120.000 120.000

Gastos fiducia de preventas 500,00 36 18.000 1.260 19.260

Gastos fiducia inmobiliaria 0,005 258.219.300 1.291.097 90.377 1.381.473

6,20 Total Generales 1.830.733

TOTAL GASTOS DE ADMINISTRACION 15.981.151


7. GASTOS VENTAS

Generales % Base Valor IVA TOTAL

Planos, video y ayuda ventas Gl 50.000 3.500 53.500

Obsequios entrega 642,00 50 32.100

Adecuación sala ventas, apto modelo, etc. 0,00 258.219.300 387.329 27.113 414.442

7,20 Total Generales 500.042

7,30 Publicidad 0,01 258.219.300 1.936.645 135.565 2.072.210

TOTAL GASTOS DE VENTAS 2.572.252

8. FINANCIEROS

8,10 Intereses Credito puente 0,02 258.219.300 4.389.148 4.389.148

8,20 Rendimientos financieros 0

TOTAL FINANCIEROS 4.389.148

GRAN TOTAL COSTOS 225.460.346

34


VENTAS

Descripción Area Cantidad Valor por m2 Valor/Total

Comercio sobre Av. Balboa 1.513,96 6.500 9.840.740

Comercio sobre aAv. Mexico 872,72 5.500 4.799.960

Oficinas 13.955,40 13.955 4.000 55.821.600

Vivienda Aptos tipo A 8.070,00 3.650 29.455.500

Vivienda Aptos tipo B 8.070,00 3.650 29.455.500

Vivienda Aptos tipo C 8.070,00 3.650 29.455.500

Vivienda Aptos tipo D 8.070,00 3.650 29.455.500

Vivienda Aptos tipo E 8.070,00 3.650 29.455.500

Vivienda Aptos tipo F 8.070,00 3.650 29.455.500

Total ventas inmuebles 64.762,08 247.195.300

Descripción Cantidad Cantidad Valor Unidad Valor/Total

Garajes 416,00 26.500 11.024.000

11.024.000

258.219.300

Total ventas Parqueaderos

Total Ventas

2.387

48.420

35


Actualización

Fecha de elaboración 10-oct-2015 27/02/2016

DESCRIPCIÓN PRESUPUESTOPORCENTAJE

SOBRE VENTAS

1. TERRENO 33.500.000 12,97%

2. URBANISMO EXTERNO 970.962 0,38%

3. CONSTRUCCIÓN 130.686.844 50,61%

4. HONORARIOS 32.567.167 12,61%

5. IMPUESTOS 4.792.823 1,86%

6. GASTOS ADMINISTRACIÓN 15.981.151 6,19%

7. GASTOS VENTAS 2.572.252 1,00%

8. FINANCIEROS 4.389.148 1,70%

TOTAL EGRESOS 225.460.346 87,31%

TOTAL VENTAS 258.219.300 100,00%

UTILIDAD 32.758.954 12,69%

RESUMEN ECONÓMICO

36


14,610,000

32,758,954

(50,000,000)

(40,000,000)

(30,000,000)

(20,000,000)

(10,000,000)

0

10,000,000

20,000,000

30,000,000

40,000,000

ene-

16

mar

-16

may

-16

jul-

16

sep

-16

no

v-1

6en

e-1

7m

ar-1

7m

ay-1

7ju

l-1

7se

p-1

7n

ov-

17

ene-

18

mar

-18

may

-18

jul-

18

sep

-18

no

v-1

8en

e-1

9m

ar-1

9m

ay-1

9ju

l-1

9se

p-1

9n

ov-

19

ene-

20

mar

-20

may

-20

jul-

20

sep

-20

no

v-2

0en

e-2

1m

ar-2

1m

ay-2

1ju

l-2

1se

p-2

1n

ov-

21

ene-

22

mar

-22

may

-22

jul-

22

sep

-22

no

v-2

2en

e-2

3m

ar-2

3m

ay-2

3ju

l-2

3se

p-2

3n

ov-

23

ene-

24

mar

-24

may

-24

jul-

24

sep

-24

no

v-2

4en

e-2

5m

ar-2

5

Títu

lo d

el e

jeFlujo de Caja

FLUJO DE CAJA LIBRE SALDO CREDITO FLUJO APALANCADO SALDO APORTES

El FCL del proyecto expresa las necesidades de CT y crédito durante la etapa de construcción.Dada la complejidad del proyecto y su duración hace necesario dividir el proyecto en dos etapas equivalentes y cada etapa en 5 fases gobernadas por la entrega a futuros compradores.

37


El modelo financiero tiene considerado el uso de CT en la etapa pre-operativa de cada etapa hasta el cumplimiento del punto de equilibrio. Razón por la cual esta cargado el CT en este proyecto. El crédito constructor asume los faltantes de caja durante la construcción del proyecto hasta su entrega. 38


El modelo financiero tiene como supuesto el aporte del terreno al inicio de cada etapa, pagando el 50% durante los primeros 18 meses y el saldo al final de cada etapa con el pago. El Constructor aportara el CT requerido.

Aporte tierra

etapa I

Aporte tierra

etapa II

Pago 50%

tierra etapa I

Pago50% tierra etapa II

39

BST

5. Programa General del Proyecto

BALBOA SEA TOWER

40

BST5.1 Programa General de Proyecto

Etapa I

Etapa II

Fase 1Fase 2

Fase 3Fase 4

Fase 5

Fase 1Fase 2

Fase 3Fase 4

Fase 5

Nota: El proyecto esta planteado para ser entregado a clientes por fases, con lo cual se logra optimizar la caja del proyecto, por lo tanto los resultados financieros.

41

BST5.2 Programa General de Proyecto – Etapa I

42

BST5.3 Programa General de Proyecto – Etapa II

43

BST

6. Resultados Financieros

BALBOA SEA TOWER

44

BST6.1 Resultados Financieros

El Flujo del Fondo aportante tienen el compromiso de hacer aportes durante la etapa previa de cada etapa y el proyecto hacer la restitución de aportes de acuerdo con la liquidez del proyecto.

TIR (EMV) 1,03%

TIR EA 13,12%

45


El Flujo del tradente (Familia OLLOQUI, Propietaria del terreno) considera aportes en dos momentos del proyecto. Lo que le da independencia en la propiedad del terreno aportado evitando comprometer el 100% del terreno desde el inicio del proyecto. El modelo financiero no tiene en consideración la valorización de las propiedades que se entregan como parte del precio de la tierra.

TIR (EMV) 0,66%

TIR EA 8,19%

46


El Flujo proyecto refleja la oportunidad de generación de valor a lo largo de la vida del proyecto aportando una TIR del 17.50% EA. Este análisis no considera el impacto de la valorización de los inmuebles en el tiempo lo que mejoraría los resultados presentados.

TIR (EMV) 1,35%

TIR EA 17,50%

47


La conformación de este grupo inversionista permite la colocación del terreno y la creación de valor conforme a los cifras expuestas. La distribución de la utilidad del proyecto se calculo con base en el aporte de cada uno de los Fideicomitentes/Aportantes.

Proyecto: BALBOA SEA TOWERS (Panamá) Familia Grupo OLLOQUI

1A y 2A - ETAPAS CC ConConcreto

ESTRUCTURA DE NEGOCIO

Etapa I y II

Valor Lote 33.500.000 13,0% Aporte Lote 50,00% 16.750.000

Ventas Totales 258.219.300

Utilidad 32.758.954 12,7%

Aportes ObservacionesParticipación

UtilidadUtilidad $

Retorno sobre

inversion

Tradente - 100%

lote por etapa

Familia

OLLOQUI16.750.000

Aporte del 50% del

terreno + hipoteca37,78% 12.377.904 73,90%

Fondo

inversionista -

Constructor

ConConcreto

fondo27.580.000

100% de los aportes +

respaldo financiero62,22% 20.381.050 73,90%

44.330.000 100,00% 32.758.954

Fideicomitentes

48

07 balboa sea tower presentación marzo 10

Real Estate