06. valuación de terrenos y edificios

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VALUACION ING. LUIS D´AGNILLO Profesor Titular ARQ. EDGARDO ALBO Profesor Asociado ARQ. DIANA STEIMBERG Profesora Adjunta ARQ. SILVIA ALDONATE Profesora Adjunta CATEDRA DE ECONIOMIA DE LA CONSTRUCCION II FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO UNIVERSIDAD NACIONAL DE TUCUMAN

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  • VALUACION

    ING. LUIS DAGNILLO Profesor Titular

    ARQ. EDGARDO ALBO Profesor Asociado

    ARQ. DIANA STEIMBERG Profesora Adjunta

    ARQ. SILVIA ALDONATE Profesora Adjunta

    CATEDRA DE ECONIOMIA DE LA CONSTRUCCION II FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO UNIVERSIDAD NACIONAL DE TUCUMAN

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    VALUACIN DE TERRENOS Y EDIFICIOS MARCO CONCEPTUAL - GENERALIDADES

    Desde la aparicin del dinero desplazando al trueque, se hizo necesario ponerle precio a las cosas vendibles. En muchos casos, ponerle precio a algunas cosas es un procedimiento sencillo, fcil y claro. Por ejemplo, con los productos manufacturados (vehculos, artculos del hogar, etc.), donde se lo determina a travs de la sumatoria del valor de sus componentes, la mano de obra necesaria para su fabricacin, los gastos generales y el beneficio del fabricante. Todos los datos necesarios se pueden establecer claramente, se consiguen con facilidad y el procedimiento es muy objetivo, salvo quizs en su ltima etapa, cuando debe decidirse la utilidad o beneficio a agregar, donde se maneja algn grado de anlisis subjetivo.

    El ponerle precio a las propiedades inmuebles, es bastante ms complejo ya que influyen en l factores que no son claramente justipreciables, sino que por el contrario, encierran un alto grado de subjetivismo. Por ello se dice que valuar no es una ciencia exacta.

    Valuar es estimar o medir el valor de una cosa de inters econmico, en funcin de una unidad monetaria, y para un mercado o momento econmico determinado.

    Valuar significa poner medida a las cosas vendibles, medir su valor. La valuacin entonces, tiene por objeto fijar el valor de cambio de las cosas vendibles. Entendiendo por valor de cambio el que se mide por la cantidad de otros bienes que podramos obtener a cambio del nuestro. Este valor de cambio expresado en dinero, se denomina precio. El precio de las propiedades siempre fue una materia donde es conflictivo y muy difcil lograr coincidencias. Cada tasador tiene su tcnica, cada empresa cree conocer mejor que nadie el mercado y cada propietario cree tener las mejores razones para justificar un determinado valor. En la realidad, el 90% de la valuacin de inmuebles, se hacen teniendo en cuenta su valor venal (precios determinados por la ley de oferta y demanda), con referencia muy vagas, sin estudios ni mtodos, suponiendo que la experiencia en el trabajo inmobiliario d seguridad a la veracidad de los valores obtenidos. Chandas, sostiene que saber valuar, no significa tener una lista de valores actualizados en distintas zonas de la ciudad, sino saber analizar y ponderar estos antecedentes, que finalmente nos llevaran al valor final justificado. Las tasaciones constituyen una ciencia aplicada a una tcnica, que se sirve de las ciencias matemticas, pero sometidas al criterio y la experiencia como condicin fundamental y necesaria. No es ciencia pura, ni es solamente experiencia, y los aspectos tcnicos deben ser manejados con habilidad e ingenio.

    Algo en lo que coinciden todos los autores, es en que la tasacin debe responder a reglas y normas : conocer el bien a tasar mantener la objetividad conocer el medio y el momento.

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    EL VALOR EN LA TASACIN

    El concepto de valor resulta difcil de definir, porque los hechos a los que se refiere son de pura relacin, relacin entre dos cosas intercambiadas. Por lo tanto no es un concepto absoluto. No es tampoco una cualidad de la cosa, no es una caracterstica intrnseca del objeto, sino que es

    dependiente de los deseos del hombre (est relacionado con la dificultad para lograr el intercambio).

    Un objeto no puede tener valor, a menos que tenga utilidad, entendida sta como la capacidad de provocar el deseo de poseerlo (deseabilidad). Si un objeto se puede obtener gratuitamente, carece de valor.

    La utilidad sola es insuficiente para proporcionar valor a un objeto, tambin debe haber escasez del mismo. Anlogamente, la escasez sola tampoco otorga valor, deben existir ambas.

    El deseo, estimulado por la utilidad del objeto, le otorgara valor si existe adems un mercado con posibilidades de compra.

    Rivarola, en su libro Teora y Practica de la Tasacin de Inmuebles, dice que cada inmueble admite tantas valoraciones como motivos puedan presentarse para valuarlo. (No le asigna el mismo valor una persona que quiere comprar, que la que quiere vender; o ambas partes en un litigio por herencia; etc.). En realidad el valor de un bien ser el que se obtiene de su venta en condiciones normales, cuando el vendedor esta deseoso de vender, y el comprador, deseoso de comprar. La dificultad es que hay que establecerlo antes de su venta, pero con el ojo puesto en ella. El valor es la relacin que existe entre una cosa deseada y un adquirente posible. La medida de valor es la cantidad de dinero que el adquirente potencial probablemente pagara para lograr la posesin de la cosa deseada. Por lo tanto el precio es la medida del valor, expresado en dinero. Sabemos que un objeto al que el tasador le asign un valor, puede tener diferentes precios: uno para la venta rpida, otro para hacer un buen negocio; otro para no vender, con la intencin de valorizar una zona u otra propiedad vecina. No existen entonces dos valores para un mismo bien, lo que si hay es una estrategia de venta que pone un precio de oferta superior, para negociar una rebaja. Conclusin: una valuacin requiere de una metodologa de clculo. Requiere de mecanismos que eliminen la anarqua existente y que todos los tasadores se movilicen de manera similar, tanto en la bsqueda de datos como en la forma de anlisis, el grado de ponderacin, etc. para que se arribe a valores similares.

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    METODOLOGAS DE CLCULO Entre los mtodos que vamos a desarrollar en el curso, encontramos:

    I- MTODOS SEPARATIVOS VALUACIN DEL TERRENO: MTODO DE COMPARACIN O DE

    REFERENTES DIRECTOS VALUACIN DEL EDIFICIO: MTODO DIRECTO O DEL VALOR DE

    REPOSICIN

    I- MTODOS DE CONJUNTO MTODO INDIRECTO O DE CAPITALIZACIN DE LA RENTA VALOR VENAL

    I- OTROS MTODOS EL RECICLAJE DE LOS EDIFICIOS VALUACIN DE LOTEOS EL VALOR MXIMO DEL TERRENO

    Los mtodos separativos se denominan as, porque dividen al inmueble en sus partes componentes y determinan el valor tanto del terreno como del edificio, en forma separada. Establece que un bien raz est formado por dos partes esencialmente distintas: el lote y la edificacin. Las diferencias entre ambas son muchas y evidentes, pero las que nos interesa a la hora de valuar, es que el edificio puede fabricarse, mientras que el terreno no.

    Que el edificio sea fabricado, significa que de alguna manera podemos establecer su costo. Partiendo de sus componentes primarios- mano de obra, materiales - llegaremos a un monto ms o menos exacto. En definitiva hacer un edificio es un procedimiento industrial de etapas definidas y lo que es ms importante, de costos definidos.

    En cambio, la tierra es un bien de naturaleza econmica muy particular, es inamovible, limitada en cantidad, no tiene precio de costo (de produccin) y su duracin es indefinida. Por ello requiere ser tratada con diferentes criterios. Adems, tanto edificio como terreno tienen comportamientos, a lo largo del tiempo, muy diferentes. Mientras que el primero comienza a perder valor desde el mismo momento de su puesta en funcionamiento, el terreno no pierde valor nunca, muy por el contrario, generalmente aumenta su valor.

    Todo lo que se relaciona con el edificio, es ms claro, menos indeterminado. El estudio de costos nos suministrar un nmero - expresado en $/M2 - con el cual, y junto a la superficie del edificio, encontraremos el valor del mismo. Para el estudio de costos, la cosa termina all. Pero para la valuacin, la cosa recin comienza all.

    El costo de un bien fsico, no es su valor. Este ltimo tiene sus propias leyes. El edificio solo vale en funcin del terreno. Podremos mantener la idea de que valuar un edificio es ms sencillo, si estamos seguros que existe una adecuada relacin entre lote y edificio. Admitiremos la existencia de esta condicin para el clculo. Por otro lado, en general el edificio tiene un precio varias veces mayor al precio del terreno, llegando en algunos casos a tener una relacin de 1:10. Por ende, un error en la estimacin del valor del terreno, puede equivaler a un error de un 10% en la estimacin total.

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    Los mtodos de conjunto, consideran que para llegar a la valuacin de un inmueble, hay que analizar conjuntamente terreno y edificio, porque es en conjunto que ellos producen un beneficio o utilidad. Estos mtodos se basan en la teora econmica que todo capital debe producir una renta. Las partes que conforman el inmueble, de manera independiente, no generan utilidad: un terreno, por s solo, no produce una renta (salvo excepcionalmente). Necesita del edificio para hacerlo

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    VALUACIN DE TERRENOS

    Ya vimos que en forma genrica valuar un bien significa determinar su valor econmico, en un contexto dado y en una fecha precisa. La determinacin de un valor lo ms objetivo posible es la meta deseada. Buscamos un Valor de Mercado, que es aquel que expresa el posible resultado de una transaccin libre entre las partes, el que se ubique en la interseccin de las curvas de oferta y demanda. Ahora, el valor de la tierra no proviene solamente de sus caractersticas intrnsecas, sino que depende en forma directa de lo que en ella se puede construir o realizar: La tierra tiene valor a partir de su utilidad; y de su relacin con necesidades no satisfechas: La tierra tiene valor a partir de su escasez. Obviamente a estos enunciados se le agregan los factores intrnsecos, extrnsecos y de orden general, que interactan entre si, y que terminan de definir el valor de un lote urbano. MTODO DE COMPARACIN O REFERENTES DIRECTOS Dentro de los mtodos separativos para la valuacin de terrenos, encontramos el MTODO DE COMPARACIN O DE REFERENTES DIRECTOS. Este acta por comparacin directa de antecedentes de valores de otros terrenos que se seleccionan como referentes. Es el mtodo fundamental para la determinacin del Valor de Mercado. Se trata de un proceso de obtencin de informacin primero, y de interpretacin y anlisis de esa informacin. Este mtodo no hace ms que conducir lgicamente un proceso de determinacin de valor a partir de la ponderacin y anlisis de similitudes y diferencias de las caractersticas fundamentales y ms representativas del bien a valuar. Estas caractersticas obran como trminos de comparacin, en relacin a ciertos antecedentes tomados como testigos. Entendemos por terreno a una superficie libre de mejoras constructivas. El valor del mismo surge de un proceso de anlisis, correccin y homogenizacin de cualidades que poseen inmuebles de caractersticas similares al del bien a valuar, sobre los cuales el tasador cuenta con la informacin de los valores de venta obtenidos o de cotizacin solicitados, con los cuales va a comparar el bien que tasar. VALORES DE COTIZACIN Y VALORES DE VENTA Trabajar con valores de concrecin de operaciones es mucho ms seguro que hacerlo con precios de ofertas. En general los mercados son poco transparentes y nos es difcil recabar informacin sobre valores reales de venta. En estos casos, podemos utilizar precios de cotizacin/ofertas, infiriendo el diferencial que existe entre oferta y precio, en la zona que estamos trabajando. Este diferencial o regateo est ligado a la dinmica inmobiliaria de la zona. En mercados donde se producen muchas operaciones de compras y ventas, el regateo posee menor aceptacin. Es responsabilidad del tasador medir el porcentaje de regateo en la zona y para el tipo de inmueble que quiere valuar.

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    Como dijimos anteriormente, en el proceso de valuacin la recopilacin de informacin ocupa un lugar central. Informacin que tiene que ver tanto con cuestiones propias del terreno como con cuestiones externas que inciden sobre l. Debemos establecer las caractersticas que actuarn en nuestro mtodo como Trminos de comparacin y procesar la informacin de manera adecuada. Hay una serie de factores que siempre son parmetros de comparacin razonables, a ellos los podemos agrupar en:

    INTRNSECOS propios del terreno Dimensiones lineales Frente y Fondo Relacin Frente/Fondo Superficie Forma y configuracin Topografa Capacidad Portante Orientacin Ubicacin dentro de la manzana

    Todos estos factores, en la medida de su bondad, facilitarn y mejorarn el aprovechamiento racional de un terreno, tanto en la economa de ejecucin de la construccin, como as tambin en la funcionalidad del futuro edificio.

    EXTRNSECOS o de emplazamiento. Ubicacin Carcter de la zona Desarrollo edilicio Condiciones fsicas e importancia de la calle

    enfrentada Servicios y accesibilidad

    FACTORES DE ORDEN GENERAL Factores que no se ligan ni al terreno ni a su entorno, sino que tienen un carcter ms general.

    Legislacin vigente Estabilidad poltica del pas Poltica fiscal Estabilidad monetaria / Estado econmico del pas Desarrollo urbano Incidencia de grandes obras publicas Condiciones de la operacin de compraventa Tendencias del Mercado inmobiliario

    La mayora de estos factores tienen una alta cuota de subjetivismo y adems, lejos de influenciar sobre el valor del terreno en forma independiente, se interfieren y a veces condicionan.

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    INTRINSECOS propios del terreno

    1- Dimensiones Lineales Un terreno tiene dos dimensiones determinantes: FRENTE y FONDO. Cada una influencia de manera distinta sobre el valor del terreno, pero no independientemente.

    FONDO La parte ms valiosa de la propiedad es el frente, y en la medida que nos vamos adentrando en el terreno, alejndonos de la lnea municipal, el metro cuadrado tiene menor valor. Esto lo determin estadsticamente un juez de EEUU, Murray Hoffman, quien elabor lo que se conoce como la LEY DE HOFFMAN, que dice que la primera mitad del terreno vale el doble que la segunda mitad.

    $/m2

    calzada

    150 140/150

    2/3

    100 90/100

    1/360

    60

    0

    0 10 20 30 40 50 60 fondo (ml)

    Curva de Valiente Noailles

    Acorde tambin a esas estadsticas, se elaboraron curvas de valores del metro cuadrado de terreno en funcin de la profundidad, que indican que la disminucin del valor hacia el fondo no representa una funcin lineal, sino que sigue las coordenadas de una parbola.

    FRENTE Valiente Noailles hizo tambin un estudio en funcin de los anchos de frente. Si dijimos que la parte del frente es la ms valiosa, podramos deducir que si el frente aumentase indefinidamente, aumentara de la misma manera el precio. Pero no es as; hay una zona de dimensiones dentro de la cual el frente influye favorablemente; fuera de esa zona, el valor decrece.

    $/m2

    110100908070

    0 0 5 10 15 20 25 30 frente (ml)

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    Los terrenos ms cotizados estn en el rango de medidas entre 9 y 15 mts. de frente, luego le siguen los que se hallan entre los 6 y los 9 mts. y entre los 15 y los 30 mts. Menores a 6 mts. prevalecen razones de orden arquitectnico. Obtenemos una arquitectura forzada, con soluciones problemticas. Mayores de 30 mts. prevalecen razones de inversiones, es ms costoso construir, paga mayores impuestos.

    2- Relacin Frente-Fondo Proporcin del terreno. La relacin frente-fondo crea condiciones especiales que el valuador debe saber apreciar. Dos terrenos iguales en superficie y en dimensiones, pero dispuestas a la inversa, presentarn diferencias de valor. No es lo mismo un terreno de 10 x 20, que de 20 x 10, donde los factores del frente y del fondo actan de manera diferente.

    3- Superficie Superficie posible de construccin para un mximo aprovechamiento. Es lo que se denomina Coeficiente de Utilizacin, y esta muy ligado a los Cdigos de Edificacin en vigencia.

    4- Forma y configuracin Puede ser: regular, irregular, con martillos, etc. La influencia de las dimensiones se da a travs de estos cuatro factores. Los mismos se presentan claramente, se los puede discriminar con seguridad y mensurar con exactitud.

    5- Topografa Se deben analizar sus niveles, si es accidentado o llano. Diferencias de nivel en relacin a la vereda: cuando la diferencia es mnima, el problema o perjuicio no existe. Pero cuando es grande (15 cm. hacia abajo o 30 cm. hacia arriba, como mnimos), habr que efectuar trabajos de relleno o desmonte. Hay que evaluar este detalle y ver si es o no beneficioso para el terreno y tenerlo en cuenta en la evaluacin del mismo.

    6- Capacidad Portante Se trata de analizar su capacidad de soporte acorde a la edificacin a construir. Un terreno que obligue a fundaciones especiales, debe valer menos por el costo de las mismas.

    7- Orientacin La orientacin es un factor que influencia en el valor del terreno al permitir un mayor o menor asoleamiento de las fachadas, lo que ser apreciado en distinto grado, segn se trate de una zona fra o caliente. La orientacin es, a la vez, factor de decisin de partido en los proyectos y pude beneficiarlo mucho.

    8- Ubicacin dentro de la Manzana Se trata de ver la ubicacin del terreno respecto de la esquina.

    De todos los factores que acabamos de enunciar, los primeros cuatro (dimensiones lineales, relacin frente-fondo, superficie y forma) son los nicos que presentan facilidades para ser homogeneizados y tabulados para usarlos en metodologas matemticas. Y son los factores de principal importancia en la determinacin del valor de un terreno.

    En la medida de su bondad, estos factores facilitarn y mejorarn el aprovechamiento racional de un terreno, tanto en la economa de ejecucin de la construccin, como as tambin en la funcionalidad del futuro edificio.

    UNA INVERSIN EDILICIA DEBE COMPENSARSE CON UNA RENTA EQUIVALENTE. Todo factor que no acte en ese sentido, debe ser valorado y disminuido del precio del terreno, por ejemplo:

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    fundaciones costosas, forma irregular que dificulte el aprovechamiento al mximo del lote, problemas de niveles, reglamentaciones municipales, etc.

    EXTRNSECOS o de emplazamiento.

    1- Zonificacin Carcter de la zona en que est ubicado: comercial, industrial, residencial, etc.

    2- Desarrollo edilicio de la zona Si la zona presenta un desarrollo progresivo, estancado o regresivo.

    3- Condiciones fsicas e importancia de la calle enfrentada Si se trata de una calle, una avenida o pasaje. Estado del pavimento, veredas, pendientes, rboles, etc.

    4- Carcter de la vecindad inmediata e influencia de los edificios linderos Hay vecindades valorizantes y desvalorizantes. Los edificios linderos pueden afectar a la futura construccin quitndole iluminacin, asoleamiento, pueden producir ruidos y olores, o simplemente quitarle vida a la cuadra por su gran extensin (escuelas, conventos, depsitos, etc.)

    5- Servicios pblicos y medios de transporte El progreso de una zona est ligado a la facilidad de llegar a ella y recibe la influencia de los medios de transporte con que cuenta. As mismo las comodidades que pueda brindar a sus habitantes en materia de servicios pblicos: energa, gas, cloacas, telfono, etc.

    6- Oferta de terrenos en la zona Si la zona es deseada, en la medida que escaseen los terrenos, su valor ser mayor. Clsica situacin de mercado: oferta y demanda.

    7- Ubicacin respecto a ncleos de la ciudad Al hablar de ncleos, nos referimos a centros comerciales, o zonas en desarrollo. Vivir entre comercios significa comodidad en un aspecto, pero significa tambin ruidos, transito continuo, iluminacin excesiva, etc.

    FACTORES DE ORDEN GENERAL

    1- Legislacin vigente Leyes de alquileres, exenciones impositivas para un determinado sector, calles o avenidas a abrir.

    2- Estabilidad poltica del pas En relacin al rgimen de propiedad de la tierra. Un cambio de sta naturaleza puede variar substancialmente el valor de un terreno.

    3- Poltica fiscal Impuesto que gravan la propiedad. Alcuotas mayores para los terrenos baldos, para eliminar la especulacin con las tierras y alentar la construccin.

    4- Estabilidad monetaria / Estado econmico del pas Frente a las devaluaciones o prdida del valor adquisitivo de la moneda, la gente resguarda su dinero invirtindolo en inmuebles.

    5- Desarrollo urbano Posibilidad de crecimiento de sectores de la ciudad, alentadas por razones especiales.

    6- Incidencia de grandes obras publicas

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    7- Condiciones de la operacin de compraventa

    Forma de pago contado o en cuotas: Se puede elevar el precio de la tierra, si se facilita la compra. Adems con mayor atractivo si al adquirente se lo hace poseedor de la tierra con el primer pago.

    Venta individual o en bloque. Necesidades de quien compra o vende.

    La idea que se sustenta en la metodologa que vamos a seguir para llegar al valor del terreno, es la de: HOMOGENEIZAR LOS TERRENOS, para determinar en qu medida, frente a la diversidad de terrenos heterogneos en sus dimensiones, uno es mejor o peor que otro, lo que significa decir ms o menos valioso, estableciendo una forma sistemtica para poder hacerlo con todos los terrenos. Para ello fue necesario determinar un lote tpico (valor 100%) que sirviera como base de comparacin, y a partir de all ir se determinaron coeficientes porcentuales que establecen las diferencias entre ste terreno y los dems. Ello se realiz en base a la reunin de numerosos antecedentes y que, sometidos a un procedimiento de calculo, permitieron ir determinando dichos coeficientes, que se volcaron en tablas de FRENTE-FONDO (hechas en nuestro pas por Valiente Noailles y mejoradas por Fitte y Cervini), cuyo uso se vern en el ejercicio indicado ms adelante. No es necesario explicar las frmulas usadas, ni cmo fueron hechos los estudios para la determinacin de los coeficientes, pero s que quede entendido que bsicamente se hicieron en funcin del anlisis de las dimensiones de los terrenos. Con la aparicin de nuevas reglamentaciones municipales, entraron a jugar otros factores que tornaron obsoletas las tablas Frente-Fondo. Es decir, los coeficientes de dichas tablas, no la metodologa. Sucede que los Cdigos de Edificacin Urbanos recientes tienden a imponer fuertes restricciones al uso de los terrenos, limitando las posibilidades de su aprovechamiento total.

    LA UTILIDAD SE VE RESTRINGIDA Es necesario introducir ahora dos conceptos importantes: UTILIDAD Y DESEABILIDAD. Ambos conceptos son directamente aplicables a los terrenos, especialmente a los urbanos. Si del concepto de Utilidad entendemos que un terreno vale por lo que podamos aprovecharlo, es decir, por lo que podamos edificar en l, desde el momento que existen limitaciones a ello impuestas por los Cdigos de Edificacin, es indudable que para valorarlos no es suficiente el anlisis de sus dimensiones. Esto nos obliga a tener en cuenta otros factores que atiendan a las imposiciones reglamentarias de los cdigos, quedando el uso de las tablas de FRENTE/FONDO (Fitte y Cervini) para aquellos ncleos urbanos donde no haya cdigos o reglamentaciones que limiten el uso del suelo. El Municipio de San Miguel de Tucumn cuenta con un Cdigo de Planeamiento Urbano. Este cuerpo normativo tiene como finalidad regular la urbanizacin dentro del ejido municipal, entendindose como tal la ocupacin, los usos, el fraccionamiento del suelo urbano, la preservacin de los mbitos

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    histricos-arquitectnicos y paisajsticos y todo otro aspecto que tenga relacin con el ordenamiento urbanstico del territorio de la ciudad. El Cdigo de Planeamiento Urbano (CPU) define inicialmente el FOS (Factor de Ocupacin del Suelo) como la "Relacin porcentual entre la Superficie del terreno y la Superficie determinada por la proyeccin de la edificacin sobre el terreno y el F0T (Factor de Ocupacin Total), como El coeficiente que multiplicado por la superficie total de la parcela, determina la superficie mxima edificable. Para la aplicacin de la norma, el CPU divide a la ciudad en distritos en funcin de adjudicacin de usos e indicadores de edificacin para distintas zonas de la ciudad. Establece los Factores de Ocupacin Total (FOT) de los terrenos para la mayora de los distritos. En aquellos en los que no tienen asignado un FOT de Cdigo, existe en forma palmaria un FOT que surge de la norma misma. No olvidemos que existen adems del FOT otras restricciones al uso del suelo. Esto provoca que la nica manera de determinar el F0T real de los terrenos urbanos de San Miguel de Tucumn sea a partir del anlisis sistemtico de la aplicacin de las normas del C.P.U. a lotes de medidas concretas y crecientes. Se trabaj entonces en estos distritos y se elaboraron tablas de doble entrada de frente-fondo, en las cuales puede obtenerse el F0T Real (o Coeficiente de utilizacin CU) que corresponde a cada terreno, para la tipologa constructiva elegida, en forma inmediata. En las tablas tambin se establecen los valores relativos mediante Coeficientes de Comparacin, expresados en %, que se determinaron en relacin a un lote de referencia cuyas dimensiones son de 10m x 40m para edificios entre medianeras que se adopta como valor unitario bsico. A este lote de referencia lo llamaremos Lote Tpico. Las tablas han sido elaboradas para lotes normales de formas regulares; para los casos particulares, de formas especiales, debern adoptarse los criterios que se han venido usando habitualmente. Asimismo las tablas no consideran el lote en esquina, que representa un caso particular y que ser incorporado en la segunda etapa.

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    EJEMPLO DE APLICACIN El ejemplo siguiente consiste en valuar un terreno cualquiera en base a datos ficticios y se usan los coeficientes de las tablas para San Miguel de Tucumn. Terreno a valuar : Direccin : Las Heras 500 Frente : 12 m. Fondo : 36 m. Superficie : 432 m2 Forma : regular Ubicacin : a 30 m. de la esquina Orientacin : Norte Distrito: R1 ETAPA I: BSQUEDA DE DATOS. 1. Antecedentes Supongamos que contamos con los siguientes antecedentes: Donde se tropieza con serias dificultades es en la obtencin de datos fidedignos de ventas. En la mayora de los casos los precios que se consiguen pueden estar deformados por intereses particulares. Esto nos obliga a trabajar mayormente con valores de ofertas, y ponderar el ajuste razonable que trae toda negociacin en cada caso. Por otro lado es recomendable trabajar en lo posible con ms de un antecedente para poder llegar a un dato de valor ms certero, y elegir los mismos con la adecuada rigurosidad. Terreno A : Direccin : Jujuy 478 Frente : 16 m. Fondo : 34 m. Superficie : 544 m2 Forma : regular Ubicacin : centro de cuadra. Orientacin : Este Distrito: R1 Precio de Venta : $ 180.000 Valor del m2 : $ 330,88

    Terreno B : Direccin : Lamadrid 494 Frente : 10 m. Fondo : 36 m. Superficie : 360 m2 Forma : regular Ubicacin : a 25 m de la esquina Orientacin : Norte Distrito: R1 Precio de Venta : $ 120.000 Valor del m2 : $ 333,33

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    A partir del precio de venta, llevamos el valor de cada terreno en trminos unitarios, es decir en pesos por metro cuadrado. 2. Concepto de Coeficiente de Similitud Cuando se trabaja con dos o ms antecedentes, se introduce en el clculo un coeficiente de similitud, que se determina en forma estimativa a travs de un anlisis comparativo de la caracterstica de los terrenos tomados como referencia en relacin al que queremos valuar. Este coeficiente de similitud nos expresa cuan parecido es cada antecedente al lote que queremos valuar, y nos permite hacer incidir su valor por metro cuadrado en funcin de este parecido. Obviamente la sumatoria de los coeficientes de similitud de los antecedentes debe ser igual a 1. Para este caso suponemos los Coeficientes de Similitud: Lote A: 0.30 Lote B: 0.70 3. Coeficiente de las tablas de Frente-Fondo Se buscan los Coeficientes de Comparacin CC en las Tabla de Frente/Fondo para San Miguel de Tucumn, para la tipologa edilicia correspondiente

    Lote A: 1.007 Lote B: 1.010 Lote a valua: 1.009

    ETAPA II : PROCEDIMIENTO DE CALCULO. 1. Utilizando los valores y datos de referencia, se calcula el valor del m2 del Lote Tpico (100%)

    para la zona:

    Valor m2 lote A x 1.00 x Coef. Simil. Lote A + Valor m2 lote B x 1.00 x Coef. Simil. Lote B = C.C. lote A C. C. lote B

    Reemplazando estos valores :

    $ 330,88 x 1 x 0.30 + $ 333,33 x 1 x 0.70 = 1.007 1.010 $ 98.57 + $ 231,03 = $ 329,60

    Valor del m2 del lote tpico = $ 329,60

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    2. En base al valor del m2 del lote tpico, calculamos el valor del m2 del terreno que queremos valuar :

    Valor m2 lote tpico x C. C. terreno a valuar = 1

    $ 329,60 x 1.009 = $ 332,60 1 3. Se calcula finalmente el Valor total del terreno : Valor Terreno = Valor m2 x Sup. Total

    = $ 332,60 x 432 m2 = $ 143.683,20 VALOR TOTAL DEL TERRENO $ 143.683,20 Obtenido este valor, en funcin de las frmulas aplicadas a los datos objetivos con que se contaba, se debe proceder a hacer un anlisis ponderativo de los dems factores de la lista indicada anteriormente (intrnsecos, extrnsecos y de orden general), determinando un valor numrico para cada uno de ellos. Como ejemplo, analizaremos solamente dos factores:

    Desarrollo edilicio de la zona: es una zona estancada, sin crecimiento. Determinaremos su valor en 0.95.

    Servicios pblicos y medios de transporte: muy buenos. Valor =1. A todos estos factores se les asigna un valor mximo de 1, que va decreciendo en funcin del anlisis realizado, recomendndose no utilizar valores muy bajos, porque inciden muy fuertemente en la valuacin obtenida (fluctuar entre 0.95 y 1). Los valores determinados se aplican sobre el valor de la propiedad de la siguiente manera :

    $ 143.683,20 x 0.95 x 1 = $ 136.499,04

    VALUACIN DEL TERRENO $ 136.500

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    VALUACIN DE EDIFICIOS I- MTODO SEPARATIVO

    MTODO DIRECTO O DEL VALOR DE REPOSICIN La metodologa que vamos a desarrollar nosotros forma parte de los mtodos separativos, y se la conoce como mtodo del valor de reposicin. Como su nombre lo indica, se basa en encontrar cunto me costara hacer esa edificacin hoy, y a este valor restarle la depreciacin o prdida de valor sufrida por el paso del tiempo y por el uso, obteniendo as el VALOR PRESENTE del edificio. VP = VNC - D En funcin de esta idea, vamos a dividir el procedimiento en etapas: 1 ETAPA: DETERMINACIN DEL VALOR NUEVO CORREGIDO

    CALCULO DEL VALOR NUEVO: VALOR DE REPOSICIN CALCULO DEL VALOR NUEVO CORREGIDO UNITARIO

    2 ETAPA: DETERMINACION DE LA DEPRECIACION

    CALCULO DE LA DEPRECIACIN 3 ETAPA: DETERMINACIN DEL VALOR PRESENTE

    CALCULO DEL VALOR PRESENTE CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE CALCULO DEL VALOR INMOBILIARIO

    1 ETAPA: DETERMINACIN DEL VALOR NUEVO CORREGIDO CALCULO DEL VALOR NUEVO: VALOR DE REPOSICIN En definitiva lo que queremos es determinar su COSTO DE REPOSICIN (de donde le viene el nombre al mtodo), que es el monto requerido para construir ese edificio hoy. Este valor - que no es otra cosa que un PRESUPUESTO -lo podramos conseguir de diferentes modos: a- Por Mtodo Tradicional (cmputos y presupuestos) Calculando el presupuesto en forma tradicional y detallada, determinando los tems que lo conforman, sus precios unitarios, etc. Permite hallar los valores ms exactos, pero resulta sumamente laborioso y exige muchos conocimientos constructivos. Puede llegar a ser menos laborioso si cuento con los planos de obra, y se complicar hasta hacerse imposible de realizar, si no cuento con la documentacin mnima necesaria. b- Por Analoga: Se supone que dos obras semejantes en calidad, tipo, funcin y caractersticas tcnicas, deben tener un costo por m2 similar. La unidad de edificacin tendr el mismo valor, en dos obras semejantes.

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    Obviamente que la analoga debe ser tomada con criterio riguroso. No es comparable una escuela con un hospital. Si, dos escuelas, ms aun cuando tienen semejanzas en su estructura y en sus terminaciones. A este tipo de presupuesto le corresponde la familiar valoracin por metro cuadrado. c- Por Sumatoria de Puntos: Se basa en que en todo edificio, cualquiera sea su categora, existe un costo fijo de estructura, fundaciones y obra gruesa, que es igual para todas las construcciones; y un costo variable que depende de las terminaciones, instalaciones, detalles de terminacin, etc.

    Costo = A + B . X donde: A = costo fijo de estructura y obra gruesa en $/m2 B = coeficiente fijo en $/m2 X = suma de puntos segn detalle constructivo. Existe un listado de los diferentes puntos asignados a cada terminacin. d- Por actualizacin del valor de origen: Existen casos en que es difcil estimar el costo de reposicin de una construccin, ya sea por ser muy laborioso, o por tratarse de trabajos donde no conocemos muy bien su proceso constructivo. En estas circunstancias, se apela a averiguar el costo de origen y multiplicarlo por coeficientes de actualizacin (INDEC, o ndice de la Cmara Argentina de la Construccin). Esto trae aparejado un sinnmero de desventajas: 1- en general, el costo es un hecho histrico, casi siempre ignorado; salvo que se trate de una obra reciente. 2- no refleja los cambios que puede haber sufrido el dinero debido a los vaivenes de la economa. 3- no es representativo de la situacin de plaza. De los mtodos que acabamos de ver, nosotros usaremos el de la analoga. Determinacin del valor del m2 por analoga: Consiste en averiguar el costo por m2 de construcciones de similares caractersticas en cuanto a tipologa y calidad, y adoptarlo como valor para el edificio que queremos valuar. Entonces recurriremos a ciertas revistas y peridicos que publican mensualmente el costo/m2 de superficie cubierta para diferentes tipos de obras, o averiguaremos en inmobiliarias del medio el valor de construcciones similares. Se entiende que este valor expresado en $/m2, contiene el beneficio de la Empresa Constructora. En este primer paso, habramos obtenido un valor basado en datos y antecedentes objetivos. Datos que nos dan un valor cierto y despojado de subjetivismo. Pero bien sabemos que existen una serie de factores subjetivos, que entrarn a jugar en una segunda etapa, y que modifican el valor final de ese precio. Sucede que puedo emplear iguales materiales e idnticas tipologas, pero llegar a resultados muy diferentes, lo que se traduce en edificios de distintos valores de venta. Aparecen aqu una serie de apreciaciones subjetivas, que afectan a ese valor ($/m2) bsico, y bien consolidan o disminuyen ese valor inicial.

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    DETERMINACIN DEL VALOR NUEVO CORREGIDO UNITARIO Anlisis de las caractersticas propias de la edificacin: Se analizan en este punto 4 aspectos de la construccin: C1 - Coeficiente de Adecuacin Funcional Valoriza el diseo del edificio, la eficiencia conseguida en cuanto al funcionamiento para el uso o

    destino para el que fue diseado. Adems, valoriza tambin la relacin de las medidas de locales. Superficies tiles, y de servicios, etc.

    C2 - Coeficiente de Soluciones Constructivas

    Analiza si las soluciones elegidas son las correctas, en cuanto a la resolucin tcnica, detalles constructivos y calidad de la construccin.

    C3 - Coeficiente de Calidad u Uso de Materiales

    Analiza la calidad de los materiales empleados, tanto en las terminaciones, como los que quedan ocultos (instalaciones), teniendo en cuenta la durabilidad de los mismos por futuros gastos de mantenimiento y reparaciones. Adems evala que hayan sido correctamente usados; un material de buena calidad puede ser mal usado de dos maneras: por mala tcnica de colocacin, o por ubicacin equivocada.

    C4 - Coeficiente de Diseo Arquitectnico

    Es el ms subjetivo de todos los aspectos, ya que valora lo esttico, las formas, y que el diseo perdure en el tiempo y la cultura.

    A cada uno de estos coeficientes se le asigna en general un valor mximo de 1 que ir decreciendo hasta 0.95, como valor ms bajo, decreciendo en funcin de nuestro anlisis de situacin. Existen situaciones especiales donde este coeficiente incluso puede llegar a tener un valor superior a 1, o inferior a 0.95. Su anlisis es tanto ms exacto cuanto mayor es la experiencia del tasador. La gran influencia de estos factores subjetivos, se plantea bastante clara cuando analizamos la obra de algn arquitecto, como puede ser la del Arq. Togo Daz en Crdoba. El hace explcito el hecho de que partiendo de idnticos costos por m2, pero haciendo hincapi en el diseo arquitectnico, se logra elevar el precio de los edificios. Llega incluso a tener valor el nombre del diseador, y a manifestarse esto en el precio final. Se podra, en un caso extremo, llegar a comparar las obras de arquitectura con las obras de arte. Afectando con estos coeficientes el valor nuevo unitario ($/m2) obtenido en el paso anterior, habremos obtenido el VALOR NUEVO CORREGIDO UNITARIO, expresado en $/M2 a usar en nuestro calculo. As tenemos que:

    V N C U ($/m2) = VN ($/m2) ( C1+ C2 + C3 + C4) / 4

    y as:

    V N C ($) = Sup. Construida (m2) x V N C U ($/ m2)

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    2 ETAPA: DETERMINACIN DE LA DEPRECIACIN Ocurre que el edificio que queremos valuar, ya fue construido, tiene una cierta edad, un cierto tiempo de su vida til transcurrido, y por lo tanto hay que tener en cuenta que su valor ha disminuido por el simple paso del tiempo y por el uso. Por lo tanto, para llegar a su valor presente, hay que tener en cuenta un fenmeno llamado Depreciacin. CALCULO DE LA DEPRECIACIN La depreciacin, es la prdida de valor sufrida por los bienes materiales debido al paso del tiempo. Esta prdida de valor comienza en el mismo momento en que un bien es puesto en funcionamiento, hasta que termina su vida til. La prdida de la aptitud para servir, se traduce en una disminucin de las rentas y utilidades futuras, y como consecuencia en la disminucin del valor. Recordemos que la depreciacin es un valor negativo, que no lo podemos recuperar con los gastos normales de mantenimiento. Lleva a la anulacin total de la utilidad del bien, y consecuentemente a la necesidad de su reemplazo. Dijimos que la depreciacin es la disminucin del valor o precio de una cosa. Se produce por el simple paso del tiempo, incluidas todas las causas de envejecimiento en la calidad fsica y funcional de las construcciones. La consecuencia de este envejecimiento es la prdida de la aptitud para el servicio, disminucin de las rentas y utilidades futuras. PERDIDA DE VALOR. FENMENO ECONMICO ORIGINADO EN RAZONES DE ORDEN FSICO - FUNCIONAL Y FINANCIERO. Un anlisis ms preciso nos puede sealar que las causas de la depreciacin son tres: 1- Causas de orden fsico: - destruccin repentina - decrepitud por desgaste y deterioro fsico 2- Causas de orden funcional: - inadecuacin - obsolescencia - anulacin 3- Causas de orden financiero: - legislacin vigente - estabilidad poltica y econmica del pas - inadecuacin Econmica. La destruccin repentina puede ser parcial o total, motivada por situaciones ajenas al edificio (sismos - incendios). Lleva a la prdida del valor del edificio. Cuando la destruccin es total, el valor puede quedar en cero y aun hacerse negativo ( si el costo de extraccin de escombros, supera su valor de venta)

    La decrepitud por deterioro fsico, es motivada directamente por la edad; y el desgaste, motivado por el uso. Estos son mayores cuanto ms baja es la calidad de los materiales y tcnicas constructivas usadas.

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    A las causales fsicas de la depreciacin, se las atempera con buenas conservaciones. La inadecuacin, el ejemplo tpico es el error de proyecto. Se presenta en tres rdenes:

    Mala disposicin y medidas de los ambientes Cuando la unidad no alcanza en su capacidad para satisfacer las funciones que se

    requieren Tambin se presenta por la falta de correspondencia entre el edificio y el lugar

    donde esta ubicado - edificio fino en barrio pobre- La obsolescencia es otra causa de cada funcional, entendida como el atraso de los edificios ya construidos, respecto de los futuros. Nuevos conceptos de planeamiento cambian y mejoran los resultados. Es importantsimo a tener en cuenta ya que los conceptos de proyecto, distribucin de ambientes, son elementos menos perdurables en el tiempo que los materiales o las tcnicas constructivas.

    La anulacin, cuando ya directamente no puede cumplir con ninguna funcin. (Ej. Algunas salas de cine). Son casos de verdaderas excepciones.

    En general, en nuestra poca, es la cada en desuso por motivos funcionales las causas principales de la depreciacin.

    Las causales financieras de depreciacin tienen que ver con polticas fiscales, o periodos de inestabilidad econmica, periodos de economa recesivas, que influyen en la disminucin del valor de un edificio.

    La depreciacin es uno de los elementos ms difciles de ponderar, ya que no hay registros serios sobre la duracin de las construcciones. La vida probable, son estimaciones apoyadas en razones de orden fsico, y las razones de orden funcional -principales- estn ausentes. Teoras de la Depreciacin Existen diferentes teoras para el clculo de la depreciacin.

    $

    KUENTZLE

    ROSS

    1. TEORIA LINEALLINEAL

    D = VND . x/n

    VND 2. TEORIA de KUENTZLE

    VN D = VND .( x/n)

    VP 3. TEORIA de ROSS

    D = VND .1/2[x/n + ( x/n)]

    VR

    tiempoEDAD (X) EXPECTANCIA

    VIDA PROBABLE (n)

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    donde:

    VN = VALOR NUEVO VND = VALOR NUEVO DEPRECIABLE (PORCION DE VALOR NUEVO SUCEPTIBLE DE DEPRECIARSE) VR = VALOR RESIDUAL (VALOR MNIMO REMANENTE, QUE ES LO QUE CUESTAN LOS MATERIALES QUE PODRAN REUTILIZARSE) VP = VALOR PRESENTE VIDA PROBABLE = PERIODO DE TIEMPO ENTRE LA PUESTA EN FUNCIONAMIENTO Y EL RETIRO DEL BIEN EDAD = TIEMPO TRANSCURRIDO 1- Teora Lineal ( mtodo de la Lnea Recta) Supone que la depreciacin o prdida del valor de un bien, es directamente proporcional al paso del tiempo. El mtodo es muy sencillo, ya que asignada una vida probable a la unidad, descontando su valor residual, queda un monto, el valor nuevo depreciable, el que dividido por la edad probable del edificio, da el crecimiento anual de la depreciacin. As se puede calcular que la depreciacin:

    D = VND . x/n Donde:

    VND = VN - VR x = edad del edificio n = vida probable Actualmente, todos los autores estn de acuerdo con que la depreciacin no tiene una relacin lineal respecto del paso del tiempo. La depreciacin, al comienzo es menor y va creciendo con la edad, tendiendo a un mximo al final de la vida til del bien. 2- Teora de Kuentzle (Arq. Jorge Kuentzle) Esta teora, basada en el postulado anterior, sostiene que la depreciacin de un bien es mnima y muy lenta al principio, para tener una gran pendiente al final, o sea que se incrementa con el paso del tiempo. Est representada por una parbola de segundo grado, que acusa en gral. valores menores a los de la lineal, con la que coincide en los extremos. La frmula de esa parbola es la siguiente:

    D = VND . ( x/ n)2

    Manifiesta valores suaves al principio, para agudizarse y hacerse ms pronunciada al final. 3- Teora de Ross Ross sustenta una posicin intermedia a los valores dados por las dos anteriores. Su curva manifiesta un desgaste ms regular a lo largo de la vida til, lo que parece ser lo ms apropiado para el clculo. Tiene la forma:

    D = VND . [(x/n) + (x/n)2 ]

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    EL CRITERIO HEIDECKE El criterio de Depreciacin por antigedad de Ross, es aceptado en forma bastante general por los tasadores, y a criterio de Heidecke, la curva de Ross es la que mejor responde a la realidad. El Ing. ERIC HEIDECKE introduce el concepto de estado de conservacin, y aconseja aplicar al valor ya depreciado por la edad, los porcentajes que de acuerdo a su experiencia se deban deducir, teniendo en cuenta el estado de conservacin. Solo as se explica que dos edificios, de igual edad y caractersticas, se vendan a valores diferentes segn el estado de conservacin de cada uno. No es lo mismo que el edificio tenga un servicio de mantenimiento permanente a que tenga un estado total de abandono.

    Heidecke establece para ello 5 estados posibles de conservacin, y le asigna a cada uno un porcentaje de plus -depreciacin o porcentaje de deterioro de la obra, comenzando con la categora de nuevo, con un porcentaje de deterioro igual a cero; hasta llegar a la categora de sin valor con un porcentaje de deterioro igual a 100%. A partir de ellos crea estados intermedios.

    As, combinando el criterio Heidecke con la teora de Ross, se elaboran las tablas ROSSHEIDECKE, de las cuales se obtiene el valor porcentual de la depreciacin, teniendo en cuenta la edad en porcentaje del edificio y su estado de conservacin.

    Estas tablas de coeficientes para depreciacin de edificios de Ross-Heidecke, son utilizadas por muchos tasadores sin una cabal comprensin de la veracidad de los resultados que con su uso se obtienen.

    El uso de la Tabla, nos sugiere las siguientes preguntas: Cmo hemos determinado la duracin o vida probable de la edificacin? Esto se establece a

    partir de una verdadera investigacin de mercado, donde intervienen una serie de variables como deseabilidad, evolucin en las costumbres de vida, etc., que nosotros la obviamos, por lo tanto ya partimos de un dato no tan certero.

    Cmo hemos identificado el estado de conservacin con la real situacin? Heidecke, en su trabajo, no explica muy bien que trabajos son los que se requieren hacer en cada uno de los estados, por ende, nosotros al establecer el estado de conservacin para nuestro caso, no llegamos a l por la tabla sino a travs de una investigacin que obvi la tabla.

    Qu sentido tiene expresar los coeficientes con dos decimales, si luego en la misma Tabla tenemos que aproximar un resultado de forma bastante grosera?

    Qu sentido tiene arrancar desde el 0% en la duracin, con los mayores valores de depreciacin en las curvas de Heidecke? Si un edificio de un ao merece segn Ross una depreciacin del 0,5% como puede tener ms del 70% segn Heidecke para el estado 4,5 ? Si es as, la depreciacin debe responder a fallas constructivas de origen, en cuyo caso deben considerarse separadamente.

    MTODO DEL GRADO DE DETERIORO Las dudas que se presenta en la aplicacin de las tablas Ross-Heidecke y los groseros errores que su aplicacin puede conducir hizo necesario generar otra alternativa: El grado de deterioro El mtodo del grado de deterioro es un mtodo desarrollado por la ctedra de ECO FAU UNT, para generar una alternativa a los sistemas tradicionales. El mtodo consiste en la determinacin de los deterioros que el transcurso del tiempo, la utilizacin y la conservacin del inmueble han producido en el edificio y su perfecta cuantificacin permite determinar cual es la prdida de valor que ha sufrido el bien.

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    Uno de los problemas que plantea la aplicacin de los mtodos tradicionales de valuacin es que se hace necesario establecer la expectancia, es decir cul es el tiempo de vida til que le resta a la edificacin. Esta determinacin es siempre arbitraria porque la vida til de los distintos rubros que conforman el total del edificio es sumamente variable y consecuentemente aplicar una expectancia nica deforma el resultado obtenido. Por el contrario el nuevo mtodo propone un clculo independiente de la vida til que resta. Hace innecesario adentrarse en un debate terico sobre el tema de la expectancia que resulta de pronostico poco menos que imposible. Lo que realmente interesa es conocer cunto habra que gastar para restaurar el inmueble hoy para volverlo a su estado original y consecuentemente esa cantidad nos est indicando cunto ha perdido de valor el inmueble. Eso es nuestra depreciacin. Graficndolo

    $

    DVN = VALOR NUEVOVR= VALOR RESIDUALVND= VALOR NUEVO DEPRECIABLE

    VND VP= VALOR PRESENTED= DEPRECIACION

    VN

    VP

    tiempoEDAD (X)

    VR

    Lo interesante del caso es que a partir de aqu surgen varias alternativas ya que la restauracin puede ser para mejorar las caractersticas originales, y en ese caso se generara hasta una suposicin de una plusvala, aunque esto est ms vinculado al tema de presupuestacin de una restauracin. Ahora bien pasemos al mtodo para determinar los deterioros. Las agresiones a las que est sometido cualquier edificio, tanto atmosfricas como humanas, originan una serie de deterioros que derivan en patologas. Estas pueden ser causadas por una o varias fuentes independientemente.

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    Las patologas ms frecuentes son las causadas por:

    1. Agua de lluvia y humedad ambiental. Es el principal enemigo de las edificaciones. Ataca: Por las fachadas, provocando:

    a. Eflorescencias: emigracin al exterior de las sales contenidas en el interior del ladrillo por causas de la humedad procedente del suelo o del agua de lluvia, que llevan a la disgregacin del ladrillo.

    b. Destruccin de los cerramientos exteriores.

    Por las cubiertas, produciendo oxidaciones (si se trata de techos de chapa), perforaciones, fisuras, deteriorando los elementos constructivos que la componen. Por los cimientos, cuando no existe o falla la capa aisladora.

    2. Agentes biolgicos Las algas, lquenes, musgos o plantas superiores, producen un deterioro en la superficie de los materiales con fracturas, disgregacin y formacin de sustancias destructivas.

    3. Contaminacin atmosfrica

    La lluvia cida, provoca deterioros en fachadas con desprendimientos superficiales y prdidas de masa.

    4. Agresiones humanas Una de las ms fuertes, la falta de mantenimiento. Las vibraciones provoicadas por el transito vehicular.

    5. Acumulacin de tensiones Asientos diferenciales, sufridos por efecto del envejecimiento de las cimentaciones, o provocado por otras causas. Deterioran normalmente a los rubros vitales: cubiertas, cimentaciones, estructuras.

    6. Errores de Ejecucin y/o diseo Provocan patologas de diversas caractersticas.

    Para determinar el verdadero estado de conservacin del edificio y de all deducir el grado de deterioro del mismo, ser necesario examinar sus elementos componentes, agrupndolos en dos ordenes:

    1. Rubros vitales 2. Rubros complementarios

    Son Rubros vitales (a los efectos que, en el momento de valuar se persiguen), las estructuras de sostn y constructivas en general, y las instalaciones fundamentales, que para su reparacin a fondo o substitucin requieren de trabajos de rotura y remiendo de otros elementos del edificio, en grado mayor o menor. Ej. Instalaciones embutidas de cualquier tipo. Son Rubros complementarios, aquellos que pueden ser reparados o repuestos, sin tocar otros elementos del edificio, o solo tocndolos en grado mnimo. Ej. revoques, pinturas herrajes, artefactos, etc. Es importante una inspeccin visual lo ms estricta y exigente posible, con un exhaustivo relevamiento fotogrfico de los deterioros observados.

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    Estos deben quedar identificados en un plano confeccionado a tal efecto, que se complementar con fichas de obra donde se detallan los deterioros observados. En estas fichas dejaremos asentado si se trata de un Rubro vital o complementario lo que nos permitir determinar con exactitud los Rubros a reparar.

    (Cabe aclarar que muchas veces es necesario desagregar algunos de estos rubros en tems, para su verdadera apreciacin.) Evaluando de sta manera la situacin de cada rubro, podremos calcular el GRADO DE DETERIORO total de la edificacin:

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    TABLA PARA LA DETERMINACIN DEL DETERIORO

    N RUBROS / ITEMS % RUBRO EN DETERIORO DETERIORO COSTO OBRA % DEL RUBRO % DE EDIFICIO

    1 DERECHOS MUNICIPALES 1.00 0.00 2 PREPARACIN TERRENO Y EXCAVACIN 1.00 0.00 3 CIMIENTOS 3.00 0.00 4 MAMPOSTERAS 18.00 0.00 5 AISLACIONES 2.00 0.00 6 ESTRUCTURA DE HORMIGN ARMADO 22.00 0.00 7 CUBIERTA 3.00 0.00 8 REVOQUES GRUESOS 3.00 0.00 9 REVOQUES FINOS 2.00 0.00 10 CIELORRASOS DE YESO 3.00 0.00 11 CONTRAPISOS 2.00 0.00 12 PISOS Y ZCALOS 8.00 0.00 13 REVESTIMIENTOS 5.00 0.00 14 CARPINTERAS 10.00 0.00 15 INSTALACIN SANITARIA 4.00 0.00 16 INSTALACIN ELCTRICA 3.00 0.00 17 INSTALACIN DE GAS 2.00 0.00 18 VIDRIOS 1.00 0.00 19 PINTURA 4.00 0.00 20 DETALLES DE TERMINACIN 3.00 0.00

    TOTALES 100.00 0.00

    Al porcentaje total de deterioro del edificio que resulta de tabla, se lo traduce en lo que se llama coeficiente de deterioro y se lo aplica sobre el VNC obtenindose as la depreciacin:

    D = VNC x Coef. de deterioro 3 ETAPA: DETERMINACIN DEL VALOR PRESENTE

    CALCULO DEL VALOR PRESENTE Para terminar, ya estamos en condiciones de calcular el valor presente, restando al VNC la Depreciacin.

    VP = VNC - D Sumando a este el valor obtenido del terreno, obtengo el valor del inmueble completo. CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE

    VALOR INMUEBLE = V. TERRENO + VP (EDIFICIO) CALCULO DEL VALOR INMOBILIARIO

    VALOR INMOBILIARIO = V INMUEBLE + % GANANCIA INMOBILIARIA

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    EJEMPLO PRACTICO VALUAR UNA VIVIENDA DE 300 M2 DE SUPERFICIE CUBIERTA TOTAL, CONSTRUIDA EN UN TERRENO EN UBICADO EN LAS HERAS 500 DE NUESTRA CIUDAD CUYAS MEDIDAS SON DE 12 x 36- Y QUE FUE VALUADO PREVIAMENTE EN $145.925,93.- LA VIVIENDA ES DE TIPO STANDARD, CONSTRUIDA CON SISTEMA TRADICIONAL.

    CARACTERSTICAS DE LA VIVIENDA: REGULAR DISEO PERFECTA FUNCIONALIDAD ALGUNOS DEFECTOS CONSTRUCTIVOS BUENA CALIDAD DE LOS MATERIALES

    USADOS 1 ETAPA: DETERMINACIN DEL VALOR NUEVO CORREGIDO CALCULO DEL VALOR NUEVO: VALOR DE REPOSICIN Encontrando el costo/m2 de superficie cubierta anlogo, en comparacin con viviendas de diseos estructurales, calidad de terminacin y tipologas semejantes.

    VN / m2 = 1200 $/m2 CALCULO DEL VALOR NUEVO CORREGIDO UNITARIO Anlisis de las caractersticas propias de la edificacin

    C1= COEF. DE ADECUACIN FUNCIONAL = 1 C2= COEF. DE SOLUCIONES CONSTRUCTIVAS = 0.98 C3= COEF,. DE CALIDAD Y USO DE MATERIALES = 1 C4= COEF. DE DISEO ARQUITECTNICO = 0.97

    VNCU ($/ m2) = VN/ m2 x (C1 + C2 + C3 + C4) / 4 VNCU ($/ m2) = 1.200 $/m2 (1 + 0.98 + 1 + 0.97) / 4 VNCU ($/ m2) = 1.200 $/m2 x 0.9875 VNCU ($/ m2) = 1.185 $/m2

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    CALCULO DEL VALOR NUEVO CORREGIDO VNC = VNC / m2 x SUP. CUB. VNC = 1.185 $/m2 x 300 m2 VNC = $ 355.500

    2 ETAPA: DETERMINACIN DE LA DEPRECIACIN A travs del Mtodo del Grado de Deterioro. D = VNC x COEF. TABLA DETERIORO Para determinar el coeficiente de la Tabla GRADO DE DETERIORO necesito medir el deterioro porcentual de cada rubro y por sumatoria de ellos determinar el % de deterioro total, teniendo en cuenta los Rubros vitales y los Rubros Accesorios.

    Recordar la importancia de una inspeccin visual lo ms estricta y exigente posible, con un exhaustivo relevamiento fotogrfico de los deterioros observados, e identificarlos en un plano confeccionado a tal efecto.

    Se elaboraran en esta instancia las fichas de detalles de las patologas, donde asentaremos si se trata de un Rubro vital o complementario lo que nos permitir determinar con exactitud los Rubros a reparar.

    Nosotros conocemos cul es la incidencia porcentual del costo de cada rubro, dentro del costo total de la obra. Analizando el % de deterioro de cada uno, establezco el deterioro total del edificio completo. Con este porcentaje, determino el valor de la depreciacin. TABLA PARA LA DETERMINACION DEL DETERIORO

    N RUBROS / ITEMS % RUBRO EN DETERIORO DETERIORO COSTO OBRA % DEL RUBRO % DE EDIFICIO

    1 DERECHOS MUNICIPALES 1.00 0.00 0.00 2 PREPARACIN TERRENO Y EXCAVACIN 1.00 0.00 0.00 3 CIMIENTOS 3.00 3.00 0.09 4 MAMPOSTERAS 18.00 5.00 0.90 5 AISLACIONES 2.00 10.00 0.20 6 ESTRUCTURA DE HORMIGN ARMADO 21.00 2.00 0.42 7 CUBIERTA 3.00 10.00 0.30 8 REVOQUES GRUESOS 3.00 12.00 0.36 9 REVOQUES FINOS 2.00 8.00 0.16 10 CIELORRASOS DE YESO 3.00 10.00 0.30 11 CONTRAPISOS 2.00 2.00 0.04 12 PISOS Y ZCALOS 8.00 3.00 0.24 13 REVESTIMIENTOS 5.00 5.00 0.25 14 CARPINTERAS 10.00 5.00 0.50 15 INSTALACIN SANITARIA 4.00 3.00 0.12 16 INSTALACIN ELCTRICA 3.00 3.00 0.09 17 INSTALACIN DE GAS 2.00 3.00 0.06 18 VIDRIOS 1.00 2.00 0.02 19 PINTURA 5.00 20.00 1.00 20 DETALLES DE TERMINACIN 3.00 10.00 0.30

    TOTALES 100.00 5.35

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    D = $ 355.500 x 5.35 %

    D = $ 19.019,25 Paso 4- Calculo del VALOR PRESENTE

    VP = VNC - D VP = $ 355.500 - 19.019,25 VP = $ 336.480,75 Paso 5- Calculo del VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

    VALOR TOTAL = VP + VALOR TERRENO VALOR TOTAL = $ 336.480,75 + $ 136.500 VALOR TOTAL = $ 472.980,75 Paso 6- Calculo del VALOR INMOBILIARIO

    Surge de incrementar el precio total del inmueble, con los porcentajes de ganancias correspondientes al negocio inmobiliario (entre el 30% y el 40%). VALOR INMOB = VALOR TOTAL + (VALOR TOTAL * 0.3) VALOR INMOB = $ 472.980,75 + 141.894 VALOR INMOB = $ 614.874,75

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    VALUACIN DE LOTEOS La tierra en extensin -en la mayora de los casos tierra sub urbana- se adquiere con el objetivo de desarrollar proyectos de urbanizacin que generalmente responden a dos tipologas urbanas: a. Urbanizacin tradicional: El barrio Subdivisin de la tierra organizando parcelas de caractersticas urbano residenciales mediante la creacin de manzanas que contienen los lotes. Dichas manzanas son fracciones de tierra de aproximadamente 100mts. X 100mts. rodeadas de calles que pertenecen al dominio pblico del estado y libradas al uso pblico. El principal instrumento del Estado para intervenir en la produccin de suelo urbano es la LEY PROVINCIAL DE LOTEOS N 5380 de marzo de 1982. Esta ley plantea; entre otros; los siguientes requisitos para nuevos loteos urbanos o ampliaciones: - La adecuacin a planes directores o de desarrollo urbano vigentes en la jurisdiccin. - Medidas mnimas de vas de circulacin vehicular y peatonal, superficie mnima de lotes igual a 250m2 y dimensiones no menores a 10mts. de frente por 25mts. de fondo (salvo casos de planes oficiales que admiten menores dimensiones) - Suministro de energa elctrica domiciliaria y alumbrado pblico; suministro de agua potable y servicios contra incendios; ejecucin de obras de desage pluvial en vas de circulacin; enripiado, abovedado y enripiado de calles segn previsiones municipales, las que podrn exigir adems la pavimentacin y/o tendido de cloacas. - Aprobacin municipal, cesin gratuita al municipio de las superficies destinadas a calles, ochavas, espacios verdes y/o equipamiento comunitario con superficies mnimas resultantes de la aplicacin de una tabla contemplada en la ley; ms una serie de requisitos de presentacin de documentacin y de trmites provinciales y municipales, hasta la aprobacin definitiva del loteo y las obras requeridas por parte del Poder Ejecutivo. Slo entonces el loteador puede realizar la publicidad y venta de los lotes. El permiso de construccin para el comprador es otorgado una vez que el loteador ha cumplido con las obras de infraestructura y a partir de ese momento podr dar poder a los nuevos propietarios. Este tipo de urbanizacin tiene actualmente poca utilizacin, salvo para los barrios del Instituto Provincial de la Vivienda. b. Nuevas Urbanizaciones Cerradas: Countries y Barrios Cerrados Subdivisin de la tierra de manera irregular no tradicional- organizando parcelas amplias que permiten implantar viviendas de mayores dimensiones; conformndose as un conjunto parquizado con instalaciones deportivas y/o recreativas comunes; que es separado fsicamente del tejido urbano circundante mediante dispositivos de seguridad tales como: muros cerrados de gran altura a modo de murallas con sus correspondientes puestos de vigilancia y custodia por parte de empresas privadas que ejercen un control permanente de entradas y salidas de residentes, visitantes y eventuales trabajadores. Surgen como respuesta a nuevas necesidades sociales y culturales; la oportunidad de emprender el xodo de reas urbanas con creciente inseguridad pblica, a lugares ms seguros que permitan vivir en mayor contacto con la naturaleza, ms la posibilidad de contar con viviendas de mayores comodidades emplazadas sobre terrenos ms amplios.

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    Particularmente en nuestro medio, se podran identificar dos tipos de urbanizaciones cerradas: 1. El Country Club 2. El Barrio Cerrado El Country Club se emplaza en reas perifricas de la ciudad o en zonas ms bien semi rurales y/o rurales; tiene una superficie superior a 10ha; con una superficie destinada a esparcimiento social y deportivo equivalente al 30% 40%- independientemente de las vas de circulacin. Como forma de organizacin inmobiliaria, el country aparece en nuestro pas en los aos 30. Surgen como un agrupamiento de amigos o vecinos, que sin meta a largo plazo muy definida, adoptan determinadas pautas de convivencia. El primero en nuestro pas es el Tortugas Country Club. Hacia 1960 aparecen aquellos countries en cuyas concepciones iniciales ya prevean un proyecto estructurado. Personas que se conocan con anterioridad- ante el impulso de un promotor o desarrollista que intenta llevar adelante un negocio- adhieren a un proyecto que compartirn en comn. Durante las dcadas del 70 y 80 se produce la aparicin y el desarrollo de alrededor de 140 country club que, aunque con matices propios, responden a esta conformacin que puede considerarse como clsica. En esta poca, aparecen en Crdoba, Entre Ros, Mendoza, Neuqun, Salta y Tucumn. Con respecto a los Barrios Cerrados se encuentran emplazados normalmente en zonas urbanas o perifricas a sta, no cuentan con grandes espacios destinados a esparcimiento y su densidad poblacional es superior a las del country. Se diferencian de ste porque no cuentan con espacios tan amplios para actividades deportivas y recreativas; logrando una importante reduccin en los costos de mantenimiento y funcionamiento a solventar por sus asociados. Aparecen hacia 1993 cuando se consolida el actual perodo democrtico, acompaado de una cierta estabilidad econmica y de la expansin del crdito inmobiliario a largo plazo. Adems, surgen como alternativa cuando las viviendas de los countries comienzan a transformarse de transitorias en permanentes; entonces los barrios cerrados recogen esta nueva demanda, organizndose exclusivamente para vivienda permanente. En cuanto al sistema legal que rige para la subdivisin de las urbanizaciones cerradas es el de la Propiedad Horizontal (Ley Nacional N 13512: Rgimen Legal de Propiedad Horizontal). Es decir, cada propietario es dueo exclusivo de su parcela y/o vivienda; y copropietario sobre todas las instalaciones de uso comn.

    Si bien estas nuevas urbanizaciones han surgido como un agrupamiento de amigos y/o vecinos, la realidad es que se han convertido en un atractivo negocio inmobiliario.

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    El Mtodo de Valuacin de Loteos entonces, tiene como objetivo determinar el valor de venta de los futuros lotes o parcelas una vez adquirida la tierra en extensin, para el desarrollo de cualquiera de las dos tipologas urbanas descriptas; y comprende dos etapas: I. ETAPA DETERMINACIN DEL PRECIO FINAL DE LA TIERRA URBANIZADA II. ETAPA DETERMINACIN PRECIO DE VENTA DE FUTURO LOTE O PARCELA I ETAPA DETERMINACIN DEL PRECIO FINAL DE LA TIERRA URBANIZADA 1. Precio de Compra de la Tierra en Extensin (Pc) El punto de partida para iniciar la valuacin es el precio al que se compra la tierra en extensin que lgicamente tendr incidencia directa en el precio final de la misma. Pc = Superficie Total de la tierra (ha) x Precio Unidad de Superficie ($/ha) 1. a. Gastos de Escrituracin y Mensura Una vez adquirida la fraccin de tierra a urbanizar, para poder disponer de ella, es necesario escriturarla y realizar los planos correspondientes de Mensura y Divisin. Se estiman como un porcentaje del precio de compra de la tierra. Gastos de Escrituracin = Porcentaje (%) de Precio de Compra de tierra Gastos de Mensura = Porcentaje (%) de Precio de Compra de tierra Se establece as: COSTO PARCIAL N1 Precio de compra de tierra + Gastos Escrituracin + Gastos Mensura

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    2. Costos de Urbanizacin Comprenden todos los costos necesarios para llevar a cabo la urbanizacin propiamente dicha de la tierra. 2. a. Costo de Proyecto Es el costo de realizacin del proyecto de urbanizacin y se determina estipulando el porcentaje de honorarios profesionales en relacin al costo estimado de construccin. Costo de Proyecto = Porcentaje (%) de Costo estimado de Construccin 2. b. Costo de Construccin Es el costo que implica la materializacin constructiva del proyecto de urbanizacin. Se determina de la misma manera que para un proyecto de arquitectura, analizando los distintos rubros e tems que intervienen en la ejecucin de la infraestructura. (apertura de calles, veredas, red de energa elctrica y alumbrado, red cloacal, red de agua, parquizaciones, etc.) Costo de construccin = (Qi x Pi) Se establece as: COSTO PARCIAL N2 Costo de Proyecto + Costo de Construccin La suma del Costo Parcial N1 ms el Costo Parcial N 2 permite obtener el Costo Total; que implica la comprar la tierra, su escrituracin y su proceso de urbanizacin propiamente dicho. COSTO TOTAL Costo Parcial N1 + Costo Parcial N 2 2. c. Gastos de Comercializacin Son todos los gastos necesarios para encarar la etapa de difusin del proyecto de urbanizacin y venta de los lotes que comprenden el mismo.

    - Sellados - Publicidad - Comisiones de Venta - Gastos administrativos

    Estos gastos se calculan en relacin al precio de venta. A los fines de poder determinarlos, se estima un porcentaje del costo total ya calculado pero incrementado en un 30%. Gastos de Comercializacin = Porcentaje (%) de Costo Total incrementado 30% La suma del Costo Total ms los Gastos de Comercializacin, determinan el Costo Directo.

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    COSTO DIRECTO COSTO TOTAL + Gastos de Comercializacin Restan analizar dos factores de caractersticas puramente econmicas: 3. Costo Financiero Costo de Oportunidad Con la determinacin del Costo Directo, se obtiene el capital que se necesita invertir para la ejecucin del proyecto de urbanizacin. Este capital gravitar con sus intereses mientras dure el desarrollo del mismo, hasta el momento en que se opere la venta de los lotes y comience la recuperacin del dinero invertido. Entonces, esa inversin, multiplicada por el tiempo que durar la misma y por la tasa de inters correspondiente, permite obtener el monto de intereses acumulados en ese perodo.

    COSTO FINANCIERO = CD x r x t CD = Costo Directo r =tasa de inters real anual correspondiente al capital invertido. La tasa de inters a utilizar

    depende de las circunstancias de la realidad econmica. t = tiempo de duracin de la inversin Para una determinacin exacta del Costo Financiero es necesario plantear un plan de inversiones, ya que el dinero no se invierte en un solo acto. 4. Utilidad Es el beneficio que obtendr el emprendedor por el capital a invertir durante todo el tiempo que dura la operacin.

    UTILIDAD = (CD + CF) x r x t CD = Costo Directo CF = Costo Financiero r = tasa anual de inters que depende de los capitales invertidos y del riesgo de la operacin.

    Tambin depende del segmento de la demanda hacia el que est dirigido el producto. t = tiempo de duracin de la inversin 5. Precio Final de la Tierra Estos dos ltimos factores tienen incidencia directa en la determinacin del Precio Final de la Tierra: PRECIO FINAL DE TIERRA = CD + CF + U CD = Costo Directo CF = Costo Financiero U = Utilidad

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    II ETAPA DETERMINACIN DEL PRECIO DE VENTA DE LOTES O PARCELAS Una vez obtenido el PRECIO FINAL DE LA TIERRA EN EXTENSIN estamos en condiciones de calcular el precio de venta de los futuros lotes o parcelas. 1. Determinacin Superficie Neta de Loteo. Sup. Neta de Loteo (ha) = Superficie Total Tierra Superficie Infraestructura 2. Determinacin Precio Unidad de Superficie de Loteo (Valor Bsico) Precio Bsico $/m2= Precio Final de la Tierra ($) / Superficie Neta de Loteo (m2) Este valor refleja los costos de construccin y proyecto, y toda la inversin necesaria para ejecutarlo; que sern pagados por el futuro comprador. El precio bsico servir de referencia para la valuacin de cada uno de los lotes que integran el proyecto. 3. Determinacin dimensiones de lote ficticio 4. Determinacin Precio Unidad de Superficie de Lote Tpico 5. Determinacin Precio Unidad de Superficie de cualquier Lote de Proyecto. 6. Determinacin Precio Total de cualquier Lote de Proyecto

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    EJEMPLO DE APLICACIN El ejemplo siguiente consiste en determinar el precio de venta de futuros lotes de una urbanizacin tradicional, que se emplazar en una fraccin de tierra comprada para tal fin. EMPLAZAMIENTO: Diagonal Taf Viejo Tucumn SUPERFICIE DE TIERRA EN EXTENSIN: 2.5ha (25.08m2) PRECIO UNIDAD DE SUPERFICIE: $/ha 150.000 CANTIDAD DE LOTES: 56 Ancho Calles: 6mts Ancho Veredas: 2mts

    TIEMPO DE DESARROLLO DE LA INVERSIN: 2 aos Realizacin del Proyecto: 6 meses Realizacin de Obras: 1 ao Comercializacin: 6 meses PRESUPUESTO DE INFRAESTRUCTURA PARA URBANIZACIN

    TEM U

    CANTIDAD (Qi)

    PRECIO UNIT

    (Pi) PARCIAL TOTAL

    1. Pavimento m2 2568 130 $/ m2 $333.840 2. Veredas m2 1632 40 $/ m2 $65.280 3.Red energa elctrica ml 750 475 $/ml $356.250 4. Red de Agua ml 800 30 $/ml $24.000 5. Red cloacal ml 750 50 $/ml $37.500 $816.870

    228mts

    104 mts 104 mts

    100 mts

    1

    56

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    I ETAPA DETERMINACIN DEL PRECIO FINAL DE LA TIERRA URBANIZADA 1. Precio de Compra de la Tierra en Extensin (Pc) Pc = Sup. Total tierra (ha) x Precio Unidad Sup. ($/ha) Pc = 2,5 ha x $/ha 180.000 Precio de compra de tierra $ 450.000 1. a. Gastos de Escrituracin y Mensura Gastos de Escrituracin = % Precio de Compra de tierra Gastos de Escrituracin = 3% de $450.000; Gastos de Escrituracin $13.500 Gastos de Mensura = % Precio de Compra de tierra Gastos de Mensura = 0.5% de $450.000;

    Gastos de Mensura $2250

    COSTO PARCIAL N1 $465.750 2. Costos de Urbanizacin 2. a. Costo de Proyecto Costo de Proyecto = % de Costo estimado de Construccin Costo de Proyecto = 7% de $816.870 Costo de Proyecto $ 57. 181 2. b. Costo de Construccin Costo de construccin = Qi x Pi Costo de construccin $816.870 COSTO PARCIAL N2 $874.051 COSTO TOTAL = Costo Parcial N1 + Costo Parcial N2 COSTO TOTAL = $ 465.750 + 874.051 COSTO TOTAL 1.339.801 Obsrvese hasta ac, cmo se incrementa el valor inicial de compra de la tierra al considerar la escrituracin de la misma -con su correspondiente plano de mensura- y el proceso de urbanizacin propiamente dicho.

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    2. c. Gastos de Comercializacin Gastos de Comercializacin = % de Costo Total incrementado 30% Gastos de Comercializacin = 5 % de ( $1.339.801 + $401.940) Gastos de Comercializacin = 5% de $1.741.741

    Gastos de comercializacin $87.087 COSTO DIRECTO = COSTO TOTAL + Gastos Comercializacin COSTO DIRECTO = $ 1.339.801 + $ 87.087 COSTO DIRECTO $ 1.426.888 3. Costo Financiero COSTO FINANCIERO = CD x r x t COSTO FINANCIERO = $ 1.426.888 x 5% x 2 aos COSTO FINANCIERO = $ 142.689 El COSTO FINANCIERO que se ha determinado considera que todo el capital se invertir en un solo acto. Pero esto no es real, ya que la inversin se realizar en etapas sucesivas; por lo tanto es conveniente calcular el costo financiero para cada etapa correspondiente, que responde a un plan de inversin ; a saber:

    1. COMPRA DE TIERRA Es la primera inversin que se efectuar. El dinero invertido quedar paralizado por 2 aos hasta que comience su recuperacin con la venta de lotes.

    COSTO FINANCIERO 1 = Costo Parcial N1 x r x t COSTO FINANCIERO 1 = $465.750 x 5% x 2 aos COSTO FINANCIERO 1 = $ 46.575

    2. URBANIZACIN: Proyecto y Construccin Esta etapa se inicia a los 6 meses de comprada la tierra- hasta que se est en condiciones de

    comenzar las obras - y dura 1 ao. COSTO FINANCIERO 2 = Costo Parcial N 2 x r x t COSTO FINANCIERO 2 = $ 874.051 x 5% x 1ao COSTO FINANCIERO 2 = $ 43.702 Pero es conveniente parcializar tambin el costo financiero durante la etapa de urbanizacin propiamente dicha, ya que en una primera parte de la obra se va invirtiendo el capital; mientras que en una segunda parte la obra se va financiando con los intereses.

    COSTO FINANCIERO 2a = $ 874. 051 / 2 x 5% x 0.5 (primeros 6 meses) COSTO FINANCIERO 2a = $ 437.025 x 5% x 0.5 COSTO FINANCIERO 2a = $ 10.925

    COSTO FINANCIERO 2b = $ 874. 051 / 2 x 5% x 0.5 (segundos 6 meses) COSTO FINANCIERO 2b = $ 437.025 x 5% x 0.5 COSTO FINANCIERO 2b = $ 10.925

    COSTO FINANCIERO 2 PARCIALIZADO = CF 2a + CF 2b COSTO FINANCIERO 2 PARCIALIZADO = $ 10.925 + $ 10.925 COSTO FINANCIERO 2 PARCIALIZADO = $ 21. 851

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    3. COMERCIALIZACIN ( 6 meses) COSTO FINANCIERO 3 = Gastos de Comercializacin x r x t COSTO FINANCIERO 3 = $ 87.087 x 5% x 0.5 COSTO FINANCIERO 3 = $ 2177

    Si se calcula el COSTO FINANCIERO TOTAL PARCIALIZADO se observa que es menor al calculado considerando que el capital se invierte de una sola vez. COSTO FINANCIERO TOTAL PARCIALIZADO = CF1 + CF2PARCIALIZADO + CF3

    COSTO FINANCIERO TOTAL PARCIALIZADO = $ 46.575 + $ 21. 851 + $ 2177

    COSTO FINANCIERO TOTAL PARCIALIZADO $ 70.603

    Si se determina la tasa de inters correspondiente a este valor de costo financiero, sucede que le corresponde tambin una tasa menor. Si para $ 142.689 (CF) corresponde ------------------------------- tasa 5 %

    para $ 70.603 (CF PARCIAL) corresponde ------------------ X = 2.5%

    Entonces, se puede re calcular el Costo Financiero inicial con una tasa de inters menor teniendo en cuenta que la inversin total, se realiza por etapas:

    COSTO FINANCIERO = CD x r x t COSTO FINANCIERO = $ 1.426. 689 x 2.5 % x 2 aos COSTO FINANCIERO = $ 71. 335

    4. Utilidad

    UTILIDAD = (CD + CF parcializado) x r x t UTILIDAD = ($ 1.426.689 + $ 70.603) x 50% x 2 aos

    UTILIDAD = $1.497.292 x 50% x 2 aos

    UTILIDAD $ 1.497.292 5. Precio Final de Tierra en Extensin

    PRECIO FINAL TIERRA = CD + CF + U PRECIO FINAL TIERRA = ($ 1.426.888 + $ 70.603 + $1.497.292)

    PRECIO FINAL $2.994.783

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    II ETAPA DETERMINACIN DEL PRECIO DE VENTA DE LOTES O PARCELAS 1. Determinacin Superficie Neta de Loteo. Sup. Neta de Loteo = Superficie Total Tierra Superficie Infraestructura Sup. Neta de Loteo = 25.080 m2 - 5800 m2 (calles, veredas, espacio comn) Sup. Neta de Loteo =19.280 m2

    2. Determinacin Precio Unidad de Superficie de Loteo (Valor Bsico) Precio Bsico $/m2 = Precio Final de la Tierra ($) / Superficie Neta de Loteo (m2) Precio Bsico $/m2 = $2.994.783 / 19.280 m2 Precio Bsico $/m2 = 155,33 $/m2 3. Determinacin dimensiones de lote ficticio Si todos los lotes tuvieran las mismas dimensiones, se podra determinar su superficie de la siguiente manera: Superficie lote (m2) = Superficie neta de loteo (m2) / cantidad de lotes Superficie lote (m2) = 19.280 m2 / 56 Superficie lote (m2) = 344 m2 Pero es probable que los lotes no tengan todos las mismas dimensiones, entonces se deber determinar las medidas de un lote ficticio , al que le corresponde un valor por unidad de superficie ($/m2) de 155,33 (Precio bsico). Si se tiene en cuenta que segn reglamentaciones urbanas, el lote mnimo debe respetar la relacin: Superficie Lote mnimo = a x 3a; despejando a = Sup.lote mnim./3 a = 344 m2/3 a= 10.70m; se adopta 10m de frente y por consiguiente b = 34,40m de fondo El precio por unidad de superficie de este lote ficticio es de 155,33 $/m2; y le corresponde un Coeficiente de Comparacin (C.C.) de Tablas Frente/Fondo de 1,01. Con estos datos se podr establecer la comparacin con el lote tpico al que le corresponde un Coeficiente de Comparacin (C.C.) de Tablas Frente/Fondo de 1.00.

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    4. Determinacin Precio Unidad de Superficie de Lote Tpico. Precio $/m2 de Lote Tpico = 1.00 x Precio m2 lote ficticio ( Precio bsico) C.C. lote ficticio Precio $/m2 de Lote Tpico = 1.00 x 155,33 $/m2 1.1 Precio $/m2 de Lote Tpico = 141,21 $/m2 5. Determinacin Precio Unidad de Superficie de cualquier Lote de Proyecto. Para cualquier lote del proyecto de urbanizacin, su valor por unidad de superficie ser: Precio $/m2 de Lote Incgnita = C.C Lote incg. x Precio m2 lote tpico C.C. lote tpico Ejemplo: Para Lote N1 del Proyecto de Urbanizacin Frente: 10mts Fondo: 26mts Superficie: 260 m2 C.C. : 1,04 Precio $/m2 de Lote N1 = 1,4 x 141, 21$/m2 1, 00 Precio $/m2 de Lote N1 = 197,69 $/m2 6. Determinacin Precio Total de cualquier Lote de Proyecto Precio Total Lote = Valor m2 x Sup. Total Precio Total Lote = 197,69 $/m2 x 260 m2 Precio Total Lote = $ 51.400,50 En este valor de venta del lote estn incluidos todos los costos analizados; desde la compra de la tierra en extensin, su posterior urbanizacin y comercializacin, hasta los costos de la inversin y la utilidad que pretende obtenerse por el desarrollo del emprendimiento.

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    MTODO DEL VALOR MXIMO DEL TERRENO Esta metodologa surge del proyecto de Investigacin El Valor de la Tierra y su Aprovechamiento Potencial en la Ciudad de San Miguel de Tucumn y reas de Inters. Esta Investigacin se bas en un estudio sistemtico de relevamiento de las operaciones inmobiliarias efectivamente realizadas en esta plaza, con el objetivo de encontrar El Valor de la Tierra donde se pretende la ejecucin de un Desarrollo Inmobiliario. Apoyados en las Tablas de Aprovechamiento Potencial de los terrenos, de las cuales se desprende la superficie total potencialmente edificable de cada lote, adecuado a las restricciones del Cdigo de Planeamiento Urbano vigente, y el estudio pormenorizado de los Costos en relacin a las Calidades de Construccin podemos inferir que la Gestin Profesional, no se limita a la ejecucin de la Documentacin Grfica y Escrita Tradicional, la Direccin Tcnica y Administracin de obras, sino que comprende otras disciplinas complementarias necesarias de comprender. 1 Superficie total a Edificar 2 Costo Unitario m2 segn calidad 3 Costo Total de la Edificacin 4 Honorarios y otros gastos 5 Costos de Infraestructura (si los hubiere) 6 Costos de Comercializacin 7 Utilidad o Beneficio 8 Costo Total del emprendimiento 9 Precio de Plaza La aplicacin de los conceptos enumerados, implica el conocimiento acabado de cada uno de ellos. Las consecuencias que puede generar minimizar el impacto que puede producir un dato errneo en el mtodo, dara como consecuencia un resultado absolutamente inconsistente. Por ello, vamos a detallar cada uno de ellos, y su sustento. La Superficie a Edificar Basados en el Cdigo de Planeamiento Urbano para San Miguel de Tucumn, realizamos tablas ajustadas a sus restricciones, que nos permiten conocer la mxima superficie edificable, de la cual, podemos extraer la superficie que deseamos construir. Esto, es posible realizar con todos los Cdigos de Planeamiento Urbano, o bien, inferir la superficie deseable a construir, y verificarla con las restricciones del Cdigo del rea donde se desee realizar la obra. Costo Unitario El costo unitario debe calcularse por medio de un Anlisis de Precios Unitarios y un Presupuesto que dividido por la superficie a edificar, sea capaz de arrojar un dato cierto del costo por m2, o bien por Analoga en un todo de acuerdo a la Calidad propuesta. Para ello, se debe conocer acabadamente todas y cada una de la Soluciones Constructivas de la propuesta. Costo Total de la Edificacin De la superficie, y el costo unitario de la propuesta podemos obtener el costo total de