01 ideologia mem ord ap iii 2011 - #elpuerto de … · refiere a sectores de suelo urbano no...

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA

325

6.1. INTRODUCCIÓN. LA PROBLEMÁTICA DE LAS EDIFICACIONES IRREGULARESY EL OBJETIVO TERRITORIAL DE LA NORMALIZACIÓN.

6.2. FUNDAMENTOS PARA LA PROPUESTA DE NORMALIZACIÓN DE LASEDIFICACIONES IRREGULARES EN EL NUEVO PLAN GENERAL DE EL PUERTODE SANTA MARÍA.

6.3. EL ALCANCE DE LA NORMALIZACIÓN URBANÍSTICA EN EL SENO DE LOSOBJETIVOS URBANOS-TTERRITORIALES REVISIÓN DEL PLAN GENERAL.

6.4. LOS PRINCIPIOS Y CRITERIOS DE LA NORMALIZACIÓN

6.4.1. SOBRE LA DECISIÓN DE REGULARIZACIÓN: LOS ÁMBITOS QUECUENTAN CON APTITUDES PARA SER INTEGRABLES EN EL NUEVOMODELO URBANO-TERRITORIAL.

6.4.2. LA GARANTÍA DE LA CUALIFICACIÓN DOTACIONAL Y FUNCIONALDE LAS ÁREAS OBJETO DE REGULARIZACIÓN.

6.4.3 LA APLICACIÓN DE LAS REGLAS BÁSICAS URBANÍSTICAS, LAPROHIBICIÓN DE EXONERACIÓN DE DEBERES Y LA ASUNCIÓN DEÉSTOS POR LOS INTERESADOS.

6.5. LAS DIFERENTES FORMAS DE INSTRUMENTAR LA DIRECTRIZ DE LANORMALIZACIÓN DESDE LA ORDENACIÓN EN ATENCIÓN A LAS DIVERSASREALIDADES PRESENTES.

6.5.1. SOBRE LOS CRITERIOS DE CLASIFICACIÓN DE SUELO A EFECTOSDE LA REGULARIZACIÓN.

6.5.2. LA OPCIÓN PREFERENTE DE LA CLASIFICACIÓN DE SUELO URBANONO CONSOLIDADO PARA LAS ÁREAS CONSOLIDADAS CONEDIFICACIONES IRREGULARES.

6.5.3. LOS CRITERIOS DE ORDENACIÓN DEL NUEVO PLAN GENERAL DELAS ÁREAS DE REGULARIZACIÓN.

6.5.4. LOS CRITERIOS DE GESTIÓN DEL NUEVO PLAN GENERAL PARA LAEJECUCIÓN DE LAS ÁREAS DE REGULARIZACIÓN.

6. LA INTERVENCIÓN EN LOS PROCESOS DE EDIFICACIÓN INCONTROLADOS

m e m o r i a g e n e r a l

mm ee mm oo rr ii aa dd ee oo rr dd ee nn aa cc ii óó nn

La voluntad de la Administración de iniciar vez una políticadecidida de disciplina urbanística para detener el proceso decrecimiento de las actuaciones edificatorias sin cobertura legal, seencuentra con el problema del precedente o comparación de suactuación en situaciones anteriores de similares características.

La cuestión básica de este debate siempre ha sido si la realidaddebe doblegarse ante la norma o el Plan o si éste debería adaptarsea aquélla.

Para acabar con este círculo vicioso no basta con decretar unaamnistía que olvide la historia más o menos reciente deincumplimientos, y partir de aquí iniciar una diligente políticadisciplinaria. La Administración debe legitimarse previamente,resolviendo el pasado de una manera lógica y justa, para llevar a caboa partir de un momento una eficaz disciplina urbanística.

Esta legitimación la proporciona una intervención directa en larealidad histórica construida irregularmente, que pasa, no por olvidarla situación anterior, sino afrontarla, profundizando en suconocimiento, y solucionarla urbanísticamente. Pero no sólo desde unpunto de vista formal sino también material, procurando que laincorporación a la legalidad de las edificaciones anteriores se realicedesde la aplicación y exigibilidad de los requerimientos sustancialesdel sistema urbanístico vigente.

Sólo encauzando y normalizando urbanísticamente lasactuaciones anteriores con aplicación de las reglas y deberesurbanísticos básicos, se podrá salir del círculo.

Esta es la voluntad de esta Revisión del Plan General de El Puertode Santa María, ofrecer un marco de legitimación tanto para lanormalización de las edificaciones irregulares construidas conanterioridad cuando las mismas representan un problema social yurbanístico, como para habilitar al Ayuntamiento para el ejercicio de lapotestad de disciplina tal como exige la legalidad y la nuevaconciencia social que empieza a asumir los ataques a la ordenacióndel territorio, como son, constitutivos de infracciones, y en algunoscasos, de delitos, que no pueden dejar de sancionarse y de restituir lalegalidad.

PPoorr eelllloo,, uunnoo ddee llooss eelleemmeennttooss ssuussttaannttiivvooss ddeell nnuueevvoo mmooddeelloouurrbbaannoo- tteerrrriittoorriiaall ddee eessttee PPllaann lloo rreepprreesseennttaa llaa ddiirreeccttrriizz ddee llaaNNoorrmmaalliizzaacciióónn UUrrbbaannííssttiiccaa ddee aammpplliiaass zzoonnaass ddeell mmuunniicciippiioo qquuee hhaannqquueeddaaddoo iinntteeggrraaddaass eenn llaa cciiuuddaadd eexxiisstteennttee oo ppuueeddeenn iinntteeggrraarrssee eenn eellllaaccoonnffoorrmmee aall nnuueevvoo mmooddeelloo uurrbbaannoo-tteerrrriittoorriiaall aaddooppttaaddoo..

LA INTERVENCIÓN EN LOS PROCESOS DE EDIFICACIÓN INCONTROLADOS

327

6.1. INTRODUCCIÓN. LA PROBLEMÁTICA DE LAS EDIFICACIONES IRREGULARES Y EL OBJETIVO TERRITORIAL DE LA

m e m o r i a d e o r d e n a c i ó nPLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA

El presente Plan General se asienta en los siguientesfundamentos para la aplicación de la directriz de la normalización delas edificaciones irregulares.

11ºº.. SSoobbrree llaa ppootteessttaadd ppúúbblliiccaa ppaarraa pprroocceeddeerr aa llaa rreegguullaarriizzaacciióónnuurrbbaannííssttiiccaa..

LLaa rreegguullaarriizzaacciióónn uurrbbaannííssttiiccaa ddee llaass eeddiiffiiccaacciioonneess ccllaannddeessttiinnaass eessuunnaa ffaaccuullttaadd ddee llaa AAddmmiinniissttrraacciióónn, que la puede ejercitar o no; y, encualquiera de ambos casos, la decisión debe ser justificada. Ahorabien, si la ejercita, el único instrumento adecuado para ello, es a travésde la innovación del planeamiento general.

Puede señalarse con carácter previo y de modo genérico que unnuevo Plan General se encuentra legitimado por el OrdenamientoJurídico para establecer como uno de sus objetivos la normalizaciónurbanística de zonas de la ciudad con la presencia generalizada deconstrucciones clandestinas (construidas sin licencia); en definitiva, laposibilidad de que lleguen a declararse compatibles con la nuevaordenación edificaciones construidas ilegalmente, siempre que seanintegrables o compatibles en el modelo urbano-territorial adoptado.

La potestad de regularización está vinculada a la capacidad dealteración del planeamiento. El "ius variandi", es una de las facultadespropias del planificador que con carácter general le otorga el art. 2.3de la LOUA. De igual modo, la jurisprudencia ha reconocido que lacapacidad de renovación o innovación constituye un poder inherente ala naturaleza de la función reglamentaria y planificadora

Por tanto, en uso de esta potestad de alteración delplaneamiento vigente, un Nuevo Plan General, como es el caso deesta Revisión del PGOU de El Puerto de Santa María, puedelegítimamente establecer las determinaciones precisas que posibilitenla integración de edificaciones construidas irregularmente en el nuevoesquema de ordenación general de la ciudad.

Esta legitimación legal, puede deducirse de varios preceptos dela LOUA esta posibilidad de integración urbanística en un nuevoplaneamiento de lo construido irregularmente con anterioridad a suvigencia:

1º. La interpretación a sensu contrario del inciso final del apartado2 de la Disposición Adicional Primera de la LOUA, del que sededuce que un nuevo planeamiento puede legítimamenteproponer la compatibilidad de edificaciones irregulares con elnuevo modelo urbanístico que adopte.

2º. Del artículo 9.B de la LOUA cuando hace referencia a zonas dela ciudad consolidada provenientes de procesos inadecuados dedesarrollo urbanos.

3º. Y del párrafo segundo del artículo 17.2 de la LOUA que serefiere a sectores de suelo urbano no consolidado o de suelourbanizable "en que se hayan llevado irregularmente a cabo,total o parcialmente, actuaciones de urbanización que el PlanGeneral de Ordenación Urbanística declare expresamentecompatibles con el modelo urbanístico territorial que adopte".

Por tanto, eessttaa RReevviissiióónn ddeell PPllaann GGeenneerraall ddee EEll PPuueerrttoo ddee SSaannttaaMMaarrííaa ppuueeddee,, ccoonnffoorrmmee aa llaa LLOOUUAA,, ddeeccllaarraarr eexxpprreessaammeennttee llaaccoommppaattiibbiilliiddaadd ccoonn eell nnuueevvoo mmooddeelloo uurrbbaannoo-tteerrrriittoorriiaall aaddooppttaaddoo ddeeáárreeaass qquuee ssee hhaayyaann ccoonnssoolliiddaaddoo ddee ffoorrmmaa iirrrreegguullaarr yy sseeaann iinntteeggrraabblleesseenn eell mmiissmmoo..

Ahora bien, y en segundo lugar, esta afirmación es precisomatizarla, en sentido contrario: Y es que esta Revisión del Plan Generalno está jurídicamente obligada a declarar o propiciar esacompatibilidad. Puede ser oportuna, conveniente o hasta necesariadesde otros órdenes (social, político, económico, etc.) realizar esadeclaración, pero jurídicamente no está obligado el Nuevo Planproceder a ello de un modo inexorable, porque una realidadconsumada desde la ilegalidad no puede tener fuerza normativasuficiente para reclamar el beneficio de la fuerza normativo de lofáctico. Igualmente de diversos preceptos legales se deduce estaconclusión:

a. Tal como se deduce en primer lugar de lo dispuesto en el artículo45.1.c de la LOUA, el reconocimiento de la clasificación desuelo urbano únicamente es obligada cuando la consolidaciónde la urbanización y de la edificación existente se realiza enejecución del correspondiente planeamiento urbanístico y deconformidad con sus determinaciones. Sin embargo, cuando lapresencia en un determinado ámbito territorial deinfraestructuras y de edificaciones no obedece a una actividadurbanizadora legítima, sino a una actuación irregular, laAdministración conserva íntegramente la discrecionalidadinherente a la potestad planificadora, sin que en este caso larealidad física vincule al planificador a la hora de tomardecisiones clasificatorias.

b. En segundo lugar, y de igual forma, el inciso final ya comentadodel apartado 2 de la Disposición Adicional Primera de la LOUAes expresivo de que el planificador cuenta con otra posibilidad o


329

6.2. FUNDAMENTOS PARA LA PROPUESTA DE NORMALIZACIÓN DE LAS EDIFICACIONES IRREGULARES EN EL NUEVOPLAN GENERAL DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA.


alternativa ante la presencia de edificaciones construidasirregularmente: dejar fuera de ordenación esas edificacionesirregulares por ser incompatibles con el nuevo modelo.

PPoorr ttaannttoo,, nnoo eexxiissttee oobblliiggaattoorriieeddaadd lleeggaall ppaarraa eell NNuueevvoo PPllaann ddeepprroocceeddeerr aa llaa nnoorrmmaalliizzaacciióónn ddee lloo ccoonnssttrruuiiddoo iirrrreegguullaarrmmeennttee aauunnccuuaannddoo,, ddee mmooddoo mmoottiivvaaddoo,, ppuueeddee ppoossiibbiilliittaarrlloo,, ppuueess eessttaa ppootteessttaaddttaammppooccoo eess aabbssoolluuttaa..

22ºº.. EEss pprreecciissoo aabboorrddaarr llaa nnoorrmmaalliizzaacciióónn ddee llaass aaccttuuaacciioonneessiirrrreegguullaarreess ccuuaannddoo ééssttaass aaddqquuiieerreenn uunnaa ddeennssiiddaadd oo rreelleevvaanncciiaaqquuee ppuueeddaa pprroovvooccaarr ccoonnfflliiccttooss aammbbiieennttaalleess oo//yy ssoocciiaalleess ooccuuaannddoo aammeennaazzaann ccoonn llaa ffoorrmmaacciióónn ddee nnúúcclleeooss ddee ppoobbllaacciióónn..

En definitiva, cuando se presenten como una realidadconsumada (que ya no puede desconocerse por su intensidad yrelevancia) y, además, se presenta como irreversible, puedelegítimamente proponerse por el Plan General esa regularización.

Estaríamos, en este caso, en presencia de una realidad objetiva:la existencia de un asentamiento constituido por un conjunto deviviendas. Cierto que construidas irregularmente y por ello noreconocidas por la Administración, y que al comprobarse lasdimensiones a las que se han llegado, y al no haber podido detenereste proceso, no puede ahora negar la existencia de unasedificaciones que les sirven en gran medida a sus moradores, de formareal y efectiva para satisfacer su necesidad de vivienda.

Y al tiempo, es preciso tener presente, que en la mayor parte delos casos son edificaciones que, si no se regularizan, van a seguirexistiendo y agravando los problemas medioambientales y desalubridad.

Del análisis de la situación actual se constata que unaimportante parte de los casos las edificaciones existentes (localizadasmayoritariamente en el arco noroeste) tienen una antigüedad superiora los cuatro años. De este dato se deduce una consecuencia jurídicainmediata: la prescripción en una mayoría relevante de los casos de lasmedidas de protección de la legalidad urbanística, no existiendoposibilidad legal alguna para restituir en estos casos la realidadalterada (de conformidad con el art.185.1 de la LOUA, salvo en loscasos del apartado 2).

La edificación así construida, sin licencia urbanística, una veztranscurrido el plazo de prescripción de restitución de la legalidad sesitúa en una posición singular: pues si bien no se produce su

legalización automática se encuentra en una situación deinatacabilidad por parte de la Administración para proceder a sudemolición y sanción.

La jurisprudencia ha solucionado esta problemática asimilandola situación en la que se encuentran estas edificaciones al régimen defuera de ordenación.

Hay que reconocer que la aplicación del régimen de fuera deordenación se realiza de forma analógica, por cuanto en puridad estaregulación está prevista para los edificios construidos con anterioridada la aprobación del Plan que resulten disconformes con el mismo, noa los construidos con posterioridad como es el caso de lasedificaciones ilegales. Al margen de esta apreciación lo cierto es quesi el nuevo Plan en elaboración tampoco llegara a posibilitar laconformidad con el mismo de las edificaciones clandestinas, éstasautomáticamente por aplicación directa de dicha regulación, y ya nosimplemente analógica estarían sujetas al régimen de fuera deordenación.

Así se deduce de lo dispuesto en la Disposición Adicional Primerade la LOUA, que especifica que esas edificaciones, para los que hayantranscurrido el plazo para el ejercicio de las medidas de restauraciónde la legalidad, quedarán en régimen asimilado de fuera deordenación (si el planeamiento no las declara compatible), habilitandoal Plan para la graduación de este régimen. Evidentemente si semantienen en suelo no urbanizable su régimen de asimilación de fuerade ordenación será más exigente en la medida que se tratanormalmente de edificaciones con usos prohibidos.

33ºº.. EEll iinnssttrruummeennttoo nneecceessaarriioo ppaarraa hhaabbiilliittaarr llaa rreegguullaarriizzaacciióónn eess eellnnuueevvoo PPllaann GGeenneerraall..

CCuuaannddoo llaa pprreesseenncciiaa ddee eeddiiffiiccaacciioonneess iirrrreegguullaarreess eenn eell tteerrrriittoorriioonnoo ssee ccoonncceennttrraa eenn uunnaa ssoollaa áárreeaa,, ssiinnoo qquuee eess uunnaa ssiittuuaacciióónnggeenneerraalliizzaaddaa eenn mmuucchhaass zzoonnaass ddeell tteerrrriittoorriioo mmuunniicciippaall,, eess eevviiddeennttee qquueeeell úúnniiccoo iinnssttrruummeennttoo lleeggiittiimmaaddoo ppaarraa ssuu ttrraattaammiieennttoo eess uunn pprroocceessoo ddeerreevviissiióónn ddeell ppllaanneeaammiieennttoo ggeenneerraall. No puede solucionar laproblemática de las viviendas irregulares del suelo no urbanizable conuna simple aplicación del régimen asimilado de fuera de ordenación,especialmente cuando la pluralidad de la presencia de éstas alcanzalos riesgos de formación de núcleo de población, que es una actuaciónque por definición no puede asumirse en suelo no urbanizable, salvoque tengan vinculación histórica y actual con las formas tradicionalesde implantación de la población vinculada al mundo rural y agrícola.


330


Y esta Revisión ha procedido a analizar cada uno de los ámbitosen los que se ha constatado la presencia de edificaciones construidassin licencia, graduando:

• El número de edificaciones existentes y el nivel de suconsolidación,

• Las afecciones derivadas de la legislación sectorial, así como lasdirectrices de ordenación territorial.

• Las afecciones ambientales y capacidad de acogida del territoriopara la presencia de las edificaciones existentes y para nuevosusos,

• La capacidad de conexión del ámbito a las infraestructuras y

• La evaluación de la integración del ámbito en la nueva estructuraurbana-territorial adoptada;

Y en función de este análisis global realiza una propuesta dedeterminaciones estructurales y tácticas de actuación municipalconcretas: la clasificación y calificación del suelo oportunas y, en sucaso, el planeamiento intermedio conveniente, así como las solucionesde gestión.

De alguna manera, el análisis de la posibilidad de integraciónurbanística en la Revisión del Plan General de estas edificaciones (ensu inmensa mayoría viviendas), supone la asunción por laAdministración de su responsabilidad en la búsqueda de una soluciónque permita resolver la problemática originada, entre otras causas, porla previa inaplicabilidad por su parte de medidas de disciplinaurbanística.

El acercamiento del Plan a esta compleja realidad y a la tensiónque ésta crea, con la voluntad de corregir o dirigir esa realidad por loscaminos del interés social general, ha sido el objetivo principalperseguido en las diversas fases de la formulación de esta Revisión yde sus propuestas para cada ámbito.

Pues ddee lloo qquuee ssee ttrraattaa eess ddee rreevviissaarr eell ppllaanneeaammiieennttoo uurrbbaannííssttiiccooppaarraa aaffrroonnttaarr eessttaa ccoommpplleejjaa rreeaalliiddaadd ffoorrmmuullaannddoo pprrooppuueessttaass ddeeoorrddeennaacciióónn uurrbbaannííssttiiccaa yy ddee ggeessttiióónn aaddeeccuuaaddaass qquuee ppeerrmmiitteenn eennccaauuzzaarreessttaass rreeaalliiddaaddeess ssuurrggiiddaass aall mmaarrggeenn ddeell ppllaanneeaammiieennttoo hhaacciiaa ppoossiicciioonneessaacceeppttaabblleess ee iinntteeggrraabblleess eenn llaa nnuueevvaa eessttrruuccttuurraa yy mmooddeelloo tteerrrriittoorriiaallaaddooppttaaddoo..

Este planteamiento no es una mera actitud derrotista deaceptación de hechos consumados, sino que por el contrario llevaimplícita una voluntad de transformar esta realidad desde una ópticade integración urbanística mejorando la calidad urbana y ambiental deaquellos ámbitos que son conformes con la nueva estructura adoptadaconforme a los criterios de la LOUA y los instrumentos de planificaciónterritorial.

Y es que en gran medida el reconocimiento urbanístico de estasituación, y la necesidad de su reforma, es la única forma desde elpunto de vista legal y económico de solucionar o minimizar los déficitsde infraestructuras y equipamientos que padecen las zonas en las quese localizan estas construcciones y al tiempo mejorar sus condicionesambientales.

Evidentemente no se encuentra en una situación deirreversibilidad los casos de actuaciones de parcelación ilegal en suelono urbanizable en los que no se ha producido edificación alguna(como es el caso ddee MMaanniillaass), y en las que el nuevo plan general debetratarla como el resto de terrenos del municipio, realizando propuestascongruentes: ya sea descartando su incorporación al procesourbanístico cuando se presenten en situaciones ajenas al modelo de laciudad o cuando no sean necesarias para la consecución de éste, oconsiderándolas como suelo urbanizable si cuentan con aptitudes paraser objeto de urbanización (tanto por ausencia de valores ambientalesrelevantes, y al tiempo, por contar con una localización integrable enla estructura general), valorándose en este último caso, su necesidadde incorporación a corto o medio plazo (en cuyo caso se clasificacomo urbanizable sectorizado) o a largo plazo (en cuyo se clasificacomo urbanizable no sectorizado).


331


EEll ddooccuummeennttoo ddee llaa RReevviissiióónn ddeell PPGGOOUU EEll PPuueerrttoo ddee SSaannttaa MMaarrííaaaassuummee llaa nnoorrmmaalliizzaacciióónn ddee llaass áárreeaass ssuubbuurrbbaanniizzaaddaass ddee llaa cciiuuddaaddccoommoo uunnoo ddee ssuuss oobbjjeettiivvooss tteerrrriittoorriiaalleess eenn llaa mmeeddiiddaa qquuee llaa rreessoolluucciióónnddee eessttaa pprroobblleemmááttiiccaa aammbbiieennttaall,, uurrbbaannííssttiiccaa yy ssoocciiaall rreepprreesseennttaa eenn ssíímmiissmmaa uunn aassuunnttoo iinntteerrééss tteerrrriittoorriiaall iinndduuddaabbllee,, pprreecciissaaddoo ddeessoolluucciioonnaarrssee ccoonnffoorrmmee aa llaass ppoossiibbiilliiddaaddeess qquuee ooffrreeccee llaa ffoorrmmuullaacciióónn ddeeuunn nnuueevvoo ppllaanneeaammiieennttoo ggeenneerraall,, yy qquuee eenn ccoonnsseeccuueenncciiaa,, ééssttee nnooppuueeddee ddeessccoonnoocceerr..

NNoo oobbssttaannttee, y como se ha adelantado, llaa aassuunncciióónn ddee eesstteeoobbjjeettiivvoo ddee nnoorrmmaalliizzaacciióónn ssee hhaaccee ddeeppeennddeerr ddeell pprrooppiioo mmooddeelloouurrbbaannoo-tteerrrriittoorriiaall aaddooppttaaddoo, que es el que activa la capacidad deintegración en el mismo de aquellas zonas con un grado deconsolidación relevante y con posibilidad de conexión a las redesinfraestructurales previstos, que puedan insertarse, sin dificultad, en lamalla urbana de la nueva ciudad.

Evidentemente no se desconoce que en cierta forma, lasedificaciones construidas condicionan parcialmente el modeloterritorial que teóricamente pudiera darse en un municipio en el que susuelo de crecimiento natural se encontrase vacante de edificación;pero aún en El Puerto de Santa María la situación partida permite ser,en gran medida, reconducida hacia posiciones aceptablesposibilitando de esta forma salvaguardar la construcción de un modelourbano-territorial adaptado a la LOUA, a la planificación territorial ylas demandas y aspiraciones del municipio en las próximas décadas.

En definitiva, la asunción de la normalización parte de unadecisión previa por parte del planificador como es la determinación ypreservación de un interés público preferente, y que se concreta en elestablecimiento del nuevo modelo general de ordenación urbana delmunicipio congruente y ajustado, tanto a las necesidades actuales yaspiraciones futuras del municipio, como a las exigencias de lalegislación sobre ordenación urbana-territorial. Y ese nuevo modelo seconfigura a partir de la adopción una serie de objetivos y criterios deintervención de interés público (en gran medida orientados por laplanificación territorial y ambiental) que fueron expuestos en elDocumento Previo de esta Revisión elaborado en noviembre de 2008,y que ahora se concretan en un conjunto de determinacionesestructurales, y a partir de esta decisión trascendente que establece elnuevo modelo urbano-territorial de El Puerto de Santa María, escuando se permite verificar la compatibilidad o capacidad deintegración de las realidades existentes originariamente ilegales condicho modelo general. Y hay que adelantar, en estos momentos, quela asunción de la directriz de la normalización no ha implicadorenunciar a ninguno de los objetivos establecidos en el DocumentoPrevio de esta fase de la Revisión, que ahora se han ratificado y

expresado en un modelo territorial concreto cuyos elementosfundamentales que lo componen se han expresado en otros apartadosde este Memoria de Ordenación.

Y es que la normalización se presenta como un objetivo delnuevo modelo urbano-territorial. Y en este punto, hay que clarificarque el objetivo es la normalización, no en sí mismo, la regularizaciónde los ámbitos con edificaciones irregulares. La medida de laregularización vendrá por coherencia con el objetivo de lanormalización: en la medida que contribuya a fortalecer el nuevomodelo urbano-territorial adoptado, corrigiendo las anomalíasexistentes en la actualidad y reconduciéndolas hacia posicionesaceptables con aquél.

Pero también, el objetivo de la normalización puede exigir, ladecisión de negar la capacidad de regularización en un determinadoámbito territorial, porque los requerimientos de orden superior(principalmente ambientales y de planificación territorial) conllevan queel objetivo de la normalización se exprese, en esos casos concretos,con el establecimiento de determinaciones que salvaguarden a esaszonas de los procesos de transformación urbanística y reservándolaspara los usos normales que dicha legislación y planificacióndemandan.

DDee eessttaa ffoorrmmaa eenntteennddiiddaa,, llaa nnoorrmmaalliizzaacciióónn ssíí rreepprreesseennttaa uunn ccllaarroooobbjjeettiivvoo tteerrrriittoorriiaall yy uurrbbaannííssttiiccoo ccoonnffoorrmmee aa llaa LLOOUUAA.. OObbjjeettiivvoo qquueeaaddmmiittee llaa rreegguullaarriizzaacciióónn ccuuaannddoo ssee pprreesseennttaann zzoonnaass ccoonn aallttoo ggrraaddoo ddeeccoonnssoolliiddaacciióónn yy ccoonn ccaappaacciiddaadd ddee iinntteeggrraacciióónn eenn eell nnuueevvoo mmooddeellooaaddooppttaaddoo..

En efecto, siendo una de las finalidades principales de todo PlanGeneral (según el art.9 de la LOUA) establecer un nuevo modeloterritorial que busque aquellas soluciones de ordenación quefavorezcan la mejora de la calidad urbana y ambiental de las zonasconsolidadas y áreas degradadas, eell oobbjjeettiivvoo ddee llaa nnoorrmmaalliizzaacciióónnppeerrmmiittee llaa rreeccoonndduucccciióónn ee iinntteeggrraacciióónn uurrbbaannííssttiiccaa ddee aaqquueellllaass áárreeaassssuubbuurrbbaanniizzaaddaass eenn llaa qquuee ssee aassiieennttaa uunnaa ppaarrttee ddee eeddiiffiiccaacciioonneessddeessttiinnaaddaass aa pprriimmeerraa rreessiiddeenncciiaa yy qquuee ssee pprreesseennttaann eenn eessttooss mmoommeennttoossccoommoo yyaa iinncclluuiiddaass eenn llaass áámmbbiittooss ssuusscceeppttiibblleess ddee ccoonnssttiittuuiirr llaass áárreeaass yysseeccttoorreess ddeell nnuueevvoo ssuueelloo uurrbbaannoo nnoo ccoonnssoolliiddaaddoo yy uurrbbaanniizzaabbllee ddee eessttaaRReevviissiióónn.. YY ppoorr eelllloo,, ssoonn zzoonnaass qquuee ppuueeddeenn qquueeddaarr iinnccoorrppoorraaddooss aa uunnpprroocceessoo ddee ttrraannssffoorrmmaacciióónn uurrbbaannííssttiiccaa hhoommoollooggaaddoo,, ddee ffoorrmmaa qquueeppuueeddaann aacccceeddeerr aa sseerrvviicciiooss ppúúbblliiccooss eesseenncciiaalleess,, eelliimmiinnaarr llooss iimmppaaccttoossaammbbiieennttaalleess qquuee vviieenneenn oorriiggiinnaannddoo yy llaa oobbtteenncciióónn ddee ppaarrqquueess,,ddoottaacciioonneess yy eeqquuiippaammiieennttooss aaddeeccuuaaddooss aa llaass nneecceessiiddaaddeess ddee eessttoossáámmbbiittooss..


333

6.3. EL ALCANCE DE LA NORMALIZACIÓN URBANÍSTICA EN EL SENO DE LOS OBJETIVOS URBANOS-TERRITORIALESREVISIÓN DEL PLAN GENERAL.


En este sentido, no puede olvidarse que llaa NNoorrmmaa 5555 ddeell PPOOTTAA((rreellaattiivvaa aall ccoonnttrrooll ddee llooss pprroocceessooss ddee ppaarrcceellaacciióónn uurrbbaannííssttiiccaa eenn ssuueelloonnoo uurrbbaanniizzaabbllee)) eessttaabblleeccee eenn ssuu aappaarrttaaddoo 22..bb,, eell oobbjjeettiivvoo ppaarraa lloossPPllaanneess GGeenneerraalleess ddee llaa rreeccoonnvveerrssiióónn uurrbbaannííssttiiccaa ddee llaass ppaarrcceellaacciioonneessppaarraa ssuu aaddeeccuuaacciióónn aa llaa lleeggaalliiddaadd vviiggeennttee..

Pero más allá de esta habilitación genérica, el Plan Subregionalestablece mandatos concretos de normalización para ámbitosterritoriales específicos. En efecto, en primer lugar, llaa nneecceessiiddaadd ddee llaannoorrmmaalliizzaacciióónn ddee llaass áárreeaass ssuubbuurrbbaanniizzaaddaass iinncclluussoo ssee pprreesseennttaa ppoorr eellPPllaann ddee OOrrddeennaacciióónn ddeell TTeerrrriittoorriioo ddee llaa BBaahhííaa ddee CCááddiizz ccoommoo uunnoo ddeellooss oobbjjeettiivvooss ccoommpplleemmeennttaarriiooss ddee llaa ZZEERRPPLLAA-22.. De otra parte, dichoPlan Subregional identifica en el término municipal diversas áreassuburbanizadas, imponiendo la obligación territorial de sureconocimiento, en concreto las identifica como áreas suburbanizadasZS-1: Enclave Territorial Carretera de Sanlúcar y áreas suburbanizadasZS-2: Enclave Territorial Ferrocarril de Sanlúcar.

En efecto, el POTBC contempla las Áreas suburbanizadas queidentifica, como ámbitos que según las directrices del instrumento deplanificación territorial, el planeamiento urbanístico general incluirá enlos procesos de urbanización, mediante su progresiva integración enlas redes de infraestructuras, comunicaciones y mediante lalocalización de los equipamientos y servicios necesarios para lapoblación residente en los mismos. Por tanto, el planeamientourbanístico incluirá los mecanismos e instrumentos necesarios para laintegración de al menos, las "Áreas suburbanizadas" identificadas en elPlano Esquema Director de Usos.

En este supuesto el Plan Subregional habilita, en su artículo 43,al planeamiento urbanístico general para que justificadamente y a finde mejorar su adaptación a las características físicas del territorio o ala ordenación prevista, pueda modificar la delimitación de lasactuaciones atendiendo a los siguientes criterios:

a. Ajustar el grado de ocupación con la edificación.

b. Incorporar los terrenos destinados a la localización deequipamientos o dotaciones al servicio del área necesarios paraasegurar la función residencial.

c. Ajustar el perímetro a elementos físicos identificables en elterritorio o trazados viarios de nueva formación. En este caso laampliación de suelo se destinará prioritariamente a lalocalización de elementos dotacionales".

AAssíí mmiissmmoo,, llaa nnoorrmmaalliizzaacciióónn ddee llaass áárreeaass ssuubbuurrbbaanniizzaaddaass eenn llaassqquuee ssee ccoonncceennttrraann llaass eeddiiffiiccaacciioonneess iirrrreegguullaarreess eess ccoonnggrruueennttee ccoonn llaaddiirreeccttrriizz ddeell PPOOTTAA ddeell eessttaabblleecciimmiieennttoo ddee ddeessaarrrroollllooss uurrbbaannoossssoosstteenniibblleess. Y es que desde la directriz de la sostenibilidad, siendoresultará más oportuno propiciar un modelo de ordenación queapueste por incorporar a la estructura urbana-territorial de la ciudad,aquellos áreas de asentamientos irregulares que presentenlocalizaciones con vocación urbana, cualificándolas a través de unaordenación adecuada (que al tiempo que asume básicamente elobjetivo de la regularización, les otorgue funciones complementarias),todo ello, antes que obviar su problemática, y trasladar lasoportunidades futuras de la ciudad exclusivamente hacia la puesta encarga de otros suelos no transformados libres de edificacionesirregulares. Es la apuesta por un "Urbanismo Reparador", que es capazde transformar territorios ya ocupados hacia posiciones aceptablesantes que por un urbanismo expansivo alejado de las áreasconflictivas.

La formulación de propuestas de integración de las áreasdegradas y ya transformadas del suelo no urbanizable actual quecuenten con capacidad de asumir funciones urbanas en un nuevoescenario de estructura urbana y territorial (como representa unproceso de revisión del PGOU), si representa un verdadero ejercicioplanificador presidido por el principio de compacidad y la directriz desostenibilidad.

Además, el objetivo de la Normalización posibilita enfrentarse alproblema urbano, social y ambiental de las edificaciones irregulares deun modo prudente y equilibrada, evitando la explosividad social y lasdificultades de gestión que se derivarían de una hipotética decisión deabsoluta intransigencia del Nuevo Plan respecto de las irregularidadesdel pasado como si nada hubiera pasado.

EEll oobbjjeettiivvoo ddee llaa nnoorrmmaalliizzaacciióónn ssee ccoonnffiigguurraa aassíí,, ffiinnaallmmeennttee,,ccoommoo uunnaa ddiirreeccttrriizz ddee oorrddeennaacciióónn qquuee ccoommoo ttaall ooffrreeccee,, eenn ssuu ccoonnjjuunnttoo,,uunnaa ssoolluucciióónn eeqquuiilliibbrraaddaa yy pprrooppoorrcciioonnaaddaa eenn ccaaddaa ccaassoo yy qquuee ppeerrmmiitteerreedduucciirr llaa pprroobblleemmááttiiccaa ((uurrbbaannííssttiiccaa,, aammbbiieennttaall yy ssoocciiaall)) aall ddiiffeerreenncciiaarraaqquueellllaass ssiittuuaacciioonneess qquuee ppuueeddeenn rreeccoonndduucciirrssee jjuussttiiffiiccaaddaammeennttee hhaacciiaassuu rreegguullaarriizzaacciióónn uurrbbaannííssttiiccaa ddee aaqquueellllaass oottrraass eenn llaass qquuee ééssttaa eessiinnvviiaabbllee ppoorr ssuu iinnaaddeeccuuaacciióónn aall nnuueevvoo mmooddeelloo ddee oorrddeennaacciióónnuurrbbaannííssttiiccoo-tteerrrriittoorriiaall ppeerrsseegguuiiddoo..


334


PPuueess eess eell ccoonnjjuunnttoo ddee pprrooppuueessttaass ddee oorrddeennaacciióónn yy ggeessttiióónn ddeeeessttee NNuueevvoo PPllaann eell qquuee lleeggiittiimmaa llaa ppoossiibbiilliiddaadd ddee rreegguullaarriizzaacciióónn ddeeeeddiiffiiccaacciioonneess rreeaalliizzaaddaass ssiinn lliicceenncciiaass qquuee,, ppoorr ccrriitteerriiooss ddee uunnaappllaanniiffiiccaacciióónn uurrbbaannííssttiiccaa ccoohheerreennttee,, qquueeddaarráánn iinntteeggrraaddaass eenn eell nnuueevvoommooddeelloo ddee cciiuuddaadd pprrooppuueessttoo ppaarraa EEll PPuueerrttoo ddee SSaannttaa MMaarrííaa ddeeccoonnffoorrmmiiddaadd ccoonn llaass pprreevviissiioonneess ddee llaa LLOOUUAA yy llaa ppllaanniiffiiccaacciióónntteerrrriittoorriiaall..


335


En la verificación de la decisión sobre la normalización-regularización, este proceso de redacción de la Revisión del PlanGeneral ha formulado una serie de principios, criterios y reglasgenerales que aseguran la legitimidad de la solución adoptada.

6.4.1. SOBRE LA DECISIÓN DE REGULARIZACIÓN: LOSÁMBITOS QUE CUENTAN CON APTITUDES PARASER INTEGRABLES EN EL NUEVO MODELOURBANO-TERRITORIAL.

Como se ha adelantado, eell eessttaabblleecciimmiieennttoo ddeell oobbjjeettiivvoo ggeenneerraallddee llaa nnoorrmmaalliizzaacciióónn ccoommoo uunnoo ddee llooss oobbjjeettiivvooss ddee uunn nnuueevvooppllaanneeaammiieennttoo uurrbbaannííssttiiccoo ggeenneerraall,, nnoo ddeebbee iinntteerrpprreettaarrssee eenn eell sseennttiiddooqquuee ssee ddeebbaa ddaarr eenn ttooddoo ccaassoo uunnaa rreessppuueessttaa lleeggiittiimmaaddoorraa((rreegguullaarriizzaaddoorraa)) aa ttooddaass yy ccaaddaa uunnaa ddee llaass rreeaalliiddaaddeess qquuee ssee pprreesseennttaann..

LLaa lleeyy lloo iimmppiiddee,, eessppeecciiaallmmeennttee ccuuaannddoo eexxiissttaann eeddiiffiiccaacciioonneessiimmppllaannttaaddaass eenn ssuueellooss qquuee ppoorr ddeetteerrmmiinnaacciióónn lleeggaall ((eenn eessppeecciiaallvviinnccuullaaddaa aa llaa lleeggiissllaacciióónn mmeeddiiooaammbbiieennttaall)) oo ppoorr ddeetteerrmmiinnaacciióónn ddee llaappllaanniiffiiccaacciióónn tteerrrriittoorriiaall ssuuppeerriioorr,, nnoo ppuueeddeenn qquueeddaarr iinnccoorrppoorraaddooss aallpprroocceessoo uurrbbaannííssttiiccoo ppoorr tteenneerr uunn rrééggiimmeenn jjuurrííddiiccoo ddee uussooss yy ddeessttiinnoossccoonnttrraarriiooss aa ssuu ttrraannssffoorrmmaacciióónn..

Por tanto, el objetivo de la normalización ha sido adoptado poreste Plan General como una directriz que sólo puede materializarse enforma de propuesta de regularización cuando resultan circunstanciasobjetivas que conforme a la legislación de la ordenación urbanística yterritorial así lo precisen y, al tiempo, no entre en conflicto con lapresencia de otros valores e intereses públicos que merezcan especialprotección y en consecuencia exijan la adopción de otras propuestasincompatibles con la regularización. Pues en este último caso, como seha expresado, el objetivo de la normalización adquirirá la forma depreservación de los valores ambientales y territoriales impuestos por lalegislación específica sectorial o la planificación territorial.

Igualmente (y conjuntamente con las salvaguardas derivadas dela legislación ambiental y de los espacios reservados por el PlanSubregional de la Bahía de Cádiz) eessttee PPllaann GGeenneerraall ttaammppooccoo ppuueeddeepprrooppoonneerr llaa rreegguullaarriizzaacciióónn aaqquueellllaass zzoonnaass eenn llaass qquuee aa ppeessaarr ddee eexxiissttiirreeddiiffiiccaacciioonneess,, llaass mmiissmmaass ssee llooccaalliizzaann eenn áámmbbiittooss qquuee ccuueennttaann ccoonnddiiffiiccuullttaaddeess ddee iinntteeggrraacciióónn ccoonn llaa nnuueevvaa eessttrruuccttuurraa tteerrrriittoorriiaall pprrooppuueessttaa,,eessppeecciiaallmmeennttee eenn ssuu ccoonneexxiióónn ccoonn llaass nnuueevvaass rreeddeess iinnffrraaeessttrruuccttuurraalleess,,ppoorr iimmppeeddiirrlloo aassíí llaa pprrooppiiaa lleeggiissllaacciióónn uurrbbaannííssttiiccaa..

Y es que el reconocimiento de estos asentamientos irregulares enel Plan General de Ordenación Urbanística no puede serindiscriminado, indiferenciado y, por consiguiente, extensible a latotalidad de la casuística detectada.

LLaa ttoommaa ddee ddeecciissiioonneess,, ddeebbeerr sseerr ccoonnffoorrmmee aa llaa lleeggiissllaacciióónnsseeccttoorriiaall,, ccoonnggrruueenntteess ccoonn llaa ppllaanniiffiiccaacciióónn tteerrrriittoorriiaall yy,, eevviiddeenntteemmeennttee,,ccoohheerreennttee ccoonn llooss pprriinncciippiiooss yy oobbjjeettiivvooss eessttaabblleecciiddooss ppoorr llaa pprrooppiiaalleeggiissllaacciióónn uurrbbaannííssttiiccaa aa llooss ppllaanneess ggeenneerraalleess.. EEnn llaa mmeeddiiddaa qquuee uunnPPllaann GGeenneerraall qquuee nnoo ccuummppllaa ccoonn eessttooss rreeqquueerriimmiieennttooss,, sseerrííaa uunnppllaanneeaammiieennttoo ccoonn ggrraavveess ddeeffeeccttooss ssuussttaannttiivvooss qquuee iimmppeeddiirrííaann ssuuaapprroobbaacciióónn..

EEnn eessttee ppuunnttoo,, rreessuullttaa rreevveellaaddoorr eell aannáálliissiiss ddee llaassddeetteerrmmiinnaacciioonneess eessttaabblleecciiddaass eenn eell aarrttííccuulloo 99 ddee llaa LLOOUUAA ((eenn eell qquuee sseerreegguullaa eell oobbjjeettoo ddee llooss PPllaanneess GGeenneerraalleess ddee OOrrddeennaacciióónn UUrrbbaannííssttiiccaa)) yyeenn eell aarrttííccuulloo 4455 yy ssiigguuiieenntteess ddee llaa LLOOUUAA.. YY ddeell aannáálliissiiss ddee eessttoosspprreecceeppttooss,, ssee ppuueeddeenn ddeedduucciirrssee llooss ssiigguuiieenntteess ccrriitteerriiooss yy lliimmiittaacciioonneessqquuee hhaann iinnffoorrmmaaddoo llaa ttoommaa ddee ddeecciissiioonneess ssoobbrree llaa pprroobblleemmááttiiccaa ddee llaasseeddiiffiiccaacciioonneess iirrrreegguullaarreess..

EEnn eeffeeccttoo,, ddee eessttaa rreegguullaacciióónn,, ssee ddeedduucceenn::

AA.. CCOONNDDIICCIIOONNAANNTTEESS DDEE IINNTTEEGGRRAACCIIÓÓNN UURRBBAANNAA-TTEERRRRIITTOORRIIAALL..

Para el reconocimiento de asentamientos irregulares debe contarcon capacidad de integración en la nueva estructura urbana en laforma exigida por la LOUA y contar con accesibilidad a lasinfraestructuras.

a. El reconocimiento de asentamientos residenciales irregulares delsuelo no urbanizable supone, de facto, la definición de "nuevosdesarrollos urbanísticos" y, en aplicación del apartado A)d) delcitado art.9 de la LOUA eell PPllaann GGeenneerraall ddeebbee aasseegguurraarr ssuuiinntteeggrraacciióónn ccoonn llaa cciiuuddaadd yyaa ccoonnssoolliiddaaddaa,, eevviittaannddoo ssuuiinnnneecceessaarriiaa ddiissppeerrssiióónn,, mmeejjoorraannddoo yy ccoommpplleettaannddoo ssuu oorrddeennaacciióónneessttrruuccttuurraall..

EEss ddeecciirr,, llaa rreegguullaarriizzaacciióónn ddeebbee pprroommoovveerr uunn ccrreecciimmiieennttoo ppoorr""eexxtteennssiióónn"" ddee eessttrruuccttuurraass uurrbbaannaass eexxiisstteenntteess aayyuuddaannddoo aaccoommpplleettaarr rraacciioonnaallmmeennttee llaa ffoorrmmaa ggeenneerraall ddee llaa cciiuuddaadd.. PPoorrttaannttoo,, ddeebbeenn ddeessccaarrttaarrssee ccoommoo ccrriitteerriioo ggeenneerraall aaqquueellllaasspprrooppuueessttaass ddee rreegguullaarriizzaacciióónn ddee áárreeaass qquuee qquueeddeennddeessccoonneeccttaaddaass ddee llaa cciiuuddaadd ccoonnssoolliiddaaddaa yy ddee ssuuss zzoonnaass ddeeeexxtteennssiióónn..


337

6.4. LOS PRINCIPIOS Y CRITERIOS DE LA NORMALIZACIÓN


Sólo en el supuesto de que el asentamiento irregular presenteuna caracterización que bascule hacia la dotación de segundaresidencia vacacional (o a otros usos, de actividadeseconómicas) y que se considere territorialmente pertinente,adecuado y oportuno promover la conformación de un núcleopoblacional de vocación específicamente turística amparado porla planificación territorial ( en la medida que el apartado A)a)del propio artículo 9 de la LOUA obliga a los Planes Generalesa adoptar modelos urbano-territoriales que se integren en laordenación dispuesta por los Planes de Ordenación el Territorio)podrían ser aceptables localizaciones alejadas de la ciudadconsolidada siempre que su ubicación se produzca de maneracoherente con la ordenación estructural. Pero este supuestoexcepcional, contemplado en el art.9 de la LOUA, no sepresenta en el municipio de El Puerto de Santa María. Es ciertoque en los ámbitos incluidos en el área de la ZERPLA II del Plande Ordenación del Territorio de la Bahía de Cádiz (con objetivosde regularización y conformación de una oferta turística), podríaapelarse a dicha excepción, pero no es necesario ni es un casoestricto que legitime la aplicación del supuesto excepcional delegitimar un desarrollo que no responda al criterio de extensión,en la medida que los ámbitos incluidos en la ZERPLA II quedanintegrados en la nueva ciudad, al ser uno de los ámbitos decrecimientos por extensión de esta Revisión del Plan General.

En consecuencia, el criterio de crecimiento urbanístico porextensión y crecimiento racional de la estructura existenteestablecido como mandato por la LOUA, impide laregularización de asentamientos irregulares como el ámbito EEllPPeennaall yy eell ddee llaa BBiidduueellaa, sin un alto grado de consolidación y quese encuentran absolutamente desconectados de la estructuraurbana propuesta y con dificultades de conexión a las redesinfraestructurales. Por tanto, a pesar de localizarse en terrenos desuelo no urbanizable que no cuentan con valores relevantes quemerezcan una especial protección, se trata de un ámbito que nocumple con las exigencias del art.9 de la LOUA, y por ello, debemantenerse en dicha clase de suelo en la categoría de rural onatural. Además, el número de edificaciones existentes no tieneun grado de consolidación suficiente (según el art.45 de laLOUA) que le permitiera su clasificación como suelo urbano (nisiquiera en la categoría de no consolidado), al tiempo, que unapropuesta de clasificación de suelo urbanizable, sería inviabletanto por su dificultad de conexión como por su incapacidadpara soportar los costes derivados de este régimen (laposibilidad de aumentar los aprovechamientos, se presentaríacomo una decisión arbitraria por innecesaria).

Evidentemente este criterio de concentración del desarrollourbano, no impide el reconocimiento de algunas áreasconsolidadas por la edificación (art.45 de la LOUA) que pese apresentarse desconectadas del núcleo principal, responde alsurgimiento de núcleos de población vinculados a procesoshistóricos de colonización agraria (que se ha consolidados comonúcleos secundarios) o vinculados a determinados procesos deexclusión social que precisan ser reconocidos desde criterios desolidaridad territorial y social, como es eell ccaassoo ddeell aasseennttaammiieennttoohhiissttóórriiccoo ddee llaa SSiieerrrraa ddee SSaann CCrriissttóóbbaall con valores etnográficosindudables y reconocido como asentamiento incluso por elPOTBC. Y por ello, se propone su reconocimiento como suelourbano no consolidado por la urbanización con fines denormalización (ARG). No así la extensión del mismo surgida enlos últimos años. En todo caso, debe asegurarse que en elámbito reconocible como suelo urbano no consolidado elcrecimiento de nuevas edificaciones sea prácticamente nulo.

Y es que en los casos de asentamientos existentes fuertementeconsolidados por la edificación y el paso del tiempo, el principiode compacidad no puede ser interpretado de manera estricta enla medida de que en realidad no se trata de la previsión de unnuevo crecimiento urbano sino del reconocimiento yestructuración de uno existente con anterioridad, todo ello, deconformidad con las previsiones del art.45.1.

b. Cualquier propuesta de reconocimiento de un área de nuevocrecimiento debe tener asegurada su capacidad de conexión alas redes de infraestructuras generales propuestas por el Plan.Por tanto, cualquier ámbito cuya regularización se proponga (deconformidad con el apartado A)e) del art.9 de la LOUA, contarcon un "aval infraestructural". La regularización no podrá, enningún caso, ser inductora de la adopción de solucionestécnicamente incoherentes, funcionalmente ineficaces yeconómicamente inviables e insostenibles.

BB.. CCOONNDDIICCIIOONNAANNTTEESS AAMMBBIIEENNTTAALLEESS..

En aplicación de los apartados A) f) y g) del artículo 9 y 46 de laLOUA, nnoo ppuueeddee pprroommoovveerrssee ppoorr ppaarrttee ddee uunn ppllaanneeaammiieennttoo ggeenneerraall llaarreegguullaarriizzaacciióónn ddee aaqquueellllooss aasseennttaammiieennttooss qquuee:

• SSee llooccaalliicceenn eenn tteerrrreennooss ddee ddoommiinniioo ppúúbblliiccoo nnaattuurraall iinnaalltteerraabblleess..

•• SSee llooccaalliicceenn eenn áárreeaass qquuee,, ccoonnffoorrmmee aa llaa lleeggiissllaacciióónn aammbbiieennttaall,,ccoonnssttiittuuyyeenn eessppaacciiooss pprrootteeggiiddooss..


338


• PPuueeddaann aatteennttaarr aa llaa pprrootteecccciióónn yy eell ttrraattaammiieennttoo aaddeeccuuaaddoo ddeelllliittoorraall ddee aaccuueerrddoo ccoonn ssuuss ccaarraacctteerrííssttiiccaass yy vvaalloorreess..

•• IImmppiiddaann pprreesseerrvvaarr ddeell pprroocceessoo ddee uurrbbaanniizzaacciióónn llooss ssuueelloossccoolliinnddaanntteess ccoonn eell ddoommiinniioo ppúúbblliiccoo nnaattuurraall pprreecciissooss ppaarraaaasseegguurraarr ssuu iinntteeggrriiddaadd..

•• LLooccaalliizzaaddooss eenn tteerrrreennooss,, qquuee ccoonnffoorrmmee aall EEssttuuddiioo ddee IImmppaaccttooAAmmbbiieennttaall yy oottrrooss eessttuuddiiooss eessppeeccííffiiccooss ddeell pprrooppiioo PPllaann,, ccoonnccuurrrreenneenn eellllooss vvaalloorreess nnaattuurraalleess,, hhiissttóórriiccooss,, ccuullttuurraalleess,, ppaaiissaajjííssttiiccooss,, ooccuuaalleessqquuiieerraa oottrrooss qquuee mmeerreezzccaann sseerr ttuutteellaaddooss..

•• LLooccaalliizzaaddooss eenn áárreeaass eenn llaass qquuee ssee hhaaggaann pprreesseenntteess rriieessggoossnnaattuurraalleess oo ddeerriivvaaddooss ddee uussooss oo aaccttiivviiddaaddeess ccuuyyaa aaccttuuaalliizzaacciióónnddeebbaa sseerr pprreevveenniiddaa yy aaqquueellllooss ddoonnddee ssee llooccaalliicceenn iinnffrraaeessttrruuccttuurraassoo eeqquuiippaammiieennttooss ccuuyyaa ffuunncciioonnaalliiddaadd ddeebbaa sseerr aasseegguurraaddaa..

En este apartado de requerimientos ambientales, y en relacióncon la problemática de las edificaciones irregulares en el municipio deEl Puerto de Santa María, alcanza especial relieve las limitacionesderivadas de la propia legislación ambiental, en lo concerniente a ladelimitación de espacios protegidos.

En El Puerto de Santa María existen diversos espacios protegidos:

• El Parque Natural de la Bahía de Cádiz (conforme a la Ley 2/1989, de 18 de julio de la Junta de Andalucía).

• Laguna de Salina de Santa María, incluida en el Inventario deHumedales de Andalucía.

• Los terrenos del monte público Dunas de San Antón delimitadocomo Parque Periurbano.

• La delimitación de la Reserva Natural del Complejo Endorreicode El Puerto de Santa María correspondiente a las LagunasSalada, Chica y Juncosa y zona de de protección exterior (Ley2/ 1987, de 2 de abril de la Junta de Andalucía, de declaraciónde doce lagunas como reservas integrales zoológicas en laprovincia de Cádiz).

• El LIC, Las Cuevas de la Mujer y de Las Colmenas, en virtud dela reciente reforma de la Ley 2/ 1989, de 18 de julio de la Juntade Andalucía.

Pues bien, ttooddooss llooss eessppaacciiooss pprrootteeggiiddooss ddeebbeenn sseerr ccllaassiiffiiccaaddooss,,ttaannttoo ppoorr aapplliiccaacciióónn ddee llaa lleeggiissllaacciióónn aammbbiieennttaall ccoommoo ddee lloo ddiissppuueessttooeenn eell aarrtt..4466..22..aa)) ddee llaa LLOOUUAA,, ccoommoo ssuueelloo nnoo uurrbbaanniizzaabbllee yy aaddssccrriittooss aallaa ccaatteeggoorrííaa ddee eessppeecciiaall pprrootteecccciióónn ppoorr lleeggiissllaacciióónn.

Esta exigencia legal, impide el reconocimiento de asentamientosccoommoo EEll BBaarrrraannccoo localizado (según la información facilitada por laConsejería de Medio Ambiente) en la zona de zona de protecciónexterior y periférica de la Laguna de La Juncosa (cuya descripción delímites se realiza en el apartado 5 del Anexo II de la Ley 2/ 1987, de2 de abril de la Junta de Andalucía, de declaración de doce lagunascomo reservas integrales zoológicas en la provincia de Cádiz). Pues enlos terrenos incluidos en la zona de protección exterior y periférica dela delimitación de las Reservas -de conformidad con el artículo 4apartado 2 de la Ley 2/1987- se establece el mandato legal de que"por los organismos competentes se clasificarán los terrenos de dichaszonas como suelo no urbanizable de protección especial,prohibiéndose toda construcción, excepto las de utilidad pública ointerés social directamente relacionadas con el objeto de la presenteLey, siendo en todo caso preceptivo el informe favorable del Patronato".

La Ley 2/1987 no cuenta con régimen transitorio alguno paraaquellas edificaciones existentes en dicha zona de protección (exteriory periférica) a la entrada en vigor de la misma. Por todo lo expuesto,el asentamiento de El Barranco debe ser clasificado como suelo nourbanizable de especial protección por legislación específica, nopudiendo ser categorizado como ámbito de Hábitat Rural Diseminadoen suelo no urbanizable (ésta es otra categoría diferente conforme alart.46.2 LOUA, al tiempo de que el asentamiento de El Barranco noresponde ni histórica ni funcionalmente a esta tipología).

De igual forma, el art.46.2.a) de la LOUA iimmppiiddee ccuuaallqquuiieerrpprrooppuueessttaa ddee rreegguullaarriizzaacciióónn qquuee ppoorr eessttaa RReevviissiióónn ssee ppuuddiieerraa rreeaalliizzaarrddee eeddiiffiiccaacciioonneess llooccaalliizzaaddaass eenn eell iinntteerriioorr ddeell PPaarrqquuee PPeerriiuurrbbaannoo ddee LLaassDDuunnaass,, ccoommoo eess eell aasseennttaammiieennttoo ddee ""AAllttoo eenn eell CCaammiinnoo"".

Pero igualmente, aún no contando con una especial declaraciónde espacio protegido por la legislación medioambiental, puedenponerse de relieve la presencia de valores ambientales merecedores desalvaguardia como consecuencia del Estudio del Medio Físico y de laEvaluación ambiental, y de la declaración (previa) emitida por laConsejería de Medio Ambiente, que excluyan cualquier propuesta deregularización porque el ámbito cuente con una capacidad de acogidade edificaciones nula sin poner en peligro esos valores.


339


CC.. CCOONNDDIICCIIOONNAANNTTEESS DDEE LLAA PPLLAANNIIFFIICCAACCIIÓÓNN TTEERRRRIITTOORRIIAALL..

De igual modo, eenn aapplliiccaacciióónn ddee llooss aappaarrttaaddooss AA)) aa)) yy gg)) ddeellaarrttííccuulloo 99 yy 4466 ddee llaa LLOOUUAA,, nnoo ppuueeddee pprrooppoonneerrssee llaa rreegguullaarriizzaacciióónn ddeeaasseennttaammiieennttooss llooccaalliizzaaddooss eenn tteerrrreennooss qquuee ccoonnffoorrmmee aa llaass ddiirreeccttrriicceessddee oorrddeennaacciióónn ddee llooss PPllaanneess TTeerrrriittoorriiaalleess ddeebbeenn qquueeddaarr eexxcclluuiiddooss ddeepprroocceessooss ddee ttrraannssffoorrmmaacciióónn..

EEss eell ccaassoo,, ddee llooss aasseennttaammiieennttooss eexxiisstteenntteess eenn eell ""ÁÁrreeaa SSiieerrrraa ddeeSSaann CCrriissttóóbbaall"" iinntteeggrraannttee ddee llaa RReedd ddee RReesseerrvvaa ddee EEssppaacciiooss LLiibbrreess ddeeccaarráácctteerr mmeettrrooppoolliittaannoo ddeell PPllaann ddee OOrrddeennaacciióónn ddeell TTeerrrriittoorriioo ddee llaaBBaahhííaa ddee CCááddiizz. Ahora bien, no todos los asentamientos incluidos eneste Área merecen el mismo tratamiento en la medida que este PlanTerritorial establece una zonificación diferenciada estableciendo unagraduación de destinos, como luego se explicará.

En cualquier caso, ha de anticiparse que estas determinacionesdel Plan de Ordenación del Territorial de ámbito subregional sobre laRed de Reservas de Espacios Libres impiden a este Plan Generalcualquier propuesta que venga a proponer la clasificación como suelourbano o urbanizable de estas áreas porque en esta caso sería unadeterminación contraria a un instrumento de jerarquía superior y porello incurría en vicio de nulidad (salvo que se traten de propuestas quelleven implícitas su calificación como terrenos destinados al sistemageneral de espacios libres)

Las determinaciones de los Planes Territoriales prevalecen yvinculan al Plan General en los términos de la LOTA. En garantía deello, la Disposición Adicional Segunda de la Ley 1/1994 deOrdenación del Territorio de Andalucía establece que el PlaneamientoUrbanístico General contendrán, junto a las determinaciones previstaspor la legislación urbanística, la valoración de la incidencia de susdeterminaciones en la Ordenación del Territorio, particularmente en elsistema de ciudades, sistema de comunicaciones y transportes,equipamientos, infraestructuras o servicios supramunicipales y recursosnaturales básicas. Y la Disposición Adicional Octava de la LOUA vienea precisar que el informe previsto en su artículo 32, apartado 1 regla2ª, que ha de emitir el órgano competente en materia de ordenacióndel territorio en el proceso de tramitación del Plan General analizarálas previsiones que el Plan Urbanístico realice en cumplimiento de lodispuesto en la mencionada Disposición Adicional Segunda de laLOTA, así como su repercusión en el sistema de asentamientos. Endefinitiva, con esta Disposición Adicional Octava de la LOUA sepretende reforzar la prevalencia del planeamiento territorial conrespecto al urbanístico, pues recuerda la vigencia de la DisposiciónAdicional Segunda de la LOTA.

Evidentemente, corresponde a los Planes Generales realizar unalabor de ajuste de las diversas propuestas del Plan Territorial, en lamedida que éste aborda su función en una escala superior, y debe serel Plan General quien realice esa labor de desarrollo, pudiendo ajustarsus determinaciones a la luz de un análisis más detallado del territorio,pero sin que en esta labor pueda desnaturalizarse los objetivos del PlanTerritorial.

En este punto, ddeennttrroo ddeell ""ÁÁrreeaa SSiieerrrraa ddee SSaann CCrriissttóóbbaall""iinntteeggrraannttee ddee llaa RReedd ddee RReesseerrvvaa ddee EEssppaacciiooss LLiibbrreess ddee ccaarráácctteerrmmeettrrooppoolliittaannoo,, eell PPllaann ddee OOrrddeennaacciióónn ddeell TTeerrrriittoorriioo ddee llaa BBaahhííaa ddeeCCááddiizz,, ccoommoo ssee hhaa sseeññaallaaddoo,, iiddeennttiiffiiccaa ddiiffeerreenntteess ssuubbzzoonnaass.

a. Subzona Parque Metropolitano: Pinar del Coig.

b. Subzona de Protección y Divulgación de los Recursos Naturales.Las Crestas de San Cristóbal.

c. Subzona de Protección y Divulgación de los Recursos Culturales.Doña Blanca-Las Cumbres.

d. Subzona de Servicios y Dotaciones.

e. Subzonas de reserva genérica.

No todas estas subzonas cuentan con la misma regulación yfinalidad.

Las determinaciones correspondientes a las subzonasidentificadas como Parques Metropolitanos son desde el punto de vistade la ordenación, las más sustantivas en cuanto identifican aquellosámbitos territoriales específicos -dentro de la Red de Reserva- quedeben ser destinados de forma necesaria al sistema metropolitano deespacios libres.

Por ello, la determinación de la subzona específica de ParqueMetropolitano vincula directamente a esta Revisión del Plan General,que no puede sino reconocer la calificación de Sistema General deEspacios Libres para los terrenos en que se localiza el asentamientoubicado en el ámbito del Pinar del Coig delimitado por el POTBC.

De otra parte, los terrenos del Pinar del Coig cuentan con valoresambientales, y además, estaba también calificado como SistemaGeneral de Espacios Libres en el PGOU de 1982. Por ello, lasedificaciones existentes en el asentamiento conocido como Pinar delCoig no pueden ser objeto de regularización. Esta Revisión propone su


340


calificación como Sistema General de Espacios Libres, en congruenciacon el objetivo territorial, por la presencia indudable de valoresambientales, y con aptitud para ampliar la red pública forestal yaexistente en su colindancia. Los terrenos del Parque Metropolitano Pinardel Coig tienen desde el punto de vista territorial la misma naturalezay protección jurídica que los terrenos del Parque Metropolitano Coto dela Isleta.

Asimismo, la Revisión propone adscribir los terrenos (cuyacalificación de espacios libres del PGOU anterior, se mantiene) delParque Metropolitano Pinar del Coig en los que se localiza elasentamiento a los efectos de su obtención para el dominio público ala gestión urbanística vinculada a los ámbitos del suelo urbanizable delárea de reparto 2. Debiendo en la ejecución de estos ámbitosfacilitarse la obtención pública de los terrenos del Pinar del Coig (enlos que existen esas edificaciones) mediante una oferta a sus titularesde adjudicación de aprovechamientos en los que puedan tener laposibilidad de acceder a una parcela resultante en estos otrosemplazamientos más acordes para la implantación de usosresidenciales en tipologías como las demandadas por ellos.

Ha de precisarse que el ámbito de Pinar del Coig, tambiénincluido en la Subzona Parque Metropolitano del POTBC, actualmentede titularidad pública, se mantiene en la clase de suelo no urbanizablede especial protección por planificación territorial, y con la calificaciónde Sistema General de Espacios Libres. Al no precisarse arbitrarmecanismos de gestión para proceder a su adquisición, en la medidade que son terrenos públicos, se mantiene dicha clasificación de suelono urbanizable.

Ha de precisarse que la situación del asentamiento denominado"Pinar del Coig" no es idéntica al asentamiento colindante denominado"Los Naranjos" (identificado como ARG-08) por las siguientes razones:éste último no se encuentra ni en la propuesta de delimitación deParque Metropolitano del POTBC, ni cuenta con unos valoresambientales tan relevantes como el propio Pinar del Coig, al presentarun arbolado de menor intensidad, y además de origen hortofrutícola.Por ello, en este último caso (Los Naranjos), la Revisión puede plantearlegítimamente una propuesta de regularización ampliando (por elcriterio de extensión del art.9 de la LOUA y por el de consolidación porla edificación, en aplicación del art.45.1 LOUA) el suelo urbano yaexistente y delimitado en el área por el Plan General de 1992 en lasinmediaciones de Los Naranjos, como es el asentamiento de La Vegade Los Pérez. Con la delimitación como suelo urbano (en la categoríano consolidado por la urbanización) de Los Naranjos se refuerza, asímismo, la capacidad de integración y conexión a infraestructuras del

núcleo de suelo urbano ya reconocido (La Vega de Los Pérez), que seadscribe igualmente a la categoría de no consolidado por laurbanización (art.45.2 de la LOUA). En lo concerniente alasentamiento identificado como ARG-03, Vega de Los Pérez, esteasentamiento viene reconocido en el POTBC quedando fuera de ladelimitación del AREL-1, y además es un ámbito actualmente yaclasificado como suelo urbano en el PGOU de 1992, tal como se haexpuesto.

De otra parte, el resto de subzonas del "Área Sierra de SanCristóbal" del Plan Subregional con destinos específicos (Subzona deProtección y Divulgación de los Recursos Naturales. Las Crestas de SanCristóbal; Subzona de Protección y Divulgación de los RecursosCulturales. Doña Blancas Cumbres y Subzona de Servicios yDotaciones) deben quedar en suelo no urbanizable de especialprotección dentro de la categoría por planificación territorial yurbanística, sin perjuicio de establecer una graduación de usoscompatibles, en especial en las subzonas destinadas a Servicios yDotaciones. Estas subzonas pueden ser objeto de ajustes de detallemediante el establecimiento de límites correspondientes a elementosfísicos, pero en ningún caso pueden legitimar una propuesta quedesnaturalice los objetivos del Plan Territorial.

De otra parte, ha de clarificarse que el PGOU no está obligadoa incorporar al Sistema General de Espacios Libres estas otrassubzonas con destinos específicos diferentes (a los de ParqueMetropolitano) reconocidas en el Plan de Ordenación del Territorio;pero la determinación territorial sí le obliga a establecer un régimenque imposibilite su transformación urbanística, salvo cuando lo seapara los usos de equipamientos e infraestructuras públicas en laSubzona de Servicios y Dotaciones. En este sentido, el Plan Subregionalno obliga a que en el proceso de esta Revisión del PGOU todo el "ÁreaSierra de San Cristóbal" deba necesariamente ser calificado de sistemageneral de espacios libres (sería una propuesta que excedería de lascapacidades reales de esta Revisión, dada la dimensión superficial delconjunto del Área), la obligación se restringe al ámbito del ParqueMetropolitano.

Por ello, la propuesta de esta Revisión en lo concerniente a estasotras subzonas del Área con destino específicos identificadas en elPOTBC (diferentes a la identificada como Parque Metropolitano) es,además del reconocimiento como suelo no urbanizable de especialprotección por planificación territorial (por exigirlo así el art.46.2.b dela LOUA), es el establecimiento de la recomendación de que en lassubzonas de protección cultural y protección natural pueda delimitarseuna reserva de terrenos para la incorporación al patrimonio público de


341


suelo por la Administración autonómica (de conformidad con lasprevisiones del artículo 73.2 párrafo segundo de la LOUA) paraasegurar su integridad y función territorial, pudiendo ser destinados demanera efectiva, tras su adquisición, a los usos propios del sistemapúblico de espacios libres de carácter metropolitano. No obstante, elpresente Plan General sí determina que una parte importante de laSubzona de protección cultural se destine a Parque Arqueológico.

Por último, quedan las subzonas genéricas (sin destino concretoen el Plan Territorial) del Área Sierra de San Cristóbal. EEnn eessttaassssuubbzzoonnaass ggeennéérriiccaass,, ppoorr ddeetteerrmmiinnaacciióónn ddee llaa ppllaanniiffiiccaacciióónn ttaammbbiiéénnddeebbeenn qquueeddaarr eexxcclluuiiddaass ddeell pprroocceessoo uurrbbaannííssttiiccoo,, yy ppoorr eelllloo ddeebbeennmmaanntteenneerr llaa ccllaassiiffiiccaacciióónn ddee nnoo uurrbbaanniizzaabbllee. Pero no se trata deterrenos con valores ambientales y destinos específicos y, laconsideración de áreas genéricas por la planificación territorial noobliga a esta Revisión a medidas concretas para asegurar unos finesterritoriales difusos. Y por ello, eessttaass ssuubbzzoonnaass nnoo pprreecciissaann sseerriinnccoorrppoorraaddaa aall SSiisstteemmaa GGeenneerraall ddee EEssppaacciiooss LLiibbrreess,, nnii aa eessttaabblleecceerr eenneellllaass uunn rrééggiimmeenn iinntteeggrraall ddee pprrootteecccciióónn ppoorrqquuee nnoo ccuueennttaa ccoonn uunnoossvvaalloorreess nnaattuurraalleess oo ccuullttuurraalleess ttaann rreelleevvaanntteess ccoommoo llaass oottrraass (SubzonaParque Metropolitano, Subzona de Protección y Divulgación de losRecursos Naturales y Subzona de Protección y Divulgación de losRecursos Culturales).

De otra parte, no puede desconocerse que una serie de ámbitosde estas subzonas genéricas (sin valores ni destinos específicos) seencuentran, además, en cierta medida transformados por la presenciade algunos asentamientos en los que la mayoría de las edificacionesexisten antes de la entrada en vigor de la LOUA (20 de enero de2003), muchas de ellas con anterioridad a un plazo de cuatro años ala misma; por lo que se encuentran en una posición de inatacabilidadpara la aplicación de medidas de restauración de la legalidad. Es elcaso de los aasseennttaammiieennttooss ddee LLaass MMaannootteerraass,, PPaaggoo WWiinntthhuuyysssseenn IIII,, yyccrreecciimmiieennttoo nnoorrttee ddee WWiinntthhuuyysssseenn II,, aassíí ccoommoo llaa aammpplliiaacciióónn oorriieennttaall ddeellaasseennttaammiieennttoo ddee LLooss PPeerraalleess,, oo llaa zzoonnaa iinnmmeeddiiaattaa ddeell PPoobbllaaddooccoonnssoolliiddaaddoo ddee SSiieerrrraa SSaann CCrriissttóóbbaall. En efecto, las edificacioneshistóricas de estos asentamientos, en aplicación de la DisposiciónAdicional Primera de la LOUA, se encontrarían en situación similar alde fuera de ordenación. Y tampoco puede desconocerse, que altiempo, estas edificaciones (así como las restantes integrantes) de estosasentamientos localizados en las subzonas genéricas transformas delÁrea de San Cristóbal, originan impactos ambientales permanentes, enespecial con incidencia en el freático (por la proliferación decaptaciones en el mismo para abastecerse de agua y la presenciapozas sépticas).

Por este motivo, la Revisión está obligada a realizar propuestasactivas desde el principio rector de protección ambiental, a fin deintentar reducir dichos impactos. Y ocurre, que no puede diferenciarsea nivel de planificación (a través de una delimitación continua yracional) cuáles de esas edificaciones en el interior de estosasentamientos presentan una situación de prescripción de medidas derestauración de la legalidad, de cuáles no. Por ello, en los terrenosincluidos en los ámbitos transformados de estas subzonas genéricas delPOTBC (que se clasifican como suelo no urbanizable de especialprotección por decisión de la planificación territorial), se propone porel Nuevo Plan General, que sean objeto de medidas urgentes deintegración ambiental de las edificaciones existentes en las mismos através de un Plan Especial, que tendrá por finalidad:

a. Regular el régimen asimilado de fuera de ordenación toleradode las edificaciones existentes que no se encuentren localizadasen áreas de riesgos ambientales (barrancos, desnivelespronunciados, afección de arroyos, etc) a fin de que puedanrealizar las obras de conservación y consolidación, conforme ala habilitación de la Disposición Adicional Primera de la LOUA.Sin permitirse el incremento del número de edificacionesexistentes.

b. Vincular el reconocimiento de la situación en régimen asimiladode fuera de ordenación tolerado a la adopción de las siguientemedidas de integración ambiental, que deberán serinstrumentadas por el Plan Especial:

1º. Eliminación de los impactos ambientales que afectan a losacuíferos, en especial disponiendo la sustitución de lospozos y posas sépticas cuando los mismos pongan enpeligro al acuífero y a la población residente. El PlanEspecial deberá proponer soluciones alternativasambientalmente admisibles que vengan a resolver lasnecesidades de agua y eliminación de residuos de lasedificaciones eliminando los impactos y el peligrosanitario. Se admitirá excepcionalmente la conexión ainfraestructuras cercanas existentes cuando esta soluciónsea la única viable en atención a los recursos disponibles.

2º. Garantía de incorporación de medidas de ahorroenergético en las edificaciones, incluida la instalación deenergía solar.


342


3º Cumplimiento de órdenes de ejecución sobre mejora de laimagen e integración paisajística de las edificacionesexistente, estableciendo unas normas estéticas a las quedeberán adaptarse las edificaciones existentes.

4º. Medidas de compensación ambiental: se destinará laprestación compensatoria a que se refiere el artículo 52.5de la LOUA a la adquisición para el uso público yreforestación con plantas autóctonas de al menos elquince por ciento del ámbito transformado.

Conjuntamente con estas medidas, las propuestas de la Revisióndeben ser impedir cualquier posibilidad de nuevas edificaciones enestas subzonas para evitar los riesgos de su definitiva transformación.

El resto de los ámbitos de las subzonas genéricas que no seencuentren transformadas se mantienen en el régimen ordinario delsuelo no urbanizable de especial protección por planificaciónterritorial.

DD.. OOTTRROOSS CCOONNDDIICCIIOONNAANNTTEESS DDEERRIIVVAADDOOSS DDEE LLAA LLEEGGIISSLLAACCIIÓÓNNSSEECCTTOORRIIAALL..

EEll aarrtt.. 4466..11..hh)) ddee llaa LLOOUUAA oobblliiggaa aa ccllaassiiffiiccaarr ccoommoo ssuueelloo nnoouurrbbaanniizzaabbllee aa aaqquueellllooss tteerrrreennooss qquuee rreessuulltteenn nneecceessaarriiooss ppaarraa mmaanntteenneerrllaa pprrootteecccciióónn ddee llaa iinntteeggrriiddaadd yy ffuunncciioonnaalliiddaadd ddee iinnffrraaeessttrruuccttuurraass yysseerrvviicciiooss ddee iinntteerrééss ggeenneerraall..

Este precepto es preciso relacionarlo con las diversaslegislaciones sectoriales sobre los servicios públicos. En especialcuando la mayor parte del ámbito se encuentra afectado porlimitaciones derivadas de dicha legislación sectorial que protege laintegridad y funcionalidad de los servicios públicos, en concreto,aquellos que constituyen infraestructuras del dominio público.

Por ello, no resultaría congruente reconocer el asentamiento deEl Carmen II. La Piedad con el carácter de suelo urbano o urbanizable,puesto además de presentar una posición desconectada de lapropuesta de nueva estructura urbana adoptada por esta Revisión y,encontrarse con dificultades de conexión a las redes deinfraestructurales generales, se localiza entre el trazado de unacarretera de interés supramunicipal y el trazado de vía pecuaria. Y poraplicación de la legislación sectorial de carreteras, aún en el caso dedicho reconocimiento, se encontraría la mayor parte del asentamientoen situación de fuera de ordenación por localizarse en el interior de la

zona límite de edificación en defensa de la carretera. No obstante, ellono impide que las edificaciones existentes antes de la entrada en vigorde la Ley de Carreteras de Andalucía puedan subsistir en régimen defuera de ordenación tolerado en suelo no urbanizable.

6.4.2. LA GARANTÍA DE LA CUALIFICACIÓNDOTACIONAL Y FUNCIONAL DE LAS ÁREASOBJETO DE REGULARIZACIÓN.

La incorporación de las áreas suburbanizadas a la ciudad quecumplan los anteriores condicionantes señalados, mediante propuestasde clasificación urbanística adecuadas (suelo urbano o urbanizable)debe realizarse asegurando unas dosis de calidad como cualquierzona urbana, aun cuando puedan establecerse particularidades enfunción de la caracterización e intensidad de usos.

El artículo 9 de la LOUA en sus apartados C), D), F) y G) regulalos objetivos de ordenación para que la incorporación de losasentamientos irregulares del suelo no urbanizable al modelo deciudad se produzca en términos de cualificación espacial, dotacional yfuncional. Así, la integración de los asentamientos que cumplan conlas condiciones expuestas en los anteriores apartados debe tener encuenta las siguientes consideraciones:

• Deben incorporar, una proporción de vivienda social ajustada ala capacidad de crecimiento real interior (nuevas viviendas) y enatención a las densidades establecidas. En este sentido, nopuede olvidarse que la exención de viviendas protegidas selegitima por el art.10 de la LOUA en densidades inferiores a 15vivienda por hectárea salvo que la tipología propuesta seacongruente con las actuaciones propias de vivienda protegida.

• La ordenación debe garantizar la correspondencia yproporcionalidad entre los usos lucrativos y las dotaciones yservicios públicos previstos, sin perjuicio de atemperar lasexigencias dotacionales ordinarias del art.17 en atención algrado de consolidación del ámbito.

• Se deberá incidir en una correcta distribución espacial de losequipamientos y servicios, especialmente los de proximidad; esdecir aquellos llamados a dar cobertura a las necesidadescotidianas de los habitantes de estos asentamientos.


343


• Se instrumentarán las acciones precisas para reducir loscondicionantes de movilidad obligada que caracteriza a lapoblación asentada en la áreas periurbanas, apostando por laimplementación de funciones no residenciales (comercio deproximidad principalmente).

Estos principios han orientado las propuestas de ordenaciónconcretas que se formulan por este Plan General en los ámbitos objetode normalización tal como se ha descrito en el capítulo III de estaMemoria de Ordenación.

6.4.3 LA APLICACIÓN DE LAS REGLAS BÁSICASURBANÍSTICAS, LA PROHIBICIÓN DEEXONERACIÓN DE DEBERES Y LA ASUNCIÓN DEÉSTOS POR LOS INTERESADOS.

No basta que el Plan de una solución para transformar esarealidad económica-social que sustenta el proceso deautoconstrucción irregular y que se nutre tanto por parte de losinfractores como de la indecisión de la propia Administración.

El acierto de esta medida, requiere un método: en definitiva,arbitrar y aplicar una estrategia para la normalización.

Por ello, la regularización no puede ser una simpledeterminación en el planeamiento. Se precisa que esta determinaciónvenga asumida por la mayoría de los interesados, y al tiempo,aceptada por estos con todas sus implicaciones (obligaciones legales).Por ello, se hace necesario establecer instrumentos de ordenaciónpormenorizada intermedios que faciliten la participación de éstos en elproceso de concreción final de la ordenación y que al tiempo sientenlas bases del inicio de la actividad de ejecución.

En este punto aquellos ámbitos en los que existen edificacionesirregulares que deban quedar incorporados al proceso urbanístico(mayoritariamente con la clasificación de urbano en la categoría de noconsolidado cuando la consolidación de la edificación alcanza las 2/3conforme al criterio del artículo 45.1 de la LOUA, o al suelourbanizable en aquellas zonas en las que la consolidación no alcanzalos niveles anteriores), se aplicarán los deberes propios establecidospor la legislación urbanística vinculados a los procesos deincorporación urbanística.

Y es que sólo con la aplicación de los modos y técnicasurbanísticas resulta posible económicamente la obtención de losservicios y dotaciones que permitirán mejorar la calidad de vida de susresidentes.

La participación de los beneficiarios de las medidas deregularización en los costes derivados de la ejecución de lasinfraestructuras y de la obtención de las dotaciones que precisan lasviviendas y edificaciones construidas, es un principio irrenunciable delproceso, no sólo para viabilizar económicamente la ejecución de lasmedidas transformadoras de la realidad preexistente sino tambiéncomo única forma de legitimar este proceso desde el respecto a unade las bases del sistema urbanístico establecido en nuestroordenamiento jurídico: la solidaridad o compensación de losbeneficios y cargas derivados del planeamiento.


344


El resultado, y la forma de concretarse, la normalizaciónurbanística de los ámbitos que puedan ser objeto de regularización, nopuede ser idéntica en todos los casos. Y ello al margen de que elobjetivo de normalización asumido en ocasiones excluye la posibilidadde esa regularización en la medida que los requerimientos legales y dela planificación exigen que la normalización de las actuacionesirregulares se manifieste en propuestas de exclusión de las mismas ypreservación de la transformación.

Pero en su vertiente regularizadora, la normalización tampocopuede adoptar soluciones homogéneas. Esta afirmación deriva delpresupuesto legitimador de dicho proceso. Es el nuevo planeamientogeneral quien habilita la regularización, y éste debe ajustarse a laLOUA en materia de clasificación del suelo, categorías y demásdecisiones de ordenación.

LLaa ssoolluucciióónn oo pprrooppuueessttaa ccoonnccrreettaa qquuee llaa RReevviissiióónn ddeebbee ffoorrmmuullaarrppaarraa ccaaddaa zzoonnaa ssuusscceeppttiibbllee ddee rreegguullaarriizzaacciióónn ((ppoorr ssuu ccaappaacciiddaadd ddeeiinntteeggrraacciióónn eenn eell nnuueevvoo mmooddeelloo uurrbbaannoo-tteerrrriittoorriiaall pprrooppuueessttoo)) nnoo ppuueeddeesseerr iiddéénnttiiccaa eenn ttooddooss llooss ccaassooss,, ppuueess eelllloo ddeeppeennddeerráá ddee llaa llooccaalliizzaacciióónnddeell áámmbbiittoo yy ddee ssuuss rreellaacciioonneess ccoonn eell nnuueevvoo mmooddeelloo tteerrrriittoorriiaalleessttaabblleecciiddoo,, ddee ssuu ccaappaacciiddaadd ddee ccoonneexxiióónn ccoonn llaass iinnffrraaeessttrruuccttuurraass,, ddeellggrraaddoo ddee ccoonnssoolliiddaacciióónn ddee llaa eeddiiffiiccaacciióónn yy ddee llaa ccoonnffiigguurraacciióónn ddee llaaeessttrruuccttuurraa ddee llaa pprrooppiieeddaadd..

El nuevo Plan en atención a las circunstancias concurrentes encada zona establece unas determinaciones urbanísticas para cada unade ellas: las relativas a la clasificación de suelo, la categoría, a lacalificación o uso global, la determinación de la densidad, las reservasdotacionales y a la delimitación, en su caso, de un ámbito territorial enel que deba producirse la distribución de beneficios y cargas derivadasdel planeamiento.

En función de cuáles sean estas determinaciones concretas paracada zona la regularización tendrá unas particularidades o exigenciaspropias.

No obstante, allí donde se han presentado realidades similares yen posiciones análogas la Revisión sí propone criterios homogéneos deintervención tanto en la faceta de la ordenación como de la gestión,como luego se expondrá.

6.5.1. SOBRE LOS CRITERIOS DE CLASIFICACIÓN DESUELO A EFECTOS DE LA REGULARIZACIÓN.

Cuando las edificaciones localizadas en ámbitos que en elanterior planeamiento general se clasificaban como suelo nourbanizable, y tras constatar su nivel de consolidación, posición, y restode consideraciones a las que se hecho referencia en el apartado 4anterior, este Plan estima justificado que puedan ser incorporadas a laszonas aptas para un desarrollo urbanístico normalizado (a fin deasegurar su adecuada integración urbana en una forma que beneficiaal interés general, y contribuya a la mejora ambiental). Y la primeradecisión que se adopta es la relativa a qué clase de clasificación desuelo debe atribuirse a estas zonas para posibilitar su adecuadainserción y gestión.

En este sentido, dos alternativas se plantean: de una parte suclasificación como suelo urbano; de otra, su clasificación como suelourbanizable. La decisión se hace depender del grado de consolidaciónpor la edificación y urbanización, que presenten y valorando sucapacidad de integración en la malla o estructura urbana. Todo ello deconformidad con el art.45.1 y 47 de la LOUA.

En el apartado b) del art.45.1 de la LOUA se regula el segundocriterio legal para reconocer la clasificación de suelo urbano: el de laconsolidación de la edificación, con una regulación similar a lalegislación urbanística anterior: en concreto, "estar ya consolidados almenos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificaciónsegún la ordenación que el planeamiento general proponga eintegrados en la malla urbana en condiciones de conectar a losservicios urbanísticos básicos".

En este supuesto de hecho, en realidad, está integrado por lossiguientes requisitos:

1º. Estar ya consolidado por la edificación al menos en las dosterceras partes del espacio apto para la edificación según laordenación que el planeamiento general proponga.

No se trata que la edificación existente ocupe las 2/3 de lasuperficie total del área, sino de los espacios aptos para laedificación según las previsiones del planeamiento general. Lareferencia al espacio apto para la edificación hay que entenderlarealizada al número teórico de parcelas edificables, no a lasuperficie ocupada de las mismas; por tanto, se trata decuantificar si el número de parcelas edificadas representa las 2/3partes del total teórico de parcelas resultantes de la nueva


345

6.5. LAS DIFERENTES FORMAS DE INSTRUMENTAR LA DIRECTRIZ DE LA NORMALIZACIÓN DESDE LA ORDENACIÓN ENATENCIÓN A LAS DIVERSAS REALIDADES PRESENTES.


ordenación. En todo caso es el Plan el que determina, según laordenación que proponga, los espacios aptos para edificar enun ámbito territorial preciso, tal como ha precisado, lajurisprudencia.

2º. Integrados en la malla urbana

Además de contar con el nivel de consolidación de la edificaciónpara reconocer la clase de suelo urbano por aplicación de estesegundo criterio se exige por la LOUA su integración en la mallaurbana, es decir en el entramado urbanístico ya existente. En lajurisprudencia este concepto se interpreta como inserción en unárea consolidada por la edificación o por lo menos, que no estécompletamente aislada del "entramado urbanístico ya existente",lo que permite excluir los supuestos de parcelas edificadas ensituación aislada, sin conexión alguna con la estructura urbanay que ocasionalmente pudieran llegar algún elemento deinfraestructuras pero sin voluntad de conformar una verdaderaurbanización.

3º. Capacidad de conexión a los servicios urbanísticos básicos

Una de las novedades que la LOUA introduce en el supuesto deconsolidación por la edificación es, que además de legalizar elcriterio jurisprudencial de la necesidad de su integración en lamalla urbana, exige que esas edificaciones se localicen enterrenos con capacidad de conexión a los servicios generalesbásicos (los mínimos establecidos en el apartado a del art.45.1).Por tanto se añade una vinculación a los elementosinfraestructurales. Bien es cierto que no es una vinculación aunas condiciones de urbanización existentes sino potenciales,basta que puedan acometerse las conexiones a esas redesgenerales. Este requisito pretende asegurar que esasedificaciones puedan llegar a contar con los elementos deinfraestructuras generales.

En cualquier caso, ya no es suficiente con la existencia de ungrado de consolidación de la edificación sino además unacapacidad de los suelos para servir de soporte a lasinfraestructuras requeridas a todo suelo urbano.

No obstante, eenn eell ccaassoo,, ddee qquuee ssee ccoommpprruueebbee qquuee llaa zzoonnaa eennllaa qquuee ssee llooccaalliizzaann llaass eeddiiffiiccaacciioonneess iirrrreegguullaarreess -que puedenlegítimamente incorporarse a la nueva estructura territorial habilitadapor el nuevo planeamiento urbanístico general en elaboración-mmeerreecceenn llaa ccllaassiiffiiccaacciióónn ddee ssuueelloo uurrbbaannoo ppoorr aapplliiccaacciióónn ddeell cciittaaddoo

aarrtt..4455..11 ddee llaa LLOOUUAA;; aa ccoonnttiinnuuaacciióónn,, eessttee PPllaann GGeenneerraall ddeebbee ddeecciiddiirraa ccuuááll ddee llaass ddooss ccaatteeggoorrííaass eenn eessttaa ccllaassee ddee ssuueelloo uurrbbaannoo ddeebbeennaaddssccrriibbiirrssee.. LLlleeggaaddoo aa eessttee ppuunnttoo ((eess ddeecciirr,, ssuu rreeccoonnoocciimmiieennttoo eenn llaaccllaassee ddee ssuueelloo uurrbbaannoo)) nnoo eexxiissttiirrííaa dduuddaa aallgguunnaa,, qquuee ddeebbeenn sseerraaddssccrriittaass aa llaa ccaatteeggoorrííaa ddee ((ssuueelloo uurrbbaannoo nnoo ccoonnssoolliiddaaddoo)) ppoorr llaauurrbbaanniizzaacciióónn..

AAssíí rreessuullttaarrííaa ddee aapplliiccaacciióónn llaa rreegguullaacciióónn ddeell aarrtt..4455..22 ddee llaaLLOOUUAA,, qquuee ccoonnffiigguurraa ssiieemmpprree ccoommoo ssuuppuueessttoo ddee uurrbbaannoo nnooccoonnssoolliiddaaddoo,, aaqquueellllooss ccaassooss eenn llooss qquuee llooss tteerrrreennooss ddee llaa ccllaassee ddeessuueelloo uurrbbaannoo ccaarreezzccaann ddee uurrbbaanniizzaacciióónn ccoonnssoolliiddaaddaa..

En el apartado a) del art.45.2 de la LOUA se regulan lossupuestos en los que se considera que los terrenos carecen de laurbanización consolidada. Y es evidente que carecerán deurbanización consolidada (categoría), los terrenos clasificados por unPlan General con la clase de suelo urbano por el criterio deconsolidación de la edificación (cuando se da la presencia deedificaciones en las 2/3 partes de los espacios aptos para ello), y aunen el supuesto de que puedan contar con un mínimo de urbanización.

Y, es que en lo que ahora interesa, puede decirse que constituyensupuestos de carencia de urbanización consolidada (entre otros) lossiguientes casos:

aa.. IInnssuuffiicciieenncciiaa ccuuaannttiittaattiivvaa ddee llaa uurrbbaanniizzaacciióónn ((ssuuppuueessttoo rreegguullaaddooeenn eell aarrtt..4455..22..BB..aa..11 ppaarrttee pprriimmeerraa)):: ccuuaannddoo llaa uurrbbaanniizzaacciióónneexxiisstteennttee nnoo ccuueennttee ccoonn ttooddooss llooss sseerrvviicciiooss,, iinnffrraaeessttrruuccttuurraass yyddoottaacciioonneess pprreecciissaass.. NNoorrmmaallmmeennttee ssee ddaa eessttee ssuuppuueessttoo ccuuaannddoollooss tteerrrreennooss mmeerreecceenn llaa ccllaassiiffiiccaacciióónn ddee ssuueelloo uurrbbaannooeexxcclluussiivvaammeennttee ppoorr eell ccrriitteerriioo ddee ccoonnssoolliiddaacciióónn ddee llaa eeddiiffiiccaacciióónnccaarreecciieennddoo ddee ttooddooss oo aallgguunnoo ddee llooss sseerrvviicciiooss uurrbbaannííssttiiccooss yyddoottaacciioonneess rreeqquueerriiddaass..

b. Insuficiencia cualitativa (supuesto regulado en el art.45.2.B.a.1parte final): cuando la urbanización existente aun contándoloscon todos los servicios, infraestructuras y dotaciones no sean losadecuados en proporción a las características de la edificaciónexistente o prevista (cuando el Plan otorga nuevas posibilidadesedificatorias, como podría ser en el caso, del 1/3 de parcelasvacantes de edificación, que teóricamente podría existir).

En cualquier caso, lo verdaderamente trascendente de estaregulación, es que en el concepto de consolidación de la urbanizaciónse incluye no sólo la urbanización propiamente dicha (lasinfraestructuras) sino las dotaciones.


346


LLaa oottrraa aalltteerrnnaattiivvaa,, ppaarraa llaa iinnccoorrppoorraacciióónn aall pprroocceessoo uurrbbaannííssttiiccooddee llooss tteerrrreennooss eenn llooss qquuee ssee aassiieennttaann llaass eeddiiffiiccaacciioonneess iirrrreegguullaarreess ccoonnccaappaacciiddaadd ddee iinntteeggrraacciióónn eenn eell nnuueevvoo mmooddeelloo,, eess ssuu ccoonnssiiddeerraacciióónnccoommoo ssuueelloo uurrbbaanniizzaabbllee;; yyaa sseeaa eenn llaa ccaatteeggoorrííaa ddee sseeccttoorriizzaaddoo oo nnoosseeccttoorriizzaaddoo..

EEll pprreesseennttee PPllaann GGeenneerraall ddee ffoorrmmaa mmaayyoorriittaarriiaa hhaa aaddooppttaaddoo llaaddeecciissiióónn ddee oottoorrggaarr llaa ccllaassiiffiiccaacciióónn ddee ssuueelloo uurrbbaannoo nnoo ccoonnssoolliiddaaddoo,,eenn llooss áámmbbiittooss ddee nnúúcclleeooss eenn llooss qquuee ssuu ggrraaddoo ddee ccoonnssoolliiddaacciióónnaallccaannzzaa llooss nniivveelleess eexxiiggiiddooss ppoorr eell aarrttííccuulloo 4455..11 ddee llaa LLOOUUAA, conformea la justificación que se aporta en el apartado siguiente de estaMemoria.

Aquellas realidades con niveles menores han quedadointegradas en los ámbitos de suelo urbanizable sectorizado(prácticamente insignificante) o en suelo urbanizable no sectorizado;no obstante como se ha indicado en estas zonas los niveles deconsolidación no son relevantes o se presentan más bien comoámbitos con edificaciones puntuales y discontinuas.

6.5.2. LA OPCIÓN PREFERENTE DE LA CLASIFICACIÓNDE SUELO URBANO NO CONSOLIDADO PARA LASÁREAS CONSOLIDADAS CON EDIFICACIONESIRREGULARES.

Como se ha adelantado el criterio general para las áreasconsolidadas por la edificación ha sido su clasificación como suelourbano no consolidado, por los siguientes motivos:

aa.. CCuueennttaann ccoonn uunn ggrraaddoo ddee ccoonnssoolliiddaacciióónn mmuuyy eelleevvaaddoo,, ppoorreenncciimmaa ddeell nniivveell ddee llaass 22//33 ddee llaass ppaarrcceellaass aappttaass ppaarraa llaaeeddiiffiiccaacciióónn sseeggúúnn llaa nnuueevvaa oorrddeennaacciióónn, cumpliendo así elrequisito del artículo 45.1 de la LOUA, aall ttiieemmppoo qquuee sseellooccaalliizzaann eenn áámmbbiittooss eenn llooss qquuee nnoo eexxiissttee lliimmiittaacciióónn ddeerriivvaaddaa ddeeeessppeecciiaall pprrootteecccciióónn ddee ssuueelloo nnoo uurrbbaanniizzaabbllee eexxiiggiiddoo ppoorr llaalleeggiissllaacciióónn sseeccttoorriiaall oo ppoorr llaa ppllaanniiffiiccaacciióónn tteerrrriittoorriiaall yy sseepprreesseennttaann ccoonn ccaappaacciiddaadd ddee iinntteeggrraarrssee aa llaa nnuueevvaa eessttrruuccttuurraaggeenneerraall tteerrrriittoorriiaall aaddooppttaaddaa ppoorr eessttaa RReevviissiióónn yy ddee ccoonneexxiióónn aa llaassnnuueevvaass rreeddeess iinnffrraaeessttrruuccttuurraalleess pprrooyyeeccttaaddaass..

b. DDeebbeenn aaddssccrriibbiirrssee aa llaa ccaatteeggoorrííaa ddee nnoo ccoonnssoolliiddaacciióónn ppoorr llaauurrbbaanniizzaacciióónn,, ccoonnffoorrmmee aall aarrtt..4455..22 ddee llaa LLOOUUAA ppoorr llaaiinneexxiisstteenncciiaa ddee uunn nniivveell iinnffrraaeessttrruuccttuurraall yy ddoottaacciioonnaall aaddeeccuuaaddooppaarraa llooss uussooss ee iinntteennssiiddaaddeess uurrbbaannaass ppoossiibbiilliittaaddooss ppoorr eessttaaRReevviissiióónn.. Es un supuesto de insuficiencia cuantitativa y cualitativa

de la urbanización, precisadas de una actuación de nuevaurbanización, de modo que a los efectos del TRLS08 tienen laconsideración de terrenos en situación básica de suelo rural.

cc.. LLaa ccaatteeggoorrííaa ddee ssuueelloo uurrbbaannoo nnoo ccoonnssoolliiddaaddoo ppeerrmmiittee llaaaapplliiccaacciióónn ddee uunnaa ggeessttiióónn uurrbbaannííssttiiccaa ccoonn mmááss aalltteerrnnaattiivvaass; noreduciendo la actividad de ejecución al modo necesario dedelimitación de unidades de ejecución y es que en el artículo 55de la LOUA, se diferencian dos regímenes diferentes en funciónde si se prevé delimitación de unidad de ejecución o no. Y es queante las dificultades de una gestión sistemática en estos ámbitos,en los que se presenta un gran fraccionamiento de la propiedady con la edificación ya consumada, es posible arbitrarmecanismos de gestión más simplificados como puede ser laaplicación de las transferencias de aprovechamientosurbanísticos.

dd.. PPeerrmmiittee aaddaappttaarr eell nniivveell ddee ddoottaacciioonneess aa llaass ccaarraacctteerrííssttiiccaass ddee llaaaaccttuuaacciióónn; la LOUA admite la exención parcial de las reservasdotacionales ordinarias del art.17 con mayor facilidad en lossectores de suelo urbano no consolidado o incluso en otrosámbitos, como serían los de las áreas de reforma interior (y eneste caso, se asimilan las áreas de suelo urbano no consolidadocon objetivos de regularización, pues se pretende incorporarequipamientos y la mejora de la urbanización).

ee.. EEnn eessttooss ccaassooss,, llaa rreesseerrvvaa ddee vviivviieennddaa pprrootteeggiiddaa,, úúnniiccaammeenntteesseerrííaa eexxiiggiibbllee ssoobbrree llaa ssuuppeerrffiicciiee eeddiiffiiccaabbllee nnoo mmaatteerriiaalliizzaaddaa. Eincluso puede ser objeto de exención cuando la densidad noalcanza las 15 viviendas por hectárea y, al tiempo, presenta unatipología (vivienda unifamiliar aislada) de difícil asunción para lapromoción de viviendas protegidas.

6.5.3. LOS CRITERIOS DE ORDENACIÓN DEL NUEVOPLAN GENERAL DE LAS ÁREAS DEREGULARIZACIÓN.

El presente Plan General idéntica como áreas de regularizacióne integración urbana y mejora ambiental (ARG con fines denormalización) aquellos ámbitos que pese a contar con un nivel deconsolidación por la edificación de las 2/3 exigidos por el art.45.1 dela LOUA, no cuentan de forma completa, de servicios, infraestructurasy dotaciones precisados.


347


Son áreas de regularización, los siguientes asentamientos:

ARG-01 CANTARRANAS 6ARG-02 EL CHINARRAL 1ARG -03 VEGA DE LOS PÉREZARG -04 PAGO WINTHUYSSEN 2 Y LA CARIDAD 2ARG-05 CANTARRANAS 5ARG -06 EL BARRERO-HACIENDA LAS CATORCEARG -07 HACIENDA DOS PALMERASARG -08 LOS NARANJOSARG -09 LAS MARÍASARG -10 LA CERERÍAARG -11 LAS BANDERAS-EL PALOMAR 2ARG -12 LA BELLEZAARG -13 MONTES DE OCAARG -14 LA MANUELAARG -15 LOS PERALESARG -16 LAS VEGUETASARG-17 EL ALMENDRALARG -18 BELLA BAHÍAARG -19 CAMINO VIEJO DE ROTA ARG -20 BERBÉNARG -21 ALTOS DEL BERBÉNARG -22 LAS MARÍAS 2ARG-23 VENTA DURANGOARG -24 LA OROPÉNDOLA 1ARG -25 LA OROPÉNDOLA 2ARG -26 LA OROPÉNDOLA 3ARG -27 LA HERRADURAARG-28 HIJUELA DEL TIO PRIETOARG -29 ALMENDROS 2ARG-30 VALDEAZAHARESARG -31 SAN ANTONIOARG -32 EXTENSIÓN DEL SAUCEARG -33 CANTARRANAS OESTEARG -34 PRYCAARG -35 SIERRA SAN CRISTÓBALARG -36 PAGO WINTHUYSSEN 1ARG -37 PAGO SERRANO +LA ESTACADILLAARG -38 VEGUETAS 2-IMBRUSQUETA-LAS CEPAS-

ALBARIZASARG -39 VILLARANA DE LAS ARENILLASARG -40 CARRETERA DE SANLUCAR 1ARG -41 PAGO ALMAJAR-LA NEGRAARG -42 PAGO LAS ANIMASARG -43 CANTARRANAS 3ARG -44 HOYO 15

ARG -45 CARRETERA DE SANLUCAR 2ARG -46 EL CARRILARG -47 LOS DESMONTADOS 1ARG -48 LOS DESMONTADOS 2

Son un total de 48 áreas de regularización en suelo urbano noconsolidado.

Estas áreas de regularización ssee ccoorrrreessppoonnddeenn ccoonn eell ssuuppuueessttooddee hheecchhoo rreegguullaaddoo eenn eell aarrttííccuulloo 4455..22..BB..aa..11 LLOOUUAA ppaarrttee pprriimmeerraa,, eessttooeess ssoonn áámmbbiittooss ddee iinnssuuffiicciieenncciiaa ccuuaannttiittaattiivvaa ddee llaa uurrbbaanniizzaacciióónn::ccuuaannddoo llaa uurrbbaanniizzaacciióónn existente no cuente con todos los servicios,infraestructuras y dotaciones precisas. No pueden identificarse ensentido estricto con las áreas de reforma interior del suelo urbano noconsolidado, porque estas últimas son ámbitos ya clasificados comourbanos por el planeamiento anterior y que un nuevo plan venga aproponer su reforma, aun cuando a nivel de ordenación urbanísticadeben contar con una metodología equivalente a la utilizada por laLOUA para las áreas de reforma en su artículo 17 porque debenordenarse teniendo presente esa realidad mayoritariamente edificada.

Por ello, las áreas de regularización del suelo urbano noconsolidado (con fines de normalización) se encuadran en el supuestoregulado en el art.45.2.B..a). 1) de la LOUA: es un área de suelourbano integrada por terrenos edificados (art.45.1.b de la LOUA) quecarecen de urbanización consolidada (art.45.2.B.a), porque laexistente no comprende todos los servicios, infraestructuras (o sicuentan con éstos, no tienen la proporción o característicasadecuadas) y dotaciones públicas precisas para servir a la edificaciónque sobre ellos exista (art.45.2.B.a).1) de la LOUA).

En cualquier caso, es preciso clarificar que las áreas deregularización del suelo urbano no consolidado con fines denormalización son a los efectos de de la Ley del Suelo estatal de 2007(TRLS08), actuaciones de transformación urbanística correspondiente ala tipología de actuación de urbanización a la que se refiere el artículo14.1.a de la misma. Y es que a aun cuando los objetivos principalesde estas áreas se dirijan a la obtención de equipamientos y espacioslibres públicos, y mejora infraestructural es lo cierto que operan sobreámbitos de suelo irregularmente consolidados y por ello no se tratande actuaciones de equipamiento vinculadas a nuevas propuestas derenovación urbana en la ciudad existente (que otorga nuevasposibilidades edificatorias) realizadas por un nuevo Plan sobreedificaciones del urbano ya urbanizado que es la tipología deactuación identificada como de dotación a la que se refiere elapartado b del art.14.1 de la Ley del Suelo de 2007.


348


De esta forma las áreas de regularización parten de unasituación básica de suelo rural, pero en los que su nivel deconsolidación por la edificación, las hace merecer en este proceso derevisión del Plan General la clasificación de suelo urbano (si bien noconsolidado, por condición de su nivel infraestructural y dotacional) enla medida que se localizan en zonas que se integran sin dificultad enla nueva estructura general propuesta por el Nuevo Plan.

Por tanto, son áreas del suelo urbano no consolidado, eincluidas en ámbitos de áreas de reparto para asegurar la solidaridadde beneficios y cargas, si bien no se delimitan por el Plan Generalunidades de ejecución, como luego se explicará.

Para estas áreas, el Nuevo Plan General establece unascondiciones ordenación y edificación acordes con su carácter,posición y entorno territorial y prevé una actuación de nuevaurbanización para su integración urbana y, al tiempo, adaptada a suscaracterísticas, protegiendo los valores ambientales del espacioperiurbano en el que se asientan.

Para las Áreas de Regularización e Integración Urbana-Ambiental (áreas con fines de Normalización) el presente Plan asegurasu ordenación integrada aun cuando para su ejecución se establecenunas decisiones más flexibles y adaptadas a su singular posición: elbeneficio ordinario de la actividad de transformación urbanística,como es el de la posibilidad de materializar una edificación seencuentra ya efectuado, y las posibilidad de reparcelación material sonprácticamente nulas al no ser mínimas las parcelas vacantes.

El presente Plan General diferencia aquellas que cuentan conordenación pormenorizada completa establecida por el propio PlanGeneral o bien remitidas a planeamiento de desarrollo, tal como seexplicita en el Capítulo III de la Memoria de Ordenación, cuando sedescriben las actuaciones en el suelo urbano no consolidado, quedebe entenderse como complemento necesario de este Capítulo VI.

En aquellos casos, en los que el grado de consolidación aúnalcanzando el nivel del art.45.1 de a LOUA, aún no ha colmatadosustantivamente el ámbito, la Revisión opta por diferir elestablecimiento de la ordenación pormenorizada completa de estosámbitos hacia un Plan Especial a fin de facilitar la participación yasunción de responsabilidades por parte de los interesados enaplicación del criterio anteriormente expuesto.

En concreto, esta Revisión dispone la elaboración de un PlanEspecial de Integración Urbana y Mejora Ambiental para cada uno los

siguientes ámbitos de áreas de regularización del Suelo Urbano NoConsolidado:

ARG -1 CANTARRANAS 6ARG-02 EL CHINARRAL 1ARG -04 PAGO WINTHUYSSEN 2 Y LA CARIDAD 2ARG-05 CANTARRANAS 5ARG -06 EL BARRERO-HACIENDA LAS CATORCEARG -07 HACIENDA DOS PALMERASARG -08 LOS NARANJOSARG -11 LAS BANDERAS-EL PALOMAR 2ARG -12 LA BELLEZAARG -13 MONTES DE OCAARG -14 LA MANUELAARG -15 LOS PERALESARG -16 LAS VEGUETASARG-17 EL ALMENDRALARG -18 BELLA BAHÍAARG -19 CAMINO VIEJO DE ROTA ARG-23 VENTA DURANGOARG-28 HIJUELA DEL TIO PRIETOARG-30 VALDEAZAHARESARG -31 SAN ANTONIOARG -35 SIERRA SAN CRISTÓBALARG -36 PAGO WINTHUYSSENARG -37 PAGO SERRANO +LA ESTACADILLAARG -38 VEGUETAS 2-IMBRUSQUETA-LAS CEPAS-

ALBARIZASARG -39 VILLARANA DE LAS ARENILLASARG -40 CARRETERA DE SANLUCAR IARG -41 PAGO ALMAJAR-LA NEGRAARG -42 PAGO LAS ANIMASARG -46 EL CARRILARG -47 LOS DESMONTADOS 1ARG -48 LOS DESMONTADOS 2

Son criterios y objetivos generales de los Planes Especiales deIntegración Urbana y Mejora Ambiental:

a. Lograr la normalización e integración urbanística a través de lamejora ambiental, dotacional e infraestructural del área.

b. La ordenación pormenorizada se adaptará en la medida de loposible a la realidad existente y a la estructura de la propiedad.


349


c. La configuración de una red viaria suficiente adaptada alcarácter de estos ámbitos. Por ello, la red viaria secundaria selocalizará con carácter general aprovechando los trazados de loscarriles actuales sin perjuicio de ampliar su sección y la aperturade otros necesarios en ámbitos libres de edificación que vengana completar los existentes para asegurar la correctafuncionalidad urbana y accesibilidad a las parcelas. Seemplearán criterios compositivos y de diseño para estos viarios,donde la sección (preferentemente entre 5 y 9 metros), losmateriales de carácter blando, la no distinción entre calzada yacera, la inclusión de arbolado de alineación permita que ladotación infraestructural no suponga una sustancialtransformación del singular medio periurbano en el que seinsertan.

d. Establecimiento como tipología predominante de la edificaciónunifamiliar aislada en parcela, sin perjuicio de poder introducirotras tipologías residenciales (como las actuaciones de ciudadjardín en condominio) que generen tejidos mestizos, sin llegar adesnaturalizar la morfología característica del ámbito y permitanla liberación de espacios libres.

e. Procurarán materializar una pequeña oferta de serviciosterciarios.

f. Los sistemas locales dotacionales (de espacios libres y deequipamientos) se ajustarán a los siguientes criterios:

1º. se ubicarán preferentemente en zonas libres de edificacióny en posiciones que contribuyan a crear centralidades. Seasegurará la preservación de las masas arbóreas,preferentemente con destino al sistema de espacios libres.

2º. El Plan Especial respetará los estándares mínimos deespacios libres o/y equipamientos públicos señalados paracada área en su respectiva Ficha que se establecen enatención a los usos e intensidades previstos ycaracterísticas de la población y al grado deconsolidación de la edificación. En caso de noestablecerse estándar en la ficha, se tomará comoreferencia 35 metros cuadrados de suelo de uso públicopor cada 100 metros cuadrados de edificabilidad delámbito.

g. Se corregirán los déficits y carencias en materia deinfraestructuras urbanas básicas dotándolo de los serviciosnecesarios para su correcto funcionamiento.

Las Áreas de Regularización e Integración Urbana y Ambientalcon fines de normalización (ARG) que cuentan con ordenacióncompleta establecida por este Plan General son las siguientes:

ARG -03 VEGA DE LOS PÉREZARG -09 LAS MARÍASARG -10 LA CERERÍAARG -20 BERBÉNARG -21 ALTOS DEL BERBÉNARG -22 LAS MARÍAS IIARG -24 LA OROPÉNDOLA 1ARG -25 LA OROPÉNDOLA 2ARG -26 LA OROPÉNDOLA 3ARG -27 LA HERRADURAARG -29 ALMENDROS 2ARG -32 EXTENSIÓN DEL SAUCEARG -33 CANTARRANAS OESTEARG -34 PRYCAARG -43 CANTARRANAS 3ARG -44 HOYO 15ARG -45 CARRETERA DE SANLUCAR 2

Son ámbitos mucho más colmatados en los que la capacidad deestablecer alternativas de ordenación pormenorizada completa para elestablecimiento de un mínimo dotacional en su interior sonprácticamente inexistentes, y por ello, esta labor es asumidadirectamente por el Nuevo Plan General, disponiendo la contribuciónen ámbitos exteriores.

A tal fin se prevé por esta Revisión una serie de zonasdotacionales vinculadas a la gestión de las áreas de regularización conordenación pormenorizada, como son:

AA-10.1 Área Dotacional. Las Marías, adscrita a la gestión delas áreas de regularización ARG-09 (Las Marías) yARG-22 (Las Marías 2)

AA-14.1 Área Dotacional. Cantarranas, vinculada a las áreasde regularización ARG-33 Cantarranas Oeste, para completar su nivel dotacional interior que resultainsuficiente.


350


AA-22. Espacio Libre en La Oropéndola, adscrita a lagestión de las áreas de regularización ARG-24,ARG-25 y ARG-26, todas en el mismo ámbitoterritorial de la Oropéndola.

AA-21. Área Dotacional Vega de Los Pérez. Se vincula a la gestión de las ARG 03 Vega de Los Pérez y ARG-08Los Naranjos, localizadas en el mismo ámbitoterritorial.

Por último, las siguientes actuaciones, se adscriben al resto deARG que no cuentan con ordenación pormenorizada:

AA-10.2 Área Dotacional . Las Marías. AA-11 Área Dotacional 2. RompeseronesAA-14.2 Área Dotacional . CantarranasAA-13 Espacio Libre. La Herradura

Asimismo tienen la consideración de áreas de regularizacióntransitorias, los siguientes ámbitos de EMAS del PGOU de 1992 en elque se ha procedido al inicio de las obras de urbanización, sin quehayan culminado y estando pendiente su recepción:

ARGT-01. Arenas Cárdenas.ARGT-02. La Caridad.ARGT-03. La Valenciana.ARGT-04. Los Romanos.ARGT-05. El Palomar.

El presente Plan General asume las actuaciones reparcelatoriasaprobadas, sin perjuicio de la recoger ajustes puntuales en laordenación pormenorizada derivado de la adecuación al territorio dela ejecución de las obras de urbanización. La finalización de las obrasde urbanización, y en su caso, de otros deberes pendientes, deberárealizarse en el plazo máximo de un año desde la entrada en vigor delpresente Plan.

Por último, en relación con el análisis del cumplimiento de lasdeterminaciones territoriales del Plan Subregional en lo concerniente alas Áreas de Regularización es preciso señalar lo siguiente:

1º Las áreas de regularización que provienen del suelo nourbanizable del PGOU 1992 que se encuentran incluidas enZERPLA 2 Cantarranas del Plan Subregional, y por tanto, con laobligación de su reconocimiento, por ser objetivo territorial de lamisma el de proceder a la normalización de los asentamientos

existentes en el ámbito (objetivo complementario a los finesturísticos), son las siguientes.

En Áreas de Regularización con ordenación pormenorizada.

En Áreas de Regularización con ordenación diferida.

Las nuevas viviendas previstas en estas áreas de regularizacióndel ZERPLA II (un total de 188 viviendas no contabilizan a efectosde la Norma 45 del POTA las siguientes:

2º Las Áreas de Regularización que provienen del suelo nourbanizable del PGOU 1992 incluidas en ámbitos expresamenteidentificados como áreas suburbanizadas en el Plan Subregional(obligación territorial de reconocimiento):

En ZS-1: Enclave Territorial Carretera de Sanlúcar:

ARG-06 El Barrero- H. Las Catorce.ARG 07 Hacienda Dos Palmeras.ARG-11 Las Banderas El Palomar 2.ARG-13 Montes de Oca.ARG-37 La Estacadilla.

En ZS-2: Enclave Territorial Ferrocarril de Sanlúcar:

ARG-17 El Almendral.ARG-18 Bella Bahía.ARG-19 Camino Viejo de Rota.ARG-20 Berbén.ARG-21 Altos de Berbén.ARG-31 San Antonio.ARG-46 El CarriL.

REAS

ÁREAARG-05 CANTARRANAS 2 ARG 30 VALDEAZAHARES ARG 41 PAGO ALJAMAR-LA NEGRA

ÁREAS ARG 29 LOS ALMENDROS II ARG 32 EXTENSIÓN DEL SAUCE ARG 33 CANTARRANAS OESTE ARG 43 CANTARRANAS 4 ARG 44 HOYO 15 ARG 45 CARRETERA DE SANLUCAR 2

REA


351


El art.42 de la Normativa del Plan Subregional establece laobligatoriedad de que por parte de la primera revisión delplaneamiento general, se proceda al reconocimiento e integraciónurbanística de las "Áreas suburbanizadas identificadas en el Plano deEsquema Director de Usos".

Además, el POTBC reconoce la realidad de los asentamientosdel ARG-16 Las Vegetas, el ARG-38 Imbrusqueta y del ARG-39Villarana de Las Arenillas, grafiándolos y delimitándolos en lacartografía en su Plano de Ordenación de Esquema Director de Usos,si bien sin incluirlo en ninguna de las áreas suburbanizadas. Noobstante, el art.42 de la Normativa del Plan Subregional habilita a sureconocimiento por parte de la revisión del planeamiento, puesrealmente lo que dispone el apartado 2 de dicha norma es que "elplaneamiento urbanístico general incluirá en su primera adaptación losmecanismos e instrumentos necesarios para la integración de, almenos, las Áreas suburbanizadas identificadas en el Plano de EsquemaDirector de Usos".

Por tanto, las identificadas como áreas suburbanizadas en elPOTBC son de obligado reconocimiento y el resto también puedenserlo si así se justifica por la Revisión, como es el caso de las demásARG por los motivos anteriormente indicados relacionados con elcumplimiento del nivel de consolidación de la edificación exigido porel artículo 45 de la LOUA (2/3 de los espacios aptos para laedificación), capacidad de conexión a las infraestructuras e integraciónen la nueva estructura territorial adoptada por esta Revisión.

Por último, es preciso recodar que las siguientes Áreas deRegularización ya contaban con la clasificación de suelo urbano delPGOU 1992:

ARG-01 Cantarranas 06 (además incluida en ZERPLA II).ARG-02 El Chinarral.ARG-03 Vega de Los Pérez

De otra parte, y al margen de las áreas de regularización,también se propone la clasificación como suelo urbano en la categoríade no consolidado, en algunos ámbitos de actuaciones irregulares conuna presencia menor de edificaciones, pero que han quedado insertosen áreas mayoritariamente clasificados con dicha clase de suelo. Enestos casos, se identifican como sectores de suelo urbano noconsolidado, al representar vacíos interiores parcialmente edificadosque no cuentan con dimensión suficiente o con condiciones paraconstituirse en sectores de suelo urbanizable. En concreto, son lossiguientes casos:

SUNC-01 CANTARRANAS 1 SUNC-02 CANTARRANAS 2SUNC-03 CANTARRANAS 3SUNC-06 EL CARACOLSUNC-07 EL CHINARRAL

Estos ámbitos, en cuanto sectores de suelo urbano noconsolidado deben ser objeto de gestión mediante unidades deejecución.

6.5.4. LOS CRITERIOS DE GESTIÓN DEL NUEVO PLANGENERAL PARA LA EJECUCIÓN DE LAS ÁREAS DEREGULARIZACIÓN.

En materia de gestión urbanística de las áreas de regularización,el Nuevo Plan dispone que el Plan Especial (que establezca suordenación pormenorizada) decidirá si la gestión urbanística delámbito se realiza mediante delimitación de unidades de ejecución obien mediante actuaciones asistemáticas con aplicación deTransferencias de Aprovechamientos Urbanísticos. A tal fin el PlanEspecial se encuentra legitimado para identificar zonas del mismo enlas que existiendo una consolidación de la edificación de menorintensidad y contando con superficie suficiente para constituir ámbitosintegrados puedan ser objeto de delimitación de unidades de ejecucióna instancia de los interesados durante el proceso de tramitación delmismo.

Para las áreas de regularización con ordenación directamenteestablecida por la Revisión, también puede adoptarse esta decisiónsobre la gestión con ocasión del inicio de la actividad de ejecución sila Administración considera que la mejor forma de realizar dichaactividad es mediante unidad de ejecución o bien, si ésta delimitaciónresultase dificultosa, por la modalidad de actuación asistemática.

En este punto, el presente Plan General se acoge a la previsiónrealizada en el artículo 55.2 de la LOUA sobre el régimen del suelourbano no consolidado cuando no se prevea la delimitación deunidades de ejecución, en el que se admite la gestión asistemática enámbitos del suelo urbano no consolidado, pudiendo en dicho régimen,estar además, dichos supuestos, con adscripción a áreas de reparto, ono adscritos a áreas de reparto. En el caso de las áreas deregularización, todas éstas están adscritas a áreas de reparto a fin deasegurar la adquisición de los terrenos de uso público de formagratuito, ya sea mediante unidades de ejecución, ya sea mediantetransferencias de aprovechamientos urbanísticos.


352


En estos supuestos, si se acometiese la gestión medianteunidades de ejecución se aconseja que se establezca el sistema decooperación, salvo que la mayoría de los propietarios del ámbitosoliciten el establecimiento del sistema de compensación.Principalmente en estos casos, la reparcelación será económica debidoal nivel de consolidación de la edificación.

Y es más, en el caso de aquellas áreas de regularización, cuyaordenación pormenorizada completa se aborda por este Plan Generaly que además se integran en un área de reparto compuesta de diversasARG, su gestión puede (si así se decidiera) realizarse de formaasistemática mediante transferencias de aprovechamientos, ycomplementariamente mediante compensaciones económicassustitutivas encaminadas a financiar los expedientes de adquisición desuelos públicos (al margen, evidentemente, de la compensacióneconómica sustitutiva del 10% del aprovechamiento a laAdministración cuando este deber no puede satisfacer medianteentrega directa de parcela apta para la edificación, y con destino alPMS).

En el caso de que su gestión se realice por actuacionesasistemática se elaborará, de forma complementaria a las previsionesde gestión de este Plan General, por el Ayuntamiento unas Ordenanzaen las que se establezcan las cuotas correspondientes de los costes deurbanización y las compensaciones económicas sustitutivas a fin defacilitar la aplicación de las transferencias de aprovechamientos endesarrollo de las previsiones de las Normas y del Plan Especial.

La formulación de los Planes Especiales se programa durante elI y II Cuatrienio, sin determinación de prioridades entre ellos. Noobstante será condición para su efectiva gestión urbanística prever ensu formulación las acciones requeridas para la conexión con las redesgenerales de infraestructuras.

Con carácter general los derechos y deberes vinculados alproceso de transformación urbanística de los terrenos incluidos enáreas de regularización e integración urbana-ambiental son idénticosen términos sustantivos a los establecidos para las actuaciones deurbanización del suelo urbano no consolidado en régimen de unidadesde ejecución.

No obstante, en el proceso de gestión de las áreas deregularización e integración (ARG) se tendrán presente las siguientesespecialidades derivadas de la situación de consolidación por laedificación de estos ámbitos:

1º. Los gastos de la reparcelación económica vinculados al procesode normalización para la válida patrimonialización delaprovechamiento urbanístico reconocido por este Plan en cadauna de las parcelas edificables del área de regularización, auncuando se encuentre ya materializado, comprenderán todos losnecesarios para proceder a satisfacer los deberes urbanísticosvinculados a estas actuaciones de urbanización. En concreto, seentienden incluidos los siguientes conceptos:

a. Las compensaciones económicas sustitutivas que debanpercibir los titulares de terrenos calificados por elplaneamiento -que establezca la ordenación completa-con destino de usos públicos que estén incluidos en elámbito del área de regularización cuando no puedan seradjudicatarios de parcelas resultantes conaprovechamientos lucrativos en el proyecto dereparcelación.

No obstante, no se integrarán entre los costes decompensación económica los correspondientes a losterrenos calificados con destino público que en el interiordel ámbito de la actuación se encuentren ya cedidos alAyuntamiento de modo formal o, incluso, cuando la citadacesión obligatoria pueda obtenerse de modo gratuito envirtud de lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 30 delReal Decreto 1093/1997 tras la tramitación e emisión dela correspondiente certificación prevista en el artículo 31del mismo.

b. Las compensaciones económicas dirigidas a financiar laadquisición de los terrenos calificados por este PlanGeneral con usos públicos que estando excluidos de lasáreas de regularización se encuentran adscritos a lasmismas a efectos de gestión por integrarse en el mismoárea de reparto y que se corresponden con los excesos deaprovechamientos (indicados en la Ficha del área delAnexo de las Normas) descontados el porcentaje en elque se fija el derecho de recuperación de plusvalíasperteneciente a la Administración.

c. La compensación económica sustitutiva del deber decesión de parcelas edificables correspondiente a laAdministración en concepto de recuperación de plusvalíascuando no puedan adjudicarse parcelas edificables a éste.


353


d. Los gastos de urbanización interior del área deregularización así como los costes necesarios para que elárea quede plenamente conectada a las redes generalesviarias, de saneamiento, de suministro de agua y energíaeléctrica exteriores a la actuación a través de lasconexiones previstas en el planeamiento y en el proyectode urbanización. Así mismo se incluirán los costes desoterramiento de líneas de altas y, en su caso, de ladesafectación de vías pecuarias y adquisición del trazadoalternativo que correspondan.

e. El coste que genere la redacción de los instrumentos degestión urbanística y los proyectos de urbanización.

f. Las indemnizaciones procedentes por el derribo deconstrucciones, obras e instalaciones legalmenteedificadas que exija la ejecución de este Plan.

2º. En el caso de que la actividad de ejecución se realice finalmentepor actuaciones asistemáticas, deberán tenerse presente losrequerimientos de la operación reparcelatoria en que consiste elajuste del aprovechamiento subjetivo con el objetivo, mediantela aplicación de las transferencias de aprovechamientosurbanísticos o en su caso mediante compensaciones económicassustitutivas.

En consecuencia, el ámbito del ARG constituye un ámbito parala aplicación de la reparcelación, principalmente económica en suinterior derivada del cumplimiento de las cargas urbanísticas interioresdel ámbito y de las dotaciones exteriores al mismo, si se integra en unárea de reparto de mayor ámbito que la propia área de regularización.

Por último, el Nuevo Plan establece, a fin de asegurar elcumplimiento de deberes, que se considerarán, de forma transitoria, ensituación análoga de Fuera de Ordenación Tolerado los edificiosconstruidos en parcelas localizados en las áreas de regularizaciónhasta que se proceda a aprobar el correspondiente proyecto dereparcelación y abonar los costes derivados del cumplimiento de lasobligaciones urbanísticas, o en su caso, hasta el momento en el queprocedan al cumplimiento de los deberes urbanística en la modalidadde actuación asistemática conforme las previsiones de estas Normas.

En el caso de que las edificaciones e instalaciones emplazadasen cualquier clase de suelo que se hubieran implantado sin licencia -de forma clandestina- y que pudiendo ser legalizados conforme a lasdeterminaciones del Nuevo Plan, no se haya procedido aún a ello, serequerirá para la finalización de este régimen transitorio, además delcumplimiento de los deberes, la declaración administrativa delegalización o de compatibilidad de la edificación con el nuevoplaneamiento.

De tal forma que en el caso de edificación existente construidasin licencia deberá presentarse proyecto de legalización en el plazorequerido por el expediente de protección de legalidad. Por elcontrario, si las acciones de protección de legalidad hubieranprescritos, ello no exonerará de cumplimentar los deberes vinculados alas actuaciones de las áreas de regularización así como el deber depresentar la solicitud de declaración de compatibilidad de laedificación con la nueva ordenación y reconocimiento de condicionesde habitabilidad a fin de acceder a los servicios urbanos y a lapatrimonialización urbanística de lo edificado.


354


01 ideologia mem ord ap iii 2011 - #elpuerto de … · refiere a sectores de suelo urbano no...

Documents