los estudiantes no pueden dar asesoramiento legal... sólo información legal impartido por...
TRANSCRIPT
Ofrecidos porNevada Legal Services
& UNLV Boyd School of Law
Taller Derechos del Inquilino
Sobre la clase...
Los estudiantes no pueden dar asesoramiento legal... sólo información legal
Impartido por estudiantes bajo la supervisión del abogado
Los formularios e información adicional está disponible en el sitio web de Autoayuda en Derecho Civil: http://www.civillawselfhelpcenter.org/
Acerca de Nevada Legal Services
Nevada Legal Services es una firma sin fines de lucro en todo el estado que proporciona asistencia legal a personas de bajos ingresos que califiquen para los servicios.
530 S. 6th St. (esquina de Bonneville & 6th) Con oficinas en Elko, Reno, and Carson City También asistimos a Pahrump, Laughlin &
Mesquite ‘Legal Aid’ – Oficina de asesoramiento legal
NO hat tarifas & DEBE calificar De lunes – viernes de 8:30am a 5pm
Informátivo
Parte I:Cuando se aplica 118A
Problemas de Habitabilidad y Recursos de Depósitos de Seguridad
y Bienes Personales
Parte II:Proceso de Desalojo
Opciones posteriores al fallo
¿NRS 118A se aplica a mi? El capítulo NRS 118A gobierna las leyes
del inquilino y se aplica a los contratos de arrendamiento (orales y escritos) excepto:Dueños de casa móvil/trailas Residentes de Viviendas PúblicasResidentes de hotel por menos de 30
días A MENOS QUE hay intención de permanecer más tiempo
Ocupación condicionada únicamente por empleo
Etc.
¿Tiene ud una relación de propietarios [LL] e
inquilinos [T]? Depende de:
Acuerdo del LL para permitir al T ocupar el espacio a las exclusiones de otros
Si su invitado tiene la intención de permanecer indefinidamente o más de 30 días
El intercambio de consideración
HABITABILIDAD
¿Cuál es la definición de habitabilidad?NRS 118A.290
En NV la ley requiere que él LL mantenga una unidad de vivienda habitable.
“Habitable” significa capaz de permitir que una persona promedio pueda utilizar y disfrutar de la vivienda y vivir libre de defectos que afectan a la salud o seguridad. La vivienda debe cumplir con los códigos salubridad y vivienda, y tener: (1) Agua corriente/potable caliente y fría;(2) Pisos y paredes que proporcionen protección adecuada contra la intemperie y
sin goteos; (3) Un escusado que funcione; (4) Puertas y ventanas que se pueden abrir, cerrar y se ajusten apropiadamente; (5) Cableado y tomas de corriente que operan con seguridad;(6) Un edificio y terreno libre de basura, roedores, insectos y bichos; (7) Calefacción adecuada; (8) Otros servicios, como ventilación, aire acondicionado, elevadores, artefactos,
SI provistos por él LL cuando se mudó o requeridas en el contrato.
Diferentes Procedimientos y Remedios para Distintas Leyes
NRS 118A.350, 118A.355, 118A.360, y 118A.380 Contiene sus remedios si él LL no ha podido mantener una vivienda habitable. Estas leyes tienen diferentes requerimientos:
NRS 118A.355 cubre las violaciones de la habitabilidad (conforme a NRS 118A.290)
NRS 118A.350 cubre las violaciones del contrato de arrendamiento.
NRS 118A.360 cubre las violaciones del contrato de arrendamiento y habitabilidad.
NRS 118A.380 solamente cubre los servicios esenciales.
Antes de continuar...PASO 1: ¿Cual es el Problema?
Problema de habitabilidad, Violación de contrato de arrendamiento o Servicios esenciales
PASO 2: ¿Quien es responsible? Si es el huésped del inquilino o él inquilino quien causó
el problema por un medio de acto deliberado o negligente él LL NO ES responsable (se aplica NRS118A.350, .355, .360, y .380)
PASO 3: ¿El LL a hecho un intento razonable para corregir la infracción?
Si ha sido arreglado, el inquilino no puede proceder
PASO 4: ¿Qué quiere hacer? Retener la renta/el dinero del alquiler Finalizar el contrato Restaurar los servicios esenciales Abandono de la propiedad Demandar por daños y perjuicios
¿Es el problema un problema de
Habitabilidad?
Violaciones de HabitabilidadNRS 118A.355
Si su problema CUMPLE CON LA DIFINICION de ‘habitabilidad’ utilice la Sección 118A.355
NRS 118.290 dice... él LL deberá mantener una unidad de vivienda habitable. “Habitable” significa capaz de permitir que una persona promedio use y disfrute la vivienda y viva libre de defectos que afectan a la salud o seguridad. La vivienda debe cumplir con los códigos de salubridad y vivienda, y tener: (1) Agua corriente/potable caliente y fría;(2) Pisos y paredes que proporcionen protección contra la intemperie adecuada y
sin goteos; (3) Un excusado que funcione; (4) Puertas y ventanas que se pueden abrir, cerrar y se ajusten apropiadamente; (5) Cableado y tomas de corriente que operan con seguridad;(6) Un edificio y terreno libre de basura, roedores, insectos y bichos; (7) Calefacción adecuada; (8) Otros servicios, como ventilación, aire acondicionado, elevadores, aparatos, SI provistos por el LL cuando se mudó o requeridas en el contrato.
Habitabilidad 118A.355¿Qué hago?
Envié un aviso por escrito al LL especificando cada condición y solicitando que él LL arregle las condiciones.
Dele al LL 14 días después de recibir el aviso para que realice las reparaciones ó haga su mejor esfuerzo para hacer las reparaciones.
Si él LL repara el problema, el T no puede proceder Si el LL NO realiza las reparaciones, ó no hace un
esfuerzo razonable para reparar dentro de los 14 días, él T puede proceder.
El inquilino (T) puede:• Terminar inmediatamente el contrato de
arrendamiento ó• Recuperar los daños reales ó• Retener la renta/dinero por el alquiler
¿Qué pasa con el A/C...Tenga en cuenta que la definición de habitabilidad establece que una vivienda debe de tener "otros servicios, como aire acondicionado, ascensores, ventilación, artefactos, si es suministra por él LL cuando se mudó ó requeridas en el contrato de arrendamiento“.
Asegurarse de que el aire acondicionado sea provisto en su contrato de arrendamiento o asegúrese de que funcione cuando muda
Retención de renta/alquiler....
Si él LL falla en reparar el problema de habitabilidad después de los 14 días, usted puede retener la renta/alquiler PERO...
Usted NO PUEDE retener la renta/alquiler si usted le debe renta al LL.
Si usted retiene la renta/alquiler, debe depositar su renta en una cuenta de fideicomiso con la corte de justicia. Si no deposita el alquiler con la corte, usted no tendrá una defensa para un desalojo subsecuente/posterior.
¿Es esto un problema de Violación de Contrato de
Arrendamiento?
Violaciones de ContratoNRS 118A.350
Si su problema no cumple con la definición de 'habitabilidad' pero es una violación del contrato de arrendamiento utilice Sección 118A.350 Muchas cosas pueden constituir violaciones de
su contrato de arrendamiento: electrodomésticos, jardinería, tratamientos de ventana, etc...verifique su contrato de arrendamiento
Usted NO PUEDE retener el alquiler bajo NRS 118A.350
Violación de Contrato NRS 118A.350¿Qué hago?
Envié un aviso por escrito al LL indicando como violó el contrato de arrendamiento é indique lo que planea hacer (es decir, rescindir el contrato de arrendamiento)
Dele al LL 14 días después de recibir el aviso para hacer las reparaciones ó haga su mejor esfuerzo para realizar las reparaciones.
Si él LL repara el problema, T no puede proceder Si él LL NO realiza las reparaciones, ó no hace un
esfuerzo razonable para reparar dentro de los 14 días, T puede proceder
El inquilino (T) puede: (a) Terminar inmediatamente el contrato de
arrendamiento (b) Recuperar los daño reales
Violaciones de Contrato y Violaciones de Habitabilidad Si usted opta por demandar al LL por dinero
conforme a NRS 118A.350 ó .355, no necesita emitir un aviso por escrito si….él LL admite en los tribunales de conocer sobre el problema (raro) ó él LL ya recibió previo aviso de cumplimiento del Código de Ordenanzas ó de otra agencia del gobierno.
¿Usted quiere Repara y Deducir?
Repara y DeducirNRS 118A.360
Si usted tiene un problema de habitabilidad ó una violación de contrato de arrendamiento puede utilizar 118A.360 que autoriza un remedio diferente...permite al inquilino a Reparación y Deducción Debe dar aviso de 14 días al LL que indica
cómo el problema infringe su contrato de arrendamiento ó es una violación de habitabilidad
Si él LL no realiza la reparación, puede solucionar el problema usted mismo y deducir el costo del alquiler del mes próximo.
Repara y DeducirNRS 118A.360
Las reparaciones NO PUEDEN costar más de un mes de renta/alquiler
Solo puede reparar y deducir el total de un (1) mes de renta/alquiler cada doce (12) meses.
El contrato puede especificar que usted debe realizar el trabajo. Por lo tanto, revise su contrato de arrendamiento antes de llamar a alguien para reparar el problema
¿ Es esté un problema de Servicios Esenciales ?
Servicios Esenciales NRS 118A.380
Si le falta un servicio esencial como resultado de un acto intencional ó negligente de su LL puede utilizar 118A.380
Servicios Esenciales = calefacción, A/C, agua corriente caliente y fría, electricidad, gas, una cerradura de puerta que funcione u otro artículo esencial o servicio.
El A/C es, solamente un servicio esencial si requerido
en su contrato de arrendamiento ó si el servicio funcionaba cuando se mudo a la propiedad. En el Sur de Nevada, muchos de los edificios tienen A/C...PERO asegúrese de que el A/C funcione antes de mudarse.
Servicios Esenciales NRS 118A.380
Debe ser el resultado de acciones ó inacciones voluntariosas ó negligentes parte del LL
Si procede conforme a NRS 118A.380, NO puede utilizar los recursos de NRS 118A.350 y 118A.360
Si el problema de servicio esencial NO es el resultado de acciones intencionales ó negligentes del LL, entonces puede proceder como una violación del contrato de arrendamiento ó habitalidad.
Servicios Esenciales NRS 118.380 ¿Qué hago?
Envié un aviso por escrito al LL especifique las condiciones y solicitud de que él LL solucione el problema en 48 horas
Dele al LL 48 horas depués de recibir el aviso para que realice las reparaciones ó haga su mejor esfuerzo para hacer las reparaciones.
Si él LL repara el problema, el T no puede proceder
Si él L NO realiza las reparaciones, ó no hace un resfuerzo razonable para reparar dentro de las 48 horas, él T puede proceder...
*48 horas no incluye los fines de semana & feriados
Servicios Esenciales NRS 118.380
Si él LL no hace las reparaciones, él T puede proceder...1) Reparación y Deducción2) Demandar al LL por daños reales3) Retener la renta que se deba. 4) Obtener vivienda comparable sustituta
mientras no esté funcionando los servicios esenciales. Mientras alquila la vivienda sustituta, no le debe a su LL renta alguna. Si la vivienda sustituta cuesta más que el alquiler que le paga al LL, usted puede recuperar la diferencia de costo.
Servicios Esenciales NRS 118A.380
Si él LL completa las reparaciones ó se han restaurados sus servicios esnciales, inmediatamente debe pagarle al LL cualquier renta que ha retenido legalmente.
Usted puede retenr el alquiler SOLO SI el alquiler está vigente en el momento que dio el Aviso PERO NO NECESITA depositar su renta en la cuenta de fidecomiso con la corte.
Última Palabra Sobre el Aviso ...
Cuando se trata de notificación...le recomendamos:
Siempre envié un avisoGuarde una copia de todo Espere los 14 días para que él LL
arregle el problema.
Puede que necesite prueba de que cumplió con la ley de NV si decide demandar a su LL ó como defensa si su LL intenta desalojarlo.
DEPOSITOS DE SEGURIDAD y PROPIEDAD
Depósitos de Seguridad NRS 118A.242
El depósito no puede superar los 3 meses de renta/alquiler
Ningún “Depósito de Seguridad” puede ser no reembolsable, excepto “gastos de limpieza”
Después de que deja el inmueble, él LL debe devolver el depósito dentro de los 30 días ó proporcionar un registro detallado.
Deducciones legales incluyen daños MAS ALLA del desgaste normal, limpieza de honorarios é alquiler no pagado.
Bienes/propiedad dejada
118A.460-índica que él Propietario debe guardar y mantener a resguardo los bienes por 30 días. Él LL puede cobrar por el almacenamiento,
inventario y costos de mudanza antes de devolver los bienes.
Él LL no puede cobrar el alquiler adeudado (118A.520) y es responsable por una reclamación de hasta $2,500 si él LL infringe 118A.520.
Él LL puede disponer de la propiedad después de los 30 días, si ha dado aviso a los inquilinos y han transcurrido 14 días.
Él inquilino puede presentar una “Motion to Contest Property Lien” (Recurso para Inpugnar la Retención de Bienes)” si él LL infringe NRS 118A.460.
PROCESSO DE DESALOJA DE NEVADA
No existe un Desalojo de “Auto-ayuda”
• NO...el Propietario no puede clausurar la puerta. NRS 118A.480 requiere un proceso de la corte, a menos que el inquilino entrega ó abandona la propiedad.
El proceso requiere:
1. Aviso
2. La oportunidad de responder
3. Una orden del juez
Proceso de Sumario de Desalojo
Tiene que ver con la “POSESION”El argumento en una audiencia de desalojo es
si el inquilino ha planteado una “defensa legal” No es un Juicio con Jurado...es una audiencia
pero puede traer testigos/documentos.Si reúne una defensa legal, el Tribunal debe
denegar el sumario de desalojo Véase NRS 40.253-40.254
Proseso de Cinco Pasos
Paso 1: ¿Recibió un aviso?
Paso 2: ¿Presentó usted una declaración jurada de arrendatario?
Paso 3: ¿Cuál es su defensa?
Paso 4: ¿El Propietario presento una querella/queja?
Paso 5: ¿Usted tiene una audiencia?
Paso 1: ¿Recibió un Aviso?
Diferentes tipos de avisos....... 5-Day Pay Rent or Quit
(5-Días para pagar la renta ó salirse) 3-Day Nuisance + 5 Day U.D.
(3-Días Molestia + 5 Días U.D.) 5-Day Lease Violation + 5 Day U.D.
(5-Días Violación de Contrato + 5 Días U.D.) 30/7- Day No Cause Notice + 5 Day U.D.
(30/7- Días Aviso Sin Causa + 5 Días U.D.) 5- Day Unlawful Detainer (U.D.)
(5-Días Retención Illegal (U.D.))
El Reloj Comienza a Correr.....
5 Day Pay Rent or Quit(5 Días para pagar ó salirse) Sin aviso previo
5 Day Unlawful Detainer Notice(5 Días Aviso de Retención Illegal) Debe ser precedido por
3 Day Nuisance (3 Días Molestia) 5 Day Lease Violation (5 Días Violación de Contrato) 30/7 Day No Cause Notice (30/7 Días Aviso Sin Causa)
3day, 5 day, 30 day es la ‘razón’ del Desalojo .... Cominezan los 5 días del reloj para archivar la Declaración Jurada del Arrendatario
Paso 2: ¿Presentó su declaración Jurada de
Arrendatario? Usted DEBE presentar su declaración jurada
de arrendatario dentro de los 5 días judiciales luego de recibir el 5 day Notice. Los formularios están disponibles online y
en el Palacio de Justicia El Propietario no puede presentar la
querella/quelja antes de que caduque el día 5 La presentación de la declaración jurada del
arrendatario conserva su derecho a una audiencia. Puede presentar Fee Waiver “exención”
(Aplicación para proceder In Forma Pauperis)
¿Cómo cuento los días? Mire la fecha del aviso NO cuentan el día que le sirven el aviso NO cuentan los fines de semana,
vacaciones o días en cual la corte está cerrada EXCEPTO: 30 Day Notice (Aviso de 30 Días)
significa 30 días consecutivos comenzando el día después de recibir el aviso
Cálculo de días: EjemploSun Mon Tues Wed Thurs Fri Sat
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31 1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
• Recibió 5 day Notice el lunes, 2• La Declaración Jurada del Arrendatario debe
presentarse el lunes, 9• A menos que el Tribunal está cerrado los
viernes(Corte de Henderson o Feriado) entonces la Declaración Jurada del Arrendatario debe presentarse el martes, 10
Paso 3: Supuesta Defensa
El inquilino debe elevara una “defensa legal” que prevalezca en una audiencia de desalojo
La defensa depende de la ‘razón’ del desalojo; él LL debe proveer adecuado aviso alegando que la razón por cual está siendo desalojado
Algunos argumentos técnicos legales se aplican a TODOS los avisos, como... Servicio invalido (NRS 40.280) Falta de jurisdicción (ej.: no existe relación
propietario-arrendador ó es la corte equivocada).
‘La defensa’ depende del Aviso....
Tipo de Avisos:
5 day Pay Rent or Quit 3 Day Nuisance Notice +5 Day Unlawful
Detainer 5 Day Lease Violation +5 Day Unlawful
Detainer 30/7 Day No Cause notice +5 Day Unlawful
Detainer
Recibí un Aviso de 5-Day Pay Rent or Quit...¿tengo
defensa? Pagué el alquiler en su totalidad Ofrecí pagar la renta en su totalidad pero él LL se negó Conforme a NRS 118A.355 ó 118A.380 retuve la
renta/alquiler Él LL acepto pago parcial El Aviso “5 day Notice” incluye un monto que no es
“renta/alquiler” Renta/alquiler = todos los pagos periódicos hechos al LL para la
ocupación de una unidad, incluyendo los recargos razonables y reales por arrendamiento.
5 Day no puede basarse en la falta de pago de honorarios de collección, honorarios de abogado u “otros gastos” no incluidos conforme NRS 40.253(9) (cheque deshonrado y depósito de seguridad).
Recibí un 3-Day Nuisance Notice... ¿tengo defensa?
Molestia eliminada Denuncias no cumplen con la definición
legal de “molestia" La denuncia es falsa
¿Qué es “Nuisance/molestia”?
• Una molestia es algo que:– Consiste en la conducta ó una afección continua
que constituye un obstáculo irrazonable al uso libre de la propiedad y
– Causa lesiones ó daños a otros inquilinos u ocupantes de esa propiedad ó edificios adyacentes ó estructuras. NRS 40.2514
• Y
– Es perjudicial para la salud, ó indecente y ofensivo a los sentidos, ó un obstáculo para el libre uso de la propiedad, con el fin de interferir con el disfrute cómodo de la vida ó propiedad. NRS 40.140
Recibí un aviso de 5-Day Lease Violation...¿tengo
defensa? La violación al contrato de arrendamiento
fue curada La violación del contrato de arrendamiento
no es material La violación del contrato de
arrendamiento no es cierto
Recibí 30/7-Day No Cause Notice ...¿tengo defensa?
El contrato de arrendamiento no ha caducado (NRS 40.251(b))
El Propietario esta vengandose (NRS 118A.510)
El Propietario me esta descriminando (FHA, NRS 118)
La venganza está prohibida por la ley en NV y ocurre cuando él LL
responde a una acción tomada por el inquilino.
1. Se quejó de un problema de habitabilidad con una agencia de gobierno ó con él LL
2. Se quejaron de un delito a las autoridades ó con él LL
3. Organizó/se convirtió en miembro de la Unión de arrendatario
4. Parte en un proceso judicial donde se elevo habitabilidad
5. Se reusó al acuerdo de una regla adopta por él LL que requiere que el LL espere
6. Se quejaron de discriminación al LL, ó ante una agencia de gobierno...
7. El inquilino fue víctima de violencia doméstica
1. Cancelar ó negarse a renovar el arrendamiento
2. Aumento la renta/alquiler
3. Bajo los Servicios Esenciales
4. Traer ó amenazan con llevar el desalojo, a menos que el propietario tiene una causa (como falta de pago de alquiler)
30-Day No Cause Defense/Defensa Sin Causa
Discriminación• Federal Fair Housing Act y NV’s Fair Housing
Act prohíbe el desalojo basado en la discriminación• Fair Housing Act: prohíbe la discriminación
basada en raza, color religión, sexo, estado familiar, u origen nacional y discapacidad. 42 U.S.C. § 3601
• NV Fair Housing: incluye la identidad de género y orientación sexual como clase adicionales prohibidos. NRS 118.010 to 118.120
• Ambas leyes incluyen falta de adaptación
30-Day No Cause Notice/Sin CausaTiempo Adicional para Ancianos y
Discapacitados
• Si el inquilino tiene 60 años ó más ó tiene una discapacidad física ó mental, el inquilino puede pedir permanecer en posesión de la propiedad alquilada por 30 días más
• Requisitos:– El pedido debe ser por escrito– El inquilino debe proveer comprobante de
edad ó discapacidad• Todos los avisos “sin causa” debe advertir al
inquilino de este derecho
¿Qué pasa si él LL rechaza mi solicitud para tiempo
adicional?
• El inquilino puede presentar “Motion to Continue in Possession” (Escrito para permanecer en posesión) por los 30 días adicionales.
• Si el Tribunal deniega la petición, el inquilino debe continuar en posesión por los 5 días siguientes a la fecha de entrada de la orden negando la petición.
Paso 4: ¿Presento una querella/queja el
Propietario? Después de vencido el plazo de 5 días, él LL DEBE
presentar una queja/querella para obtener el desalojo
Si él LL presenta la queja… Declaración Jurada presentada por inquilino =
audiencia Declaración Jurada de los inquilinos no presentada
= NO audiencia Si el propietario falla en presentar la queja dentro
de 30 días de vencimiento de la notificación, la notificación es nula y tiene que volver a empezar
Paso 5: ¿Ir a la audiencia?
LLEGUE A TIEMPO…Si pierde su llamado se otorgará el desalojo
Si no se presenta él LL, será desestimado el desalojo
Traer copias de sus documentos importantes que ayudan a establecer su defensa, es decir, recibos de arrendamiento, testigos, informe de la policía, etc..
Vista apropiadamente No interrumpa al juez
¿Qué ocurre si se concede la orden?
Existen dos formas de orden que se concederá: 1) No presentó la Declaración Jurada del Arrendatario 2) El LL presentó la denuncia, asistió a la audiencia
pero perdió• La 'Orden de desalojo ' es enviada a la oficina del
Aguacil• El LL deberá completar el papeleo y pagar por el
servicio antes de que el Aguacil ejecute la orden• El Aguacil servirá la orden de desalojo conocida
también como “Aviso de 24 Horas,”publicandola en su puerta
• El inquilino tiene 24 horas para salir• El Alguacil regresará el 'date return/fecha de
regreso‘ para efectuar un cierre patronal.
¿Hay algo que puedo hacer?
El inquilino puede permanecer en la unidad hasta que se ejecuta la orden
El LL puede rescindir la orden antes de que el Aguacil ejecute la Orden
• Si usted piensa que usted puede negociar con él LL, LL puede pedir que se revoque la orden; usted debe solicitar que él LL presente una ‘Rescisión' en la corte
El inquilino puede someter1) Motion to Stay (Petición de Suspensión), ó 2) Motion to Set Aside (Petición para Revocar), ó3) Apelara al Tribunal del Distrito
Opciones posteriores a la sentencia...
La Petición de Suspensión y la Petición para Revocar generalmente se presentan cuando NO hubo audiencia.
• Petición de Suspensión – Solicita más tiempo; el juez no puede otorgar más de 10 días, y puede conceder menos de 10 días
• Petición para Revocar- si usted puede demostrar que fallo en responder/compadecer debido a un error, inadvertencia, sorpresa, negligencia excusable, o por fraude, tergiversación o mala conducta del LL• usted debe indicar que tenía defensa
subyacente al desalojo• El juez podrá negar la moción sin audiencia• Si se concede audiencia, recibirá notificación
de fecha y hora
¿Puedo yo apelar? Puede presentar una apelación ante Tribunal de
Distrito. Una apelación debe ser presentada dentro de los 10 días "a partir de cuándo se dictó sentencia“ NRS 40.380
Debe pagar $250 para cubrir los gastos de apelación, y la suspensión del desalojo. NRS 40.385
Debe archivar Notice of Appeal (Escrito de Recurso) Notice of Bond (Escrito de Depósito) Statement of Law & Facts (Estado de derecho y hechos) JCRCP 72-76B regula el procedimiento después
Debe establecer el juez cometió errores legales
¿Preguntas?