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AÑO 3, 3er TRIMESTRE 2006 9
+ El futuro de la Profesión Valuatoria+ Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de
Valuadores de la República Mexicana, A.C.+ Estudio para determinar el valor de la
Servidumbre Ecológica
+ Segunda Asamblea de Presidentesen Oaxaca
+ La Valuación en México
+ Sistema de Información Geográfica
+ Toma de Protesta al Consejo Directivo2006-2007, Quintana Roo
+ Toma de Protesta al ConsejoDirectivo 2006-2007, Sonora
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Unidad de Valuación con registro No. 05003 ante SHF.Con representación Nacional en la cual ofrecemos un servicio integral en el área de avalúos inmobiliarios ya que contamos con un padrón de Valuadores Profesionales y Controladores con amplia experiencia en el ramo.Actualmente contamos con convenio de colaboración con las siguientes instituciones:- Infonavit Santander-Serfin- Banamex- Banregio- Crédito Inmobiliario S.A. De C.V.- HSBC- Banco Azteca
Oficina Matriz:Av. Abasolo No. 35 Pte., Segundo piso, Int. 10, Col. Centro, CP 27000, Torreón, Coahuila.TelÈfonos: ( 8 7 1 ) 7 1 2 - 9 1 1 2( 8 7 1 ) 7 1 2 - 9 1 2 4( 8 7 1 ) 7 1 2 - 9 1 0 2w w w . a v a l i n t e . c o m
FICHA DE INSCRIPCION A NUESTRO PADRON DE VALUADORES PROFESIONALES Y CONTROLADORESAVALINTE hace una atenta invitación a todos aquellos Valuadores Profesionales que cuenten con Cédula de Postgrado en Valuación Inmobiliaria para formar parte de nuestro padrón. Lo único que necesita es enviar un correo electrónico a la siguiente dirección: [email protected] y/o [email protected] en atención a la Lic. Lucía Azpeitia Reyes. Directora de Expansión y Promoción.Incluya los siguientes datos:- Nombre- Profesión y Postgrado- Dirección- Teléfono e E-mail- Función que desea desempeñar dentro de la Unidad (valuador o controlador)Y con todo gusto le proporcionaremos la información y documentación que deberá enviar para su registro.
...Valuamos tu Patrimonio ®
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DIRECTIVA FECISVALPRESIDENTE
VICEPRESIDENTE
SECRETARIO
TESORERO
SECRETARIO DE RELACIONES Y DIFUSION
COMISARIO
GERENTE
Esp en Val. Ing. Manuel Bazua Ledón
Ing. César Servando Cantú Martínez
Mtr. en Val. Ing. Oscar Martínez Jamed
Ing. Marco Antonio Hernández Ramírez
M. en Val. Arq. Cecilia Yolanda Vega Ponce
Ing. Francisco Bolado Laurents
Esp. en V. Arq. Francisco Javier Mijares O.
Esp. en Val. Ing. Marco A. Cano Gómez
Esp. en V. Arq. Gustavo De la Cerda Lemus
SEGUNDO VICEPRESIDENTE
SECRETARIO DE ACCION GREMIAL
Fotografía: José Luis BetancourtPortada: Condominio Punta Cancún, Q. RooFoto de la derecha: Hotel Riu Palace, Cancún, Q. Roo
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El futuro de la Profesión ValuatoriaHerramientas de diagnóstico y reglas prácticas paralos mercados de Bienes RaícesLa Valuación en MéxicoTercera Parte (última)Federación de Colegios, Institutos y Sociedadesde Valuadores de la República Mexicana, A.C.Sistema de Información Geográfica (SIG)Una herramienta para el Valuador IndependienteEstudio para determinar el valor de laServidumbre Ecológicaen la fracción de terreno colectivo del ejido La Carboneraen Llano La Soledad, Galeana, N.L.Toma de Protesta al Consejo Directivo 06-07y entrega de Credenciales de Peritos Valuadores de Q. RooUn éxito la Segunda Asamblea de Presidentesde la FECISVAL en OaxacaToma de Protesta al Consejo Directivo 06-07en la Ciudad de Hermosillo, SonoraDirectorios FECISVAL
PresidenteEsp. en Val. Ing. Manuel Bazua LedónSecretario de Relaciones y DifusiónEsp. en Val. Arq. Francisco J. MijaresOrtizColaboradores en esta ediciónJosé Luis Camarillo AlonsoJulián E. CampbellCésar S. Cantú MartínezEnrique Cervera MuñozEduardo López BonillaDirección EditorialLuz Capistrán BolioArte y DiseñoJosé Luis Betancourt
Calle Asturias 59, Piso 2, ColoniaInsurgentes Mixcoac, Río Churubusco eInsurgentes Sur, CP 03920, México, D.F.Tel. (55) 5611-8246Fax (55) 5598-7428
La revista VALUADOR PROFESIONAL órgano informativo dela FECISVAL, es una publicación trimestral con un tirajede 2,000 ejemplares de distribución gratuita. El contenidode los artículos es responsabilidad exclusiva de los autoresy no refleja necesariamente la opinión de la FECISVAL.Certificado de licitud de contenido, Certificado de licitudde título y reserva al título en Derechos de Autor entrámite. Se permite la reproducción total y/o parcial delos artículos contenidos en esta publicación, previaautorización escrita del autor. Editor responsable Arq.Esp. en V. Francisco J. Mijares Ortiz. Impreso en Cancún,Q. Roo., México.
Aunque el caso en estudio se circunscribe a la valuación en los estados de norteamérica no deja de tener vigencia ya que estamos dentro de la globalización. Habiendo superado ya el proceso de colección de muestras de mercado para bienes raíces, debemos aplicar nuevas herramientas acorde a loa avances de la tecnología y de los requerimientos de clientes, cada día mas calificados, para el análisis de mercado e ir abandonando las que ya son obsoletas o ineficaces. Las aplicaciones van enfocadas a avanzar cada día en avalúos que sean mas completos y exactos con el fin de aumentar la sensibilidad de las herramientas aplicadas.Esto se relaciona en principio con la valuación de bienes raíces en su concepto general y aplicable a terrenos, residencias, comercios, naves industriales en sus primeras etapas y ampliándola a futuro a campos agrícolas, ranchos, huertas, acuacultura, derechos de agua y valuación de negocios entre otros.Con esto se trata de contestar ciertas inquietudes sobre el futuro de la valuación.La profesión hoy:
El futuro de la Profesión Valuatoria Herramientasde diagnóstico y reglas prácticas para los mercados de bienes raíces
Por: Esp. en Val. Ing. Julián E. CampbellIMV y Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora, A.C.
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Para sobrevivir en el nuevo siglo, los profesionales de la valuación necesitarán ser árbitros de información, no colectores de información. Ellos ayudarán a los clientes, los mercados, e incluso a naciones a ordenar a través de un mar de información y determinar cual información es razonable y pueda ser elevada para la ganancia y crecimiento. El cliente del mañana estará interesado en el análisis del mercado, seguras predicciones de valor, y apreciación de riesgo. Si valuadores de bienes raíces evolucionan, ellos pueden ser los mediadores entre dónde los mercados se están hoy y en donde de hallarán en el futuro.
Sin duda estamos en los inicios del desarrollo de una nueva disciplina científica que esta creciendo a pasos agigantados y que intenta arañar en las paredes de los paradigmas científicos en lugar de acomodarse en el centro de los mismos. Siempre se ha dicho que arañar en las fronteras del conocimiento ayuda a conocer de qué están hechas y como consecuencia de ello también ayuda a destruirlas. Los bienes raíces y los mercados financieros están interconectados y las mejores prácticas para valuación de bienes raíces son un aspecto crítico de reformas en los reportes financieros.Círculo completo:La nueva centuria atestigua una nueva frontera la frontera global. Las nuevas tecnologías como Internet, GIS han creado un “salvaje oeste”, como hace doscientos años en l a aper tu ra de l oes te norteamericano, de aquí que cuales mercados serán la “fiebre del oro” o cuales terminarán en “pueblos fantasmas”.Arbitraje de la información:Thomas Friedman, en su libro, Lexus y Los Olivos dice: “ahora, más que nunca, las tradicionales fronteras entre política,
cultura, tecnología, finanzas, seguridad nacional y ecología están desapareciendo”.Como Friedman apunta, para sobrevivir ésta nueva era de globalización requiere una mayor perspectiva.Las mas grandes recompensas serán no para los individuos que recolecten mas información sino para aquellos que puedan usar la información de varias fuentes para crear valor. Ellos ayudarán a los clientes, mercados y aún naciones a sortear a través de un mar de información y determinar cuál información es razonable y puede ser elevada para beneficio y crecimiento.Bursatilización:
Se trata de un mecanismo financiero que permite movilizar carteras de créditos relativamente líquidos, por medio de un vehículo legal, a través de la creación, emisión y colocación en el mercado de capitales de títulos valores, respaldados por el propio conjunto de activos que le dieron origen; básicamente es la afectación de un crédito a un título.
La naturaleza fundamental de los mercados de crédito ha cambiado en los últimos tres años. Los bancos ya no son los
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únicos mayores jugadores en el mercado de capitales.
La emergencia de fondos de inversión en bienes raíces y otros instrumentos de b u r s a t i l i z a c i ó n h a n c r e a d o e interconectado el interdependiente mundo en el cual los fondos de retiro son invertidos en proyectos de desarrollo de hoteles a medio camino del mundo.Un simple bloque hace la diferencia:
Mientras los temas de estabilidad macroeconómica recibieron una gran atención en la globalización de materias primas que dominaron los últimos veinte años del siglo veinte, los bienes raíces requieren de expertos en el mercado local, que es bien diferente del que requieren las compañías que producen mezclillas o chips de computadoras. Al contrario de esos artículos los bienes raíces no pueden ser movidos a otros países que ofrecen salarios mas bajos y ayudas gubernamentales.
Un segundo tema es que los países mismos tienen que reconocer los estándares y códigos y estar de acuerdo con ellos.
Un tercer tema es que los estándares y códigos son macro económicos en naturaleza y no se dirijan a problemas que son del sector micro económicos y financiero.
El futuro de la valuación yace en que los valuadores locales entiendan la foto global y aconsejen a sus clientes para que ellos puedan hacer decisiones riesgosas apropiadas y ser recompensados.Verificando el pulso del mercado:
Durante el último siglo la valuación ha visto la evolución de los tres métodos de valuación, flujos de caja descontados y las técnicas de capitalización, y la adición de las computadoras e Internet como herramientas.
En un artículo titulado “Las Raíces Académicas y la Evolución de la Valuación de Bienes Raíces”, Norman G. Miller y Sergey Markosyan notan que la evolución de la valuación siempre ha sido conducida por individuos con la visión y coraje para ver mas allá del presente. Los cambios a que se refieren se están acelerando y los valuadores están luchando en un mundo de modelos automatizados de valuación, transacciones instantáneas y billonarios colapsos corporativos.
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Así como la invención del láser y las imágenes magnéticas y nuevas medicinas no han eliminado la necesidad de doctores, el futuro es brillante para aquellos valuadores dispuestos a abrazar las nuevas tecnologías expansión del alcance de sus diagnósticos.Parte de la solución:Hay futuro para la valuación, pero éste no es un futuro sin el dolor y la incertidumbre que acompañan a las nuevas ideas. El futuro es muy limitado para el valuador poco dispuesto a moverse fuera del aislamiento e interactuar con los otros jugadores del mercado.La importancia crítica de las opiniones independientes de valor para el propio funcionamiento del mercado no ha cambiado. Lo que ha cambiado es la naturaleza y el alcance de ésos mercados y las habilidades, información y competencia requerida para llegar a opiniones de valor que realmente reflejen interconectado , el mercado global de bienes raíces y los mercados financieros.Por instancias internacionales los estándares de contabilidad para reportes financieros requerirán que todos los activos, incluyendo bienes raíces, serán reportados a valor de mercado en la unión europea para 2005, y el nuevo acuerdo de capital de Basilea tendrá requerimientos adicionales al capital para créditos seguros para bienes raíces comerciales a finales de 2006.Los pioneros de la valuación fueron forjadores que ayudaron a definir pueblos, ciudades, y centros urbanos. Pero conforme la profesión ha evolucionado, ésta se ha vuelto un grupo grande de adaptadores, en su nicho dando servicio a aquellos que desarrollan, financian y expanden mercados de bienes raíces. La ironía es que éstos desarrolladores, financieros y otros poderosos corredores no tienen el conocimiento de mercado que los valuadores tienen.Conclusiones:
Ciertamente los valuadores continuarán reuniéndose con prestamistas, corpora-ciones, desarrolladores, autoridades fisca-les, y otras instancias gubernamentales.
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L a t e c n o l o g í a h a c a m b i a d o dramáticamente el mercado de las hipotecas residenciales y continuarán para suministrar eficientemente el mercado comercial.
Capturando y sistematizando los datos de propiedades individuales, un valuador puede empezar a desarrollar una detallada y segura panorama de los mercados enteros, pero solo moviéndose de poseer datos locales a datos compartidos. Los clientes del mañana estarán mas interesados en análisis de mercado, predicciones de valor precisas, y valuación de riesgos que en la opinión de valor de una simple propiedad.
Los valuadores podrán en cualquier caso adoptar una perspectiva global u observar a otros tomar las nuevas oportunidades.
En economías establecidas se deberá de trabajar juntos para desarrol lar herramientas de diagnóstico y reglas prácticas que puedan asistir a las economías en desarrollo en la creación de vibrantes mercados de bienes raíces.
Para tener un futuro la valuación profesional se deberá fincar en la herencia de aquellos profesionales que a lo largo del tiempo han protegido a los inversionistas de los riesgos del capital y avanzado para ayudar a la economía mundial a evitar la confusión del último siglo. Para lograr esto no se requiere de una actualización total de sus habilidades, pero si requiere de que los valuadores cambien el alcance y perspectivas de sus análisis.
Los autores:Thomas A. Motta, MAI, SRA, ex presidente inmediato del Appraisal Institute. En la pasada década el ha servido a la organización en varios roles de liderazgo incluyendo el Comité de Publicaciones nacional, el Comité de Comunicaciones y el subcomité de Tecnologías. Ha sido miembro del Consejo de Directores desde 1995 y del Consejo Ejecutivo desde 1998. Motta tiene cerca de tres décadas en el campo de avalúos, especializándose en Avalúo Judiciales y valuación de propiedades comerciales únicas.William E. Endsley es director de desarrollo de negocios del Appraisal Institute, el ha vigilado las actividades internacionales de la organización por los últimos cinco años, viajando extensivamente y reuniéndose con valuadores de cerca de 40 países. Es miembro de la Asociación Americana de Mercadotecnia y del Foro de Asociados de Chicago land. Tiene grado académico en Artes y Comunicación por la Universidad de Memphis.
The future of the valuation profession: diagnostic tools and prescriptive practices for real estate markets.
Appraisal Journal, October, 2003.
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La valuación en Méxicotercera parte (última)
Por: Ing. M. Eduardo López Bonilla Miembro del Colegio e Instituto de Valuación del Estado de Veracruz, A.C.
Es desde luego indispensable considerar todo lo que sea posible comentar acerca de la historia de la valuación en nuestro país, y se tiene como referencia, que el motivo por el cual se llevó a cabo el primer avalúo en lo que entonces era la Nueva España, fueron las desmedidas y abundantes lluvias que provocaron inundaciones de consideración en la ciudad de México, en el año de 1553, motivo de preocupación para el en ese momento virrey, Don Luís de Velasco, sin embargo en el año de 1560, el fenómeno se repitió con mayor intensidad habiendo sido más perjudiciales sus consecuencias, pues en ésta ocasión el comercio se suspendió, los alimentos escasearon, las construcciones se vieron afectadas estructuralmente, a tal grado que algunas de ellas se desplomaron como consecuencia del efecto de las fuertes avenidas, razón que dio la pauta para buscar una solución al grave problema que estaba tendiendo a incrementar los efectos negativos.
Consumada la independencia, el 18 de noviembre de 1824, se decreta que la ciudad de México será la residencia de los poderes de la Federación, dando origen al Distrito Federal, como un círculo de dos leguas (una legua igual a 4,190.00 m.) de radio cuyo centro es la plaza mayor.Hacia el año de 1830 se iniciaron los primeros avalúos periciales del México independiente, asignando un valor de 100 reales la vara (una vara igual a 0.838 m.) cuadrada, en la calle de Plateros, actualmente Francisco I. Madero. Por otra parte en el archivo del ayuntamiento del año 1851, se encontraron datos en los que se especifica que el Palacio Nacional estaba valuado en la cantidad de $165,000; la Plaza del Volador, propiedad del ayuntamiento en la cantidad de $285,000; los tres palcos de los que también era propietario, ubicados en el Teatro
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Nacional, que entonces se llamaba de Santa Ana, en la cantidad de $30,000, y que el valor total de los inmuebles que eran propiedad del mismo ayuntamiento, arrojaba el monto de $918,916.Posteriormente, la Constitución de 1857, señala en la fracción II del artículo 131: “Es obligación de todo mexicano, contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como del Estado o Municipio en que reside, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes”.En febrero del año de 1881 se integra una Comisión de Catastro formada por seis miembros, para elaborar una Ley y su Reglamento, siendo así como el 22 de diciembre del año 1896, nace el primer catastro moderno mexicano, mediante una Ley que ordena la formación en el Distrito Federal de un catastro geométrico y parcelario fundado sobre la medida y sobre el avalúo, y cuyos objetivos primordiales son dos a saber: en primer lugar describir la propiedad inmueble y hacer constar sus c a m b i o s ; e n s e g u n d o r e p a r t i r equitativamente el impuesto sobre la propiedad.Fue en realidad hasta finales del siglo XIX, cuando de una forma más formalmente
técnica se dio inicio a los estudios de valuación, al ser creada la oficina de catastro, la cual cambió el sistema de cuarteles por el de regiones catastrales, siendo el que se utiliza hasta la fecha actual. Es así como la primera generación de los catastros mexicanos tiene su origen en el Distrito Federal.En el año de 1901 se inicia el deslinde de las municipalidades, estableciéndose trece de ellas.Una reforma que se efectuó en el año de 1906 confirió a la Secretaría de Hacienda, la atribución de catastrar cualquier superficie de terreno o población que no estuviese incluida en el catastro, cumpliéndose para ésta zona, las mismas reglas que se aplicaban cuando se levantaba el catastro en una municipalidad.E s i n t e r e s a n t e h a c e r a l g u n a s comparaciones de valores catastrales. El 8 de mayo del año 1784, Don José Eligio Delgadillo y Don José Buitrón y Velasco, “Maestros examinados en el Nobilísimo Arte de la Arquitectura”, valuaron el predio marcado actualmente con el número 69 de la calle de Venustiano Carranza, antes Capuchinas en la cantidad de 81,600 pesos. En el año de 1974, casi dos siglos después
éste mismo predio tenía un valor catastral d e 8 ´ 5 0 0 , 0 0 0 p e s o s . H a c i e n d o comparaciones de fechas más próximas entre sí, se encuentran cambios notables, y así los terrenos en la avenida Francisco I. Madero frente al templo de San Francisco, en el año de 1916 tenía un valor de 850 pesos por metro cuadrado, y en el año de 1975 el valor catastral había aumentado a 6,500 pesos por metro cuadrado.En el año de 1917 siendo presidente Don Venustiano Carranza, se expide la Ley de Hacienda del gobierno del Distrito Federal, la que establece entre otros impuestos, el predial.A partir del día primero de enero de 1942 entra en vigor la nueva Ley de Hacienda del Departamento del Distrito Federal, y finalmente en 1953 se realiza a través de la modificación del Título II de la Ley de Hacienda, correspondiente al Impuesto Predial.A partir del año de 1977 la Dirección de Catastro e Impuesto Predial de la Tesorería del Distrito Federal, inicia un proyecto de modernización y actualización en el catastro, marcando una nueva generación de catastros en la República Mexicana. VP
Por: Esp. en Val. Ing. José Luis Camarillo AlonsoMiembro del Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonoray Ex-Consejero Técnico de la FECISVAL
Federación de Colegios, Institutos y Sociedadesde Valuadores de la República Mexicana, A.C.Como antecedentes históricos tenemos que en 1957 en la ciudad de Chicago; Il., E.U., se celebró el Congreso Panamericano de Valuación; y ahí hubo una Delegación Mexicana que representó a nuestro país. La Comisión Mexicana tuvo una actuación sobresaliente, motivo por el cual, y gracias a la calidad de sus trabajos técnicos le fue concedida la sede para que se realizara el IV Congreso Panamericano de Valuación en la Ciudad de México en el año 1960. Para el año de 1968 se constituyó la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación de Sonora, A.C. (hoy Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuadores de la República Mexicana, A.C.). En el mes de julio del 2001 la Asamblea de la ANIMVAC, decidió ampliar sus funciones y la capacidad de convocatoria de nuestra agrupación, autorizando su transformación en la Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuadores de la República, A.C., que es el nombre con el que se conoce actualmente.El objetivo de la FECISVAL consiste en:
Agrupar a los organismos de valuadores del país, a fin de que sus lineamientos se apoyen en sólidos principios de progreso técnico y, en el ejercicio de sus actividades con absoluta ética profesional.
Establecer sistemas de enseñanza y, promover y divulgar los conocimientos valuatorios para mejorar la calidad profesional de los valuadores mexicanos.
Promover la investigación científica en m a t e r i a d e v a l u a c i ó n , o t o r g a r reconocimientos anuales a los mejores trabajos que se presenten en la Convención Nacional de Valuación, o que se hayan editado en el período.
Promover y asesorar la integración de los nuevos organismos de valuadores.Por otra parte, se tiene una Asamblea Nacional que es el máximo organismo, el cual se reúne cuatro veces al año. La
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Directiva Nacional actualmente está presidida por el Ing. Manuel Bazúa Ledón, hay representantes regionales y cuatro regiones de la República. Así mismo, los Presidentes de los Institutos y además los Colegios de Valuadores también están integrados. La FECISVAL es participante internacional y miembro activo de los s i gu ien te s o rgan i smos : Un ión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV). Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI). North American Conference of Appraisal Organizations (NACAO). International Valuation Standards Committee (IVSC). Pan Pacific Congress of Real Estate Appraisers Valuers and Counselors.Otras participaciones:Nos encontramos también en la página de internet de la UPAV, que es la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación. Por otra parte, se cuenta con la publicación de la Revista Valuador Profesional, que se difunde a nivel nacional a todos los socios, en donde se publican una serie de tópicos de interés para el Gremio, así como para el público en general.Fortalezas:
Somos la organización número uno de Valuación en México y se cuenta con los mejores valuadores.
Existen 40 organismos asociados con una membresía estimada de 1,250 valuadores a nivel nacional.
Alianzas Internacionales fuertes (UPAV, NACAO, IVSC, AF).
Estimado de mas del 85% de la membresía con estudios de postgrado
Existen aproximadamente 1260 cédulas asignadas por SEP. Estimamos 600 mas en proceso.
Mercado con 1560 valuadores registrados en la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) en 2 años.
Finanzas sanas, las cuotas son pagadas puntualmente por casi todos los Institutos.
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Calidad Valuatoria:Código de ética y principios que regulan el
ejercicio de la valuación. Está disponible a todas las personas que lo soliciten e igualmente a miembros de nuevo ingreso.
Código de Conducta (Normas Profesionales de Valuación).
Manual de criterios de valuación para bienes objeto de crédito garantizado.
Certificación de Valuadores.Programas de Capacitación continua.
Etica Profesional:En la valuación muchas veces nos piden un Avalúo Alto “es que voy a vender”; Avalúo Bajo “porque voy a comprar la propiedad”; Avalúo Exagerado “porque es para un crédito y quiero que me alcancé”; Avalúo Insignificante “por que es para pagar impuestos”; Avalúo Exorbitante “por que es una decisión en pago y quiero pararme el cuello que sepan que yo lo estoy dando”. Aquí debe de saberse que la amistad de un valuador termina cuando la responsabilidad comienza; por que la firma es la nuestra, la firma es la del valuador. ¿Cuántas veces hay personas, amistades y no amistades que te dicen échame la mano? y sin embargo por esas circunstancias se están dando en la actualidad –casos concretamente en la Hipotecaria Federal- en donde han suspendido a esas personas. A nivel nacional van 9 personas, y esto es un dato reciente que se trajo de la Asamblea de los Valuadores.“Cuando el perito valuador, con el afán de ganar, de mantener o quedar bien con un cliente deja de expresar en su informe la veracidad, que este debe de contener, junto con los casos anteriores, dejan de tener autoridad y han comenzado a traicionar lo mejor de si mismos: sus estudios, su universidad, sus títulos, su ciencia y su conciencia”.
"En los dictámenes valuatorios, la decisión ha de ser recta, fundada, limpia de sumisiones que la falseen. La verdad debe sobreponerse a los apremios amistosos, a las exigencias autoritarias y a los incentivos pecuniarios."
Ing. Miguel Herrera y Lasso
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Hoy deseo compartir con ustedes el Sistema de Información Geográfica, SIG o por sus siglas en ingles GIS que significa Geographic Information Systems y se define como un sistema integrado compuesto por hardware, software, personal, información espacial y procedimientos computarizados, que permite y facilita la recolección, el análisis, gestión o representación de datos espaciales. ¿Como valuadores que podemos hacer con ello? ó ¿para qué nos sirve?El SIG funciona como una base de datos con i n f o r m a c i ó n g e o g r á f i c a ( d a t o s alfanuméricos) que se encuentra asociada por un identificador común a los objetos gráficos de un mapa digital. De esta forma, señalando un objeto se conocen sus atributos y preguntando por un registro de la base de datos se puede saber su localización en una cartografía.El Sistema de Información Geográfica separa la información en diferentes capas t e m á t i c a s y l a s a l m a c e n a independientemente, permitiendo trabajar con ellas de manera rápida y sencilla, facilitando al profesional la posibilidad de relacionar la información existente a través de la topología de los objetos, con el fin de generar otra nueva que no podríamos obtener de otra formaLo anterior lo podemos traducir como valuadores profesionales, contar con una herramienta para sustentar los trabajos en el uso de información geográfica encontrando en la citada información lo siguiente:Manejo de inventario y recursos forestales al igual que estudios de ecosistemas para los valores en el campo.
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Sistema de Información Geográfica (SIG)Una herramienta para el valuador independiente
Por: Arq. Enrique Cervera MuñozMiembro del Instituto Mexicano de Valuación de Veracruz, A.C.
Amigos y compañeros Valuadores: Es increíble que mientras el mundo avanza en tecnología para todos los campos, los que somos valuadores independientes, vemos como el Sistema Financiero Mexicano (cuyo objeto social es diferente a los valuadores) a través de sus “Unidades de Valuación”, insisten en resolver los grandes problemas de los avalúos con una campaña intensiva del miedo y uso indiscriminado de formatos para tratar de vender su producto (formatos casi únicos) como un medicamento único y mágico aplicable a todos los enfermos que hay en un país.
Vías de comunicaciónNúcleos de poblaciónUsos del sueloRed fluvialAltitures
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único” que dista en mucho de lo que todavía nos falta por aplicar como profesionales independientes y que si queremos avanzar, tenemos que quitarnos ese lastre que nada más atrasa al Valuador Profesional Independiente.Amigos: invito a los que ya estén realizando o vayan a realizar avalúos, estudios de valores o cualquier otro proyecto utilizando un SIG, a que consolidemos nuestros avances con el intercambio de ideas para aportar resultados al gremio de FECISVAL, poniéndome a sus ordenes para la integrac ión de ese proyecto en [email protected] con la novedad que en este año concluyo mi especialidad en SIG y mi proyecto de titulación será un SIG Inmobiliario. También deseo poner a la disposición de todos, algunos portales de SIG o GIS para que se vayan interiorizando con este apa-sionante tema: www.gis.com
www.realtor.comwww.gisuser.comwww.sigsa.infowww.centrogeo.org.mx
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Incluso se pueden obtener Imagen raster de la costa como, este caso, del Golfo de México. Desarrollando acercamientos a medidas reales de imágenes de satélite u ortofoto.
Con las imágenes de ciertas áreas, podemos visualizar propiedades que desde el nivel de tierra no es posible acceder.Y posteriormente transferir la información a la base de datos, ubicando nuestro objeto con la ayuda del GPS para que posteriormente desarrollemos los análisis de valores o proyecto a sustentar.Otro ejemplo de información de propiedad a consultar es por los atributos con que cuenta la misma propiedad, la colonia, la ciudad o el estado.Como ven... El Sistema Financiero y organismos sociales de vivienda, que también intentan imitarlos, no tienen nada que ver con nuestra actividad y mucho menos concluir valores con el “formato
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Información sobre zonificación, usos de suelo, normatividad aplicable en cada área, niveles permitidos, áreas máximas de construcción, espacios que deben quedar libres, sobre un predio específico. Uso de información que nos permite comparar realmente no solo a nivel poblacional sino mundial de un tema requerido. Problemas tangibles de los índices de contaminación y que inciden en los valores de las propiedades o usos de suelo llegando a conocer las zonas potenciales de riesgos.
Análisis de clientes, propiedades, comercios, o puntos de interés y principales rutas.En síntesis: al iniciar el estudio para diseñar un SIG, deberán pensar que van a manejar objetos que existen en la realidad, tienen características que los diferencian y guardan ciertas relaciones espaciales que se deben conservar.
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13:00 a 14:00 hrs Avalúo de invernaderos, Ing. Jesús RamónGuemez Álvarez (Sinaloa)Salón Esmeralda
10:00 a 11:00 hrs Maquinaria, concisiones y circunvoluciones,Arq. Sergio Contreras Valdez (UAZ-EM)
11:00a 12:00 hrs Avalúos de yates, Ing. Francisco Anda Silva(Baja California)
12:00 a 13:00 hrs Las subastas en México y su impacto en lavaluación, Ing. Indelfonso Acevedo (D.F.)
13:00 a 14:00 hrs Base de datos para el avalúo agrícola, Ing.Carlos Sandoval (Distrito Federal)
15:00 a 18:00 hrs Comida, Desarrollo La Primavera18:00 a 19:00 hrs Plenaria y clausura21:00 a 02:00 hrs Cena baile, Hotel Lucerna
Convencionista $4,000.00 M.N. mas I.V.A.Acompañante $2,000.00 M.N. mas I.V.A.Cuentas de cheques Colegio de Valuadores de Sinaloa Centro, A.C.
Banco del Bajío Cuenta 17238240201CLABE 030730172382402015
Banco HSBC Cuenta 4028493070CLABE 021730040284930700
Hotel sede Teléfonos: (667)759-0045, (667)759-0000LUCERNA Sencilla $900.00, desayuno buffet incluido
Doble $1,000.00, desayuno buffet incluidoPersona extra $250.00 desayuno buffet incl.
Gran Plan Teléfonos: 01(800)021-4000, (55)5133-4000AEROMEXICO Ciudad Sencilla Doble(Hotel Lucerna) Guadalajara $3,859.00 $3,428.00
Hermosillo $3,755.00 $3,323.00León $5,802.00 $5,370.00México, D.F. $4,659.00 $4,228.00Tijuana $3,491.00 $3,059.00Noche adicional $1,020.00 $0,588.00Incluye: viaje redondo, 1 noche y desayuno
Hotel sub-sede Teléfonos: (667)759-5903, (667)759-5900FIESTA INN Sencilla $900.00, desayuno buffet incluido
Doble $1,000.00, desayuno buffet incluidoPersona extra $250.00 desayuno buffet incl.
Gran Plan Teléfonos: 01(800)021-4000, (55)5133-4000AEROMEXICO Ciudad Sencilla Doble(Hotel Fiesta Inn) Guadalajara $3,748.00 $3,295.00
Hermosillo $3,644.00 $3,190.00León $5,691.00 $5,237.00México, D.F. $4,548.00 $4,049.00Tijuana $3,380.00 $2,926.00Noche adicional $0,909.00 $0,455.00Incluye: viaje redondodo, 1 noche y desayuno
Atractivo programa para acompañantes
INSCRIPCIONES
ACOMPAÑANTE
COLEGIO DE VALUADORESDE SINALOA CENTRO A.C.FECISVAL-COVASINFEDERACIÓN DE COLEGIOS, INSTITUTOSY SOCIEDADES DE VALUADORES DE LAREPÚBLICA MEXICANA, A.C.
Del 24 al 27 de octubre del 2006, Culiacán, SinaloaTeléfonos: (667) 713-9199 y (667) 713-7610 www.covasin.org.mx
Martes 24 de octubre del 2006
Miércoles 25 de octubre del 2006
Jueves 26 de octubre del 2006
Viernes 27 de octubre del 2006
09:00 a 20:00 hrs Inscripciones, Hotel Lucerna12:00 a 14:00 hrs Reunion Directiva FECISVAL, Hotel Lucerna16:00 a 20:00 hrs Asamblea FECISVAL, Hotel Lucerna, S. Zafiro20:00 a 23:00 hrs Cena buffet, Hotel Lucerna
Cursos Hotel Lucerna (09:00 a 20:00 hrs)Costo: $1,500.00 mas I.V.A.Inscripciones: COVASIN, Teléfonos (667) 713-9199 y (667) 713-7610Salón Zafiro09:00 a 20:00 hrs Modelo valuación de negocios, Dr. Fco Carrada
Profesor Universidad de Harvard y ArizonaSalón Rubí09:00 a 20:00 hrs Valuación de empresas, Dr. Octavio Aguirre M
Autor de 15 libros sobre empresas y finanzasSalón Esmeralda09:00 a 20:00 hrs Valuación multicriterios, Dr. Jerónimo Aznar
Profesor Universidad Politécnica de Valencia14:00 a 16:00 hrs Comida buffet, Hotel Lucerna20:00 a 23:00 hrs Rompehielos, Hotel Lucerna, Salón Diamante
09:00 a 10:00 hrs Inauguración, Hotel Lucerna, Salón Diamante10:00 a 11:00 hrs Foto oficialConferencias Hotel Lucerna, Salón Diamante11:00 a 12:30 hrs Perspectivas políticas y económicas 2007, Lic.
Erick Guerrero, Comentarista de TV Azteca12:30 a 14:00 hrs Valuación de negocios en el mundo, Dr. Fco.
Carrada, Prof. Universidad Harvard y Arizona14:00 a 15:00 hrs Sociedad Hipotecaria Federal, Dr. Guillermo
Babatz Torres, Director SHF15:00 a 20:00 hrs Comida, Nuevo Altata (Club de playa )
Ponencias Hotel LucernaSalón Zafiro10:00 a 11:15 hrs Avalúos de viñedos, Ing. Gabriel Palacios
Arroyo (Distrito Federal)11:15 a 12:30 hrs Avalúo de granjas acuícolas, Ing. César Adolfo
Bruschetta Altamirano (Sinaloa)12:30 a 13:45 hrs Avalúo de invernaderos, Ing. Jesús Ramón
Guemez Álvarez (Sinaloa)13:45 a 15:00 hrs El derecho incorpóreo distinto a la propiedad
del suelo, Ing. César Cantú M. (Nuevo León)Salón Rubí10:00 a 11:00 hrs Avalúo de empaques agrícolas, Ings. Rene
Chairez Cabrera y José Luis Sandoval (Sinaloa)11:00a 12:00 hrs Avalúos de viñedos, Ing. Gabriel Palacios
Arroyo (Distrito Federal)12:00 a 13:00 hrs Avalúo de granjas acuícolas, Ing. César Adolfo
Bruschetta Altamirano (Sinaloa)
Por: Ing. César S. Cantú MartínezEspecialista en Valuación Agropecuaria e InmueblesPresidente del Instituto y Colegio Mexicano de Valuación de Nuevo León y miembro del Consejo Técnico FECISVAL
Con esta servidumbre ecológica se pretende proteger a las especies endémicas y raras las cuales se ven fuertemente afectadas por las labores de agricultura de riego y temporal, factor principal que incide directamente en el deterioro del ecosistema natural. Así mismo el aumento considerable de cabezas de ganado bovino, equino y caprino está teniendo un efecto desbastador por sobre-pastoreo en las comunidades de pastizales naturales en el área.La propiedad sujeto del presente avalúo, conoc ida como: “zona sujeta a conservación ecológica de Llano la Soledad”, presenta una gran particularidad por las especies endémicas existentes en esa zona. Además el ecosistema del pastizal presente en el área ha disminuido considerablemente en el transcurso del tiempo, debido a las actividades agrícolas en la zona. Esta zona se caracteriza por extensos valles inter montanos, con relieve plano o ligeramente ondulado, peculiar por sus suelos de tipo xérosol y gípsico. Las comunidades vegetales dominantes son asociaciones de pastizales de Muhlenbergia villiflora en conjunto con Euphorbia
Estudio para determinar el valor de laServidumbre Ecológica en la fracción de terreno colectivodel ejido La Carbonera en Llano la Soledad, Galeana, N. L.
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El presente estudio se desarrolla por la necesidad de realizar una servidumbre ecológica en la zona conocida como “Llano La Soledad” en el municipio de Galeana, N. L. la cual se encuentra dentro de la eco-región del desierto chihuahuense y comprende una superficie de 7,607 hectáreas, de las cuales únicamente se están incluyendo en este trabajo 3,264.65064 hectáreas propiedad del ejido La Carbonera, esto, con la finalidad de preservar y proteger la diversidad biológica de la zona, la cual es un sitio único en el noreste de México.
stictospora, Thymophylla aurea, Suaeda nigrescens, Hoffmanseggia glauca, Buddleia scordioides, Scleropogon brevifolius, Nerysirenia camporum y Atriplex canescens.El área de la “zona sujeta a conservación ecológica de Llano la Soledad” se encuentra dentro del sitio denominado “Praderas de Tokio”, que abarca un total de 245,000 hectáreas, ubicada entre los estados de Coahuila, Nuevo León, San Luis Potosí y Zacatecas en el altiplano mexicano. Dicho sitio es considerado como un área de importancia para la conservación de las aves en México, además de contar con la categoría de región prioritaria terrestre para la conservación en el ámbito nacional MEX-1, estatus otorgado oficialmente por la Comisión Nacional para el Conocimiento y Uso de la Biodiversidad (CONABIO). Además, es de gran importancia resaltar que el Llano la Soledad alberga la colonia más grande y mejor conservada del Perro llanero (Cynomys mexicanus), especie endémica y en peligro de extinción de acuerdo a la NOM-059-ECOL-2001, cuyas poblaciones han disminuido drásticamente, de tal manera que actualmente se considera que existe sólo el 30% del área que tradicionalmente ocupaba dicha especie. En el estado de Zacatecas por no realizar practicas de conservación y preservación de estas especies endémicas ya desapareció la última colonia de perritos llaneros existente.De la misma manera, el área es un corredor importante para aves rapaces migratorias, las cuales utilizan básicamente áreas de pastizales y también se encuentran consideradas dentro de la NOM-059-ECOL-2001. Entre ellas se puede mencionar
poblaciones de Aguila Real (Aquila chrysaetos), Aguililla Real (Buteo regalis), Chorlo llanero (Charadrius montanus). Así mismo, es un área utilizada por un buen número de especies dentro del grupo de los gorriones y alberga a otra especie endémica como el Gorrión de Worthen (Spizella wortheni). Esta zona es importante también para otras aves migratorias como el Zarapito pico largo (Numenius americanus), Lechuza pocera (Athene cunicularia), diferentes especies de gorriones, entre otros.En esta zona los diferentes tipos de suelos han favorecido al desarrollo de especies de flora y fauna únicas y exclusivas de esta región como el Perro llanero. Esta especie forma colonias que albergan miles de familias que viven en complejos túneles, que influencian la estructura y química del suelo, favoreciendo la producción primaria y la biodiversidad de los pastizales, además los perritos llaneros sirven de alimento a una extensa gama de carnívoros tales como: tejones, coyotes, víboras de cascabel y en i nv ie rno mant ienen impor tantes concentraciones de aves rapaces.Debido a su ubicación geográfica, el Llano La Soledad se encuentra aislado de concentraciones urbanas e infraestructura vial. Al no tener acuíferos de calidad y en cantidades suficientes, el desarrollo de la agricultura se ha visto poco favorecido. Bajo estas circunstancias se puede decir que la “zona sujeta a conservación ecológica de Llano la Soledad” área donde se localiza el sujeto del presente avalúo mantiene una condición moderadamente buena en sus pastizales, los cuales en algunas áreas están intactos y bien conservados, mientras que en otras es notorio el deterioro por el constante pastoreo de ganado bovino, equino y caprino.Con la finalidad de resaltar la importancia ecológica que tiene la zona sujeta a conservación ecológica de Llano la Soledad se menciona que se cuenta con un inventario 115 de especies de aves, de las cuales 31 se encuentran protegidas, 20 especies de mamíferos y 42 especies de reptiles que se encuentran habitando en el área. (No se incluye el listado por ser muy extenso). 13
1.- ANTECEDENTES
2.- DATOS GENERALES DE LA REGION
DATOS GENERALES DEL PREDIO
Solicitante PRONATURA NOROESTE, A.C.Valuador Ing. César S. Cantú MartínezDatos del solicitante Organización para la conservación del Estado de Nuevo LeónInmueble que se avalúa Area propuesta a la conservación del Ejido La Carbonera
Ubicación Llanos La SoledadPoblado Ejido La CarboneraMunicipio GaleanaEntidad Nuevo leónNo. Cuenta Predial No proporcionadoNo. Registro del pozo No aplicaNo. Título concesión uso de agua No aplica
Regimen de propiedad EjidalPropietario Terreno Colectivo del Ejido La Carbonera
Domicilio Ejido La CarboneraColonia HediondillaLocalidad GaleanaEntidad Nuevo León
Situación legal Al momento de la inspección no se detectó ningún problema legal que afectara el Predio
Fecha de visita al predio 1 de enero del 2006Acompañante-Informante Biólogo Mario Morales (supervisor del provecto)Objeto del avalúo Estimar el valor comercialPropósito del avalúo Indemnización de Servidumbre Ecológica del predio
Del estado Estado: Nuevo León al noreste de MéxicoDel municipio Municipio: Galeana, sur poniente del estadoDe la zona Zona: Carretera Federal No. 57 de México. Piedras Negras en
el poblado de San Rafael sale camino al poniente rumbo a La Carbonera. Siguiendo el camino por 26 kms. Se toma terracería a la izq. Por 9.5 kms. Para llegar a la fracción del terreno ejidal del llano La Soledad.Polígono por valuar: 24º 49' 35'' latitud norte y 100º 42' 55'' longitud oeste con 1852 msnm.
Actual del suelo Terreno de uso en ganadería extensiva pastoreando ganado bovino. Del terreno, aproximadamente 1100 has. Son de área natural protegida.
Potencial del suelo Servidumbre ecológica para la conservación de la diversidad biológica presente. En la zona los productores de papa rentan tierras y transportan el agua a los predios rentados, por lo que el predio tiene potencial de ser productor de papa con riego.
Características EdafológicasColor Gris claro a café oscuroTextura Franco - arenosaProfundidad 0 a 30 cm.Profundidad del Manto Friático 80 a 100 mts.Pedregocidad 10% en la zonaTopografía y configuración Con ligera pendiente en el sitioPendiente 2%Permeabilidad y drenaje Drenaje interno medioSalinidad y erosión Salinidad ligera en el suelo
Características hidrológicasFuente abastecimiento de agua Un pozo con papalote en terreno vecino al sitio
Ordenamientos legales Por el giro y la explotación no infringe ninguno de los ordenamientos ecológicos de la zona.
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DATOS GENERALES DEL PREDIO
TIPOLOGIA DE LAS CONSTRUCCIONES
CULTIVOS Y PLANTACIONES
GANADO BOVINO PRODUCTOR DE CARNE
Servicios municipalesInfraestructura Señal de telefonía celularVías de comunicación Carretera Federal No. 57 a 36 km. al orienteLinderos y colindancias Según cuadro de construcción de levantamiento
topográfico proporcionado por el solicitanteSuperficie total del predio Levantamiento topográfico 3264-64-06.367 Has.Consideraciones adicionales El predio no cuenta con cerca perimetral en todos
los linderos y tampoco cuenta con lindero en el área natural protegida
Uso actual y distribución No existen construcciones en el predio
Areas agrícolas 3264.6506367 has. de temporal, sin uso agrícola por ser reserva ecológica
Descripción de caminos Accesibles todo el año, en épocas de lluvia el acceso al llano es solo con equipo doble tracción
Certificación del coeficiente de agostadero (S.A.G. y D.R.) 22.4 Has. por unidad animalPrácticas de manejo del pastizal No aplicaAguas naturales y artificiales No aplica (distribución y almacenamiento)Orografía y peligrosidad No presenta ningún peligro para los animalesCapacidad de carga unidad animal 148 U.A.A.Descripción de los potreros Un solo potreroDescripción de los corrales No aplicaOtras construcciones No aplicaMejoras territoriales No aplica
INVESTIGACION DEL MERCADOValores de terrenos en la zona o en zonas similaresClasif. Ubicación Características Has. Suelo Valor ($) P.unit. ($/ha)A3 Frente ejido El Uno, poniente de San Rafael, N.L. Agrícola, perdió el agua 360.00 1,500,000 4167A1 Cañón El Cedrito en la zona de Guachichil Riego aspersión 130.00 4,000,000 30769A6 Ejido Refugio de los Ibarra, sur de San Roberto Susceptible riego 80.00 250,000 3125A3 San Joaquín, frente a carretera, colindando Agrícola, perdió el agua 295.00 1,400,000 4746
con el poblado de San RafaelA1 Rancho Corea, al poniente del ejido El Uno Riego aspersión 100.00 3,000,000 30000A3 Rancho El Centenario, colindando al norte con Agrícola, perdió el agua 250.00 200,000 800
ejido el unoA3 En El Quije, terreno frente a Agrodelta Agrícola infestado con 54.00 485,000 8981
Nemátodos Media 11798
00 0, 0
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0, 000 0, 0
CONCLUSIONES DE LA INVESTIGACIONEl promedio de las ofertas de terrenos de temporal es de $4,000.00 pesos Ha. Para terrenos de riego con agua es de $30,000.00 pesos Ha.CONSIDERACIONES AL METODO DE MERCADOPara la estimación del método de mercado se tomaron en cuenta las siguientes consideraciones:1.- El predio se considera como praderas
naturales de temporal, sin uso al momento de la inspección.
2.- El predio no cuenta con agua o distribución de agua ni bebederos dentro de la superficie a valuar.
3.- Por la distancia a la carretera se le aplica un factor de ubicación del 80%.
4.- Por no poder eccesar el predio en época de lluvia se le aplica un factor de 80% por acceso.
5.- Por no contar con infraestructura ni con agua en el predio se le aplica un factor del 60%.
6.- Por la dificultad actual para comerc ia -lizar predios agropecuarios se le aplica un factor de comercialización del 80%.
ESTUDIO ANALITICO COMPARATIVO DE A G R I C U L T U R A V S . U S U F R U C T O ECOLOGICO.En el método de mercado de rentas se debe de considerar que un agricultor productor de papa estaría dispuesto a pagar por la renta de la tierra aproximadamente $1,000.00 pesos la hectárea de temporal. Usualmente los que rentan la tierra llevan el agua entubada al sitio donde colocan el pivote central.El problema que se presenta después de rentar la tierra es que cuando la entregan al
MonterreySaltillo
Hediondilla
N
La Carbonera
11Km
8Km9.5Km
18Km San Rafael
Carretera No. 57
San Roberto
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propietario esta se encuentra infectada y erosionada desde el punto de vista productivo, perdiendo su valor comercial en un 80% según se ha podido apreciar en los terrenos que han tenido ese uso como puede ser el caso de la investigación No. 5, o de un 70% en el caso de terrenos que si tienen agua como es el caso de la investigación No. 6.Si los propietarios deciden rentar la tierra a un productor de papa por la cantidad de $1,000.00 pesos la hectárea por las 2264.65 hectáreas que no están en el área nacional protegida, ellos recibirían la cantidad de $ 2,264,650.00 pesos, pero perderían en el valor comercial de la tierra de $1304.00 pesos a $369.00 pesos o sea un 805 menos según los casos analizados.Lo anterior contrasta con el avalúo analítico ganadero donde los productores reciben una cantidad por el usufructo temporal además de seguir explotando de manera racional con baja intensidad y baja frecuencia (50% de la carga animal) logrando un ingreso anual por hectárea (3264.65 has.) de $17.50 pesos o un total de $57,149.00 por el predio, logrando conservar en mejores condiciones el predio y haciendo que este en lugar de demeritar su valor lo incremente.En pesos actuales el valor del terreno
dentro de 20 años por la opción de renta para papa sería de $1,000.00 pesos de ingresos menos la perdida del valor de la tierra de $784.00 pesos (1153.00 - 369.00) por hectárea, lo que nos da un terreno en malas condiciones con un valor total de $ 835,656.00, mas el valor de las 1000 has. De área natural protegida.En cambio de optar por el usufructo ecológico y la producción de ganado con uso restringido los ingresos serian de $146.00 pesos por hectárea al inicio del convenio con ingresos utilidades subsecuentes anuales de $17.50 pesos por hectárea por año, traídos a valor presente al 5% anual nos da $218.00 pesos hectárea, sumados a los $146.00 pesos iniciales da un total de $364.00 pesos hectárea y un terreno con un valor comercial que actualmente es superior a los $3.7 millones de pesos, valor muy superior al que se puede obtener después de haberse usado con agricultura.OTRAS CONSIDERACIONES PREVIAS O PRECIOS ADICIONALES1.- Las investigaciones de mercado (1 a la 5)
nos dan un promedio de $4,000.00 pesos la hectárea en terrenos sin riego y de $30,000.00 pesos la Ha. Con agua para riego.
2.- Todas las investigaciones son de menor superficie que el sujeto y se encuentran en mejor localización que este,
contando con al menos agua para uso.3.- Para fines del estudio del método físico
y de mercado se utiliza el valor de $4,000.00 pesos la hectárea.
4.- Las investigaciones de mercado (6 y 7) de predios que ya se usaron agrícolamente y que tienen algún demerito productivo nos dan un valor de $800.00 pesos para terrenos que fueron agrícolas y están agotados y de $8,900.00 pesos para terrenos que están en las mismas condiciones de agotamiento pero que cuentan con agua de riego, el área natural protegida tiene un factor de 0.8 por las restricciones de uso, sobre el valor de mercado de las investigaciones.
CLASIFICACION: Agrícola de temporal del 1 al 6. Riego (distrito, bombeo, gravedad, aspersión, etc.). Pecuaria del 1 al 6 (natural o inducida). Forestal (vigente o restringida).Humedad (vegas de río), punta de riego.- Escurr imientos, aguas broncas y captaciones (bordos, represas). Monte y cerril.TIPOS: Residencial tipo alto (resid), casa sola tipo medio (casa medio), depto. o condo. Tipo medio (depto. medio), vivienda de interés social (viv. social) vivienda popular (viv. popular), hotel, industria, bodega, otro/especificar en el cuadro.
RESUMEN: Consideraciones previas a la conclusiónEl valor comercial del predio para compra venta es de $1,154.00 pesos la hectarea según el análisis realizado y tomando todas las consideraciones enunciadas anteriormente.El estudio analítico del predio en actividad ganadera extensiva nos da un valor de $450.00 pesos la hectárea, valor que a final de cuentas es lo que un comprador estaría dispuesto a pagar al hacer una inversión razonada, el estudio de valor se realiza para determinar el valor de la servidumbre ecologica del predio, sin retirarle la propiedad al actual propietario, y pudiendolo explotar con ciertas restricciones de manejo.En el caso de fuera un usufructo a 20 años o mas, sería la misma conclusión por tratarse de un periodo largo el compromiso de uso del suelo, de ser 5 años o menos si existe variación en el valor de la servidumbre o usufructo.La alternativa de rentar el predio para agricultura no es la mas viable por perder el valor del terreno despues de usarlo en agricultura.El valor físico del predio es muy superior al valor analitico a primera vista, pero a largo plazo en uso agricola pierde su valor por la perdida de calidad de la tierra despues de usarla en agricultura, ademas de que el predio no cuenta con agua para riego.
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APLICACION DEL METODO FISICO(auxiliado por análisis adicionales de capitalización de rentas y estudios de comparación de mercado)Clasificación Superficie Valor Unit. Factor de Factor de Factor de Factor de Factor Valor Valorde terreno Hectáreas $/Ha Ubicación % Acceso % Infraest. % Comerc. % Resultante $/Ha Parcial $1 A1 2264.65064 4,000.00 0.80 0.80 0.60 0.80 0.31 1,229 2,782,8032 ANP 1000.0000 3,200.00 0.80 0.80 0.60 0.80 0.31 983 983,040Valor del terreno $ 3,765,8430, 0,
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Parte del predio se localiza en una área natural protegida lo que le impide al propietario realizar algunas actividades agropecuarias.Basado en los datos anteriormente presentados podemos concluir que el valor de la servidumbre ecológica, que también se puede expresar como el lucro cesante (dinero que va a dejar de recibir el propietario por no poder explotar a máxima capacidad el predio) es del 50% del valor de la hectárea.Por el uso ganadero, lo que significa $225.00 pesos la Ha. Considerando que no se pierde la propiedad y que es difícil su uso ganadero por la falta de infrestructura y agua, así como por lo difícil de las condiciones climáticas, lo que nos arroja un valor de la servidumbre ecológica de $734,546.39 pesos, lo que para fines prácticos se redondea a $735,000.00 pesos.Valor físico y de mercado del terreno $3,765,843.00Valor analítico (por productividad) $ 953,277.97Valor de la servidumbre ecológica $ 735,000.00Valor de las obras complementariasValor de los cultivos y plantacionesValor de otros bienes distintos a la tierraVALOR CONCLUYENTE $ 735,000.00
0,0,
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Toma de Protesta al Consejo Directivo 2006-2007y Entrega de Credenciales de Peritos Valuadores de Quintana Roo
El día 30 de abril del año 2003 se decretó la ley de valuación para el estado de Quintana Roo y conforme al artículo 21 cada año, a fines del mes de enero, la Secretaría de Gobierno publicará en el periódico oficial, el padrón del registro estatal de peritos valuadores vigentes para el estado de Quintana Roo, que para el 2006 cuenta con cuarenta y dos valuadores profesionales.
El pasado 3 de mayo del presente año se llevó a cabo la ceremonia de entrega de credenciales de peritos valuadores estatales, a la ceremonia acudieron autoridades estatales como la Profa. Rosario Ortiz Yeladaqui, secretaria de gobierno del estado de Quintana Roo, el C.P. Victor Viveros Salazar, Oficial Mayor del Estado de Quintana Roo en representación del Lic. Félix Arturo González Canto, Gobernador del Estado de Quintana Roo, el C. Mario Machuca Sánchez, Regidor de la Comisión de Desarrollo Urbano en representación del Lic. Francisco Alor Quezada, presidente municipal de Benito Juárez, Quintana Roo, así como el Arq. Esp. En Val. Francisco
Javier Mijares Ortiz en representación del Ing. Esp. En Valuación Miguel Bazua Ledón, Presidente de la Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuación de la República Mexicana, A.C. El Arq. Esp. En Val. Rubén José Erosa Rosado como presidente saliente del Instituto Mexicano de Valuación de Quintana Roo, El Ing. Esp. En Val. F. Guillermo Hernández Acereto, nuevo presidente del Instituto Mexicano de Valuación de Quintana Roo y el Prof. Eduardo Patrón Azueta en representación de la Profa. Guadalupe Novelo Espadas, Secretaria de Educación y Cultura del Estado de Quintana Roo.Se celebró también la toma de protesta al consejo directivo 2006-2007 encabezada por el Ing. Esp. en Valuación Florencio Guillermo Hernández Acereto como presidente y los siguientes especialistas en valuación: Arq. Esp. en Valuación Mayra del Socorro Ayala Rejón, Arq. Esp. en Val. Francisco Javier Zubirán Padilla, Arq. Esp en Val. José Enrique Rosado Sierra, Arq. Esp en Val. Rubén José Erosa Rosado, Arq. Esp. en Val. Ricardo Horacio Lujambio González, Arq. Esp. en Val. José Antonio López Aguado Isaías, Arq. Esp. en Val. Martha Patricia Heftye Calzada, Ing. Esp. en Val. Porfirio Rocha Gual, Ing. Esp. enVal. Luis Felipe Olan Luna, Ing. en Esp. Val. Raúl Albornoz Grajales, como miembros de su consejo directivo.
Antecedentes:La valuación se define como el arte de estimar en su justa medida monetaria la apetencia de poseer en propiedad bienes específicos para fines determinados.La tierra podrá ser fértil, alojar minerales abundantes o estar beneficiada con un clima muy agradable y con belleza escénica, pero permanecerá sin valor hasta que el hombre pueda utilizarla a un costo razonable. La tierra adquiere valor cuando es deseada y puede ser utilizada.Los valuadores deben estar estrictamente relacionados con el precio estimado, que se deberá pagar por una propiedad, ya que su labor principal es establecerlo lo más acertadamente posible, además de que el avalúo entre compradores, vendedores e inversionistas.La valuación comercial se inicio hace más de 70 años correspondiendo a la fijación de garantías para los primeros créditos hipotecarios concedidos en ese entonces. A partir de 1935 los valuadores se agrupan en una Asociación de Valuadores Bancarios, la que fue base para la fundación del Instituto Mexicano de Valuación, A.C. en 1958.En 1968 se celebró la VI convención nacional de valuación y se acordó integrar la Asociación de Institutos Mexicanos de
Valuación, A.C. que posteriormente se convertiría en la Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C.En 1989 los valuadores agrupados de todo el país empiezan su verdadera capacitación como especial i stas, mediante la especialidad en valuación reconocida por la Secretaría de Educación Pública.En relación a nuestro estado, Quintana Roo en agosto de 1991 mediante escritura pública se constituye el Instituto Mexicano de Valuación de Quintana Roo, A.C. con domicilio social en la ciudad de Cancún, con el objeto social de agrupar aquellas personas dedicadas a la valuación.Actualmente la Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuadores de la República Mexicana, A.C. (FECISVAL) es la agrupación más importante en esta área. Sus agremiados gozan de prestigio y experiencia, cuentan con una cédula profesional que expide la Dirección General de Profesiones, con ética, capacidad, liderazgo y normas de conducción reconocidas internacionalmente.La FECISVAL está afiliada a diversas instituciones internacionales como:
La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuadores (UPAV) actualmente con sede en Brasil+
+++++
VP
La NACAO.Al International Valuation Standards
Comittee con sede en Inglaterra.Al Appraisal Institute de Estados Unidos.El Appraisal Foundation de Canadá.El Farm Magagers and Appraisal de
Estados Unidos y otros organismos Internacionales de Valuación.Lo cual nos permite conocer y estar actualizados en el ámbito de la valuación internacional con niveles de clase mundial. Actualmente la federación a través de universidades del país nos otorga la facilidad de especializarnos en valuación de muebles, inmuebles, bienes agropecuarios, maquinaria y equipo, entidades económicas e industriales, aeronaves y embarcaciones, intangibles, obras de arte e inmuebles catalogados con valor histórico, propias de la valuación en ciencias económico administrativas y financieras.Tanto los aspectos profesionales como los derivados del interés público en las operaciones de valuación de bienes, corresponde a cada entidad federativa regular las actividades de los Valuadores Profesionales. Esto permite dar respuesta a la necesidad de reconocer formalmente en el ámbito estatal, la importancia de la valuación y en general de sus actividades conforme a los intereses del estado, del municipio y en general de la comunidad. 17
Un éxito la Segunda Asamblea de Presidentesde la FECISVAL en Oaxaca
El pasado mes de Abril se realizó en la ciudad de Oaxaca de Juárez la segunda asamblea de presidentes de la FECISVAL, correspondiente al año 2006. La sede fue concedida a la ciudad de Oaxaca, entre otras razones, por cumplirse veinte años de la fundación del Instituto Mexicano de Valuación delegación Oaxaca.
Las actividades iniciaron el día 28 de Abril con la reunión del consejo directivo de la FECISVAL, que se efectuó en uno de los salones del hotel sede, para posteriormente pasar al rompe hielos, amenizado con la presentación de bailables típicos del estado de Oaxaca, evento conocido como “Guelaguetza”.La asamblea de pres identes de organizaciones afiliadas a la FECISVAL, se desarrolló el día 29 de Abril. Durante el acto inaugural, contamos con la presencia de distinguidos funcionarios del gobierno estatal y municipal, así como con la participación del especialista en valuación Manuel Bazúa Ledón, presidente de la FECISVAL, quien durante su mensaje, señaló las actividades que realiza la FECISVAL, así como los logros que recientemente a obtenido, enfatizando la calidad que tienen los organismos afiliados y los valuadores miembros. Cabe mencionar
que este mensaje causó grata impresión en los funcionarios asistentes, y contribuye a fortalecer la imagen del Colegio de Valuadores del Estado de Oaxaca. De los planteamientos presentados y acuerdos tomados durante la asamblea, serán los presidentes de los distintos colegios e institutos de valuadores participantes, quienes darán cabal información a sus asociados.La tarde del mismo día se dedicó a la convivencia programada, donde los participantes y sus acompañantes tuvieron la oportunidad de saborear platillos típicos de la región; finalizamos las actividades del día con una calenda, recorrido que se realizó por las calles del centro histórico acompañados por una banda de músicos y las infaltables marmotas.El domingo, último día de actividades programadas, se realizó una visita guiada al sitio arqueológico de “Monte Albán”, reconocido como uno de los sitios más impresionantes de América. Asimismo, se vis itaron s it ios de producción y c o m e r c i a l i z a c i ó n d e a r t e s a n í a s oaxaqueñas.Como pueden ver, la reunión de Abril en Oaxaca, además de cumplir con el objetivo de la asamblea, ha contribuido a estrechar y vigorizar lazos de amistad entre los valuadores de distintos lugares del país y a fortalecer la imagen del CVEO. VP18
Toma de Protesta al Consejo Directivo 2006-2007del Instituto Mexicano de Valuación de Sonora, A.C.
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Celebrada el 29 de marzo del 2006 en la ciudad de hermosillo, sonora. Al evento acudieron los integrantes del Instituto Mexicano de Valuación de Sonora, A.C. y el Colegio de Valuadores Profesionales del Estado de Sonora, A.C. Cuyos integrantes son: Presidente: E.V. iIng. Francisco Javier Noriega Uribe, Vice-Presidente: E.V. Arq. Sergio Francisco Ibarra Aldaco, Secretario: E.V. Ing. Luis Celerino Medina Murillo, Secretario Técnico: E.V. Ing. Jesús Ramón Moya Grijalva, Tesorero: E.V. Ing. Armando Horacio Escalante Chavira. Se contó con la presencia de: Sr. Lic. Amós Benjamin Moreno Ruiz, Director General de Servicios Registrales de ICRESON y Representante Personal del C. Gobernador del Estado de Sonora Ing. Eduardo Bours Castelo. Lic. Magistrada Adela Ricaud Gamboa en representacion del Presidente del Supremo Tribunal de Justicia Lic. Max Gutiérrez Coen. Sr. Ing. Miguel Río Martínez Director General de la Promotora INM. del Mpio. de Hermosillo y representante personal de la C. Presidenta Municipal de Hermosillo, Son., Lic. María Dolores del Río Sánchez. Sr. E.V. Ing. Jesús Omar Camorlinga Meza Director de Catastro Municipal de Hermosillo, Sonora. Sr. E.V. Ing. Manuel Bazúa Ledón, Presidente de la Federacion de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuadores de la Republica Mexicana, A.C. Invitados especiales: Sr. E.V. Ing. Marcelo Aguila González Presidente del IMV del Sur de Sonora, A.C. Sr. E.V.
Ing. Fernando García Reyes Presidente del IMV de la Costa de Sonora, A.C. Sr. E.V. Arq. Pedro García Valdéz Regional Uno de la FECISVAL, A.C.El mismo día 29 de marzo de 2006 tuvimos un evento técnico con las Conferencia Magistral impartida por el Dr. Oscar Pérez Veyna, Catedrático de la Universidad Autonoma de Zacatecas, denominada “ De la investigación de mercados a las bases de datos”.
INSTITUTOFECISVAL-COVAMEX
COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA, A.C.I.M.V. DE MEXICALI
I.M.V. DE BAJA CALIFORNIA SUR
COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE SINALOA NORTE, A.C.I.M.V. DE SINALOA CENTRO
I.M.V. DE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORES PROFE- SIONALES DEL ESTADO DE SONORA, A.C. (COVAPROES)I.M.V. DE COSTA DE SONORA
I.M.V. DE SUR DE SONORA
I.M.V. de COAHUILA
INSTITUTO Y COLEGIO MEXICANO DE VALUACION DE NUEVO LEON, A.C.I.M.V. DE TAMAULIPAS
I.M.V. DE NORTE DE TAMAULIPAS
I.M.V. DE TAMAULIPAS CENTRO
COLEGIO DE VALUADORES DE DURANGO, A.C.
COLEGIO DE PROFESIONALES EN VALUACION DE INMUEBLES DE CIUDAD JUAREZ CHIHUAHUA, A.C.COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE CHIHUAHUA , A.C.COLEGIO DE VALUADORES DE LA LAGUNA, A.C.
I.M.V. de JALISCO
COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA, A.C.
COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES, A.C.COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DE ZACATECAS, A.C.COLEGIO MICHOACANO DE VALUADORES, A.C.
I.M.V. DE QUERETARO
I.M.V. DE SAN LUIS POTOSI
COLEGIO DE VALUADORES INMOBILIARIOS DE IRAPUATO DEL INST. MEX. DE VALUACION DE GTO. CENTRO, A.C.COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACION DE LEON, A.C.
I.M.V. DE SUR DE VERACRUZ
COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE CORDOBA Y ORIZABA, A.C.I.M.V XALAPA
COLEGIO E INSTITUTO DE VAL. DEL ESTADO DE VERACRUZ. A.C.COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA, A.C.
COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE OAXACA, A.C.
I.M.V. DE QUINTANA ROO
INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE YUCATAN "ING. HERNAN PEREZ VEGA", A.C.I.M.V. DE TABASCO
COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE CHIAPAS, A.C.
COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO, A.C.COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C.
COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE HIDALGO, A.C.I.M.V. DE DISTRITO FEDERAL
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PRESIDENTEESP. EN V. ING. MANUEL BAZUA LEDONING. VICTOR JAVIER AGÜERO SOLISARQ. CARLOS LUIS YARZA GONZALEZING. MIGUEL MAYOL VERDUGO
ING. JUAN ANTONIO ZEPEDA RODRIGUEZING. JESUS ALEJANDRO SALIDO ONTIVEROSING. FRANCISCO JAVIER NORIEGA URIBEING. FERNANDO GARCIA REYES
ARQ. VICTOR MANUEL BOURS HURTADOING. BERNANRDO ARTURO ESCALERA GUTIERREZING. RICARDO A. CANTU GARZA
ARQ. RAFAEL GODARD SANTANDERING. OSCAR CHAPA GONZALEZ
ING. RUBEN ANGEL VALERO SOLISARQ. ROBERTO LOZANO VALENCIAARQ. SUSANA ISABEL BARSSE NAVARROING. ALEJANDRO FIERRO MURILLOM. EN V. ING. ALBERTO GUI-LLERMO HERMOSILLO MORALESING. EDUARDO CARRILLO ARIAS
M. EN C. ALBERTO GONZALEZ GUTIERREZM. EN VAL. ARQ. ARTURO A. LOPEZ PERALESESP. EN VAL. ING FIDEL ALVAREZ GONZALEZING. ARQ. JORGE ROMERO MORENOM. EN C. HECTOR SANTANA HERNANDEZING. CESAR FERNANDO CORDOVA CASANOVAARQ. VICTOR RENE ROCHA GONZALEZING. JAIME VAQUEIRO GONZALEZING. LUIS ALEJANDRO LOPEZ PELAYOM. EN V. ING. MARIO MARQUES CONTRERASARQ. ALFONSO MORALES HOYOSMTRO. ING. EDUARDO LOPEZ BONILLAMTRO. ING. DAVID SANCHEZ JIMENEZARQ. CARLOS E. VELASCO CORONELING. FLORENCIO GUILLERMO HERNANDEZ ACERETOE. EN V. ING. HEIDE ZETINA RODRIGUEZING. MANUEL ANTOINIO PEREZ CARAVEOING. JOEL ELI NANGULLASMU SANCHEZARQ. ROBERTO ARTURO ESTRADA BARCENASING. GUSTAVO RANGEL GUZMANARQ. SERGIO ALFONSO TELLEZ LOPEZING. ARQ. ARMANDO ALVARO ARROYO MENDOZA
DIRECCIONAV. MADERO 1198-4, COL. SEGUNDA SECCION, C.P. 21100, MEXICALI, B.C.DURAZNO No. 19, FRACCIONAMIENTO MORENO, TIJUANA, B.C.N., C.P. 22630AV. CARROCEROS No. 1690-6, COL. INDUSTRIAL, C.P. 21010, MEXICALI, B.C.N.VALENTIN GOMEZ FARIAS 4133, E/Q. ROO E ISLA DEL CARMEN COL. LOS RESIDENCIALES LORETO, LA PAZ, BCS.ALLENDE 454 NTE., C.P. 81200, LOS MOCHIS, SINALOA
AV. JUAN CARRASCO No. 160 SUR, COL. CENTRO, C.P. 80000, CULIACAN, SIN.EVERARDO MONROY Y ORTÍZ TIRADO, ESQ. COL. CENTRO, HERMOSILLO, SONORA.AV. ALFONSO IBERRI No. 65, EDIFICIO PORLAMAR, INTERIOR 205, GUAYMAS, SON.PUEBLA 105 SUR, INTERIOR 3, COL. CENTRO, C.P. 85000, CD. OBREGON, SON.BLVD. HAROLD R. PAPE 800, LOCAL 14, PLAZA INN, MONCLOVA, COAHUILACORONADO No. 103, COL. MITRAS CENTRO, C.P. 64460, MONTERREY, N.L.
GUATEMALA No. 2802 Y OCAMPO ESQUINA, COL. JUAREZ, NUEVO LAREDO, TAMPS.CALLE MICHOACAN No. 444 OTE., FRACC. VALLE DE AGUAYO, CD. VICTORIA, TAMPS.CORONADO No. 303 PTE., ZONA CENTRO, C.P. 34000, DURANGO, DGR.INSURGENTES 5902-02, ALAMOS DE SAN LORENZO
CALLE 7a No. 2203, COL. CENTRO, C.P. 31000, CHIHUAHUA, CHIH.CALZADA COLON No. 551 NORTE, COL. CENTRO, C.P. 27000AV. JUAN PALOMAR ARIAS No. 84, COL. JARDINES VALLARTA, C.P.45020, ZAPOPAN, JAL.C. CORREGIDORA 275, LOC 24, "PLAZA PORTALES" COL. JARD. DE LA CORREGIDORA, CP 28030, COLIMA, COL.NICOLAS BRAVO No. 135, CENTRO
BLVD. JOSE LOPEZ PORTILLO No. 746-9, FRACC. BOULEVARES, C.P. 98064, ZACATECAS, ZAC.JOSE MARIA IGLESIAS No. 297, CHAPULTEPEC OTE., MORELIA, MICH.CALLE ESTADIO No.114, COL. CENTRO SUR, C.P. 76090, QUERETARO, QRO.TECALI No. 227, VALLE DORADO, SAN LUIS POTOSI, S.L.P.MANUEL MENDIVIL 91, FRACCIONAMIENTO CD. DEPORTIVA, IRAPUATO, GTO.VALLE DE OLIVOS No. 207, VALLE DEL CAMPESTRE, C.P. 37150, LEON, GTO.AV. IGNACIO ZARAGOZA No. 1902-A1, COL. PALMA SOLA, COATZACALCOS, VERACRUZAVENIDA 3 No. 1410, COL. CENTRO, C.P. 94500, CORDOBA, VERACRUZPROLONGACION POPOCATEPETL No. 10, COL. MIRADOR
2 DE ABRIL 634-21, COL. ZARAGOZA, VERACRUZ, VER.
BENITO JUAREZ OTR No. 645, COL.SAN FELIPE HUYOTLILPAN, C.P. 72030, PUEBLA, PUE.CALLE MITLA NO. 111-A, INTERIOR 1
SM. 92, MZ 22, EDIFICIO 2, DEPTO. 1, FRACCIONAMIENTO "LA FLORIDA", CANCUN, QUINTANA ROOCALLE 21-A No. 821 x 21-DIAG, JARD. DE MERIDA, C.P. 97735, MERIDA, YUC.LINO MERINO No. 218, COL. CENTRO, C.P. 86000, VILLAHERMOSA, TAB.PRESA CECILIO DEL VALLE 688, PALMAS ELECTRICISTAS, TUXTLA GUTIERREZ, CHIS.AV. CUAUHTEMOC NUMERO 12, DESPACHO 301, COLONIA CENTRO, C.P. 39300, ACAPULCO, GUERREROBENITO JUAREZ No. 55-5, CENTO, C.P. 62000, CUERNAVACA, MORELOSTEXCATLIPOCA No. 262, AQUILES SERDAN, C.P. 42040, PACHUCA, HGO.AV. INSURGENTES No. 348 - 6to. PISO, COL. ROMA SUR, DEL. CUAUHTEMOC, C.P. 06700, MEXICO, D.F.
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imvj@ [email protected]@[email protected]@[email protected]@prodigy.net.mx
[email protected]@[email protected]@[email protected]@hotmail.com
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VICEPRESIDENTE
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SECRETARIO DE ACCION GREMIAL
SECRETARIO DE RELACIONES YDIFUSIONCOMISARIO
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NOMBREESP. EN VAL. ING. MANUEL BAZUA LEDON
ING. CESAR SERVANDO CANTU MARTINEZ
MTR. EN VAL. ING. OSCAR MARTINEZ JAMED
ING. MARCO ANTONIO HERNANDEZ RAMIREZ
M. EN VAL. ARQ. CECILIA YOLANDA VEGA PONCE
ING. FRANCISCO BOLADO LAURENTS
ARQ. ESP. EN VAL. FRANCISCO JAVIER MIJARES ORTIZESP. EN VAL. ING. MARCO A. CANO GOMEZ
ESP. EN VAL. ARQ. GUSTAVO DE LA CERDA LEMUS
NOMBREESP. EN VAL. ARQ. PEDRO GARCIA VALDEZ
ESP. EN VAL. ING. F. HORACIO CANTU QUIROGA
M. EN VAL. ING. HECTOR AMERICO NIÑO VALDIVIA
M. C. ING. HUGO SAUCEDO ACOSTA
M. EN C. ING. EDUARDO S. SIBAJA LOPEZ
ESP. EN VAL. ARQ. FERNANDO VAZQUEZ CHAGOYA
ESP. EN VAL. ARQ. RUBEN JOSE EROSA ROSADO
ESP. EN V. ARQ. GUSTAVO DE LA CERDA LEMUS
DIRECCIONAV. MADERO 1198-4, COL. SEGUNDA SECCION, C.P. 21100, MEXICALI, B.C.N.AV. LAZARO CARDENAS No. 821-A PTE., COL. V. DEL MIRADOR, C.P. 64750, SAN PEDRO, GARZA GARCIA, N.L.AV. FLORES MAGON No. 1517 ESQUINA VALENCIA, COL. ZARAGOZA, C.P. 91910, VERACRUZ, VERACRUZAV. UNIVERSIDAD No. 38-205, FRACCIONAMIENTO, ACAPULCO, GUERRERO ALFREDO LEWIS No. 1006, COL. CIRCUNVALACION NTE., C.P. 20020, AGUASCALIENTES, AGS.MEXICO 809, COL. PETROLERA, C.P. 89110, TAMPICO, TAMAULIPASAV. NADER No. 39 P.B., MZA. 07, SM. 2-A, C.P. 77500, CANCUN, QUINTANA ROOCALLE CENTENARIO INSTITUTO JUAREZ No. 109-4, COL. REFORMA, C.P.86080, VILLAHERMOSA, TABASCOASTURIAS No. 59, 2do. PISO, COL. INSURGENTES MIXCOAC, C.P. 03920, MEXICO, D.F.
DIRECCIONCALLE 22, AVENIDA 16-A No. 89, COL. CENTRO, GUAYMAS, SONORACORONADO 103, COL. MITRAS, CENTRO, C.P. 64010, MONTERREY, NUEVO LEONAV. ABASOLO No. 35 PONIENTE, 2do. PISO, INTERIOR 10, C.P. 27000, TORREON, COAHUILAIGNACIO TORRES GUTIERREZ 131, FRACCIONAMIENTO PRIMAVERAS, VILLA DE ALVAREZ, COLIMAMELCHOR OCAMPO No. 18 SUR, C.P. 76000, QUERETARO, QRO. JUAREZ 149-B, COL. CENTRO, MINATITLAN, VERACRUZ
CALLE CEIBO, LOTE 13, MZA. 49, SM. 23, DEPTO. 12, P.B., C.P. 77500, CANCUN, QUINTANA ROOASTURIAS No. 59 2do. PISO, COL. INSURGENTES MIXCOAC, C.P. 03920, MEXICO, D.F.
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8359-12-208359-58-54937-08-92935-68-03484-54-46
912-03-61
217-27-80213-32-43884-01-74
352-03-10311-16-035611-82-465598-74-28
TELEFONO222-21-88
8333-21-248348-49-51712-91-12712-91-02311-29-29
224-30-07
223-86-75
887-09-72
5611-82-465598-74-28
[email protected]@[email protected]@[email protected]
[email protected]@[email protected]
[email protected]@[email protected]@hotmail.com
[email protected]@[email protected][email protected]@[email protected][email protected]
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